「不動産投資家は自宅マンションを買うな」は古い!徹底反論するよ

「自宅は買うな」に反論します初心者
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2019年はこの記事で締めくくる。投資家@ぴろりです!

 

女性投資家
女性投資家

「自宅は買った方がいい」に決まってるやん!

医師投資家
男性投資家

「自宅は賃貸で十分」って、みんな言っとるがぁ!

 

このように、不動産投資家の間でも自宅購入は意見が2つに分かれます

あなたはどちら派ですか?

 

ちなみに、ボクは自宅購入推進派です。

不動産投資で培われた不動産の知識は非不動産投資家を凌駕し、圧倒的有利に売買を進められるからです。

実際、不動産の知識のおかげで、3280万円売り出しの中古マンションを2600万円で購入することに成功しました

この記事を読むと、不動産投資家の自宅投資戦略が分かります。

最後にボク(ワンルーム投資家)の自宅マンション投資?の現況をチラ見せしますね。

では、始めましょうか。

自宅マンションの家賃を調べる

不動産投資家なら、購入予定マンションの周辺家賃から計算される収益還元価格を意識しなくてはなりません。

だから、自宅になる予定のマンションを賃貸マンション化したら、家賃はいくらなのか?を徹底的に調べ上げます。

一度使えばクセになる!収益還元法で不動産の価値を爆当てしようぜ

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

この発想こそが不動産投資家だよ!
ボクのゴールデンルールでもあるね。

 

家賃はsuumoHOME’Sなどの家賃検索サイト使うと便利です。

ただし、そのサイトの掲載家賃はオーナーの希望家賃です。多少の家賃引き下げ交渉が入り、下ブレすることを想定しておきましょう。

自宅マンションの新築価格を調べる

第二に、狙っているマンションの新築価格を調べます。

マンションレビューを使えば、こんな素敵な価格表(有料)を手に入れられます。

新築マンションの価格表

 

この価格表は、新築(当時)と中古(現在)の価格のかい離を教えてくれます

もちろん、価格の下ブレの小さい(上ブレの大きい)中古マンションを狙うべきです。

 

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そういう中古マンションは、価格が下落するリスクが小さいからね。

 

また、新築マンションを狙っている投資家は、住まいサーフィンが役立ちます。

コチラのサイトは新築マンションで勝てる確率を教えてくれます。利用料はもちろん無料です。

自宅マンションの相場価格を調べる

管理委託手数料を支払うメリットを語る男

第三に、住まいサーフィンなどのサイトを使って、狙っているマンション周辺の相場価格を調べます。

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会員登録しておけば、条件に合った不動産が販売されたときにメールで教えてくれるよ。

 

(例)住まいサーフィンのメール

住まいサーフィンの新着物件メール

 

もし、狙っているマンションがピンポイントで見つかったら、とにかく問い合わせる

問い合わせを繰り返して、不動産仲介業者の特徴や取引形態を学ぶのです。

自宅マンションの予算を計算する

第四に、売却や賃貸した場合をシミュレーションし、自宅マンションの購入資金の上限(投資する金額の上限)を決断します。

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

自宅を賃貸に出したり、売却せざるをえなくなることもあるしね。
今回は、賃貸に出す場合を想定して購入額(投資額)を考えたよ。

 

賃貸ベースで自宅を考えるときは、「[収入]-[支出]> 0」になるローン金額を参考にします

 

先の賃料相場調査から、このような結果が得られています。

[収入]
賃料:14万円
[支出]
空室損:1.4万円(想定10%)
管理委託手数料:0.7万円(5%)
管理料・修繕積立金:2万円
固定資産税:1.1万円
ローン返済:?円(金利1%、融資期間35年)
[収入]-[支出(ローン返済除く)]=8.8万円

 

この物件は、ローン返済8.8万円(金利1%、融資期間35年)まで可能です。

このローン条件を計算すると約3100万円です。
(フルローンで購入するなら)これが価格の上限となります。

「ワンルーム投資の融資」と「自宅の住宅ローン」どっちが先が正解?

自宅マンションの購入に不動産投資家の知識をフル活用する

ここからがポイント

売り出し価格3280万円の中古マンションを2600万円で購入しました。

 

なぜ、約700万円の値下げを実現できたのでしょうか?

