マンションの管理委託手数料3%は相場より安いが 本当に得なのか?

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初心者

サラリーマン投資家は本業・副業と何かと忙しい。
だから、ワンルームマンションの管理は管理委託手数料を支払って委託すべきである。

そうすることで、このようなメリットを得られる。

  • 管理業務をアウトソーシングできる
  • 遠方のマンション投資ができる
  • 入居率が上がる

 

管理委託手数料は3%~7%が相場で、5%が平均的である。
安いとありがたいが、それが必ずしも良い結果を生まない。

なぜなら、管理委託手数料が相場より安いということは、安いなりのわけがあるからだ。

今回は、「管理委託手数料が相場より安い理由」を疑ってかかってみる。

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管理委託手数料とは

マンションオーナーになった投資家には、次のような業務が待っている。

  • 家賃の集金
  • クレームの処理
  • 入居者の募集
  • 退去立会い
  • 更新の手続き

 

自分でこれらの業務を行えるかもしれないが、サラリーマン投資家には時間的にキツイし、技術的な問題もある。

これらを一括で引き受けてくれるのがマンション管理会社で、その手数料を管理委託手数料という。

くわしくはコチラの記事で解説している。

サラリーマンよ マンション投資するなら管理委託手数料をケチるな!

管理委託手数料が相場より安い理由1 物件価格が相場より高い

ワンルームマンションの販売会社は、管理会社も運営している場合が多い。

だから、ワンルームマンションを購入したら、そのまま系列の管理会社に任せてしまえばWin-Winの関係を築きやすい。

この一連の流れを仲介で行っている業者のマンションの仲介価格は、相場価格であることが多いが、三為業者再販業者の場合、マンションの価格自体が相場より高いことが多い。

三為業者や再販業者は、もともと相場より高い価格でマンションを売って利益を確定しているため、管理委託手数料を安くしても問題ないのである。

仲介
不動産の通常の取引のこと。
売主と買主の事情を仲介業者が聞いて、お互いが納得した価格で取引する。
その価格は相場価格に収束することが多い。
三為業者
さんためぎょうしゃと読む。
「第三者のためにする中間省略登記」を使って売買を成立させる。
このスキームを使えば、三為業者は法定仲介手数料以上の利益を得ることができる。
再販業者
通称ブツ上げ屋。
売り急いでる売主などから物件を仕入れ、それをエンドユーザー(一般買主)に転売する業者。
仲介手数料がかからないが、価格は相場よりやや高い。

管理委託手数料が相場より安い理由2 別途手数料が発生する

入退去にかかる原状回復費(リフォーム費用)、広告料が管理委託手数料に含まれないことは常識である。

しかし、それ以外に退去代行手数料入居推進手数料などが別途かかる管理会社もある。

また、管理委託手数料以外に、別途500円程度のシステム料入金手数料がかかる管理会社は多い。

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管理委託手数料が相場より安い理由3 リフォーム費用が高い

リフォーム(原状回復)が必要な場合、このような流れで進んでいく。

  1. 投資家→管理会社→施工業者(工務店など)→職人へ依頼
  2. リフォーム完了
  3. 職人→施工業者→管理会社→投資家へ請求

 

リフォームが完了したら、職人が施工業者に請求書を上げるわけだが、その請求金額が投資家にそのまま請求されているわけではない。

それぞれの段階で利益が乗り、その合計が投資家への請求額となる。

つまり、管理委託手数料が相場より安い管理会社はここで儲けるのだ。
(逆にいえば、直接職人に仕事を頼めばビックリするくらい安く済む)

管理委託手数料が相場より安い理由4 広告料に上乗せ

広告料にも管理会社の儲けを乗せられている場合がある。

広告料とは仲介手数料とは別に賃貸仲介会社に支払う手数料である。業界用語でAD、B、バックといわれている。

多少の上乗せは仕方ないと割り切るが、通常1カ月の広告料で済むところを2カ月分請求されていたらどうだろう。

上乗せされた1カ月分は管理会社の儲けである。

 

実際、ボクの管理会社でもこのような事例がある。
(管理委託手数料率は相場標準の5%だったが、管理物件が増えるとともに下げてもらっている。現在は3%だ)

関西某所の入居者募集に1.5カ月分の広告料を支払っている。
しかし、レインズではAD100%(1カ月分ということ)となっていた。レインズとは、あらゆるデータが蓄積されている業者同士の情報共有システムのことをいう。
シラッと担当者にこのことを聞いてみたら、「1.5の内0.5カ月分は仲介してくれた営業マンにキックバックしている」とのことだ。

 

本当かどうかは定かではないが、それ以上広告料の流れを追求するつもりはない。

なぜなら、この管理会社の入居率に私は満足しているため、波風を立てたくないからである。

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まとめ

管理委託手数料が相場より安いということは、安いなりのわけがある

  • 物件価格が相場より高いため、管理委託手数料の儲けは少なくても問題ない
  • 管理委託手数料以外に、さまざまな手数料がかかる
  • リフォーム費用や原状回復費用が相場費用より高い
  • 広告料が相場より高い
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