ワンルームの減価償却費は建物と設備に分けるも良し!その計算方法はこう

ワンルーム投資 建物と設備に分ける節税
この記事は約4分で読めます。

中古ワンルームマンションの土地・建物の按分方法をコチラの記事で解説しました。

 

さらに、ワンルームマンションの建物を建物本体付帯設備に分けて減価償却費を計上できれば、計画的に減価償却費を増やし、税金をコントロールできるようになります。

なぜなら、建物本体と付帯設備は耐用年数(←記事内で解説)が違うからです。

今回の記事は減価償却費の応用編です。

マンション本体を建物本体と付帯設備に分ける方法を4ステップで解説します。

ぴろり
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初心者は『税務署も脱帽!中古マンションの価格を土地と建物に按分する方法』に目を通してから本記事を読むことを強くおすすめするよ。

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減価償却費の計算 ステップ1:建物と設備に按分する

按分(あんぶん)とは、合理的な基準でわけることをいいます。

もし、不動産売買契約書に土地600万円、建物400万円、設備100万円といった具合に、記載があるのであるなら、土地・建物・設備はそれに従って按分します。

ですが、ワンルームマンションの契約書は丁寧に価格が表示されていません。

たいていセットで「○○万円」と記載せれています。

このようなとき、土地と建物一式は固定資産評価額を使って案分するのが一般的で、その計算方法はコチラの記事で解説しています。

税務署も脱帽!中古マンションの価格を土地と建物に按分する方法

 

建物と設備は固定資産評価額償却率を使って按分します。
計算方法は全日本不動産協会のHPに記載があるので、そちらを参照してください。

ボクもこの方法に近い計算式を使って、建物と設備に案分して減価償却費を多く取って確定申告している案件がありますが、今のところ税務署からの指摘はありません。

また、建物:設備=7:3を超えなければ、税務署から指摘されないという意見もあるようですが、根拠はありません。

サラリーマンの区分マンション投資 | 確定申告「減価償却費の書き方」

減価償却費の計算 ステップ2:耐用年数を計算する

減価償却費を計算するためには、耐用年数を計算しなくてはなりません。

耐用年数(たいようねんすう)とは、(会計上で)建物・備品の価値がゼロになる年数のことです。例えば、鉄筋コンクリートの新築区分マンションの耐用年数は47年です。

 

今回、あなたが減価償却費の計算に使うワンルームマンションの条件はこうです。

<取得価格>

  • 土地:600万円
  • 建物本体:400万円
  • 付帯設備:100万円
  • 築年数:10年

 

中古ワンルームマンションの建物の耐用年数は次の計算式を使います。

耐用年数(建物)
=47年-築年数+(築年数×0.2)
=47-10+(10×0.2)
=39年

 

中古ワンルームマンションの設備の耐用年数は次の計算式を使います。

耐用年数(設備)
=15年-築年数+(築年数×0.2)
=15-10+(10×0.2)
=7年

 

こう計算する理由はコチラの記事で。

5分で理解!中古マンションの減価償却費の計算方法 7ステップでスッキリ

減価償却費の計算 ステップ3:耐用年数から償却率を調べる

国税庁の発表している減価償却資産の償却率表によると、39年の耐用年数の償却率は0.026で、7年の耐用年数の償却率は0.143です。

減価償却費の計算 ステップ4:取得価格に償却率をかける

建物・設備の取得価格に償却率をかけあわせて、減価償却費を計算します。

減価償却費(建物)
=建物の取得価格×償却率
=400万円×0.026
=10.4万円
減価償却費(設備)
=建物の取得価格×償却率
=100万円×0.143
=14.3万円

 

年間の減価償却費は24.7万円と計算できます。

ついでに「建物と設備に分けない場合の減価償却費はいくらだったのか」計算してみます。

建物と設備に分けないときの減価償却費

建物の取得価格は500万円です。

減価償却費(建物一括)
=建物の取得価格×償却率
=500万円×0.026
13万円

建物と設備に分けた方が、減価償却費が11.7万円(24.7-13)も多く計上できるため、節税効果は高く見えます。

しかし実際は、建物と設備に分けて減価償却しても、節税できる税額はさほど変わりません。

ときに、マイナスになることすらあります。

ワンルームは建物と設備に分けて減価償却すると節税効果が高いはウソ

まとめ

ブログキャラ

建物と設備に分けて減価償却費を計算する方法を、4ステップで解説するよこうだよ。

  1. 建物一式を建物と設備に案分する
  2. 建物と設備の耐用年数を計算する
  3. 耐用年数から償却率を調べる
  4. 建物と設備の取得価格に償却率を掛ける

リンクをクリックすると記事の解説部分にジャンプするよ。

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