融資に付いて、不動産投資家の間では常識となっていることがある。
「アパート投資と比べると、区分マンション投資は圧倒的に不利だ」である。
その理由はこうだ。
アパートの土地は投資家が実質的に支配でき、持ち分も大きい。
そのため、銀行評価も出やすく、それを担保にして融資を受けやすい。
一方、区分マンションの土地は投資家が実質的に支配できず、その持ち分も小さい。
そのため、区分マンションは価格と積算価格（銀行から見た価値）に大きなかい離があり、信用枠（融資枠）がなくなった途端、融資はストップするからである。
「区分マンション（ワンルーム）の価格」と「銀行評価（積算評価）」を比較してみよう。
その前に。
不動産の評価方法は3種類
不動産の評価方法は主に3種類ある。
- 積算評価（銀行向け）
- 収益還元評価（投資家向け）
『その価格は高い？安い？区分マンションの価値は収益還元法でわかる』 - 取引事例比較評価（一般向け）
不動産投資家・銀行ともに重視すべき評価方法は「収益還元評価」であるが、銀行は「積算評価」を重視するケースが多い。
というのも、積算評価は担保評価でもあるからだ。
積算評価とは
積算評価とは、「土地の路線価」と「建物の再調達価格」を足して計算する不動産の評価方法である。
積算評価 ＝ 土地評価 + 建物評価
- 土地評価 ＝ 路線価 × 土地面積
- 建物評価 ＝ 再調達価額 × 延床面積
※路線価
本来は相続税などの計算に使う土地の評価であるが、銀行が積算評価の計算にも使われている。実際の取引価格の8割程度である。
※再調達価格
その不動産と同程度のモノを新たに作るなら、どれくらいのお金が必要か。その価格。
『アルヒ（ARUHI）のアプラス投資用マンションローンはココに注意！』
中古区分マンションの価値を積算評価で計算してみよう
あなたはこの条件の中古区分マンション投資（ワンルームタイプ）を検討している。
- 物件所在地：東京都某区
- 物件価格：900万円
- 家賃：55000円
- 土地：1175㎡（持ち分：264 / 40000）
- 建物：築34年、部屋の面積15㎡
積算評価を計算してみよう。
土地の積算評価の計算方法
あなたが検討しているワンルームマンションの周りの路線価図はこうだ。
※区分マンションの土地の路線価は国税庁「路線価図」で調べられる。
この区分マンションは「440D」という道に面している。
だから、この区分マンション全体の土地の積算評価はこう計算できる。
ただし、あなたの土地の持ち分は[264 / 40000]である。
つまり、あなたの土地の持ち分の積算評価は341万円（5.17億円×264÷40000）となる。
＜参考＞
東京近郊の路線価は30万円～60万円/㎡であるが、東京超都心の路線価は500万円/㎡を超えるエリアもある。
『先輩サラリーマン投資家がアパートだけではなくワンルームも買う理由』
建物の積算評価の計算方法
銀行によって若干の違いがあるが、室内1㎡あたりの再調達価格はこのとおりと言われている。
- 木造（アパート）：15万円
- 軽量鉄筋：15万円
- 重量鉄筋：18万円
- 鉄筋コンクリート(マンション)：20万円
『オリックス銀行の不動産投資ローンの融資条件 HPにない情報満載』
この再調達価格を使って、新築当時の建物の積算価格を計算してみよう。
＝20万円 × 15㎡
＝300万円
築34年の中古区分マンションの耐用年数残は13年（47－34）であるため、この中古ワンルームの建物の積算評価は83万円（300×(13÷47)）となる。
『スルガ＆TATERU事件後 オリックス銀行の面談審査はこう変わった』
区分マンション投資の融資はいつかストップする
＝土地評価 + 建物評価
＝341万円 + 83万円
＝424万円
物件価格900万円に対して、銀行評価は424万円である。
もし、このワンルームマンション投資にフルローンを使ったなら、不足する476万円分は個人の信用枠（与信枠）から穴埋めされるわけだ。（信用棄損と言われたりもする）
そして、その信用枠を使って融資を使い続けると、いつか信用枠が枯渇して融資がストップする。
だから、繰り上げ返済をうまく活用して、室数を増やしていきたい。
『ワンルームマンション投資は繰り上げ返済を使って資産を拡大せよ！』
まとめ
- 銀行が不動産を評価するとき、積算評価を使うことが多い
- 積算評価は土地評価と建物評価を足して計算する
- 土地の積算評価には路線価を使う
- 建物の積算評価には再調達価格を使う
- 超都心を除くと、[物件価格 ＞ 積算評価]である
