残債（ローン残高）が増えるごとに罪悪感を感じる＠ぴろりです。
融資に関して、不動産投資家の間では常識となっていることがあります。
その理由はこうです。
アパートの土地は投資家が実質的に支配でき、持ち分も大きい。
そのため、銀行評価も出やすく、それを担保にして融資を受けやすい。
一方、区分マンションの土地は投資家が実質的に支配できず、その持ち分も小さい。
そのため、区分マンションは価格と積算価格（銀行から見た価値）に大きなかい離があります。
信用枠（融資枠）がなくなった途端、融資はストップするからです。
本記事は「区分マンションの実勢価格」と「銀行評価（積算評価）」を比較します。
その前に、不動産の評価方法から解説します。
不動産の評価方法は3種類
不動産の評価方法は主に3種類あります。
- 積算評価（銀行向け）
- 収益還元評価（投資家向け）
『その価格は高い？安い？区分マンションの価値は収益還元法でわかる』 - 取引事例比較評価（一般向け）
不動産投資家・銀行ともに重視すべき評価方法は「収益還元評価」ですが、銀行は「積算評価」を重視するケースが多いです。
というのも、積算評価は担保評価でもあるからです。
積算評価とは
積算評価とは、「土地の路線価」と「建物の再調達価格」を足して計算された不動産の評価方法です。
積算評価 ＝ 土地評価 + 建物評価
- 土地評価 ＝ 路線価 × 土地面積
- 建物評価 ＝ 再調達価額 × 延床面積
中古区分マンションの価値を積算評価で計算してみよう
あなたはこの条件の中古区分マンション投資（ワンルームタイプ）を検討しています。
- 物件所在地：東京都某区
- 物件価格：900万円
- 家賃：55000円
- 土地：1175㎡（持ち分：264 / 40000）
- 建物：築34年、部屋の面積15㎡
さっそく、積算評価を計算してみましょう。
積算評価（土地）の計算方法
あなたが検討しているワンルームマンションの周りの路線価図はこうです。
区分マンションの土地の路線価は国税庁「路線価図」で調べられるよ。
この区分マンションは「440D」という道に面しています。
だから、この区分マンション全体の土地の積算評価はこう計算できます。
あなたの土地の持ち分は[264 / 40000]ですので、土地の持ち分の積算評価は341万円（5.17億円×264÷40000）となります。
積算評価（建物）の計算方法
銀行によって若干の違いがありますが、室内1㎡あたりの再調達価格はこのとおりといわれています。
- 木造（アパート）：15万円
- 軽量鉄筋：15万円
- 重量鉄筋：18万円
- 鉄筋コンクリート(マンション)：20万円
この再調達価格を使って、新築当時の建物の積算価格を計算してみましょう。
＝20万円 × 15㎡
＝300万円
築34年の中古区分マンションの耐用年数残は13年（47－34）です。
この中古ワンルームの建物の積算評価は83万円（300×(13÷47)）と計算できます。
『ワンルーム投資をバカにするなよ！アパート投資と比べるとココが違うんだぜ』
区分マンション投資の融資はいつかストップする
＝土地評価 + 建物評価
＝341万円 + 83万円
＝424万円
物件価格900万円に対して、銀行評価は424万円です。
もし、このワンルームマンション投資にフルローンを使っていたなら、不足する476万円分は個人の信用枠（与信枠）から穴埋めされるわけです。
これを「信用棄損」と言う人もいるよ
そして、その信用枠を使って融資を使い続けると、いつか信用枠が枯渇して融資がストップします。
だから、繰り上げ返済をうまく活用したいのです。
『ワンルームマンション投資は繰り上げ返済を使って資産を拡大せよ！』
まとめ
積算評価は土地評価と建物評価を足して計算するよ。
- 土地の積算評価には路線価を使う
- 建物の積算評価には再調達価格を使う
超都心を除くと、区分マンションは[物件価格 ＞ 積算評価]となる運命にある。
特に、地方のファミリー向け区分マンション（実需）の積算評価はひどいもんだよ。
でも、ファミリー向け区分マンションは積算評価なんか気にしなくていいから安心して。
実勢価格さえわかっておけばOKだからね。
ボクは住まいサーフィンを使って自宅マンションや、自宅周辺のマンション相場をウォッチしているよ。
新築時の価格表とかも見れて、なかなかおもしろいよ。