税引き後キャッシュフローの計算はもう常識!できないと大家失格です

ATCT(税引き後キャッシュフロー)利回り
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「キャッシュフローの計算なんて楽勝!」って鼻高々に宣言したあなたへ。

ピノキオのように伸びたその長~い鼻を、へし折ることになるかもしれません。

なぜなら、多くの不動産投資家が知るキャッシュフローは税引き前キャッシュフローであり、この記事で扱うキャッシュフローは税引き後キャッシュフローだからです。

 

聞きなれない税引き後キャッシュフローをあえて扱う理由はひとつ。

それは、税引き後キャッシュフローこそが、最終的に手元に残るお金だからです。

 

さあ、準備はいいですか?

税引き前キャッシュフローの復習から始めますよ!

ワンルーム投資の税引き前キャッシュフローの計算方法

ここがわからないと、後に解説する税引き後キャッシュフローの計算は全く歯が立ちません。まずはウォーミングアップから!

あなたは年収700万の独身サラリーマン投資家です。

この条件のワンルームマンションの投資を検討しています。

ワンルームマンション

  • 価格:1000万円
  • 家賃:72万円
  • 運営費:18万円
  • ローン返済金(元金):12万円
  • ローン返済金(利息):18万円
  • 減価償却費:25万円

※収入と支出は年間ベース

このワンルームマンションの税引き前キャッシュフローを計算してみましょう。

税引き前キャッシュフロー
=[家賃]-[ランニングコスト+ローン返済額]
=[72万円]-[18万円+36万円]
18万円

 

ここでいうランニングコストとは、管理委託手数料、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税のことを指します。

運営費はこんなに? ワンルーム投資のランニングコスト8選

 

税引前キャッシュフローの計算方法は、コチラの記事で詳しく解説しています。不動産投資の初心者はコチラからどうぞ。

不動産投資歴10年が直伝!ワンルームのキャッシュフローの計算方法

 

さあ、本番です。
税引き後キャッシュフローを計算してみましょう!

ワンルーム投資の税引き後キャッシュフローの計算方法

これがポイント

意外にも、税引き後キャッシュフローの計算は簡単!

税引き前キャッシュフローから「不動産所得に関わる税金」を引くだけでOKなのです。

税引き後キャッシュフロー(ATCF)
=[税引き前キャッシュフロー]-[不動産所得に関わる税金]

 

不動産所得に関わる税金は、不動産所得に税率をかければ計算しましたよね?

[不動産所得に関わる税金]
=[不動産所得]×[税率]

 

パニックになりそうなあなたは、こちらの記事を参照してください。

もう騙されないぞ!サラリーマンが不動産投資で節税する以前の話

 

だから、不動産所得に関わる税金を計算するためには、不動産所得税率を調べる必要があります。

不動産所得の計算

先ほどのワンルームマンションの不動産所得は、このように計算できます。

不動産所得
=[家賃]-[運営費+ローン返済金(利息)+減価償却費]
=[72万円]-[18万円+18万円+25万円]
11万円

 

「不動産所得の計算方法」はコチラの記事で解説中。

キャッシュフローと不動産所得の違い!できるサラリーマン大家は知ってるぞ

税率の確認

税率は課税所得金額(略して所得という)によって異なります。

課税される所得金額所得税率
195万円以下5%
195万円を超え 330万円以下10%
330万円を超え 695万円以下20%
695万円を超え 900万円以下23%
900万円を超え 1,800万円以下33%
1,800万円を超え4,000万円以下40%
4,000万円超45%

表の使い方

(例)給与所得+不動産所得=400万円のサラリーマン

[330万円を超え 695万円以下]の右の税率20%に、住民税率10%を加えて合計30%です。

※住民税率は一律10%です。

 

年収700万のサラリーマンの所得を計算すると約370万円ですので、税率は(上表から)30%だということがわかります。

 

しつこいですが、分からないあなたはこちらの記事へ!

もう騙されないぞ!サラリーマンが不動産投資で節税する以前の話

不動産所得に関わる税金の計算

不動産所得と税率が判明しました!

不動産所得に関わる税金はこのように計算できます。

不動産所得に関わる税金
=不動産所得×税率
=11万円×30%
3.3万円

税引き後キャッシュフローの計算

不動産所得に関わる税金がわかったので、税引き後キャッシュフローを計算しましょう。

税引き後キャッシュフロー
=[税引き前キャッシュフロー]-[不動産所得に関わる税金]
=18万円-3.3万円
14.7万円

 

ついにやりましたね!

税引き前キャッシュフロー18万円に対して、税引き後キャッシュフローは14.7万円と計算できました。

余談ですが、不動産投資の初心者は、キャッシュフローがプラスの物件を確実に積み上げていかなくては、後で痛い目をみます。

お気を付けください。

大変!破綻しちゃう!不動産投資の初心者はキャッシュフローを重視せよ

まとめ

ブログキャラ

キャッシュフローは、税金を考慮しない税引き前キャッシュフローと、税金を考慮する税引き後キャッシュフローの2種類があるよ。

一般的なのは前者だけど、大切なのは後者の税引き後キャッシュフローだよ。

税引き後キャッシュフローは4ステップで計算できるよ。

  1. 税引き前キャッシュフローを計算する
  2. 不動産所得と税率を確認する。
  3. 不動産所得に関わる税金を計算する。
  4. 税引き前キャッシュフローから不動産所得に関わる税金を引く。
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