それは、不動産投資家として知識をフル活用したからです。

情報量と活動量がケタ違いだった

約1年間のマン活(自宅マンション購入活動)で、5物件(9部屋)を問い合わせた(と記憶しています)。

その活動中に分かったこと、変わったことはこの4つです。

  • 自宅マンションの周辺相場や成約状況の把握が出来ていない売主さんが多い。
  • (当時の)マンション周辺の相場価格は、3000万円前後であることが分かってらっしゃらない。
  • 同じことを繰り返す間に「問い合わせスキル」「物件内覧スキル」「交渉スキル」が上達した。
  • 不動産仲介業者は両手取引(後で解説)を狙っていることが分かった

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

「不動産仲介業者は両手取引を狙っている」とヒシヒシと感じたから、その方向で話を展開するよ。

不動産仲介業者のウラ事情を知っていた

不動産仲介は大きく分けると2つの取引に収束します。「片手」と「両手」です。

片手取引とは

不動産取引は4者間取引で説明できます。

  • 売主:マンションを売却したい人
  • 元付(もとづけ):マンション売主側の不動産仲介業者
    (直接売却依頼を受けている不動産仲介業者)
  • 買主:マンションを購入したい人
  • 客付(きゃくづけ):マンション買主側の不動産仲介業者

 

元付業者は、売主が希望価格で売却できるように、客付業者と価格の調整を行います。

そして、取引が成立したときは、売主は元付業者へ、買主は客付業者へ仲介手数料を支払います。

このようにです。

肩手取引

両手取引とは

しかしながら、元付が買主を直接見つけて価格を調整し、売買を終結させることもできます。

そうすれば、売主・買主からそれぞれ仲介手数料を手にすることができます。売上も2倍になるわけです

これがいわゆる両手取引であり、不動産仲介業者はこれを狙っているのです。

両手取引

 

両手取引を乱暴に書くと、不動産仲介業者は売主の物件を抱え込み、他社の仲介を暗に拒む取引です。

客付業者から物件確認の連絡が入ったときの対応はもっぱらこうです。

悪徳業者
悪徳業者

その物件は商談中です!
(ホントはまだなんでけどね)

悪徳業者
悪徳業者

その物件は申し込みが入っています!
(ホントはまだなんでけどね)

 

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

悪質な両手取引は、法律で取り締まるべきだよ。

 

しかしながら、買主にとって、元付業者の両手狙いは都合がいいのです。

なぜなら、多少価格が下がっても手数料が2倍であるため、売主と強気の価格交渉してくれるからです。

トリプル取引とは

トリプル取引は、ボクが今考えた造語です。

要は3つの取引を同時に行い、片手の3倍儲けるという、えげつない取引のことを指します。

現在の自宅を売却して、その売却益を使って新居を購入したい売主(下図取引Aの売主を指す)は少なくありません。

この二―ズを満たすのです。

 

トリプル取引の概要はこうです。

トリプル取引

 

取引Aを成立させれば、両手の仲介手数料が発生します。

さらに、売主(取引Aの売主)の新居を見つけて取引Bも成立させれば、そこでも仲介手数料が発生します。

合計、片手×3倍と言う訳です。

トリプル取引の買主のメリット

取引Aの買主がボクです。

元付は(片手の3倍儲けるため)ボクに説得を開始しました。

 

コンサルタント
営業マン

2980万円なら買うお客さんが表れると思いますが、何とかなりませんか?

ブログキャラぴろり
ぴろり

スミマセン。
予算の都合で厳しいんです。
ワンルームマンション投資が忙しかったため、本当にカネがなかった)
成約しやすいお客さんが表れたならあきらめます。

ブログキャラぴろり
ぴろり

元付の事情から考えると、売主を鬼の説得にかかるはず!

 

(売主をどう説得したのかは不明ですが)翌日、ボクの希望価格で落札しました。

住宅ローンで鬼嫁と大喧嘩?ワンルームマンション投資もほどほどに

自宅マンション購入後:自宅購入も投資という発想が大切

自宅マンション購入後の値上がりもいい感じです。

住まいサーフィンの自宅査定機能で無料査定すると3320万円です!

自宅査定結果(すまいサーフィン利用)

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

沖式中古騰落率は、新築価格と現在の中古価格の乖離(%)を表しているよ。

 

業者査定では、最低3600万円最高3750万円でした!

 

また、自宅マンションを賃貸に出したとしても、キャッシュフローはプラスです。

収入家賃14万円
支出空室損1.4万円(10%)
管理委託手数料0.7万円(5%)
管理費・修繕積立金2万円
固定資産税1.1万円
ローン返済金6.9万円
キャッシュフロー1.9万円

 

人気自宅マンション投資はしないと損!不動産投資家がするとこうなった

ワンルーム投資家の自宅マンション購入のまとめ

ブログキャラ

金持ち父さん貧乏父さん(ロバート・キヨサキ)によると「自宅は負債」だよね?

でも、自宅も不動産投資のような買い方をすれば、資産になる可能性があることがわかったかな?

ただ、結果的に、買主と不動産仲介業者が売主をカモったことになる。
だから、後味が悪い記事かもしれないね。

でも、これが弱肉強食の不動産業界なんだ

弱者に成り下がり、肉を食われる日が来ないように、日々精進するだけだよ。

金利引き下げ交渉もチャレンジしているよ。

事前審査が決め手!実体験から学ぶ住宅ローン金利引き下げ交渉術

 

また、すでに自宅を買っちゃったよ~って投資家は、suumoのアンケートに答えると5000円分のギフト券をゲットできるよ。

もらえるモノはしっかり貰っておこう。

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