サラリーマンとして忙しい日々を送る中、将来への安定と収入の柱を築くために、不動産投資を始めたいと思ったことはありませんか？
「サラリーマン大家」としての道は、多くの人にとって魅力的な選択で、成功を収め公演する立場になったプロサラリーマン大家も増えつつあります。
良い物件を見つけることも大切ですが、それだけでは十分ではありません。
マンション投資における最大の鍵はキャッシュフロー」管理で、キャッシュフローを安定させ、あわよくばアップさせることです。
そこでこの記事では、マンション投資を10年以上実践している現役サラリーマン大家が、キャッシュフローを効果的に増やす7つの秘訣をご紹介します。
これらの秘訣は、不動産投資の初心者でも簡単に取り入れることができ、長期的な投資成功への道を開く手助けとなるはずです！
例えば、この記事では家賃収入を増やす方法から、ランニングコストの削減、賢いローンの管理方法まで、幅広いアプローチをカバーしています。
これらはすべて、実際に体験し実証済みの戦略です。
不動産投資の世界では「知識が力」であり、正しい戦略が成功への鍵を握っています。
では、キャッシュフローを増やすための旅を始めましょう！
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不動産投資のキャッシュフローを増やす方法は2種類しかない
キャッシュフローの計算式を一度確認します。
＝[収入]ー[支出]
＝[家賃]－[ランニングコスト＋ローン返済額]
詳細『不動産投資の大損を回避！ワンルームマンションのキャッシュフロー計算方法』
この計算式から、キャッシュフローを増やす方法は、収入を増やすか支出を減らすしかないことがわかります。
マンション投資の収入をアップする方法
マンション投資では、家賃収入を増やすことができればキャッシュフローは増えます。
しかしながら、既存の不動産の家賃収入を増やすのが難しいことは、あなたが物件を所有したことがあるサラリーマン大家さんなら「ALL YES」だと思います。
だからこそ、優良物件の選択は重要なのです。正しい物件を選ぶことで、長期的に安定した家賃収入を得ることができます。
また、家賃収入は、「家賃」「入居率」「家賃維持率」の掛け算です。
人気のエリアにある物件は、これらすべての点で高いパフォーマンスを期待できます。つまり、高い家賃、安定した入居率、そして長期にわたる家賃の維持が可能となります。
①家賃と入居率を最適化する！
マンション投資は、家賃のバランスが肝心です。
家賃が高すぎると、空室が増え、貴重な入居者を失うリスクがあります。
一方、家賃が低すぎると、収益の機会損失が生じます。
理想の家賃を見つけるためには、管理会社の言い値で家賃設定しないで、自ら周囲の家賃相場にアンテナを立て、頻繁に確認することが肝心です。
入居者が求めるニーズを家賃に落とし込めれば、安定した収益と満足度の高い入居者を確保することができます。
まさに、適切な家賃設定は、不動産投資の成功への鍵と言えるのです。
エリアにもよるけど
入居者募集してから、1カ月から2カ月で決まる家賃が最適のようだよ！
賃貸管理会社一括比較サービスを使って、最適な家賃を提案してもらうのもひとつの手だね。
②設備をバリューアップする！
マンション投資では、設備の入れ替えやアップグレードを行うことで、より高い家賃を設定でき空室期間も減少します。
これにより、物件の魅力が増し、賃貸条件の向上と将来的な売却価格の向上につながります。
入居者は、室内がリフォームされてキレイなら、築年数が古くてもOK。
と考えているようだよ！
③中古マンションを選んで家賃維持率を高める！
新築マンションの魅力は、初期の家賃を高く設定できる点にありますが、この利点は一度きりです。それに対して中古マンションは、家賃の下落が緩やかで、運用においてより経済的です。
シングル（18㎡以上30㎡未満）おける家賃の動き（青線）を見てみましょう。
築10年間は、家賃が比較的大きく下がります。しかし、10年を過ぎると、この下降ペースはゆるやかになります。そして、20年を超えると、家賃はほとんど変わらなくなり安定期に入るのです。
『衝撃の結末！新築ワンルームマンション投資家の失敗体験を暴露』
中古マンションを選ぶことで、初期コストを抑えつつも、長期的に安定した収益を見込むことができるのです。
マンション投資の支出をダウンする方法
マンション投資では、支出を減らすことができればキャッシュフローは増えます。
具体的には、日々の運用コスト、つまりランニングコストを見直すことから始めましょう。それに加えて、ローンの条件も大切です。
ローンの金利や返済期間の見直しを通じて、月々の支払いを減らすことが可能です。
また、繰り上げ返済を行うことで、支払い総額を削減し、長期的な財務負担を軽減できます。
④⑤ランニングコスト（運営費）を減らす！
マンション投資では、毎月のランニングコストを減らすことができれば、キャッシュフローは増えます。
マンション投資をする際にかかる主なランニングコストは、管理委託手数料、管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税などの運営費です。
