残念!銀行から見た区分マンションの価値(積算評価)はこの程度

ワンルームの評価が低すぎるローン(融資)
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残債が増えるごとに罪悪感を感じる@ぴろりである。

融資に関して、不動産投資家の間では常識となっていることがある。

アパート投資と比べると、区分マンション投資は圧倒的に不利だ

 

その理由はこうだ。

アパートの土地は投資家が実質的に支配でき、持ち分も大きい。
そのため、銀行評価も出やすく、それを担保にして融資を受けやすい

一方、区分マンションの土地は投資家が実質的に支配できず、その持ち分も小さい。
そのため、区分マンションは価格と積算価格(銀行から見た価値)に大きなかい離がある。
信用枠(融資枠)がなくなった途端、融資はストップするからである。

 

本記事は「区分マンションの実勢価格」と「銀行評価(積算評価)」を比較する。

その前に、不動産の評価方法から解説しよう。

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不動産の評価方法は3種類

不動産の評価方法は主に3種類ある。

 

不動産投資家・銀行ともに重視すべき評価方法は「収益還元評価」であるが、銀行は「積算評価」を重視するケースが多い。

というのも、積算評価は担保評価でもあるからだ。

積算評価とは

積算評価とは、「土地の路線価」と「建物の再調達価格」を足して計算された不動産の評価方法である。

積算評価 = 土地評価 + 建物評価

  • 土地評価 = 路線価 × 土地面積
  • 建物評価 = 再調達価額 × 延床面積

 

路線価とは

本来は相続税などの計算に使う土地の評価であるが、銀行が積算評価の計算にも使われている。
実際の取引価格の8割程度である。

再調達価格とは

その不動産と同程度のモノを新たに作るなら、どれくらいのお金が必要か。その価格。

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中古区分マンションの価値を積算評価で計算してみよう

あなたはこの条件の中古区分マンション投資(ワンルームタイプ)を検討している。

  • 物件所在地:東京都某区
  • 物件価格:900万円
  • 家賃:55000円
  • 土地:1175㎡(持ち分:264 / 40000)
  • 建物:築34年、部屋の面積15㎡

 

さっそく、積算評価を計算してみよう。

積算評価(土地)の計算方法

あなたが検討しているワンルームマンションの周りの路線価図はこうだ。

路線価図

ぴろり
ぴろり

区分マンションの土地の路線価は国税庁「路線価図」で調べられるよ

 

この区分マンションは「440D」という道に面している。

440:1㎡毎の価格を千円単位で示す。
D:借地権割合を示す。くわしくは国税庁「路線価図の説明」を参照してほしい。

 

だから、この区分マンション全体の土地の積算評価はこう計算できる。

44万円 × 1175㎡ = 5.17億円

 

ただし、あなたの土地の持ち分は[264 / 40000]である。

つまり、あなたの土地の持ち分の積算評価は341万円(5.17億円×264÷40000)となる。

東京近郊の路線価は30万円~60万円/㎡であるが、東京超都心の路線価は500万円/㎡を超えるエリアもある。

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積算評価(建物)の計算方法

銀行によって若干の違いがあるが、室内1㎡あたりの再調達価格はこのとおりと言われている。

  • 木造(アパート):15万円
  • 軽量鉄筋:15万円
  • 重量鉄筋:18万円
  • 鉄筋コンクリート(マンション):20万円

 

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この再調達価格を使って、新築当時の建物の積算価格を計算してみよう。

建物の積算評価(新築)
=20万円 × 15㎡
=300万円

 

築34年の中古区分マンションの耐用年数残は13年(47-34)である。

この中古ワンルームの建物の積算評価は83万円(300×(13÷47))と計算できる。

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区分マンション投資の融資はいつかストップする

中古区分マンションの積算評価
=土地評価 + 建物評価
=341万円 + 83万円
=424万円

 

物件価格900万円に対して、銀行評価は424万円である。

物件価格と銀行評価の比較

 

もし、このワンルームマンション投資にフルローンを使っていたなら、不足する476万円分は個人の信用枠(与信枠)から穴埋めされるわけだ。

ぴろり
ぴろり

これを「信用棄損」と言う人もいるよ

 

そして、その信用枠を使って融資を使い続けると、いつか信用枠が枯渇して融資がストップする。

だから、繰り上げ返済をうまく活用して、室数を増やしていきたい。

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まとめ

ブログキャラ

積算評価は土地評価と建物評価を足して計算するよ。

  • 土地の積算評価には路線価を使う
  • 建物の積算評価には再調達価格を使う

 

超都心を除くと、区分マンションは[物件価格 > 積算評価]となる運命にある。
だから、区分マンション投資は融資が弱いと言われるんだね。

でも、悲観することはないよ。
アパート系投資会社の不祥事後、都心のワンルームマンションの価値が見直されてきているんだ。

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