マンション投資は税引き後キャッシュフローが本命!計算方法はこう

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キャッシュフローとは、本来は「現金の流れ」を意味する言葉であるが、不動産投資のキャッシュフローとは、収入(家賃)から支出(運営費+ローン返済)を引いた「儲け」のことをいう。

そして、キャッシュフローは2種類ある。

一般的には、税引き前キャッシュフローのことを(略して)キャッシュフローといい、税金を考慮したキャッシュフローを税引き後キャッシュフローという。

そして、私たち投資家が重視しなくてはならないのが、税引き後キャッシュフローである。

なぜか?

それは税引き後キャッシュフローこそが手元に残るお金だからだ。

本記事は、その計算方法を解説する。

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税引き前キャッシュフローの計算方法

あなたは年収700万の独身サラリーマン投資家だったとしよう。
この条件のワンルームマンションの投資を検討している。(収入と支出は年間ベースである)

  • 価格:1000万円
  • 家賃:72万円(相場家賃と入居率は考慮済)
  • 運営費:18万円
  • ローン返済金(元金):12万円
  • ローン返済金(利息):18万円
  • 減価償却費:25万円

まず、このワンルームマンションの税引き前キャッシュフローを計算してみよう。

税引き前キャッシュフロー
=[家賃]-[運営費+ローン返済額]
=[72万円]-[18万円+36万円]
18万円

ここでいう運営費とは、管理委託手数料、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税のことを指す。

区分マンション投資を甘く見るな!ランニングコストはこんなにドッサリ

税引前キャッシュフローの計算方法はコチラの記事で詳しく解説している。
初心者はコチラの記事から読んでもらいたい。

マンション投資はキャッシュフローが命!初心者もこう計算すれば楽勝だ

さあ、本題の税引き後キャッシュフローを計算してみよう。

税引き後キャッシュフローの計算方法

税引き後キャッシュフローは、税引き前キャッシュフローから「不動産所得にかかる税金」を引くことで計算できる。

税引き後キャッシュフロー(ATCF)
=[税引き前キャッシュフロー]-[不動産所得にかかる税金]

税金は不動産所得に税率を掛けて計算する。

[不動産所得にかかる税金]
=[不動産所得]×[税率]

だから、不動産所得にかかる税金を計算するために、不動産所得と税率を調べる必要がある。

不動産所得の計算

このワンルームマンションの不動産所得はこのように計算できる。

不動産所得
=[家賃]-[運営費+ローン返済金(利息)+減価償却費]
=[72万円]-[18万円+18万円+25万円]
11万円

「不動産所得の計算方法」はコチラの記事を参照してほしい。

できるサラリーマン大家は知っている!キャッシュフローと不動産所得の違い

税率の確認

税率は課税所得(略して所得という)によって違う。なぜなら、所得税率が所得で違うからだ。

課税される所得金額 所得税率
195万円以下 5%
195万円を超え 330万円以下 10%
330万円を超え 695万円以下 20%
695万円を超え 900万円以下 23%
900万円を超え 1,800万円以下 33%
1,800万円を超え4,000万円以下 40%
4,000万円超 45%

(例)給与所得+不動産所得=400万円のサラリーマンの税率は30%(所得税率20%+住民税率10%)となる

年収700万のサラリーマンの所得を計算すると約370万円であるから、(例)と同じで税率は30%となる。

「サラリーマンの所得の計算方法」はコチラの記事で解説している。

サラリーマンがワンルームマンション投資で節税できる仕組みはこう!

不動産所得にかかる税金の計算

不動産所得と税率が判明した。

不動産所得にかかる税金はこのように計算できる。

不動産所得にかかる税金
=不動産所得×税率
=11万円×30%
3.3万円

税引き後キャッシュフローの計算

不動産所得にかかる税金がわかったので、税引き後キャッシュフローが計算しよう。

税引き後キャッシュフロー
=[税引き前キャッシュフロー]-[不動産所得にかかる税金]
=18万円-3.3万円
14.7万円

節税目的でワンルームマンション投資をするサラリーマンも多いが、(所得税・住民税の還付を目的とした)節税には向かないことがわかるだろう。

節税対策でワンルームマンション投資?それは失敗する典型例だ!

まとめ

キャッシュフローは、税金を考慮しない税引き前キャッシュフローと、税金を考慮する税引き後キャッシュフローの2種類がある。

税引き後キャッシュフローを計算する4ステップ

  1. 税引き前キャッシュフローを計算する
  2. 不動産所得と税率を確認する
  3. 不動産所得にかかる税金を計算する
  4. 税引き前キャッシュフローから税金を引く

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