ヒトは「感情」で買って、「理屈」で正当化するといいます。
例えば、こんな経験はありませんか？
［感情］
最新のアイフォンが欲しい欲しい欲しい～！
だから、買った買った買った。
［理屈］
買ってからレビューを見てみると、★5ばっかり。
ああ、やっぱり買ってよかった！
しかし！
不動産投資は感情に流されて買ってはいけません！
感情は捨て、最初から理屈で買わなくてはなりません！
感情に流されるから、不動産投資で勝てないのです。
不動産投資でいう理屈とは何でしょうか？
それは、不動産投資分析（シミュレーション）のことです。
この記事を読めば、不動産投資分析（シミュレーション）の大切さが痛感できます。
さあ、今日は感情抜きで始めましょう。
※本記事は「不動産投資シミュレーションVer1」のモノです。
2022年現在「不動産投資シミュレーション」はVer3になっているため、文字装飾等の違いがあります。
毎年のキャッシュフローをシミュレーションする
仕事が終わってクタクタのあなたは、おもむろにメールをチェックします。
すると、懇意にしている不動産会社から、こんなワンルームマンションの紹介メールが来ているではありませんか！
- 23区内某駅徒歩：5分
- 築年数：10年
- 価格：2,000万円
- 家賃：85,000円
- 管理費・修繕積立金：6,000円
おおっ！
都内・築浅・駅チカ・バストイレ別！
欲しい～。
ダメですよ。心が動かされては！
今日のあなたはロボットです。
さあ、冷静になってこのワンルームマンションのキャッシュフローを計算してみましょう。
※本記事は「不動産投資シミュレーション（VIP）」を利用します。
不動産投資シミュレーションにデータを入力
冷静なったあなたは、おもむろに不動産投資シミュレーション（不動産投資分析ソフト）に、物件データ入力していきます。
仲介手数料・登記関係費用…を入力していくと、
135万円程度の購入諸費用が必要であることがわかりました。
物件取得総額は2135万円です。
不動産投資会社によると、X銀行のローンが使えます。
融資条件は、物件価格の95％以上の融資金額・金利1.8％・期間35年でOKです。
このワンルームマンションを買うためには、235万円の自己資金が必要です。
ローンの月間返済額はおよそ6万円であることがわかりました。
最後に、ワンルームマンションの収支データを入力します。
- （都内ですので）空室率は5％程度
- （築浅のため）家賃下落率を年0.5％
- 管理委託手数料は5%
- 管理費・修繕積立金はそれぞれ4000円・2000円
- 修繕積立金はこれからの上昇を想定して年1％
- 固定資産税は年6万円程度と予測
さあ、不動産投資シミュレーションの結果を見てみましょう。
月間キャッシュフロー
融資割合が高い（95％）ので、月間キャッシュフローは4,705円と少なく心もとないですね。
また、ローン返済が重く（6万円）、これがキャッシュフローを圧迫していることがわかりますね。（→後で、条件変更してシミュレーションします）
次は、年間ベースでキャッシュフローを見てみましょう。
年間キャッシュフロー
年間キャッシュフローは56,462円で、当面の間はプラスキャッシュフローを得られそうです。
ネット利益とキャッシュフローを、グラフ機能を使って見てみましょう。
購入14年後には、マイナスキャッシュフローに陥ることがわかりました。
※「不動産投資シミュレーション」には利回りの計算機能もあります。
リスクをシミュレーションする
不動産投資はリスク管理が大切です。
「損益分岐入居率」と「ローン返済余裕率」をリスク指標として計算してみましょう。
※「不動産投資シミュレーション」にはローン定数・イールドギャップ・レバレッジの計算＆判定機能もあります。
最後に、ローン返済どのように進むのかを確認してみましょう。
毎年のローン返済をシミュレーションする
ワンルームマンション購入1年目の返済は、元金393,323円・利息338,766円で、少しずつこの比率が変わります。
35年目の返済は、元金725,000円・利息7,088円です。
※「不動産投資シミュレーション」には月間ローン返済のシミュレーション機能もあります。
ローン残高をグラフで示すとこうです。
さらに、キャッシュフロー累計表から購入27年後にはマイナスになることがわかりました。
このワンルームマンション投資はありか？なしか？
あなたならどうしますか？
これが初めてのワンルームマンション投資だったなら、ボクは買わないでしょう。
（2戸目、3戸目だと、また別の判断をするかもしれません）
なぜなら、予想外のリスクに襲われたとき、一気にキャッシュフローがマイナスになり、八方ふさがりになるからです。
もし買うのなら、80％融資にして安全性を高めます。
そうすることで、シミュレーション上ではローン返済までキャッシュフローがマイナスになることがなく終わるからです。
以下は80％融資にした場合のそれぞれのシミュレーション結果です。
＜キャッシュフロー表＞
＜ネット利益とキャッシュフロー＞
＜キャッシュフロー累計とローン残高＞
＜損益分岐入居率とローン返済余裕率＞
不動産投資シミュレーションのまとめ
不動産投資をしたいサラリーマンは多いです。
しかし、物件を買ったことがない初心者が、どれくらいのキャッシュフローを得られるのか？安全性はどうなのか？
これを把握することは難しいです。
実際、魅力的に見える物件を冷静に俯瞰して分析してみると、全然儲からない物件が数多くあります。
冷静な不動産投資分析を助けるツールが「不動産投資シミュレーション」です。
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