マンション投資は税引き後キャッシュフローが本命！計算方法はこう

キャッシュフローとは、本来は「現金の流れ」を意味する言葉であるが、不動産投資のキャッシュフローとは、収入（家賃）から支出（運営費+ローン返済）を引いた「儲け」のことをいう。

そして、キャッシュフローは2種類ある。

• 税引き前キャッシュフロー（BTCF）
  BTCF：Before Tax Cash Flow
• 税引き後キャッシュフロー（ATCF）
  ATCF：After Tax Cash Flow

一般的には、税引き前キャッシュフローのことを（略して）キャッシュフローといい、税金を考慮したキャッシュフローを税引き後キャッシュフローという。

そして、私たち投資家が重視しなくてはならないのが、税引き後キャッシュフローである。

なぜか？

それは税引き後キャッシュフローこそが手元に残るお金だからだ。

本記事は、その計算方法を解説する。

税引き前キャッシュフローの計算方法

あなたは年収700万の独身サラリーマン投資家だったとしよう。
この条件のワンルームマンションの投資を検討している。（収入と支出は年間ベースである）

まず、このワンルームマンションの税引き前キャッシュフローを計算してみよう。

ここでいう運営費とは、管理委託手数料、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税のことを指す。

『区分マンション投資を甘く見るな！ランニングコストはこんなにドッサリ』

税引前キャッシュフローの計算方法はコチラの記事で詳しく解説している。
初心者はコチラの記事から読んでもらいたい。

『マンション投資はキャッシュフローが命！初心者もこう計算すれば楽勝だ』

さあ、本題の税引き後キャッシュフローを計算してみよう。

税引き後キャッシュフローの計算方法

税引き後キャッシュフローは、税引き前キャッシュフローから「不動産所得にかかる税金」を引くことで計算できる。

税金は不動産所得に税率を掛けて計算する。

だから、不動産所得にかかる税金を計算するために、不動産所得と税率を調べる必要がある。

不動産所得の計算

このワンルームマンションの不動産所得はこのように計算できる。

「不動産所得の計算方法」はコチラの記事を参照してほしい。

『できるサラリーマン大家は知っている！キャッシュフローと不動産所得の違い』

税率の確認

税率は課税所得（略して所得という）によって違う。なぜなら、所得税率が所得で違うからだ。

（例）給与所得+不動産所得＝400万円のサラリーマンの税率は30％（所得税率20％+住民税率10％）となる

年収700万のサラリーマンの所得を計算すると約370万円であるから、（例）と同じで税率は30％となる。

「サラリーマンの所得の計算方法」はコチラの記事で解説している。

『サラリーマンがワンルームマンション投資で節税できる仕組みはこう！』

不動産所得にかかる税金の計算

不動産所得と税率が判明した。

不動産所得にかかる税金はこのように計算できる。

税引き後キャッシュフローの計算

不動産所得にかかる税金がわかったので、税引き後キャッシュフローが計算しよう。

節税目的でワンルームマンション投資をするサラリーマンも多いが、（所得税・住民税の還付を目的とした）節税には向かないことがわかるだろう。

『節税対策でワンルームマンション投資？それは失敗する典型例だ！』

まとめ

キャッシュフローは、税金を考慮しない税引き前キャッシュフローと、税金を考慮する税引き後キャッシュフローの2種類がある。

税引き後キャッシュフローを計算する4ステップ

1. 税引き前キャッシュフローを計算する
2. 不動産所得と税率を確認する
3. 不動産所得にかかる税金を計算する
4. 税引き前キャッシュフローから税金を引く

『ワンルームは建物と設備に分けて減価償却すると節税効果が高いはウソ』