あぁ泣けてきた!区分マンションの銀行価値(積算評価)はこれっぽっち?

ワンルームマンションの評価は低すぎる初心者
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残債(ローン残高)が毎年増え続ける、多重債務者@ぴろりです。

区分マンションの物件価格(実勢価格)と積算評価(銀行から見た価値)には大きな差があり、その2つの価格差を個人の信用枠(与信枠)で補填します。

物件価格・積算評価・信用枠の関係

 

しかしながら、信用枠は無限ではありません。

区分マンションを買い続けると、信用枠は減り続け、最終的にはゼロになって融資がストップします。

 

…。

 

暗~い話から始まりましたね。

でも、大丈夫です!

次の2つのポイントを掴んでおけば、あなたの区分マンション投資を存続するヒントがみつかるはずです。

  1. 銀行の物件評価方法(積算評価)
  2. 物件価格と積算価格の差

 

本記事は「区分マンションの物件価格」と「銀行評価(積算評価)」を比較し、どのように信用枠が削られていくのかを明らかにします。

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不動産の評価方法は3種類

不動産投資家・銀行ともに重視すべき評価方法は「収益還元評価」ですが、銀行は「積算評価」を重視します。

というのも、積算評価は担保評価でもあるからです。

不動産の評価方法は主に3種類あります。

銀行が重視する積算評価とは?

「土地評価」と「建物評価」を足して計算する不動産の評価方法。それが積算評価です。

積算評価 = 土地評価 + 建物評価

  • 土地評価=路線価×土地面積
  • 建物評価=再調達価額×延床面積

 

路線価とは

本来は相続税などの計算に使う土地の評価ですが、積算評価の計算にも利用されます。
実際の取引価格の8割程度です。

再調達価格とは

その不動産と同程度のモノを新たに作るなら、どれくらいのお金が必要か。その価格のことです。

中古区分マンションの価値を積算評価で計算してみよう

あなたはこの条件の中古区分マンション投資(ワンルームタイプ)を検討しています。

ワンルームマンション

  • 物件所在地:東京都某区
  • 物件価格:900万円
  • 家賃:55000円
  • 土地:1175㎡
    (持ち分:264 / 40000)
  • 建物:築34年、部屋の面積15㎡

 

さっそく、積算評価を計算してみましょう。

積算評価(土地)の計算方法

あなたが検討しているワンルームマンションの周りの路線価図はこうです。

路線価図

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

区分マンションの土地の路線価は国税庁「路線価図」で調べられるよ。

 

この区分マンションは「440D」という道に面しています。

440:1㎡毎の価格を千円単位で示します。
D:借地権割合を示します。くわしくは国税庁「路線価図の説明」を参照してください。

 

だから、この区分マンション全体の土地の積算評価はこう計算できます。

44万円 × 1175㎡ = 5.17億円

 

あなたの土地の持ち分は[264 / 40000]ですので、土地の持ち分の積算評価は341万円(5.17億円×264÷40000)となります。

 

東京近郊の路線価は30万円~60万円/㎡ですが、東京超都心の路線価は500万円/㎡を超えるエリアもあります。

積算評価(建物)の計算方法

銀行によって若干の違いがありますが、室内1㎡あたりの再調達価格はこのとおりといわれています。

  • 木造:15万円
  • 軽量鉄筋:15万円
  • 重量鉄筋:18万円
  • 鉄筋コンクリート:20万円

 

この再調達価格を使って、新築当時の建物の積算価格を計算してみましょう。

建物の積算評価(新築)
=20万円 × 15㎡
=300万円

 

築34年の中古区分マンションの耐用年数残は13年(47-34)です。

この中古ワンルームの建物の積算評価は83万円(300×(13÷47))と計算できます。

イラッ!ワンルーム投資は儲からない!やる奴はバカ。に反論します

区分マンション1室買うと、信用枠はこれだけ減少する

落ち込む女性

中古区分マンションの積算評価
=土地評価 + 建物評価
=341万円 + 83万円
=424万円

 

物件価格900万円に対して、銀行評価(積算評価)は424万円です。

物件価格と銀行評価の比較

 

もし、このワンルームマンション投資にフルローンを使っていたなら、不足する476万円分は個人の信用枠(与信枠)から穴埋めされるわけです。

通常のローン 通常のローン 不足分のみ借りるローン
フルローン フルローン:自己資金も融資に頼る 購入諸費用以外はすべて借りるローン
オーバーローン オーバーローンは自己資金と購入諸費用も融資に頼る 自己資金と購入諸費用も含めて借りるローン

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

ローンの残債や返済金額が、投資家の信用力と所有物件の担保評価の合計を超え、融資が受けられなくなる状態のことを「信用棄損」ともいうよ。

 

そして、その信用枠を使って融資を使い続けると、いつか信用枠が枯渇して融資がストップします。

バウチャーサービスを使えば、借り入れ可能額をチェックできます。

 

だから、繰り上げ返済をうまく活用したいのですね。

繰り上げ返済し倒せ!ワンルーム投資でビッグになりたいなら

まとめ

ブログキャラ

積算評価は土地評価と建物評価を足して計算するよ。

  • 土地の積算評価には路線価を使う
  • 建物の積算評価には再調達価格を使う

 

超都心を除くと、区分マンションは[物件価格 > 積算評価]となる運命にある。

特に、地方のファミリー向け区分マンション(実需)の積算評価はひどいもんだよ。

でも、ファミリー向け区分マンションは積算評価なんか気にしなくていいから安心して。

物件価格(実勢価格)さえわかっておけばOKだからね。

 

ボクは住まいサーフィンを使って自宅マンションや、自宅周辺のマンション相場をウォッチしているよ。

自宅マンション投資はしないと損!不動産投資家がするとこうなった

 

新築時の価格表とかも見れて、なかなかおもしろいよ。

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