「キャッシュフローの計算なんて楽勝!」って鼻高々に宣言したあなたへ。
ピノキオのように伸びたその長~い鼻を、へし折ることになるかもしれません。
なぜなら、多くの不動産投資家が知るキャッシュフローは税引き前キャッシュフローであり、この記事で扱うキャッシュフローは税引き後キャッシュフローだからです。
- 税引き前キャッシュフロー(BTCF)
BTCF:Before Tax Cash Flow - 税引き後キャッシュフロー(ATCF)
ATCF:After Tax Cash Flow
聞きなれない税引き後キャッシュフローをあえて扱う理由はひとつ。
それは、税引き後キャッシュフローこそが、最終的に手元に残るお金だからです。
さあ、準備はいいですか?
税引き前キャッシュフローの復習から始めますよ!
ワンルーム投資の税引き前キャッシュフローの計算方法
ここがわからないと、後に解説する税引き後キャッシュフローの計算は全く歯が立ちません。まずはウォーミングアップから!
あなたは年収700万の独身サラリーマン投資家です。
この条件のワンルームマンションの投資を検討しています。
- 価格:1000万円
- 家賃:72万円
- 運営費:18万円
- ローン返済金(元金):12万円
- ローン返済金(利息):18万円
- 減価償却費:25万円
※収入と支出は年間ベース
このワンルームマンションの税引き前キャッシュフローを計算してみましょう。
=[家賃]-[ランニングコスト+ローン返済額]
=[72万円]-[18万円+36万円]
=18万円
ここでいうランニングコストとは、管理委託手数料、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税のことを指します。
『運営費はこんなに? ワンルーム投資のランニングコスト8選』
税引前キャッシュフローの計算方法は、コチラの記事で詳しく解説しています。不動産投資の初心者はコチラからどうぞ。
『不動産投資歴10年が直伝!ワンルームのキャッシュフローの計算方法』
さあ、本番です。
税引き後キャッシュフローを計算してみましょう!
ワンルーム投資の税引き後キャッシュフローの計算方法
意外にも、税引き後キャッシュフローの計算は簡単!
税引き前キャッシュフローから「不動産所得に関わる税金」を引くだけでOKなのです。
=[税引き前キャッシュフロー]-[不動産所得に関わる税金]
不動産所得に関わる税金は、不動産所得に税率をかければ計算しましたよね?
=[不動産所得]×[税率]
パニックになりそうなあなたは、こちらの記事を参照してください。
『もう騙されないぞ!サラリーマンが不動産投資で節税する以前の話』
だから、不動産所得に関わる税金を計算するためには、不動産所得と税率を調べる必要があります。
不動産所得の計算
先ほどのワンルームマンションの不動産所得は、このように計算できます。
=[家賃]-[運営費+ローン返済金(利息)+減価償却費]
=[72万円]-[18万円+18万円+25万円]
=11万円
「不動産所得の計算方法」はコチラの記事で解説中。
『キャッシュフローと不動産所得の違い!できるサラリーマン大家は知ってるぞ』
税率の確認
税率は課税所得金額(略して所得という)によって異なります。
課税される所得金額 | 所得税率 |
---|---|
195万円以下 | 5% |
195万円を超え 330万円以下 | 10% |
330万円を超え 695万円以下 | 20% |
695万円を超え 900万円以下 | 23% |
900万円を超え 1,800万円以下 | 33% |
1,800万円を超え4,000万円以下 | 40% |
4,000万円超 | 45% |
年収700万のサラリーマンの所得を計算すると約370万円ですので、税率は(上表から)30%だということがわかります。
しつこいですが、分からないあなたはこちらの記事へ!
『もう騙されないぞ!サラリーマンが不動産投資で節税する以前の話』
不動産所得に関わる税金の計算
不動産所得と税率が判明しました!
不動産所得に関わる税金はこのように計算できます。
=不動産所得×税率
=11万円×30%
=3.3万円
税引き後キャッシュフローの計算
不動産所得に関わる税金がわかったので、税引き後キャッシュフローを計算しましょう。
=[税引き前キャッシュフロー]-[不動産所得に関わる税金]
=18万円-3.3万円
=14.7万円
ついにやりましたね!
税引き前キャッシュフロー18万円に対して、税引き後キャッシュフローは14.7万円と計算できました。
余談ですが、不動産投資の初心者は、キャッシュフローがプラスの物件を確実に積み上げていかなくては、後で痛い目をみます。
お気を付けください。
『大変!破綻しちゃう!不動産投資の初心者はキャッシュフローを重視せよ』
まとめ
キャッシュフローは、税金を考慮しない税引き前キャッシュフローと、税金を考慮する税引き後キャッシュフローの2種類があるよ。
一般的なのは前者だけど、大切なのは後者の税引き後キャッシュフローだよ。
税引き後キャッシュフローは4ステップで計算できるよ。
- 税引き前キャッシュフローを計算する。
- 不動産所得と税率を確認する。
- 不動産所得に関わる税金を計算する。
- 税引き前キャッシュフローから不動産所得に関わる税金を引く。