実質利回り(FCR)を計算！区分マンションの収益力を丸裸にしよう

ワンルームマンション投資の利回りはこう計算しなくてはならない！というルールがないため、利回りの計算方法はたくさんある。

• 表面利回り（グロス利回り）
• ネット利回り（NOI利回り）
• 実質利回り（FCR）
• 自己資金利回り（CCR）
• ローン定数（K%）
• 全期間利回り（IRR)

ぴろり

リンクをクリックすると、各利回りの解説記事へジャンプするよ。

本当にそのワンルームマンション投資で儲かるのかを計算する手段（利回りの計算方法）を知らずにセミナーに出たりするとひどい目に合う。

表面利回りを信じて買ったら大失敗でした。だまされた。というのがその代表例です。

儲からないだけならそのワンルームマンション投資（区分マンション投資）はドローで終わるが、すさまじいマイナスキャッシュフローが発生するなら、再起不能になり「人生の失敗」となるかもしれません。

ワンルームマンション投資はミドルリスク・ミドルリターンともいわれますが、一度の失敗が取り返しのつかないハイリスクな投資でもある。

そうならないためには、投資家は利回りに対する理論武装が必須です。

実質利回り（FCR）とは

実質利回りとは、そのワンルームマンション投資の家賃、入居率、運営に必要な経費、マンション購入にかかった諸費用までを計算しつくした利回りのことです。

だから、実質利回りを計算すれば、その物件を現金で買ったときの収益力を丸裸できます。

不動産投資用語でFCR（Free and Clear Return ）ともいう。

実質利回りの計算式はこのとおりです。

実質利回りとよく似た利回りにネット利回りがありますが、ネット利回りはマンション購入にかかった諸費用を計算式に盛り込まない。

『マンション投資の初心者はネット利回り（NOI利回り）から始めよう！』

つまり、よくある利回りを結果が高くなる順番にならべるとこうなります。

表面利回り＞ネット利回り＞実質利回り

実質利回り（FCR）の計算方法

今回、あなたはこの条件の区分マンション投資を検討しています。

購入諸費用の内訳はコチラの記事を確認してほしい

『初心者必見！1000万円のワンルームの購入諸費用はズバリ○万円』

運営費はコチラの記事を確認してほしい

『区分マンション投資を甘く見るな！ランニングコストはこんなにドッサリ』

さっそく、このワンルームマンションの実質利回りを計算してみます。

このワンルームマンションの表面利回りは9％（90÷1000×100）です。

しかし、オーナーチェンジの家賃を相場家賃に変更して、入居率、経費、購入諸費用を考慮すると、5.6％の利回りにすぎないことがわかる。

『高利回りのワンルーム投資にだまされるな！実はハイリスク物件だ』

実質利回り（FCR）の使い方

実質利回りは、現金でそのマンションに投資するなら、どれくらいの利回りが得られるかを赤裸々に語っています。

しかし、実質利回りは万能ではありません。

マンション経営をすれば、必ずといって発生する税金、広告料（AD）、原状回復費が考慮されていないからです。

『超簡単！ワンルームマンションの広告料　大阪が東京より高い理由』

ただ、いくら広告料を使って、原状回復をどこまでするかはマンション経営の醍醐味であり、考え方は人それぞれです。

だから、実質利回りの計算ではあえて含めない。

しかしながら、中古ワンルームマンションのボリュームラインは500万～1500万あたりでしょう。

だから、サラリーマン投資家であるボクたちはローンを使う場合がほとんどです。

融資を受けた場合、自己資金がどれだけ効率的に使えているかが大切になってくる。

『自己資金利回り(CCR)に注目！効率のいい区分マンションはどっち？』

融資はうまく使えばレバレッジが効くのでぜひ活用していきたい。

『レバレッジを狙え！不動産投資でキャッシュフローを増やす方法』

まとめ

• 実質利回りは、相場家賃、入居率、運営費、購入諸費用までを計算しつくした利回りである
• だから、実質利回りを計算すれば、その物件の収益力は丸裸になる