実質利回り(FCR)を計算!区分マンションの収益力を丸裸にしよう

FCR-実質利回りとは利回り
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ワンルームマンション投資の利回りはこう計算しなくてはならない!というルールがないため、利回りの計算方法はたくさん存在します。

ぴろり
ぴろり

リンクをクリックすると、各利回りの解説記事へジャンプするよ。

 

利回りの理解が不十分なため、儲からないだけならそのワンルームマンション投資(区分マンション投資)はドローで終わります。

ですが、すさまじいマイナスキャッシュフローが発生する物件を買ってしまったなら、再起不能になり「人生の失敗」となるに違いありません。

そうならないためには、投資家は利回りに対する理論武装が必須です。

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実質利回り(FCR)とは?

実質利回りとは、そのワンルームマンション投資の家賃、入居率、運営に必要な経費、マンション購入にかかった諸費用までを計算しつくした利回りのことです。

だから、実質利回りを計算すれば、その物件を現金で買ったときの収益力を掌握できます。

不動産投資用語でFCR(Free and Clear Return )ともいいます。

実質利回りの計算式はこのとおりです。

実質利回り
=[年間相場家賃×入居率-運営費]÷[価格+購入諸費用]×100

 

[年間相場家賃×入居率-運営費]を不動産投資用語でNOI(Net Operating Income)といいます。日本語ではネット利益、もしくは営業利益です。『ワンルームマンション投資はネット利益(NOI)が肝!それは物件の収益力だ

 

実質利回りとよく似た利回りにネット利回りがありますが、ネット利回りはマンション購入にかかった諸費用を計算式に盛り込んでいません。

マンション投資の初心者はネット利回り(NOI利回り)から始めよう!

 

つまり、利回りを結果が高くなる順番にならべるとこうです。

表面利回りネット利回り>実質利回り

実質利回り(FCR)の計算方法

今回、あなたはこの条件の区分マンション投資を検討しています。

  • 価格:1000万円
  • 購入諸費用:70万円
  • 年間満室家賃:90万円
  • 年間相場家賃:84万円
  • 入居率:95%
  • 運営費:20万円

購入諸費用の内訳はコチラの記事で。

初心者必見!1000万円のワンルームの購入諸費用はズバリ○万円

 

運営費はコチラの記事で。

区分マンション投資を甘く見るな!ランニングコストはこんなにドッサリ

 

さっそく、このワンルームマンションの実質利回りを計算してみます。

実質利回り(FCR)
=[年間相場家賃×入居率-運営費]÷[価格+購入諸費用]×100
=[84×95%-20]÷[1000+70]×100
=5.6%

 

このワンルームマンションの表面利回りは9%(90÷1000×100)です。

しかし、オーナーチェンジの家賃を相場家賃に変更して、入居率、経費、購入諸費用を考慮すると、5.6%の利回りにすぎないことが分かります。

高利回りのワンルーム投資にだまされるな!実はハイリスク物件だ

実質利回り(FCR)の使い方

実質利回りは、現金でそのマンションに投資するなら、どれくらいの利回りが得られるかを赤裸々に語っています。

しかし、実質利回りは万能ではありません。

マンション経営に必ずといって発生する税金、広告料(AD)、原状回復費が考慮されていないからです。

超簡単!ワンルームマンションの広告料 大阪が東京より高い理由

 

ただ、いくら広告料を使って、原状回復をどこまでするか?

それは、マンション経営の醍醐味であり、考え方は人それぞれです。

だから、実質利回りの計算ではあえて含めないのです。

 

中古ワンルームマンションのボリュームラインは500万~1500万あたりでしょう。

だから、サラリーマン投資家であるボクたちはローンを使う場合がほとんどです。

融資を受けた場合、自己資金がどれだけ効率的に使えているかが大切になってきます。

自己資金利回り(CCR)に注目!効率のいい区分マンションはどっち?

 

融資はうまく使えばレバレッジが効くのでぜひ活用していきたいですね。

レバレッジを狙え!不動産投資でキャッシュフローを増やす方法

まとめ

  • 実質利回りは、相場家賃、入居率、運営費、購入諸費用までを計算しつくした利回りである
  • だから、実質利回りを計算すれば、その物件の収益力は丸裸になる
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