不動産投資の大損を回避！ワンルームマンションのキャッシュフロー計算方法

キャッシュフローが出る物件とキャッシュフローが出ない物件を判断できることが、不動産投資家としての成否を分けます。

しかしこの計算、一見単純そうに見えて実は複雑。
インターネットでは様々な方法が飛び交っており、しばしばこんな混乱が生じます。

もし、あなたも同じように混乱しているなら、その計算、間違っているかもしれません。

そこで今回は、10年以上の不動産投資経験を持つサラリーマン大家（プロフィール）として、実際に実践しているキャッシュフロー計算方法をワンルームマンション投資を例にとって解説します！

そしてこの記事の最後には、この複雑な計算を有利にするために、物件購入前にあなたがコントロールできる“最も重要なポイント”についてもお伝えします。

それでは、成功への第一歩を踏み出しましょう！

不動産投資のキャッシュフローが大切な理由

「キャッシュフロー」という言葉は、日常生活では単に「現金の流れ」という意味ですが、不動産投資の世界ではもっと具体的な意味を持ちます。

それは、物件から得られる収入から支出を差し引いた後の「純利益」、つまり手元に残る儲けのことです。

株、債権、保険、土地、マンション、仮想通貨。

資産もいろいろありますが、時代を超えて常に力を持ち続けるのはキャッシュ、つまり「現金」です。

その理由は明白。
キャッシュは、ほぼあらゆるものと直接交換が可能だからです。

 

では、ボクたちサラリーマン投資家は不動産投資で資産形成を目指していますが、もし現金（キャッシュ）が底をついた場合はどうすべきでしょうか？

 

 

ボクは3つ思いつきました！

• 給与から補填する。
• 借り入れを起こす。
• マンションを売却する。

 

あなたも同じような感じではないでしょうか？

つまり、キャッシュフローがマイナスの物件を買い続けると、これらの対応を様られるということです。

特に注意が必要なのは不動産投資の初心者です。

もし、家賃収入よりも支払いが多いマイナスキャッシュフローの物件を購入してしまうと、経済的なだけでなく、精神的にも大きな負担を背負うことになります。

理由『ワンルーム投資で破産回避！初心者が知るべきマイナスキャッシュフローの恐怖と回避策』

不動産投資のキャッシュフローの計算式

 

意外にも、キャッシュフローの計算式は単純です。

 

特に、ワンルームマンション投資に限っては、収入と支出はこの程度ですので、めちゃめちゃ簡単です。

 

『知らなきゃ損！マンション経営でかかる運営費（ランニングコスト）の正体』

 

しかしながら、ボクが実践しているキャッシュフロー計算は、これらの収支のすべてを使いません。

「家賃、管理委託手数料、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税、ローン返済金」のみを使います（黄色で色付けしている部分）

 

なぜなら、これら5つは必ず発生する収入と支出だからです。

反対に、礼金・原状回復費・設備入替費・広告料…の判断は投資家に委ねられ、予測が難しくキャッシュフロー計算に取り入れることが難しいです。

だから、あえてキャッシュフローの計算に組み込みません。

実例解説 ワンルームマンション投資のキャッシュフローの計算方法

実例を使って、不動産投資のキャッシュフローの計算方法を紹介します。

あなたはこの条件の中古ワンルームマンション投資（オーナーチェンジ）を検討しています。

さあ、このワンルーム投資から得られる月間のキャッシュフローを計算してみましょう。

 

12を掛けて、

年間キャッシュフロー＝18万円

 

 

ここからが大切です。

より実践的な、キャッシュフローの計算方法を解説します。

真のワンルームマンション投資のキャッシュフローの計算方法

ボクたち不動産投資家は、常に起こりうるリスクに目を光らせておかなくてはなりません。

だから、ネット利回り（不動産の個別性を考慮した利回り）や実質利回り（現実的な利回り）計算と同様に、キャッシュフローの計算も実際の入居率と市場の家賃相場を使うべきなのです。

なぜなら、これらは物件の実際の収益性を判断するために不可欠だからです。

査定の結果、このワンルームマンションの入居率は95％。
市場の相場家賃は8.5万円であることが明らかになりました。

さらに、家賃の下落率や、修繕積立金の上昇率なども考慮することも大切です。

これらの数字は、不動産投資の成功を左右する重要な要素となります。

 

では、このワンルームマンション投資のキャッシュフローを計算してみましょう。

 

 

 

続編『【悲報】税引き後キャッシュフロー計算ができなければ大家失格！』

不動産投資のキャッシュフローを増やす3つの方法

キャッシュフローの計算式をもう一度確認してください。

 

ここからキャッシュフローを増やす3つの方法が思いつきます。

• 家賃収入を増やす
• ランニングコスト（運営費）を減らす
• ローン返済額を減らす

この中で、購入前にあなたがコントロールできる最大の要素が「ローン返済額」です。

有利なローンを組めるかで、キャッシュフローは天国と地獄に分かれます。

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キャッシュフローと不動産所得は計算式が違う

不動産投資においてよくある間違いが、キャッシュフローと不動産所得を混同するミスです。

キャッシュフローは、実際に手元に残る現金を計算したものです。

一方、不動産所得は、減価償却費やローンの扱いが特殊で現金の流れを追えません。

 

そのため、「キャッシュフロー＝不動産所得」とはならないのです。

多くの場合、不動産投資を始めた数年は『「キャッシュフロー」 ＞ 「不動産所得」』という状況が続くことが多いです。

つまり、不動産所得が赤字でも、実際に手元に残る現金がある場合があります。

しかし、デッドクロスと呼ばれる状態が起こると、『「キャッシュフロー」 ＜ 「不動産所得」』となり、不動産所得が黒字にもかかわらず、実際に手元に残る現金が減ってしまします。

『不動産投資家必見！デッドクロスに隠された税金地獄を解き明かす』

 

不動産投資が「右肩下がりのビジネスモデル」と言われるのは、デッドクロスが大きく影響しているためです。

詳細『キャッシュフローと不動産所得の違いを知って、成功の秘訣を手に入れよう！』

不動産投資のキャッシュフローのまとめ

不動産投資のキャッシュフローの計算方法はマスターできたかな？

 

不動産投資家になるためには、収益物件と収益の得られない物件を見分けることが大切だよ。

つまり、キャッシュフローを計算する方法を知っている必要があるんだ。

キャッシュフローを計算することで、物件から得られる現金収入を正確に計算することができるよ。

キャッシュフローの計算や利回り計算が苦手なら、ワンルーム投資専用のシミュレーションを使うといいよ。

こんな感じに、35年間のキャッシュフローなどをまとめて表示してくれるよ。

1R投資シミュレーションを使う

 

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