マンション投資は税引き後キャッシュフローが本命！計算方法はこう

キャッシュフローとは、本来は「現金の流れ」を意味する言葉である。

だが、不動産投資で言うキャッシュフローとは、収入（家賃）から支出（ランニングコスト+ローン返済）を引いた「儲け」のことをいう。

そして、そのキャッシュフローは2種類ある。

• 税引き前キャッシュフロー（BTCF）
  BTCF：Before Tax Cash Flow
• 税引き後キャッシュフロー（ATCF）
  ATCF：After Tax Cash Flow

不動産投資家が何気なく言うキャッシュフローとは、税引き前キャッシュフローを指している。

だが、不動産投資家が重視しなくてはならないのが、税引き後キャッシュフローである。

なぜか？

それは、税引き後キャッシュフローこそが、最終的に手元に残るお金だからだ。

本記事は、税引き後キャッシュフローの重要性とその計算方法を解説する。

税引き前キャッシュフローの計算方法

まずはウォーミングアップ。
税引き前キャッシュフローの計算方法をサラッと解説する。

ぴろり

これがわからないと、税引き後キャッシュフローがサッパリ分からないよ。

あなたは年収700万の独身サラリーマン投資家だ。

この条件のワンルームマンションの投資を検討している。

このワンルームマンションの税引き前キャッシュフローを計算してみよう。

ここでいうランニングコストとは、管理委託手数料、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税のことを指す。

『区分マンション投資を甘く見るな！ランニングコストはこんなにドッサリ』

税引前キャッシュフローの計算方法は、コチラの記事で詳しく解説している。初心者はコチラの記事から読んでもらいたい。

『マンション投資はキャッシュフローが命！初心者もこう計算すれば楽勝だ』

さあ、本題の税引き後キャッシュフローを計算してみよう。

税引き後キャッシュフローの計算方法

税引き後キャッシュフローは、税引き前キャッシュフローから「不動産所得にかかる税金」を引くことで計算できる。

税金は不動産所得に税率を掛けて計算する。

だから、不動産所得にかかる税金を計算するために、不動産所得と税率を調べる必要がある。

不動産所得の計算

先ほどのワンルームマンションの不動産所得は、このように計算できる。

「不動産所得の計算方法」はコチラの記事を参照してほしい。

『キャッシュフローと不動産所得の違い！できるサラリーマン大家は知ってるぞ』

税率の確認

税率は課税所得（略して所得という）によって異なる。

年収700万のサラリーマンの所得を計算すると約370万円だ。

だから、（表の使い方）と同じ税率は30％である。

不動産所得にかかる税金の計算

不動産所得と税率が判明した。

不動産所得にかかる税金はこのように計算できる。

税引き後キャッシュフローの計算

不動産所得にかかる税金がわかったので、税引き後キャッシュフローを計算しよう。

『レバレッジを狙え！不動産投資でキャッシュフローを増やす方法』

まとめ

キャッシュフローは、税金を考慮しない税引き前キャッシュフローと、税金を考慮する税引き後キャッシュフローの2種類があるよ。

税引き前キャッシュフローが一般的だけど、税引き後キャッシュフローこそが本命だよ。

税引き後キャッシュフローを計算する4ステップはこうだったね。

1. 税引き前キャッシュフローを計算する。
2. 不動産所得と税率を確認する。
3. 不動産所得にかかる税金を計算する。
4. 税引き前キャッシュフローから税金を引くと、税引き後キャッシュフローが計算できる。