サラリーマン投資家は本業・副業と何かと忙しい。
だから、賃貸マンションの管理は、管理委託手数料を支払ってでも委託すべきです。
そうすることで、このようなメリットが得られます。
- 管理業務をアウトソーシングできる。
- 自分の時間を手に入れられる。
- 遠方のマンション投資ができる。
- 入居率が上がる。
ボクは管理委託の内容を比較して、管理委託手数料3％～7％で使い分けています。
管理委託手数料が安いは安いなりの理由があり、高いは高いなりの理由があると感じているからです。
管理委託手数料とは？
下記のような苛酷な業務を一括で引き受けてくれるのがマンション管理会社（以下、管理会社）です。そこへ支払う手数料を管理委託手数料といいます。
- 家賃の集金（滞納の催促）
- クレームの処理
- 更新の手続き
- 退去立ち会い
- 原状回復
- 入居者の募集（審査・契約）
専業投資家なら自分でこれらの業務を行えるかもしれませんが、サラリーマン投資家には時間的にキツイし、技術的な問題もあります。
『管理委託手数料のメリット | ワンルーム投資するサラリーマン大家さんへ』
賃貸マンションの管理委託手数料が5％である理由
管理委託手数料は5％のところが多いやん！何で？
詳しくはわからないけど、どこかの管理会社がキリのよい「5」を採用したんじゃないかな？
そして、そっちも「5」あっちも「5」と、他の管理会社が追従して、「管理委託手数料の相場は5％」が定着したのかもね。
意外と当たってるんちゃう？
不動産会社の数字ってアバウトやん！
10万円ジャストの見積とか普通に出てくるし。
でも、管理委託手数料は安いところもあれば、高いところもある。ボクは3％～7％で使い分けているよ。
へぇ～。
管理委託手数料が安いのは理由があるし、高いのにもそれなりの理由があるからね。
管理委託手数料が相場5％より安い理由
管理委託手数料が相場より安い例を3つ挙げます。
三為業者・再販業者を兼ねた管理会社である
ワンルームマンションの販売会社は、管理会社も兼ねている場合が多い。
だから、ワンルームマンション購入後は、物件をそのまま系列の管理会社に任せてしまえばWin-Winの関係を築きやすいです。
しかし、三為業者や再販業者から購入したの場合、マンション販売価格が相場より高いケースが多い。
その場合、販売会社はマンションの販売益で利益を確定しているため、管理委託手数料を安くしても問題ないのです。
原状回復費用が高い管理会社である
管理会社内に施工部門があったり、お抱え職人がいる場合も多々ありますが、最も原状回復費用のかかる例がこれです。
原状回復が完了したら、職人が施工会社に請求書を上げるわけですが、その請求金額が投資家にそのまま請求されているわけではありません。
それぞれの段階で利益が乗り、その合計が投資家への請求額となります。
管理委託手数料が相場より安い管理会社はここで儲けているのです。
広告料をごまかす管理会社である
管理会社の儲け分を（密かに）広告料に乗せられている場合があります。
多少の上乗せは仕方ないと割り切れますが、通常1カ月の広告料で済むところを2カ月分請求されていたらどうでしょうか？
上乗せされた1カ月分は管理会社の儲けです。
実際、ボクの管理会社でもこのような事例があります。
本当かなぁ？
でも、これ以上広告料の流れを追求するつもりはないよ。
この管理会社の入居率には満足しているからね。
ここで朗報です！
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管理委託手数料が相場5％より高い理由
管理委託手数料が相場より高い例を2つ挙げます。
家賃滞納無期限保証する管理会社である
管理委託手数料が相場より高い管理会社は、サブリース一歩手前、家賃の滞納を無期限で保証する管理会社です。
サブリースをすると空室期間の保証もしてくれますが、サブリース料は家賃の15％～20％するため、コストパフォーマンスが悪いです。
何よりも、さまざまな問題を抱えています。
物件の価値を上げる管理会社である
管理委託手数料が相場より高い管理会社は、コストパフォーマンスの高いリフォームが提案できます。
その提案が物件の価値を上がる（家賃アップ、売却価格アップ）のです。
- カーペットをフローリングに変更する。
- 洗濯機置き場を設置する。
- アクセントクロスを使用する。
- バス・トイレを別にする。
15万円のリフォームで4000円家賃が上がったケースがあるよ。
これは、32％（4.8÷15）の投資をしたことと同じなんだ。
家賃は築20年あたりに向かって下がり続け、その後は落ち着きます。
物件の競争力を高め、どれだけ家賃を上げることができるのか？
築20年からが管理会社の腕の見せ所です。
蛇足ですが、新築プレミアムが剥がれるときの下落が一番激しいです。
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管理委託手数料に不満があるときは管理会社の変更を検討しよう
管理委託手数料が相場より低い管理会社の悪口を吐いて、高い管理会社を持ちあげただけの記事になってしまいました。
しかし、投資家のみなさんに伝えたかったことは、管理委託手数料はサービスに比例するべきだということです。
多くの不動産投資家は管理会社を決めた後、よっぽどのことがない限り変更しません。
本当は不満だらけで、やるせない気持ちに支配されていてもです。
でも、不満があるなら、第一歩を踏み出してみましょう！
変な管理会社との馴れ合いは、リスクを抱え込んでるのと同じだからです。
とはいえ、「管理会社」を検索すれば、多くの管理会社がヒットします。
しかも、管理委託手数料の詳細やサービスが不明瞭が場合も多く、結局はひとつずつ問い合わせなくてはなりません。
それが管理会社を変更しない根本的な原因かもしれません。
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賃貸マンションの管理委託手数料の相場のまとめ
管理委託手数料が相場より安い・高いには、それなりのわけがあるんだ。
- 販売価格が相場より高いため、管理委託手数料の儲けは少なくても問題ない。
- 原状回復費用が相場費用より高い。
- 広告料が相場より高い。
- 滞納保証期間が無期限（もしくは長期間）。
- 物件の価値を上げる提案ができます。