不動産は建物と設備に分けて減価償却すると節税できる!は本当か

減価償却費節税の罠節税
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不動産の減価償却費は土地・建物・設備(もしくは、土地・建物)に分けて考えなくてはなりません。

建物・設備は減価償却できますが、土地は減価償却できないからです。

土地・建物・設備の減価償却

 

そして、このように(↑)設備は建物より償却スピードが速いです。

だから、不動産関係者の間では、不動産は建物と設備に分けて減価償却すると節税効果が高いと信じられています。

ボクも例外に漏れずそう信じていたので、不動産投資の初期に買った物件は建物と設備に分けて減価償却していました。

しかし、今となっては「余計なことをしてしまった」と後悔しています。

節税するどころか、余計な税金を支払うトラップにハマったからです。

減価償却費を使った節税の盲点を、この新築ワンルームを使ってあばきます。

新築ワンルームの取得価格

  • 土地:1000万円
  • 建物本体:1200万円
  • 付帯設備:300万円

 

さあ、「建物のみで減価償却するパターン」と「建物と設備に分けて減価償却するパターン」を比較することから始めましょう。

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減価償却費を計算してみよう

本記事はこちらに記載の知識をフル活用します。

関連税務署も脱帽!中古マンションの価格を土地と建物に按分する方法

 

不動産投資の初心者はこちらの記事からスタートすることをおすすめします。

建物一式で減価償却する場合

建物一式の取得価格は[建物本体+付帯設備]ですので1500万円
つまり、減価償却費は33万円になります。

減価償却費(建物一括)
=建物の取得価格×耐用年数47年の償却率※
=1500万円×0.022※
=33万円

減価償却資産の償却率表を利用

 

減価償却費の計算方法はコチラ。

人気5分で達人級!中古マンションの減価償却費の計算方法を7ステップで

建物・設備に分けて減価償却する場合

不動産を建物・設備に分けた場合の減価償却費は46.5万円です。

減価償却費(建物)
=建物の取得価格×耐用年数47年の償却率
=1200万円×0.022
=26.4万円
減価償却費(設備)
=建物の取得価格×耐用年数15年の償却率
=300万円×0.067
=20.1万円

減価償却資産の償却率表を利用

 

建物設備に分けた減価償却費の計算方法はコチラ。

中古マンションを建物と設備に按分してみよう!減価償却費はこれだけ増える

不動産は建物と設備に分けると節税効果が高い?

疑問を浮かべる男女

減価償却費の計算結果から、建物と設備を一式として扱うより分けた方が減価償却費を多く計上できるので、単年度の節税効果は高いことが分かります。

減価償却費

  • 建物一式:33万円
  • 建物設備:46.5万円(13.5万円↑)

 

しかし、単年度の減価償却費は一時的に増えますが、全体の減価償却費の上限は1500万円なので、トータルの節税効果は同じになります。

 

女性投資家
女性投資家

どういうこと?

ぴろり
ぴろり

具体的にはこういうこと。

 

[建物一式場合の減価償却費]

建物一式での減価償却費

建物一式の場合、減価償却費33万円を47年間計上できます。

[建物設備に分ける場合の減価償却費]

建物と設備を分けた場合の減価償却費

建物設備に分けた場合、減価償却費46.5万円を15年間。

(設備の減価償却は15年で終わるため)16年目から47年目の31年間の減価償却費は毎年26.4万円です。

建物設備に分けた方が減価償却費の計上スピードで勝るけれど、16年以降失速します。

つまり、47年後の減価償却費の合計はどちらも1500万円で同じなのです。

減価償却費を使った節税の盲点

サラリーマンの不動産投資は経費を積み上げて、不動産所得を赤字にした方が節税できます。

サラリーマンの給与所得から不動産所得の赤字を差し引けるからです。

サラリーマン投資家の節税の仕組み

 

しかし、不動産所得が赤字になった場合、経費として認められない項目がひとつ増え、これが節税の盲点になっています。

ローン返済の土地分の利息です。

不動産所得が赤字の場合、ローン返済の土地分の利息は経費計上不可

新築ワンルーム投資は赤字でも大した節税にならない

新築ワンルーム投資の秘密

新築ワンルームマンションは頭金ゼロ円でも買うことができますが、たくさんの融資を必要とします。

そのため、土地のローン返済の利息分も結構な金額になる場合が多いです。

仮に「土地のローン返済の利息部分」が10万円で、不動産所得がマイナス15万円だったなら、節税効果はどうなるでしょうか?

この場合、「土地のローン返済の利息部分」が10万円は経費として認められないため、給与所得から差し引ける不動産所得の赤字はたったの5万円(15-10)だけです。

新築ワンルーム投資には、こういうトラップがたくさんあるのです。

新築ワンルーム投資で失敗は必然!借金地獄の世界をノゾいて見る?

まとめ

ブログキャラ

単年度ベースでみると、不動産は建物と設備に分けた方が節税できる。

でも、全体ベースでみると、建物と設備に分けても節税効果はかわらないんだね。

ただし、「土地のローン返済の利息部分」が多かったり「不動産所得が赤字」でだったなら、建物と設備に分けて減価償却するべきではないよ。

赤字の場合「土地のローン返済の利息部分」は経費にできないからね。

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