マンション投資のリスクを減らす繰り上げ返済は「返済額軽減型」だ!

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リスク

繰り上げ返済はローン返済額を変えずに融資期間を短くする「期間短縮型」と、ローンの融資期間を変えずに返済額を軽くする「返済額軽減型」の2種類がある。

「期間短縮型」と「返済額軽減型」を比較すると、支払利息の軽減効果が高いため、期間短縮型繰り上げ返済に注目が集まる。

しかし、不動産投資のリスクを下げるためには、返済額軽減型繰り上げ返済を選びたい

本記事はその理由を解説する。

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「期間短縮型」のメリット・デメリット

「期間短縮型繰り上げ返済」のメリット・デメリットはこのとおりだ。

<メリット>

  • ローン返済のスピードが加速する
  • (期間短縮型より)繰り上げ返済の効果が高い

<デメリット>

  • 一定期間の返済期限の利益(ローンを分割で払う権利)を失う
  • 資金を失う(リスクが上がる)

これを数字で解説しよう。

あなたは次の条件のローンを1年後に100万円繰り上げ返済しようとしている。

  • ローン金額:800万円
  • 返済方式:元利均等返済
  • 金利:3%
  • 残期間:20年
  • 元金返済:24,367円/月
  • 利息返済:20,000円/月

 

繰り上げ返済後のローンの返済条件と減額された利息の総額は、「返済額軽減型」と「期間短縮型」ではこのように変わる。

期間短縮型返済額軽減型
ローン金額670万円
金利3%
残期間15年8カ月19年
元金返済27,609円/月21850円/月
利息返済16,758円/月
減額された利息の総額686,577円313,177円

期間短縮型繰り上げ返済のメリット

期間短縮型繰り上げ返済では、ローンの残期間が3年4カ月短縮され、元金返済が3242円増えるため、ローン返済が加速するのがメリットだ。

また、減額された利息の総額が(返済額軽減型より)多いため、繰り上げ返済の効果が高いのが第二のメリットである。

マンション投資の繰り上げ返済「期間短縮型」を選ぶ2つのメリット

期間短縮型繰り上げ返済のデメリット

ただし、自ら勝ち取った返済期限の利益を放棄するというデメリットもある。

「返済額軽減型」のメリットデメリット

もう一度、「返済額軽減型」と「期間短縮型」繰り上げ返済後のローンの返済条件減額された利息の総額を確認してみよう。

期間短縮型繰り上げ返済のメリット

期間短縮型返済額軽減型
ローン金額670万円
金利3%
残期間15年8カ月19年
元金返済27,609円/月21850円/月
利息返済16,758円/月
減額された利息の総額686,577円313,177円

 

返済額軽減型繰り上げ返済では、元金と利息返済の合計額が5759円(44367円-28608円)減額される。

つまり、毎月5758円のキャッシュフロー(儲け)が発生するのだ。

言い換えれば、100万円投資して年間69096円のキャッシュフローが得られるわけだから、自己資金利回りの約7%のワンルームマンション投資をしたのと同じである。

自己資金利回り(CCR)に注目!効率のいい区分マンションはどっち?

期間短縮型繰り上げ返済のデメリット

期間短縮型繰り上げ返済のデメリットは、繰り上げ返済することで減額される利息の総額が、期間短縮型と比較すると目劣りすることだ。

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リスクを減らす繰り上げ返済は「返済額軽減型」

先に解説したとおり、「返済額軽減型」と「期間短縮型」の繰り上げ返済にはメリットデメリットがある。

しかし、リスクを減らす繰り上げ返済は「返済額軽減型」を選ぶのがコツである。

なぜなら、「返済額軽減型」は期限の利益を放棄することなくローン返済額を減らし、リスクも減らせるというメリットがある。

一方、「期間短縮型」の効果(総支払利息の軽減)が表れるのはローンの返済後で、ローン返済中は目に見える効果がないからだ。

マンション投資の繰り上げ返済「期間短縮型」を選ぶ3つのデメリット

 

さらに、「返済額軽減型」はローン返済が減った分は直接キャッシュフローになり、投資効果も得られるというおまけつきである。

ワンルームマンション投資で繰り上げ返済をしていいときダメなとき

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