実質利回り(FCR)を計算!区分マンションの収益力を丸裸にしよう

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ワンルームマンション投資の利回りはこう計算しなくてはならない!というルールがないため、利回りの計算方法はたくさんある。

本当にそのワンルームマンション投資で儲かるのかを計算する手段(利回りの計算方法)を知らずにセミナーに出たりするとひどい目に合う。

表面利回りを信じて買ったら大失敗だった。だまされた。というのがその代表例だ。

儲からないだけならそのワンルームマンション投資(区分マンション投資)はドローで終わるが、すさまじいマイナスキャッシュフローが発生するなら、再起不能になり「人生の失敗」となるかもしれない。

ワンルームマンション投資はミドルリスク・ミドルリターンともいわれるが、一度の失敗が取り返しのつかないハイリスクな投資でもある。

そうならないためには、投資家は利回りに対する理論武装が必須だ。

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実質利回り(FCR)とは

実質利回りとは、そのワンルームマンション投資の家賃、入居率、運営に必要な経費、マンション購入にかかった諸費用までを計算しつくした利回りのことである。

だから、実質利回りを計算すれば、その物件を現金で買ったときの収益力を丸裸できる。

不動産投資用語でFCR(Free and Clear Return )ともいう。

実質利回りの計算式はこのとおりである。

実質利回り
=[年間相場家賃×入居率-運営費]÷[価格+購入諸費用]×100

<補足>

[年間相場家賃×入居率-運営費]を不動産投資用語でNOI(Net Operating Income)という。日本語ではネット利益、もしくは営業利益だ。

ワンルームマンション投資はネット利益(NOI)が肝!それは物件の収益力だ

実質利回りとよく似た利回りにネット利回りがあるが、ネット利回りはマンション購入にかかった諸費用を計算式に盛り込まない

初心者こそ知ってほしい ネット利回り(NOI)の計算方法はこうだ!

つまり、よくある利回りを結果が高くなる順番にならべるとこうなる。

表面利回りネット利回り>実質利回り

実質利回り(FCR)の計算方法

今回、あなたはこの条件の区分マンション投資を検討している。

  • 価格:1000万円
  • 購入諸費用:70万円
  • 年間満室家賃:90万円
  • 年間相場家賃:84万円
  • 入居率:95%
  • 運営費:20万円

購入諸費用の内訳はコチラの記事を確認してほしい

初心者必見!1000万円のワンルームの購入諸費用はズバリ○万円

運営費はコチラの記事を確認してほしい

区分マンション投資を甘く見るな!ランニングコストはこんなにドッサリ

さっそく、このワンルームマンションの実質利回りを計算してみよう。

実質利回り(FCR)
=[年間相場家賃×入居率-運営費]÷[価格+購入諸費用]×100
=[84×95%-20]÷[1000+70]×100
=5.6%

このワンルームマンションの表面利回りは9%(90÷1000×100)である。

しかし、オーナーチェンジの家賃を相場家賃に変更して、入居率、経費、購入諸費用を考慮すると、5.6%の利回りにすぎないことがわかる。

高利回りのワンルーム投資にだまされるな!実はハイリスク物件だ

実質利回り(FCR)の使い方

実質利回りは、現金でそのマンションに投資するなら、どれくらいの利回りが得られるかを赤裸々に語っている。

しかし、実質利回りは万能ではない。

マンション経営をすれば、必ずといって発生する税金、広告料(AD)、原状回復費が考慮されていないからだ。

超簡単!ワンルームマンションの広告料 大阪が東京より高い理由

ただ、いくら広告料を使って、原状回復をどこまでするかはマンション経営の醍醐味であり、考え方は人それぞれである。

だから、実質利回りの計算ではあえて含めない。

しかしながら、中古ワンルームマンションのボリュームラインは500万~1500万あたりだろう。

だから、サラリーマン投資家である私たちはローンを使う場合がほとんどだ。

融資を受けた場合、自己資金がどれだけ効率的に使えているかが大切になってくる。

自己資金利回り(CCR)に注目!効率のいい区分マンションはどっち?

融資はうまく使えばレバレッジが効くのでぜひ活用していきたい。

レバレッジを狙え!不動産投資でキャッシュフローを増やす方法

まとめ

  • 実質利回りは、相場家賃、入居率、運営費、購入諸費用までを計算しつくした利回りである
  • だから、実質利回りを計算すれば、その物件の収益力は丸裸になる