中古マンションの価格は土地・建物で分けて取引されることはまれで、一式で「いくら」となっています。
しかし、「減価償却費の計算」をする上では、このことがネックになります。
つまり、マンションの価格から土地・建物の価格に按分する作業が必要となるのです。
マンションの価格を土地・建物のそれぞれの価格に按分する方法はさまざまですが、合理的な按分方法のひとつ、それが固定資産評価証明書の評価額を使う方法です。
按分方法は「こうしなくてはならないという」絶対条件はないということだよ。
固定資産評価証明書とは？
固定資産評価証明書とは、国が定めた固定資産評価基準に基づいて評価された証明書のことです。
固定資産評価証明書の評価額は、その不動産の土地・建物に課税される固定資産税の根拠となっています。
評価額は一定ではなく、3年に1回見直されます。
2018年→2021年→2024年…ってことだね。
＜固定資産評価証明書の記載内容＞
- 土地
所有者の住所・氏名、土地の所在地、地目、地積、評価額、共有土地の持ち分 - 家屋（マンションの建物のこと）
所有者の住所・氏名、家屋の所在地、部屋番号、種類、構造、床面積、評価額
参考までに、大阪市の固定資産税評価証明書の見本をリンクしておきます。
本記事はボクが所有する大阪市中央区の区分マンションの固定資産税評価証明書を利用するよ。
所有物件はこちらの記事をチェックしてね。
『ワンルームマンション投資の収支公開！最高/最低/平均は？【大阪関西版】』
土地・建物の評価額の計算
土地と建物に分けて評価額の計算方法を解説するよ。
土地持ち分の評価額の計算
まず、中古ワンルームマンションの固定資産評価証明書（土地）を見てみよう。
土地の評価額は97,178,000円です。
上図の赤四角は固定資産評価証明書の見るべき箇所
土地の評価額は97,178,000円ですが、これはマンションの土地全体の評価額です。
ここから、自分の土地の持分を計算しなくてはなりません。
次は、固定資産評価証明書（土地）の備考欄を見よう。
「共有土地の持ち分は2,726/195,800」であることが分かります。
つまり、自分の土地持分の評価額は1,352,948円ということです。
＝1,352,948円
家屋の評価額
次は、中古ワンルームマンションの固定資産評価証明書（家屋）を見てみよう！
家屋の評価額は2,719,000円です。
上図の赤四角は固定資産評価証明書の見るべき箇所
土地・建物の按分割合の計算
土地・建物の按分割合はこう計算します。
＝土地の持分 ÷ 全体の評価額
＝1,352,948 ÷ (1,352,948+2,719,000)
=0.332 → 33.2％
＝家屋の持分 ÷ 全体の評価額
＝2,719,000 ÷ (1,352,948+2,719,000)
=0.668 → 66.8％
この中古ワンルームマンションの土地・建物の比率は33.2％と66.8％です。
『サラリーマンの区分マンション投資 | 確定申告「減価償却費の書き方」』
中古ワンルームマンションの取得価格を土地・建物に按分
後は簡単！
中古ワンルームマンションの取得価格が1000万円なら、土地価格と建物価格はこのように計算できるからです。
- 土地価格＝3,320,000円
(1000万円×33.2％) - 建物価格＝6,680,000円
(1000万円×66.8％)
建物一式を建物本体と付帯設備に按分する方法もあるよ。
それは、こちらの記事で確認してね。
『ワンルームの減価償却費は建物と設備に分けるも良し！その計算方法はこう』
まとめ
ワンルームマンションは土地・建物にわけて価格表示されていません。
だから、減価償却費を計算するときは、一式価格から土地・建物価格に按分する必要に迫られるんだね。
合理的な按分方法のひとつが、固定資産評価証明書の評価額を使う方法だよ。
- 固定資産評価証明書を使って、自分の土地の持分と家屋の持ち分の比率を計算します。
- 価格に土地・建物比率を掛けて、土地・建物価格を決定する。