不動産投資の減価償却費が終了!そこから始まる税金地獄がコレだ

減価償却費が終了!その時…節税
この記事は約5分で読めます。

あなたがこの記事にたどり着いたのは、減価償却費が終了しそう。もしくは、終了してたいへんなことになりそうと感じたからではありませんか?

減価償却費が終了したとき、何が起こるのか?ズバリお答えします。

 

不動産投資の減価償却費は、上手に活用すれば節税ツールに使えます。

減価償却費は現金の支出を伴わないが、必要経費として計上できるからです。

しかしながら、減価償却費がなくなったとき(耐用年数が終了したとき)、今まで味方だった節税ツールが投資家にキバを向けます。

税金地獄の幕開けです。

スポンサーリンク
スポンサーリンク

減価償却費とは

ぴろり
ぴろり

初心者のサラリーマン投資家のために、減価償却費を簡単に解説しておくね

 

(会計上)土地は永遠に使えるため価値が減ることはありません。

しかし、建物本体やキッチン、トイレ、ユニットバスなどの付帯設備は時間とともに価値が減少します。

土土地・建物・設備の減価償却

 

価値が減少した分だけ毎年必要経費として計上できます。この必要経費を減価償却費といいます。

減価償却費を使った節税スキーム

あなたはこの条件のワンルームマンション投資を行っています。

  • 取得価格:1040万円
    (建物取得価格は416万円)
  • 築年数:30年
  • 融資金額:700万円
  • 金利:2.5%
  • 融資期間:30年
  • 年間家賃:72万円
  • 年間運営費:20万円

 

キャッシュフロー・不動産所得・減価償却費を比較して、減価償却費を使った節税方法を紹介します。

キャッシュフローの計算

不動産投資1年目のローンの元金返済と利息返済はこの通りです。

  • 元金返済:158711円
  • 利息返済:173185円

 

この不動産投資の年間キャッシュフロー(儲け)を計算してみます。

キャッシュフロー
=[家賃]-[運営費+ローン返済額]
=720000-(200000+331896)
=188,104円

 

キャッシュフローの解説と計算方法はコチラの記事で解説しています。

マンション投資はキャッシュフローが命!初心者もこう計算すれば楽勝だ

減価償却費の計算

この物件の減価償却費を計算すると、183,040円です。

耐用年数は23年なので、183,040円を23年間にわたって減価償却することになります。

 

減価償却費の計算方法と耐用年数については、コチラの記事で解説しています。

 

会計freee(公式)を使えば、毎日の帳簿付けから確定申告まで楽勝です。もちろん、減価償却費の計算も!

不動産所得の計算

この不動産投資の不動産所得を計算します。

不動産所得
=[家賃]-[運営費+ローン利息返済金+減価償却費]
=720000-(200000+173185+183040)
=163,775円

キャッシュフローと不動産所得の差が節税の鍵

この不動産投資では【キャッシュフロー  > 不動産所得】となります。

  • キャッシュフロー:188,104円
  • 不動産所得:163,775円

 

この差が不動産投資で節税ができる仕組みです。

実際の儲け(キャッシュフロー)は188,104円ありますが、会計上の儲け(不動産所得)は163,775円となり、課税される税金が実際より少なく済むからです。

詳しくはコチラの記事で解説しています。

節税の仕組みを実例解説!サラリーマンのワンルーム投資は税金をこう変える
しかしながら、不動産投資は次のようになる日が必ず訪れます。

不動産所得 > キャッシュフロー

 

この瞬間をデッドクロス(dead cross)といいます。

不動産投資のデッドクロス | そこは税金地獄の入口だった

減価償却費の終了!始まる税金地獄

デメリット

先に解説したとおり、不動産投資の節税は減価償却費に頼っていることが分かります。

しかしながら、この減価償却費も(今回の不動産投資では)23年後に終了します。

すると、キャッシュフローと不動産所得の大逆転が起こり、税金地獄が始まります。

  • 税引き前キャッシュフロー:188,104円
  • 不動産所得:463,036円

 

キャッシュフローと不動産所得の違い!できるサラリーマン大家は知ってるぞ

 

あなたが税率30%の投資家なら、不動産所得の税金は138,911円(463,036×30%)です。

つまり、税引き後キャッシュフロー(ATCF)は49,193円(188,104ー138,911)に失速するのです。

マンション投資は税引き後キャッシュフローが本命!計算方法はこう

 

ただ、減価償却の終了は税金地獄の入口にすぎません。

すべての借金を返済し終えるまで税引き後キャッシュフローの悪化は止まらず、ジリジリと追い込まれるからです。

会計フリーで迷わない!不動産を固定資産登録して減価償却する方法

まとめ

ブログキャラ

不動産投資の不動産所得・税引き前キャッシュフロー(BTCF)・税引き後キャッシュフローをグラフにまとめるとこうだよ。

不動産投資の不動産所得とキャッシュフロー(グラフ)

 

マンション経営を続けると、いつかデッドクロスがおとずれることがわかるよね。

その瞬間から、不動産所得がキャッシュフロー(BTCF)を上回り、その不動産投資での節税スキームが崩れるんだ。

さらに時は流れ、減価償却費が終了して重税地獄。

だから、「デッドクロスと減価償却終了がいつ起こるのか」を把握して対策しておかないと、後で痛い目をみるよ。

タイトルとURLをコピーしました