不動産所得の確定申告書の作成には「減価償却費の計算」が必須である。
建物は減価償却できるが土地は減価償却できない。
だから、マンションの価格から土地・建物の価格に按分する作業が必要となる。
按分とは、合理的な基準で分けることをいう。
なぜなら、中古ワンルームマンションの価格は土地・建物で分けて表示されていることはなく、一式で「いくら」となっているからだ。
ワンルームマンションを土地・建物のそれぞれの価格に按分する方法はさまざまであるが、合理的な按分方法のひとつが固定資産評価証明書を使う方法である。
本記事はその方法を解説する。
目次
固定資産評価証明書とは
固定資産評価証明書とは、国が定めた固定資産評価基準に基づいて評価された証明書のことである。
固定資産評価証明書の評価額は、その不動産の土地・建物に課税される固定資産税の根拠となっている。
評価額は一定ではなく、3年に1回評価額が見直される。
（2018年→2021年→2024年…）
＜固定資産評価証明書の記載内容＞
- 土地
所有者の住所・氏名、土地の所在地、地目、地積、評価額、共有土地の持ち分 - 家屋（マンションの建物のこと）
所有者の住所・氏名、家屋の所在地、部屋番号、種類、構造、床面積、評価額
参考までに、大阪市の固定資産税評価証明書の見本をリンクしておく。
※本記事は筆者が所有する大阪市中央区の区分マンションの固定資産税評価証明書を利用する。
土地・建物の評価額の計算
土地持ち分の評価額の計算
まず、私の中古ワンルームマンションの固定資産評価証明書（土地）をみてみよう。
土地の評価額は97,178,000円である。
（下図は固定資産評価証明書の見るべき場所を示している）
土地の評価額は97,178,000円であるが、これはマンションの土地全体の評価額である。
だから、自分の土地の持分を計算しなくてはならない。
次に固定資産評価証明書（土地）の備考欄を見よう。
共有土地の持ち分は2,726/195,800であることがわかる。
つまり、自分の土地の持ち分はこのように計算できる。
＝1,352,948円
家屋の評価額
私の中古ワンルームマンションの固定資産評価証明書（家屋）をみてみよう。
家屋の評価額は2,719,000円である。
（下図は固定資産評価証明書の見るべき場所を示している）
土地・建物の按分割合の計算
土地・建物の按分割合はこのように計算できる。
＝土地の持分÷全体の評価額
＝1,352,948÷(1,352,948+2,719,000)
=0.332 → 33.2％
＝家屋の持分÷全体の評価額
＝2,719,000÷(1,352,948+2,719,000)
=0.668 → 66.8％
土地・建物は33.2％と66.8％に按分できた。
中古ワンルームマンションの価格を土地・建物に按分
後は簡単だ。
中古ワンルームマンションの取得価格が1000万円なら、土地価格と建物価格はこのように計算できる。
- 土地価格＝3,320,000円
(1000万円×33.2％) - 建物価格＝6,680,000円
(1000万円×66.8％)
さらに、建物一式は建物本体と付帯設備に按分できる。
『ワンルームの減価償却費は建物と設備に分けるも良し！その計算方法はこう』
減価償却費の計算方法はコチラの記事を参照してほしい。
『初心者も楽勝！中古ワンルームマンションの減価償却費の計算方法』
まとめ
- ワンルームマンションは土地・建物にわけて価格表示されていない
だから、減価償却費を計算するときは、一式価格から土地・建物価格に按分しなくてはならない - 合理的な按分方法のひとつが固定資産評価証明書を使う方法である
- 固定資産評価証明書を使って、自分の土地の持分と家屋の持ち分の比率を計算する。
それが、土地・建物比率である - 価格に土地・建物比率を掛けると、それぞれの価格が計算できる
