税務署も黙る！中古マンションの価格を土地・建物に按分する方法

中古マンションの価格は土地・建物で分けて表示されていることはなく、一式で「いくら」となっている。

しかし、「減価償却費の計算」をする上では、このことがネックである。

建物は減価償却できるが、土地は減価償却できないからである。

つまり、マンションの価格から土地・建物の価格に按分する作業が必要となるのだ。

（減価償却費とは、築年数の経過とともに下がる建物の価値を毎年経費として計上する費用のことをいう。按分とは、合理的な比率に分けることをいう）

マンションの価格を土地・建物のそれぞれの価格に按分する方法はさまざまであるが、合理的な按分方法のひとつが固定資産評価証明書の評価額を使う方法である。

固定資産評価証明書とは

固定資産評価証明書とは、国が定めた固定資産評価基準に基づいて評価された証明書のことである。
固定資産評価証明書の評価額は、その不動産の土地・建物に課税される固定資産税の根拠となっている。

評価額は一定ではなく、3年に1回見直される。
（2018年→2021年→2024年…）

参考までに、大阪市の固定資産税評価証明書の見本をリンクしておく。

本記事はボクが所有する大阪市中央区の区分マンションの固定資産税評価証明書を利用する。

土地・建物の評価額の計算

土地持ち分の評価額の計算

まず、中古ワンルームマンションの固定資産評価証明書（土地）を見よう。

土地の評価額は97,178,000円である。
（下図は固定資産評価証明書の見るべき箇所を示している）

土地の評価額は97,178,000円であるが、これはマンションの土地全体の評価額である。
だから、自分の土地の持分を計算しなくてはならない。

次に固定資産評価証明書（土地）の備考欄を見よう。
共有土地の持ち分は、2,726/195,800であることがわかる。

つまり、自分の土地の持分の評価額はこのように計算できる。

家屋の評価額

次は、中古ワンルームマンションの固定資産評価証明書（家屋）を見てみよう。

家屋の評価額は2,719,000円である。
（下図は固定資産評価証明書の見るべき箇所を示している）

土地・建物の按分割合の計算

土地・建物の按分割合はこのように計算できる。

この中古ワンルームマンションの土地・建物の比率は33.2％と66.8％である。

『区分マンションの確定申告「損益計算書の減価償却費」の書き方』

中古ワンルームマンションの価格を土地・建物に按分

後は簡単だ。

中古ワンルームマンションの取得価格が1000万円なら、土地価格と建物価格はこのように計算できる。

• 土地価格＝3,320,000円
  (1000万円×33.2％)
• 建物価格＝6,680,000円
  (1000万円×66.8％)

また、建物一式は建物本体と付帯設備に按分する方法もある。

『ワンルームの減価償却費は建物と設備に分けるも良し！その計算方法はこう』

減価償却費の計算方法はコチラの記事を参照してほしい。

『初心者も楽勝！中古ワンルームマンションの減価償却費の計算方法』

まとめ

• ワンルームマンションは土地・建物にわけて価格表示されていない。
  だから、減価償却費を計算するときは、一式価格から土地・建物価格に按分しなくてはならない。
• 合理的な按分方法のひとつが、固定資産評価証明書の評価額を使う方法である。
• 固定資産評価証明書の持分を使って、自分の土地の持分と家屋の持ち分の比率を計算する。それが、土地・建物比率である。
• 価格に土地・建物比率を掛けると、それぞれの価格が計算できる。