超簡単!ワンルームマンションの広告料 大阪が東京より高い理由

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賃貸マンションを契約するとき、借主が仲介業者に家賃の1カ月分の仲介手数料を支払うことが多いが、法令では借主と大家の合計で1カ月分が上限である。

  • 借主1カ月分 or 大家負担なし
  • 借主0.5カ月分 or 大家0.5カ月分
  • 借主負担なし or 大家1カ月分

 

だから、都心ファミリーマンションの契約をまとめれば、仲介業者は1件の仲介で何十万という仲介手数料を得られこともある。
しかし、ワンルームマンションの家賃は数万円であるため、1回の取引で得られる仲介手数料は数万円である。

「ファミリーマンションとワンルームマンションの取引の手間自体は変わらない」

そうであるなら、家賃の低いワンルームマンションの客付けは後回しにして、家賃の高いファミリーを優先しようとするのが自然な考え方だ。

そうならないために、ワンルームマンションの投資家は広告料(AD)というニンジンを使って仲介をあっせんするのだ。

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広告料とは

入居者は賃貸マンションを契約するととき、仲介手数料として家賃の1カ月分を支払う。

先に解説した通り「この仲介手数料は入居者と大家の合計で上限が家賃の1カ月と決まっている」

というのは表向きで、大家は(仲介手数料とは別に)広告料として家賃の数カ月分を仲介業者に支払っている。
広告料は不動産業界用語で、「AD」「B」「バック」といわれている。

要するに、広告料とは仲介手数料を超えた料金のことである。

広告料の相場

広告料の相場は1カ月分~2カ月分であるが、ワンルーム激戦地区や家賃の安いエリアでは3カ月以上というのもザラにある。

関西ワンルーム投資歴10年 絶対買わない大阪エリアはココだ!

 

投資家はテリトリーの広告料の相場を熟知しているはずだ。
だが、エリア外に投資したいと思ったときは、広告料をどう予想すればよいのだろうか?

「仲介会社数社に電話して統計をとる」
これが一番確実な方法だろう。

ただ、これではここで記事が終わってしまう。
広告料の相場をつかむ、別の方法を考えてみよう。

広告料の相場の考え方

広告料を支払ってきた経験から、仲介会社は契約1件に付き、これくらいの利益(仲介手数料+広告料)を期待しているようだ

  • 東京圏:12万円~14万円
  • 大阪圏:13万円~15万円

東京圏の広告料相場

つまり、東京圏の標準的ワンルームマンション(1Rタイプ、専有面積16㎡、ユニットバス)家賃5.5万円~6.5万円・管理費0.5万円の広告料はこうなる。
東京ワンルームの間取り

広告料 = 約1カ月分

 

ただし、借主が負担する仲介手数料によって、大家が支払う総負担金(広告料と仲介手数料の合計)は違うここがポイントだ。

<仲介手数料1カ月物件>
仲介手数料0 + 広告料1 = 1カ月分

<仲介手数料0.5カ月物件>
仲介手数料0.5 + 広告料1 = 1.5カ月分

<仲介手数料ゼロ円物件>
仲介手数料1 + 広告料1 = 2カ月分

大阪圏の広告料相場

大阪圏の標準的ワンルームマンション(1Kタイプ、専有面積20㎡、バス・トイレ別)家賃5万円~6万円、管理費0.5万円のワンルームマンションの広告料はこう推測できる。

大阪1Kマンションの間取り

広告料=約1.5~2カ月分

 

ただし、借主が負担する仲介手数料によって大家が支払う総負担金(広告料と仲介手数料の合計)は違う。

<仲介手数料1カ月物件>
仲介手数料0 + 広告料1.5~2 = 1.5~2カ月分

<仲介手数料0.5カ月物件>
仲介手数料0.5 + 広告料1.5~2 = 2~2.5カ月分

<仲介手数料ゼロ円物件>
仲介手数料1 + 広告料1.5~2 = 2.5~3カ月分

東京・大阪の広告料はなぜ違う?

賢明なあなたなら、もうわかっただろう。
東京・大阪の広告料の違いは家賃の差であることを。

地方都市崩壊!?大阪ワンルームの家賃相場が安すぎる3つの理由

 

ただ、これは東京・大阪に限ったことではない。
(家賃が)格安エリアのワンルーム投資をすると、たくさんの広告料を要求される可能性が高い。

さらに、契約件数自体が少ないエリアでは、1件あたりの契約単価を上げないと商売としてなりたたないため、「1件あたり20万円」の利益が必要だったりもするだろう。

仲介業者の求める利益を約20万円とすると、家賃3万円・管理費0.5万円のワンルームマンションの広告料はこうかもしれない

約5.5カ月分

(ボクが)都心(特に東京)のワンルームマンション投資をすすめるのは、このようなリスクを避けるためでもある。

東京都心マンション投資の利回りは爆下げ!価値はどこにあるのか?

広告料ゼロで募集するとどうなるか?

広告料ゼロで賃貸募集するとどうなるだろうか?」

仲介業者から相手にされなくなり、空室期間が延びるだけだろう。

なぜなら、ワンルームマンションは一部のエリアを除いて「需要 < 供給」であり、広告料ゼロ物件を紹介しなくても、紹介できる物件は山ほどあるからだ。

ただ、「広告料ゼロ」で賃貸募集する投資家をボクは知っている。

東京の超一等地のワンルームマンションに限って「広告料ゼロ」でも、[需要 > 供給]であるため、(仲介業者が借主を物件に)案内すればほぼ決まるらしい。

大阪ワンルーム投資事情 東京の感覚でやったら失敗するで!

まとめ

  • 広告料とは仲介手数料を超えた料金のこと
  • 広告料はエリアによって違う
    都心(東京) > 地方(大阪)
  • 東京・大阪の広告料の違いは「家賃の差」と「賃貸需要の差」
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