アルヒ(ARUHI)のアプラス投資用マンションローンはココに注意!

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多くの投資家がお世話になっているローンがオリックス銀行の不動産投資ローンだろう。

ただ、オリックス銀行は属性に厳しく、年収の何倍までという融資枠の上限がある。

だから、ワンルームマンションを買い増していくと、いつかは融資枠がいっぱいになり、ローンが使えなくなるときがやってくる。
(サラリーマン大家が使える投資用マンションのローンは限られている)

そういうときに心強いのが、アルヒのアプラス投資用マンションローンだ。

しかし、この事実(本記事の内容)を知らないで安易にアルヒのローンを組んでしまうと、後で失敗に気付いて痛い目にあうだろう。

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アルヒの「アプラス投資用マンションローン」とは

アルヒのアプラス投資用マンションローン(以下、アルヒ不動産投資ローン)は、フラット35で有名なARUHIが取り扱っている投資用マンション専用のローンだ。


フラット35を不動産投資に利用するアングラスキームがあるが、それに手を染めてはいけない。国土交通省がついに調査を開始した。

フラット35」投資用に不正利用か 国交相が調査指示(日経新聞)


ローンの本体はクレジットカードで有名なアプラスが運営している。

アルヒ不動産投資ローンは3つの特徴があり、使い方を間違えなければ有用なローンだ。

  1. 年収規定が低く300万円以上から申し込みOK
  2. フルローン・オーバーローンもOK
  3. クレジットカード同時申し込みで、0.25%の金利優遇

さっそくアルヒ不動産投資ローンの概要を見てみよう。

<アプラス投資用マンションローンの概要>

  • 融資金額:500万円から3000万円
  • エリア:首都圏、近畿圏、名古屋市、福岡市の特定地域
  • 金利:長期プライムレート+1.95%
  • 返済期間:5年以上25年以内
  • 返済方式:元利均等返済
  • 申込資格:満20歳以上75歳未満
  • 事務手数料:融資金額×2.5%(最低25万円+消費税)
  • 繰り上げ返済手数料:なし
  • 団体信用保険(団信):選択性(有は金利+0.25%)
  • 保証人:原則不要

どうだろう。

アルヒ不動産投資ローンを使えば、ワンルームマンション3室くらいは買えそうな気がしないか。

初心者サラリーマンも納得!ワンルームマンション投資は3室でワンセットだ

しかし、飛びつく前にここに注目してほしい。

金利:長期プライムレート+1.95%

※2018年8月現在の長期プライムレートは1%

これが後で痛み目をみる原因になる可能性を秘めている。

その解説の前に、聞き慣れない用語「プライムレート」を解説しよう。
これがわからないと、本記事の本質が理解できない。

プライムレートとは

プライムレートは「長期」と「短期」の2種類がある。

長期プライムレート(以下、長プラ)とは、銀行が1年以上の融資をする場合の最優遇金利である。
長プラは変動が激しく、短期プライムレートに先行して動く特徴がある。

一方、短期プライムレート(以下、短プラ)とは、銀行が1年未満の融資をする場合の最優遇金利である。
短プラは長プラに流されながらゆっくりと動く特徴がある。

だから、融資期間のリスクの低い短プラは、長プラより金利(レート)が低い。

ところが、2011年8月から短プラと長プラの逆転減少が起こっている。
このことを記事の最後まで覚えておいてほしい。

2007年1月~2017年7月までのプライムレートの推移

2007年1月~2017年7月までのプライムレートの推移
(左軸の単位は%)

サラリーマン大家は終わらない!成功失敗がハッキリするだけだ

投資用ローンの金利は短プラ連動

ローンの金利は短プラ連動型が多い。

オリックス銀行、SBJ銀行、三井住友トラストの不動産投資ローン。
メガバンク(三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行)の住宅ローンもそうだ。

例えば、オリックス銀行の不動産投資ローンは短プラ1.675%に1%がプラスされて金利2.675%となる。(2018年8月現在)

(ただし、提携する不動産会社や属性によって金利は違う)

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アルヒ不動産投資ローンはココに注意

2018年現在、アルヒ不動産投資ローンとオリックスローンの金利条件はこのとおりだ。

  • アルヒ不動産投資ローン
    2.700%(クレジットカード作成、団信なし、長プラ連動)
  • オリックス銀行不動産投資ローン
    2.675%(団信あり、短プラ連動)

オリックス銀行の不動産投資ローンの融資条件 HPにない情報満載

不動産投資ローンの金利だけを見ると優越はほとんどない。

しかし、長プラ短プラ連動、団信の有無を考慮すると、アルヒ不動産投資ローンはオリックス銀行不動産投資ローンと比較するとリスクが高い。

その理由は2つある。

  1. 長プラは景気の影響を受け変動しやすく、デフレからインフレに転じたら一気に短期プラを追い越す。
    (一気に金利が上がるイメージ図↓)長プラが短プラを追い越す
  2. 投資家に万が一のことがあったとき、団信なしだと遺族が困る(だろう)。

団信の仕組みはコチラの記事で解説している

初心者でもわかる!ワンルームマンション投資が生命保険代わりになる理由

このように、アルヒ不動産投資ローンにはメリットとデメリットがある。
そのことを知った上で、有効に活用していきたい。

不動産投資の長期ローンは万能ではない!30年に隠された2大リスク

まとめ

  • 多くのローンは短プラ連動であるが、アルヒ不動産投資ローンは長プラ連動
  • 融資期間のリスクの低い短プラは、長プラよりレートが低いはずであるが、2018年現在、短プラと長プラの逆転減少が起こっている
  • 景気がデフレからインフレに傾けば、長プラは短プラのレートを追い越し、従来の形へ戻る
  • だから、長プラ連動のアルヒ不動産投資ローンは金利変動リスクが高い

コメント

  1. アバター 匿名希望 より:

    管理人様
    私はオリックスを使っていますが、枠がいっぱいと断られてしまいました。
    不動産会社からはアルヒを勧められていたんですが、この記事を見て迷っています。
    これからは金利はどうなると思いますか?

    • ワンルームマン ワンルームマン より:

      匿名希望さん
      コメントありがとうございます。
      長プラはじわじわ上がっていますね。もう少し上がる気はします。
      短プラはもう少し低迷していてくれることを願っています。
      ただ、短プラが上がりだしたら、住宅ローン破綻者が増えるでしょうね。
      ハイレバレッジをかけている不動産投資家もやばいでしょう。

      レバレッジはコチラの記事を参照してください。
      https://1r-mansion-investment.com/leverage/