税務署も黙る!中古マンションの価格を土地・建物に按分する方法

確定申告
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中古マンションの価格は土地・建物で分けて取引されることはまれで、一式で「いくら」となっている。

しかし、「減価償却費の計算」をする上ではこのことがネックとなる。

建物は減価償却できるが、土地は減価償却できないからである。

 

つまり、マンションの価格から土地・建物の価格に按分する作業が必要となるのだ。

減価償却費とは、築年数の経過とともに下がる建物の価値を毎年経費として計上する費用のことをいう。按分とは、合理的な比率に分けることをいう

 

マンションの価格を土地・建物のそれぞれの価格に按分する方法はさまざまであるが、合理的な按分方法のひとつが、固定資産評価証明書の評価額を使う方法である。

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固定資産評価証明書とは

固定資産評価証明書とは、国が定めた固定資産評価基準に基づいて評価された証明書のことである。
固定資産評価証明書の評価額は、その不動産の土地・建物に課税される固定資産税の根拠となっている。

評価額は一定ではなく、3年に1回見直される
(2018年→2021年→2024年…)

<固定資産評価証明書の記載内容>

  • 土地
    所有者の住所・氏名、土地の所在地、地目、地積、評価額、共有土地の持ち分
  • 家屋(マンションの建物のこと)
    所有者の住所・氏名、家屋の所在地、部屋番号、種類、構造、床面積、評価額

参考までに、大阪市の固定資産税評価証明書の見本をリンクしておく。

※本記事はボクが所有する大阪市中央区の区分マンションの固定資産税評価証明書を利用する。

土地・建物の評価額の計算

ぴろり
ぴろり

土地と建物に分けて評価額の計算方法を解説するよ。

土地持ち分の評価額の計算

まず、中古ワンルームマンションの固定資産評価証明書(土地)を見よう。

土地の評価額は97,178,000円である。

マンションの固定資産評価証明書(土地)

上図の赤四角は固定資産評価証明書の見るべき箇所

 

土地の評価額は97,178,000円であるが、これはマンションの土地全体の評価額である。

ここから、自分の土地の持分を計算しなくてはならない。

 

次は、固定資産評価証明書(土地)の備考欄を見よう。

マンションの固定資産評価証明書(土地)の備考欄

 

「共有土地の持ち分は2,726/195,800」であることがわかる。

つまり、自分の土地持分の評価額は1,352,948円である。

97,178,000円×(2,726/195,800)
=1,352,948円

家屋の評価額

次は、中古ワンルームマンションの固定資産評価証明書(家屋)を見てみよう。

家屋の評価額は2,719,000円である。

マンションの固定資産評価証明書(家屋)

上図の赤四角は固定資産評価証明書の見るべき箇所

土地・建物の按分割合の計算

土地・建物の按分割合はこう計算する。

土地割合
=土地の持分 ÷ 全体の評価額
=1,352,948 ÷ (1,352,948+2,719,000)
=0.332 → 33.2%
建物割合
=家屋の持分 ÷ 全体の評価額
=2,719,000 ÷ (1,352,948+2,719,000)
=0.668 → 66.8%

 

この中古ワンルームマンションの土地・建物の比率は33.2%と66.8%である。

サラリーマンの区分マンション投資 | 確定申告「減価償却費の書き方」

中古ワンルームマンションの取得価格を土地・建物に按分

後は簡単だ。

中古ワンルームマンションの取得価格が1000万円なら、土地価格と建物価格はこのように計算できる。

  • 土地価格=3,320,000円
    (1000万円×33.2%)
  • 建物価格=6,680,000円
    (1000万円×66.8%)

 

ぴろり
ぴろり

建物一式を建物本体と付帯設備に按分する方法もあるよ。
それは、こちらの記事で確認してね。

ワンルームの減価償却費は建物と設備に分けるも良し!その計算方法はこう

まとめ

ブログキャラ

ワンルームマンションは土地・建物にわけて価格表示されていない。
だから、減価償却費を計算するときは、一式価格から土地・建物価格に按分する必要に迫られるんだ。

合理的な按分方法のひとつが、固定資産評価証明書の評価額を使う方法だよ。

  • 固定資産評価証明書を使って、自分の土地の持分と家屋の持ち分の比率を計算する。
  • 価格に土地・建物比率を掛けて、土地・建物価格を決定する。
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