不動産投資の減価償却費が終了!そこから始まる税金地獄がコレだ

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節税

不動産投資の減価償却費は、上手に活用すれば節税ツールに使える。
なぜなら、減価償却費は現金の支出を伴わないが、必要経費として計上できるからだ。

しかしながら、減価償却費がなくなったとき(耐用年数が終了したとき)、今まで味方だった節税ツールが投資家にキバを向ける。

税金地獄の幕開けだ。

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減価償却費とは

初心者のサラリーマン投資家のために、減価償却費を簡単に解説しよう。

(会計上)土地は永遠に使えるため価値が減ることはない。

しかし、建物本体やキッチン、トイレ、ユニットバスなどの付帯設備は時間とともに価値が減少する。

土地と建物本体・付帯設備の減価償却

 

価値が減少した分だけ毎年必要経費として計上できる。
この必要経費を減価償却費という。

減価償却費を使った節税スキーム

あなたはこの条件のワンルームマンション投資を行っている。

  • 取得価格:1040万円
    (建物取得価格は416万円)
  • 築年数:30年
  • 融資金額:700万円
  • 金利:2.5%
  • 融資期間:30年
  • 年間家賃:72万円
  • 年間運営費:20万円

キャッシュフロー・減価償却費・不動産所得を比較して、減価償却費を使った節税方法を紹介しよう。

キャッシュフローの計算

不動産投資1年目のローンの元金返済と利息返済はこの通りだ。

  • 元金返済:158711円
  • 利息返済:173185円

この不動産投資の年間キャッシュフロー(儲け)を計算してみよう。

キャッシュフロー
=[家賃]-[(運営費+ローン返済額)]
=720000-(200000+331896)
=188,104円

マンション投資はキャッシュフローが命!初心者もこう計算すれば楽勝だ

減価償却費の計算

この物件の減価償却費を計算すると、183,040円である。
耐用年数は23年であるので、183,040円を23年間にわたって減価償却することになる。

減価償却費の計算方法と耐用年数についてはコチラの記事で解説している。

初心者も楽勝!中古ワンルームマンションの減価償却費の計算方法

不動産所得の計算

この不動産投資の不動産所得を計算してみよう。

不動産所得
=[家賃]-[運営費+ローン利息返済金+減価償却費]
=720000-(200000+173185+183040)
=163,775円

キャッシュフローと不動産所得の差が節税の鍵

この不動産投資では【キャッシュフロー  > 不動産所得】となる。

  • キャッシュフロー:188,104円
  • 不動産所得:163,775円

この差が不動産投資で節税ができる仕組みである。

なぜなら、実際の儲け(キャッシュフロー)が188,104円あるが、会計上の儲け(不動産所得)は163,775円となり、課税される税金が実際より少なく済むからだ。

詳しくはコチラの記事で解説している。

節税の仕組み | サラリーマンが「ワンルーム投資」をすると税金はどう変わる?

 

しかしながら、不動産投資は次のようになる日が必ず訪れる。

【不動産所得 > キャッシュフロー】

この瞬間をデットクロスといい、不動産投資家を恐怖に陥れる。

不動産投資のデットクロスのインパクト!最悪、黒字倒産も?

減価償却費の終了!始まる税金地獄

先に解説したとおり、不動産投資の節税は減価償却費に頼っていることがわかる。

しかしながら、この減価償却費も(今回の不動産投資では)23年後に終了する。

すると、キャッシュフローと不動産所得の大逆転が起こり、税金地獄が始まる。

  • キャッシュフロー:188,104円
  • 不動産所得:463,036円

できるサラリーマン大家は知っている!キャッシュフローと不動産所得の違い

 

あなたが税率30%の投資家なら、不動産所得の税金は138,911円(463,036×30%)である。
つまり、税引き後キャッシュフロー(ATCF)は49,193円(188,104ー138,911)に失速する。

マンション投資は税引き後キャッシュフローが本命!計算方法はこう

 

ただ、これも税金地獄の入口にすぎない。
すべての借金を返済し終えるまで、税引き後キャッシュフローの悪化は止まらないからだ。

東京中古ワンルームで節税失敗!嘘だろ?いきなりデットクロスかい!

まとめ

ブログキャラ

不動産投資の不動産所得・税引き前キャッシュフロー(BTCF)・税引き後キャッシュフローをグラフにまとめるとこうだよ。

不動産投資の不動産所得とキャッシュフロー(グラフ)

マンション経営を続けると、いつかデットクロスがおとずれることがわかるね。

その瞬間から、不動産所得がキャッシュフロー(BTCF)を上回り、その不動産投資での節税スキームが崩れるんだ。

さらに時は流れて減価償却費が終了すると、重税地獄行きなんだ。

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