賃貸マンションの管理委託手数料の相場は5% | 高い安いはこう決まる!

安物買いの銭失い初心者
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サラリーマン投資家は本業・副業と何かと忙しい。

だから、賃貸マンションの管理は、管理委託手数料を支払ってでも委託すべきです

そうすることで、このようなメリットが得られます。

  • 管理業務をアウトソーシングできる。
  • 自分の時間を手に入れられる。
  • 遠方のマンション投資ができる。
  • 入居率が上がる。

 

ボクは管理委託の内容を比較して、管理委託手数料3%~7%で使い分けています。

管理委託手数料が安いは安いなりの理由があり、高いは高いなりの理由があると感じているからです。

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管理委託手数料とは?

下記のような苛酷な業務を一括で引き受けてくれるのがマンション管理会社(以下、管理会社)です。そこへ支払う手数料を管理委託手数料といいます。

  • 家賃の集金(滞納の催促)
  • クレームの処理
  • 更新の手続き
  • 退去立ち会い
  • 原状回復
  • 入居者の募集(審査・契約)

 

専業投資家なら自分でこれらの業務を行えるかもしれませんが、サラリーマン投資家には時間的にキツイし、技術的な問題もあります。

くわしくはコチラ

管理委託手数料のメリット | ワンルーム投資するサラリーマン大家さんへ

賃貸マンションの管理委託手数料が5%である理由

女性投資家
女性投資家

管理委託手数料は5%のところが多いやん!何で?

ぴろり
ぴろり

詳しくはわからないけど、どこかの管理会社がキリのよい「5」を採用したんじゃないかな?
そして、そっちも「5」あっちも「5」と、他の管理会社が追従して、「管理委託手数料の相場は5%」が定着したのかもね。

女性投資家
女性投資家

意外と当たってるんちゃう?
不動産会社の数字ってアバウトやん!
10万円ジャストの見積とか普通に出てくるし。

ぴろり
ぴろり

でも、管理委託手数料は安いところもあれば、高いところもある。ボクは3%~7%で使い分けているよ。

女性投資家
女性投資家

へぇ~。

ぴろり
ぴろり

管理委託手数料が安いのは理由があるし、高いのにもそれなりの理由があるからね。

管理委託手数料が相場5%より安い理由

管理委託手数料が相場より安く、ニヤリとするサラリーマン

管理委託手数料が相場より安い例を3つ挙げます。

三為業者・再販業者を兼ねた管理会社である

ワンルームマンションの販売会社は、管理会社も兼ねている場合が多い。

だから、ワンルームマンション購入後は、物件をそのまま系列の管理会社に任せてしまえばWin-Winの関係を築きやすいです。

しかし、三為業者や再販業者から購入したの場合、マンション販売価格が相場より高いケースが多い

その場合、販売会社はマンションの販売益で利益を確定しているため、管理委託手数料を安くしても問題ないのです。

三為業者(さんためぎょうしゃ)
「第三者のためにする中間省略登記」を使って売買を成立させます。
このスキームを使えば、仲介手数料以上の利益を得ることができます。
ただ、2018年くらいから三為業者に融資する銀行が激減したため、再販業者が幅を利かせています
再販業者
売り急いでる売主などから物件を仕入れ、それをエンドユーザー(一般買主)に転売する業者のことです。ブツ上げ屋ともいいます。
また、ブツ上げ屋から物件を仕入れ、利益を乗せて販売する業者もいます。

原状回復費用が高い管理会社である

管理会社内に施工部門があったり、お抱え職人がいる場合も多々ありますが、最も原状回復費用のかかる例がこれです。

現業回復工事の依頼と請求のフローチャート

 

原状回復が完了したら、職人が施工会社に請求書を上げるわけですが、その請求金額が投資家にそのまま請求されているわけではありません。

それぞれの段階で利益が乗り、その合計が投資家への請求額となります

管理委託手数料が相場より安い管理会社はここで儲けているのです。

広告料をごまかす管理会社である

管理会社の儲け分を(密かに)広告料に乗せられている場合があります。

広告料とは
仲介手数料とは別に賃貸仲介会社に支払う手数料のことです。
業界用語でAD、B、バックといわれています。
詳しくはこちらの記事で。
超簡単!ワンルームマンションの広告料 大阪が東京より高い理由

 

多少の上乗せは仕方ないと割り切れますが、通常1カ月の広告料で済むところを2カ月分請求されていたらどうでしょうか?