管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税は、物件ごとに固有のものですので、投資家の努力で減らすことができません。
そのため、サラリーマン大家ができるランニングコスト対策は2つに限られます。
1つ目は、管理委託手数料が安い管理会社を探すことです。
通常、管理委託手数料は家賃の5％が相場ですが、日本財託ように定額制や家賃の3％で管理を引き受けてくれる管理会社もあります。
マンション貸す.com や賃貸管理会社一括比較サービスは、管理会社選びに一役買ってくれます。
2つ目は、火災保険一括見積もりサイトなどを使って保険料のコストを下げることです。
保険料自体は一件あたりの運営費では少ないかもしれませんが、複数の物件を持つ場合、そのコストは無視できない金額になります。
効果的な保険プランを選ぶことで、運営コストを抑えることが可能です。
『管理委託手数料のメリット | ワンルーム投資するサラリーマン大家さんへ』
⑥毎月のローン返済額を減らす！
マンション投資では、ローン返済を軽減しキャッシュフローを増やすことは、マンション投資の重要な要素です。
不動産を購入する際、自己資金を増やせばローン返済額は減り、それに伴い利息負担も少なくなります。
しかしながら、サラリーマン大家の多くは、限られた自己資金を持つのが現実です。
そのようなサラリーマン投資家でも、好条件（低金利・長期間）な提携ローンが組める不動産会社は、INVASE バウチャーサービスを使えば意外と見つかります。
売主物件は市場よりやや高い傾向がありますが、ローン条件ではかなり有利です。低金利で長期返済期間など、条件の良いローンを組むことで、投資期間全般の負担を軽減できます。
『サラリーマン投資家のワンルーム投資 売主物件のメリット・デメリット』
自己資金を貯めるのを待っている間に、有利な物件がなくなるリスクもあるため、適切なタイミングでの決断が重要です。
自己資金が一定量ある場合は、早めの行動が望ましいのです。
⑦ローンを繰り上げ返済する！
マンション投資において、ローンの繰り上げ返済を利用するのは、非常に賢い戦略です。
この繰り上げ返済には、「期間短縮型」「返済額軽減型」の2つのタイプがありますが、返済額軽減型をおすすめします。
例えば、金利2％、融資期間30年の条件で、2000万円のローンを組むと、毎月のローン返済金は73,923円です。1年後に100万円の返済額軽減型繰り上げ返済を実行した場合、毎月のローン返済金は3,789円減少します。
| 繰り上げ返済しない | 繰り上げ返済する | 軽減額 | |
|---|---|---|---|
| 毎月返済分 | 73,924円 | 70,135円 | -3,789円 |
| 総返済額 | 26,612,602円 | 26,293,914円 | -318,688円 |
このように、返済額軽減型繰り上げ返済を選ぶことで、毎月の返済負担が軽くなり毎月のキャッシュフローが向上します。
さらに加えると、年間45,468円キャッシュフローが増えるため、4.5％の不動産投資を行ったことと同じ効果を得られます。
返済額軽減型繰り上げ返済を選ぶことで、投資に伴う財政的な圧力が減り、空室時の負担や家賃下落のリスクに対する安全マージンを確保できます。また、毎月の返済額が少なくなることで、精神的な安心感も得られるのは大きな利点です。
期間短縮型繰り上げ返済がメジャーなため、それを選択される投資家が多数だと思いますが、マンション投資は短期間で結果が出るものではありません。
長期的な視点で考えることが重要です。未来に起こる可能性のあるあらゆる事態に備えるためには、「返済額軽減型繰り上げ返済」の選択が、長期的な成功への鍵となります。
目先の利益だけでなく、将来への安定と安心を手に入れるためには、この方法が最適なのです。
『繰り上げ返済で資産拡大を狙え！ワンルーム投資で成功するための鉄則とは？』
マンション投資でキャッシュフローを増やす方法のまとめ
マンション投資を成功させるためのキャッシュフロー増加の戦略はどうだったかな？
要するに、キャッシュフローを増やすには、収入を増やすか、支出を減らすしかないってこと。
まず収入面では、家賃収入を増やす戦略が有効！
家賃や入居率を最適化すること、つまり適切な家賃設定と物件の魅力を高めることが大切。
例えば、室内の設備を改善するとか、人気エリアにある物件を選ぶとかね。
それに加えて、中古マンションを選んで、家賃維持率を高めるのも良い戦略だよ。
次に支出面では、ランニングコストの見直しや、ローンの条件を良くすることがカギ！
管理委託手数料が低い管理会社を探したり、保険料を下げたりすることが効果的。
さらに、ローンの繰り上げ返済を利用して、毎月の返済額を減らすことも、長期的なキャッシュフロー向上につながるんだよ。
マンション投資で成功するためには、収入の最適化とコスト削減に注目し、長期的な視点を持つことが大事だよ
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