あなたの言うキャッシュフローとは、税引き前キャッシュフローですか？
それとも、税引き後キャッシュフローですか？
不動産投資において、収益の評価指標であるキャッシュフローを計算する際には、税金を考慮した「税引き後キャッシュフロー」を算出することが必要不可欠です。
しかしながら、この計算方法を知らない不動産投資家も多く、実際に税引き後キャッシュフローを計算していないことが原因で、不動産投資に失敗するケースが散見されます。
本記事では、税引き後キャッシュフローとは何なのか？
その計算方法、計算がしない場合のリスクについて、不動産投資歴10年超の筆者（プロフィール）が解説します。
不動産投資を始めたビギナーから、既に数件不動産を所有しているベテランまで必見の内容です。
大家失格にならないためにも、税引き後キャッシュフローの計算方法をしっかりとマスターしましょう。
準備はいいですか？
税引き前キャッシュフローの復習から始めますよ！
不動産投資の税引き前キャッシュフローの計算方法
ここがわからないことには、後に解説する税引き後キャッシュフローの計算は全く理解できません。まずはウォーミングアップから始めましょう！
あなたは年収700万の独身サラリーマン投資家です。
こんなワンルームマンションの投資を検討しています。
- 価格：1000万円
- 家賃：72万円
- 運営費：18万円
- ローン返済金（元金）：12万円
- ローン返済金（利息）：18万円
- 減価償却費：25万円
※収入と支出は年間ベース
このワンルームマンションの税引き前キャッシュフローを計算してみましょう。
＝[家賃]－[ランニングコスト＋ローン返済額]
＝[72万円]－[18万円+36万円]
＝18万円
ここでいうランニングコストとは、管理委託手数料、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税のことを指します。
『知らなきゃ損！マンション経営でかかる運営費（ランニングコスト）の正体』
税引き前キャッシュフローの計算方法は、コチラの記事で詳しく解説しています。不動産投資の初心者はコチラからどうぞ。
『失敗しない大家になる！不動産投資で必須のキャッシュフロー計算方法を学ぼう』
さあ、本番です。
税引き後キャッシュフローを計算してみましょう！
不動産投資の税引き後キャッシュフローの計算方法
意外にも、税引き後キャッシュフローの計算は簡単です！
税引き前キャッシュフローから「不動産所得に関わる税金」を引くだけでOKなのです。
＝[税引き前キャッシュフロー（BTCF)]－[不動産所得に関わる税金]
不動産所得に関わる税金は、不動産所得に税率をかければOKです。
＝[不動産所得]×[税率]
パニックになりそうなあなたは、こちらの記事を参照してください。
『「不動産投資で節税は嘘」と言う前に知っておきたい税金の真実とは？』
だから、不動産所得に関わる税金を計算するためには、不動産所得と税率を調べる必要があります。
不動産所得の計算方法
先ほどのワンルームマンションの不動産所得は、このように計算できます。
＝[家賃]－[運営費＋ローン返済金（利息）+減価償却費]
＝[72万円]－[18万円+18万円+25万円]
＝11万円
「不動産所得の計算方法」はコチラの記事で解説中。
『キャッシュフローと不動産所得の違いを知って、成功の秘訣を手に入れよう！』
税率の確認方法
税率は課税所得金額（略して所得という）によって異なります。
| 課税される所得金額 | 所得税率 |
|---|---|
| 195万円以下 | 5% |
| 195万円を超え 330万円以下 | 10% |
| 330万円を超え 695万円以下 | 20% |
| 695万円を超え 900万円以下 | 23% |
| 900万円を超え 1,800万円以下 | 33% |
| 1,800万円を超え4,000万円以下 | 40% |
| 4,000万円超 | 45% |
年収700万のサラリーマンの所得を計算すると約370万円です。
税率は（上表から）30％だということがわかります。
しつこいですが、分からないあなたはこちらの記事へ！
『「不動産投資で節税は嘘」と言う前に知っておきたい税金の真実とは？』
不動産所得に関わる税金の計算方法
不動産所得と税率が判明しました！
不動産所得に関わる税金はこのように計算できます。
＝不動産所得×税率
＝11万円×30％
＝3.3万円
税引き後キャッシュフローの計算
不動産所得に関わる税金がわかったので、税引き後キャッシュフローを計算しましょう。
＝[税引き前キャッシュフロー]－[不動産所得に関わる税金]
＝18万円－3.3万円
＝14.7万円
ついにやりましたね！
税引き前キャッシュフロー18万円に対して、税引き後キャッシュフローは14.7万円と計算できました。
余談ですが、不動産投資の初心者は、キャッシュフローがプラスの物件を確実に積み上げていかなくては、後で痛い目をみます。
お気を付けください。
『不動産投資の初心者必見！マイナスキャッシュフローの危険性と対策』
税引き後キャッシュフローを計算しないリスク
税引き後キャッシュフローの計算ができない投資家には、大きなリスクがのしかかります。
例えば、今回のキャッシュフロー計算実例では、税引前と税引き後で3.3万円の差がありました。
たった3.3万円かもしれませんが、不動産投資は右肩下がりのビジネスモデルであるため、少しずつ収益は下がっていきます。
その一方、不動産投資の税金は増加する傾向にあります。
特にデッドクロス後は顕著です。
このような事実を知らずに、税引き後キャッシュフローを計算せずに、投資規模を拡大していくと、行き詰まる日がやってきます。
手元に残る利益が思ったよりも少ないことが判明し、ローン返済ができなくなるリスクに直面するからです。
また、税引き後キャッシュフローを計算しないことで、節税の機会を失います。
節税の機会を逃してしまうことは、余計な負担を背負うことにもつながります。
税引き後キャッシュフローを把握することで、不動産投資リスクを減らし、投資家として成功するための基盤を築くことができるのです。
不動産投資の税引き後キャッシュフローのまとめ
税引き後キャッシュフロー計算の大切さがわかったかな？
キャッシュフローは、税金を考慮しない税引き前キャッシュフローと、税金を考慮する税引き後キャッシュフローの2種類があるよ。
一般的なのは前者だけど、大切なのは後者の税引き後キャッシュフローだよ。
税引き後キャッシュフローは4ステップで計算できるよ。
- 税引き前キャッシュフローを計算する。
- 不動産所得と税率を確認する。
- 不動産所得に関わる税金を計算する。
- 税引き前キャッシュフローから不動産所得に関わる税金を引く。
不動産投資を始める前に、この指標をしっかりと把握することで、不動産投資においてのリスクを減らし、投資家として成功するための基盤を築くことができるんだよ。
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