上乗せされた1カ月分は管理会社の儲けです。

実際、ボクの管理会社でもこのような事例があります。

ワンルームマンション(神戸市中央区)の入居者募集に1.5カ月分の広告料を支払った。
しかし、レインズ(業者同士の情報共有システム)ではAD100%(1カ月分)となっていた。
シラッと担当者にこのことを聞いてみたら、「1.5の内0.5カ月分は仲介した営業マン本人にキックバックしている」とのことです。

 

ぴろり
ぴろり

本当かなぁ?
でも、これ以上広告料の流れを追求するつもりはないよ。
この管理会社の入居率には満足しているからね。

管理委託手数料が相場5%より高い理由

管理委託手数料が相場より高く驚くサラリーマン

管理委託手数料が相場より高い例を2つ挙げます。

家賃滞納無期限保証する管理会社である

管理委託手数料が相場より高い管理会社は、サブリース一歩手前、家賃の滞納を無期限で保証する管理会社です。

サブリースをすると空室期間の保証もしてくれますが、サブリース料は家賃の15%~20%するため、コストパフォーマンスが悪いです

何よりも、さまざまな問題を抱えています。

家賃保証が付いて利回りのいい物件だと中古の区分マンションを勧められ購入したが 3ヵ月後から賃料の入金が遅れるようになり5ヵ月目一方的に家賃保証の契約を解除され、管理会社を変更したところ当初の家賃保証の賃料は利回りをよく見せるために水増しされていて実際の賃料は安く収支がマイナスになってしまった。

不動産投資に関する無料相談窓口「クオーレ」より

物件の価値を上げる管理会社である

管理委託手数料が相場より高い管理会社は、コストパフォーマンスの高いリフォームが提案できます。

その提案が物件の価値を上がる(家賃アップ、売却価格アップ)のです。

  • カーペットをフローリングに変更する。
  • 洗濯機置き場を設置する。
  • アクセントクロスを使用する。
  • バス・トイレを別にする。

 

ぴろり
ぴろり

15万円のリフォームで4000円家賃が上がったケースがあるよ。
これは、32%(4.8÷15)の投資をしたことと同じなんだ。

 

家賃は築30年あたりに向かって下がり続け、その後は落ち着きます。

家賃と築年数の関係(グラフ)

 

物件の競争力を高め、どれだけ家賃を上げることができるのか?
築30年からが管理会社の腕の見せ所です。

 

蛇足ですが、新築プレミアムが剥がれるときの下落が一番激しいです

新築ワンルーム投資で失敗は必然!借金地獄の世界をノゾいて見る?

管理委託手数料に不満があるときは管理会社の変更を検討しよう

管理委託手数料が相場より低い管理会社の悪口を吐いて、高い管理会社を持ちあげただけの記事になってしまいました。

しかし、投資家のみなさんに伝えたかったことは、管理委託手数料はサービスに比例するべきだということです。

 

多くの不動産投資家は管理会社を決めた後、よっぽどのことがない限り変更しません。
本当は不満だらけで、やるせない気持ちに支配されていてもです。

 

でも、不満があるなら、第一歩を踏み出してみましょう!
変な管理会社との馴れ合いは、リスクを抱え込んでるのと同じだからです。

 

とはいえ、「管理会社」を検索すれば、多くの管理会社がヒットします。

しかも、管理委託手数料の詳細やサービスが不明瞭が場合も多く、結局はひとつずつ問い合わせなくてはなりません。

それが管理会社を変更しない根本的な原因かもしれません。

 

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賃貸管理比較君 は、あなたにマッチしたサービスを提供してる管理会社を見つける手助けをしてくれるでしょう。

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賃貸マンションの管理委託手数料の相場のまとめ

ブログキャラ

管理委託手数料が相場より安い・高いには、それなりのわけがあるんだ。

  • 販売価格が相場より高いため、管理委託手数料の儲けは少なくても問題ない。
  • 原状回復費用が相場費用より高い。
  • 広告料が相場より高い。
  • 滞納保証期間が無期限(もしくは長期間)。
  • 物件の価値を上げる提案ができます。
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