ワンルームは建物と設備に分けて減価償却すると節税効果が高いはウソ

節税
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ワンルームマンションは建物と設備に分けて減価償却すると節税効果が高い」という話を聞いたことはありませんか?

確かに単年度ベースでみると、ワンルームマンションは建物と設備に分けた方が節税効果が高いです。

なぜなら、建物と設備は法定耐用年数(以下、耐用年数)の違いがあり、償却できるスピードが違うからです。

  • 新築建物:47年(遅い)
  • 新築設備:15年(速い)

 

耐用年数とは(会計上で)建物・備品の価値がゼロになる年数のことです。

 

しかし、節税目的であったとしても「建物と設備に分けてればすべて良し」ではありません。

それを次の条件の新築ワンルームマンションを使って証明します。

<取得価格>

  • 土地:1000万円
  • 建物本体:1200万円
  • 付帯設備:300万円

 

まず、「建物のみで減価償却するパターン」と「建物と設備に分けて減価償却するパターン」を比較することから始めましょう。

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減価償却費の計算

先に解説した通り、減価償却の方法は2種類あります。

  • 区分マンション本体を建物一式として減価償却
  • 区分マンション本体を建物と設備に分けて減価償却

建物一式で減価償却する場合

建物一式の取得価格は[建物本体+付帯設備]であるので1500万円です。

減価償却費(建物一括)
=建物の取得価格×耐用年数47年の償却率※
=1500万円×0.022※
=33万円

減価償却資産の償却率表を使用

 

減価償却費の計算方法はコチラでくわしく解説しています。

5分で理解!中古マンションの減価償却費の計算方法 7ステップでスッキリ

建物・設備に分けて減価償却する場合

減価償却費(建物)
=建物の取得価格×耐用年数47年の償却率
=1200万円×0.022
=26.4万円
減価償却費(設備)
=建物の取得価格×耐用年数15年の償却率
=300万円×0.067
=20.1万円

建物設備に分けた減価償却費の計算方法はコチラでくわしく解説しています。

ワンルームの減価償却費は建物と設備に分けるも良し!その計算方法はこう

建物と設備に分けると節税効果が高い?

減価償却費

  • 建物一式:33万円
  • 建物設備:46.5万円(13.5万円UP!)

 

このように、建物本体と付帯設備を一式として扱うより、建物と設備に分けたほうが節税効果は高いです。

単年度の減価償却費が増えるからです。

 

しかし、単年度の減価償却費が増えますが、全体の減価償却費の上限は1500万円なので変わりません。

つまり節税効果は同じなのです。

 

具体的にはこういうことです。

建物一式の減価償却費は、毎年33万円を47年間計上できます。

建物一式で減価償却

つまり、毎年33万円×税率(15%~55%)分の節税効果が最大47年続きます。

 

建物設備に分けた場合の減価償却費は、毎年46.5万円を15年間。

設備の減価償却は15年で終わるため、16年目から47年目の31年間の減価償却費は毎年26.4万円です。

建物と設備に分けて減価償却

 

最初の15年間は[46.5万円×税率]の節税効果。16年目~47年目は[26.4万円×税率]の節税効果となります。

減価償却費を使った節税の盲点

ワンルームマンション投資では、できるだけ経費を積み上げて不動産所得を赤字にした方が節税できるのは確かです。

なぜなら、サラリーマンの給与所得から不動産所得の赤字を差し引けるからです。

節税の仕組みを実例解説!サラリーマンのワンルーム投資は税金をこう変える

 

しかし、不動産所得が赤字になった場合、経費として認められない項目がひとつ増えることになります。

それは、ローン返済の土地分の利息です。

不動産所得が赤字の場合、ローン返済の土地分の利息は経費計上不可

 

これが節税の盲点になっています。しかし、ワンルームマンションの節税効果をうたう不動産業者はこの事実を教えてはくれません

節税対策でワンルームマンションを購入?それは失敗する典型例だ!

減価償却費を使った節税の失敗

あなたの不動産所得がこうだったとしましょう。

  • 建物一式:-4.5万円
  • 建物設備:-18万円

 

仮に「土地のローン返済の利息部分」が20万円だったなら、節税効果はどうなるでしょうか?

ちなみに、「土地のローン返済の利息部分」20万円は、ワンルームマンションをローンで数室買い続けると到達する金額です。

ワンルームマンションの空室リスクは何室持つと解放される?

 

どちらも節税額はゼロ円で節税に失敗することになります。
「ローン返済の土地利息部分」20万円までは、経費として認められないからです。

さらに、極めつけはこうです。

  • 建物一式の場合、減価償却費33万円のうち4.5万円は節税に使えず、その分の経費を捨てているのと同じ。
  • 建物設備の場合、減価償却費46.5万円のうち18万円は節税に使えず、その分の経費を捨てているのと同じ。

なんてもったいないことでしょうか。

不動産売却の誤算!減価償却費を使いすぎると節税が吹っ飛ぶぜ

まとめ

ブログキャラ

単年度ベースでみると、ワンルームマンションは建物と設備に分けた方が節税効果が高い。

でも、全体ベースでみると、建物と設備に分けても節税効果はかわらないんだね。

ただし、「土地のローン返済の利息部分」が多かったり「不動産所得が赤字」でだったなら、建物と設備に分けて減価償却するべきではないよ。

赤字の場合「土地のローン返済の利息部分」は経費にできないから。

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