発表!不動産投資のシミュレーション(分析)ができるエクセルソフト

初心者
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ヒトは「感情」で買って、「理屈」で正当化するといいます。

例えば、こんな経験はありませんか?

[感情]
最新のアイフォンが欲しい欲しい欲しい~!
だから、買った買った買った。

[理屈]
買ってからレビューを見てみると、★5ばっかり。
ああ、やっぱり買ってよかった!

 

しかし!

不動産は感情に流されて買ってはいけません!
感情は捨て、最初から理屈で買わなくてはなりません!

感情に流されるから、不動産投資で勝てないのです。

  • 営業マンを信頼して買った
  • これを逃すとチャンスがないと思って買った
  • 何となくいい物件に見えてきたから買った
  • 欲しくてたまらないので買った

 

不動産投資でいう理屈とは何でしょうか?

それは、不動産投資分析(シミュレーション)のことです。

この記事を読めば、不動産投資分析(シミュレーション)の大切さが痛感できます。

さあ、今日は感情抜きで始めましょう。
今のあなたはロボットです。

発表!不動産投資分析ソフト

毎年のキャッシュフローをシミュレーションする

仕事が終わってクタクタのあなたは、おもむろにメールをチェックします。

すると、懇意にしている不動産会社から、こんなワンルームマンションの紹介メールが来ています。

築浅マンションの間取り

  • 23区内某駅徒歩:5分
  • 築年数:10年
  • 価格:2000万円
  • 家賃:85000円
  • 管理費・修繕積立金:6000円

 

おおっ!
都内・築浅・駅チカ・バストイレ別!

欲しい~。

 

ダメですよ。心が動かされては!
今日のあなたはロボットです。

さあ、冷静になってこのワンルームマンションのキャッシュフローを計算してみましょう。

※本記事は「不動産投資シミュレーション(上位版)」を利用します。

不動産投資シミュレーションにデータを入力

あなたは冷静になりました。

不動産投資シミュレーションに、物件データ入力していきます。

不動産投資シミュレーション「物件データ」入力

仲介手数料・登記関係費用…を入力していくと、購入諸費用は135万円程度必要であることがわかりました。

物件取得総額は2135万円です。

 

不動産投資会社によると、X銀行のローンが使えます。

融資条件は、物件価格の95%以上の融資金額・金利1.8%・期間35年でOKです。

不動産投資シミュレーション「融資データ」入力

このワンルームマンションを買うためには、235万円の自己資金が必要です。

ローンの月間返済額はおよそ6万円であることがわかりました。

 

最後に、ワンルームマンションの収支データを入力します。

不動産投資シミュレーション「収支データ」入力

  • 都内ですので、空室率は5%程度
  • 築浅のため、家賃下落率を年0.5%
  • 管理は5%でOKなので、管理委託手数料は4500円
  • 管理費・修繕積立金はそれぞれ4000円・2000円
  • 修繕積立金はこれからの上昇を想定して年1%
  • 固定資産税は年6万円程度と予測

 

さあ、不動産投資シミュレーションの結果を見てみましょう。

月間キャッシュフロー

融資割合が高い(95%)ので、月間キャッシュフローは4,243円と少なく心もとないですね。

ワンルームマンションの月間キャッシュフロー

また、ローン返済が重く(6万円)、これがキャッシュフローを圧迫していることがわかりました。(→後で、条件変更してシミュレーションします)

 

次は、年間ベースでキャッシュフローを見てみましょう。

年間キャッシュフロー

年間キャッシュフローは56,462円で、当面の間はプラスキャッシュフローを得られそうです。

ワンルームマンションの年間キャッシュフロー

 

ネット利益とキャッシュフローを、グラフ機能を使って見てみましょう。

ワンルームマンションの年間キャッシュフロー(グラフ) ワンルームマンションの年間キャッシュフロー(表)

購入14年後には、マイナスキャッシュフローに陥ることがわかりました。

 

※「不動産投資シミュレーション」には利回りの計算機能もあります。

不動産投資シミュレーション「利回り」

不動産投資シミュレーションをつかう

リスクをシミュレーションする

不動産投資はリスク管理が大切です。

「損益分岐入居率」と「ローン返済余裕率」をリスク指標として計算してみましょう。

損益分岐入居率とは?
入居率に対する安全性です。
100%を超えると、キャッシュフローがマイナスになります。
損益分岐入居率とは?
ローン返済に対する安全性です。
100%を割ると、キャッシュフローがマイナスになります。

ワンルームマンションの安全性(リスク)

ワンルームマンションの安全性(リスク:グラフ) ワンルームマンションの安全性(リスク:表)

 

※「不動産投資シミュレーション」にはローン定数・イールドギャップ・レバレッジの計算機能もあります。

ローン定数・イールドギャップ・レバレッジの計算機能

不動産投資シミュレーションをつかう

 

最後に、どのようにローンが返済されていくのかを確認してみましょう。

毎年のローン返済をシミュレーションする

ワンルームマンション購入1年目の返済は、元金393,323円・利息338,766円で、少しずつこの比率が変わります。

35年目の返済は、元金725,000円・利息7,088円です。

不動産投資シミュレーション「元金・利息返済とローン残高(表)」

※「不動産投資シミュレーション」には月間ローン返済のシミュレーション機能もあります。

 

ローン残高をグラフで示すとこうです。

不動産投資シミュレーション「キャッシュフロー累計とローン残高(グラフ)」

 

さらに、キャッシュフロー累計表から購入27年後にはマイナスになることがわかりました。

不動産投資シミュレーション「キャッシュフロー累計とローン残高(表)」

不動産投資シミュレーションをつかう

このワンルームマンション投資はありか?なしか?

あなたならどうしますか?

これが初めてのワンルームマンション投資だったなら、ボクは買わないでしょう。
(2戸目、3戸目だと、また別の判断をするかもしれません)

なぜなら、予想外のリスクに襲われたとき、一気にキャッシュフローがマイナスになり、八方ふさがりになるからです。

  • 金利が上昇したらどうしますか?
  • 空室率が上昇したらどうしますか?
  • 予想外の出費が発生したらどうしますか?

 

だから、もし買うのであれば、80%融資にして安全性を高めます。

そうすることで、シミュレーション上ではローン返済までキャッシュフローがマイナスになることがなく終わるからです。

<キャッシュフロー表>

 

<ネット利益とキャッシュフロー>

 

<キャッシュフロー累計とローン残高>

 

<損益分岐入居率とローン返済余裕率>

不動産投資シミュレーションをつかう

不動産投資シミュレーションのまとめ

ブログキャラ

不動産投資をしたいサラリーマンは多いです。

しかし、物件を買ったことがない初心者が、どれくらいのキャッシュフローを得られるのか?安全性はどうなのか?

これを把握することは難しいです。

実際、魅力的に見える物件を冷静に俯瞰して見ると、全然儲からない物件だったりすることが多くあります。

それを助けるツールが「不動産投資シミュレーション」です。

あくまでシミュレーションなので、このとおり投資が進む保証はできませんが、ひとつのモノサシとして利用いださけると嬉しく思います。

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