不動産所得の確定申告。
もちろんしてるよね？
当たり前やん！
納税は国民の義務やし。
そんなキャラだったかな？
もちろん青色申告だよね？
アオイロシンコク？何それ？
分からないってことは、白色申告をしているんだよ。きっと。
ワンルームマンション1室持ってるだけやし、あんま関係ないんちゃうん？
ワンルームマンション1室のときこそ青色申告だよ！
青色申告の節税効果が最も強いのが1室のときだから。
えぇ～！！
このように、あなたもワンルームマンションを1室しか持っていないという理由で、青色申告していないのではないでしょうか？
ですが、タイトルにあるとおり、不動産所得の確定申告は青色申告しないと損です。
なぜなら、青色と白色では節税できる範囲と金額が違うからです。
本記事は、青色と白色の違いにスポット当てて徹底解説します。
さあ、参りましょう。
青色申告と白色申告の条件の違い
| – | 青色申告 | 白色申告 |
|---|---|---|
| 所得の種類 | 不動産所得、事業所得、山林所得 | – |
| 申請関係 | 青色申告承認申請書を提出している | – |
| 記帳義務 | 帳簿を備え付けて簡易な記帳をする | |
| 保存義務 | 帳簿は原則として5年間～7年間保存する | |
※青色申告承認申請書は記事後半で解説。
以前の白色申告は帳簿作成義務も保存義務もなかったので、不動産所得の確定申告を簡単に済ませたいサラリーマン投資家にとってはメリットがありました。
しかし、現在の白色申告は、帳簿作成＆保存義務があるためメリットがありません。
つまり、（2014年以降は）青色申告をして、青色申告特別控除を受けないと損なのです！
青色申告特別控除は2種類ある
不動産所得の青色申告は2種類あり、青色申告特別控除の金額が違います。
【10万円の青色申告特別控除】
- 簡易簿記（おこづかい帳のような単純な簿記）で損益計算書を作成する。
【65万円の青色申告特別控除】
- 不動産投資が事業的規模（10室もしくは5棟以上）である。
- 複式簿記（正規の簿記）で損益計算書と貸借対照表を作成している。
- 「e-Taxによる電子申告」「電子帳簿保存」のいずれかを行っている。
このとおり、ワンルームマンション1室持っているだけでは、65万円の青色申告特別控除は受けられません。
小規模大家の間（1室～9室）は、10万円の青色申告特別控除を受けることになります。
本記事の青色申告は10万円の方を指すよ。
ワンルームマンション1室所有でも、青色申告するとこんなに節税できる！
こんなご意見もあるのでないでしょうか？
たったの10万円やん！
確かに、たったの10万円です。
ですが、ワンルームマンション1室所有（小規模不動産投資）の10万円は大きいのです！！
そのことを実例を挙げて解説します。
『サラリーマン副業の最高峰が不動産投資と言われる5つの理由』
ワンルーム投資の条件
今回取り扱うワンルームマンションの条件はこうです。
| 収入 | 家賃：6万円 |
|---|---|
| 支出 | 管理委託手数料：0.3万円 |
| 管理費・修繕積立金：1万円 | |
| 固定資産税：0.2万円 | |
| 減価償却費：1万円 |
ワンルーム投資の不動産所得（白色申告）
収入－支出＝3.5万円
3.5万円×12か月＝42万円
不動産所得は42万円です。
ワンルーム投資の税金（白色申告）
あなたの税率が30％（所得税20％、住民税10％）だと仮定します。
＜参考＞所得税率表
『解決！令和5年開始のサラリーマン副業増税法は不動産投資に影響する？』
すると、あなたの税金は12.6万円（42×30％）となります。
サラリーマンの税金のしくみはこちらの記事で解説しています。
『「不動産投資で節税は嘘」と言う前に知っておきたい税金の真実とは？』
ワンルーム投資の不動産所得（青色申告）
収入－支出＝3.5万円
3.5万円×12か月＝42万円
ここから青色申告特別控除10万円を差し引いて、不動産所得は32万円となります。
ワンルーム投資の税金（青色申告）
あなたの税率が30％（所得税20％、住民税10％）だとしましょう。
青色申告をすると、あなたの税金は9.6万円（32×30％）となります。
青色申告と白色申告の税金のまとめ
不動産所得の青色申告をするだけで、ワンルームマンション1室所有でも3万円（24％）も節税できてしまうのです。
| 不動産所得 | 税金（税率30％） | |
| 白色申告 | 42万円 | 12.6万円 |
| 青色申告 | 32万円 | 9.6万円 |
| 差額 | 10万円 | 3万円（24％OFF） |
ただ、記事を読んでいるあなたがメガ大家さんだったなら、3万円は鼻で笑われる程度の金額かもしれませんね？
しかし、ワンルーム投資を始めたばかりの初心者にとって、3万円の収益（節税額）の差は大きくありませんか？
こちらの表（ワンルーム投資の規模が9室程度）と比較すれば、一目瞭然ですよね。
| – | 不動産所得 | 税金 |
| 白色申告 | 360万円 | 108万円 |
| 青色申告 | 350万円 | 105万円 |
| 差額 | 10万円 | 3万円（3％OFF） |
収益（節税額）の差は同じ3万円だね。
でも、ワンルーム投資が9室規模になると、3万円は小さくなっちゃうだろ？
『不動産所得の開業届は不要？未提出だとこんなにソンをするよ』
青色申告承認申請書を提出しよう！
記事前半「青色申告と白色申告の条件の違い」で解説した通り、不動産所得の青色申告をするためには、青色申告承認申請書の提出が必須です。
青色申告承認申請書は国税庁のHP「所得税の青色申告承認申請書」からダウンロードして自力作成していもいいですが、簡単に無料で作る方法を紹介します。
開業freee(公式)を使うのです。
開業freeeはあまり知られていませんが、あの有名なクラウド会計ソフトfreee(公式)の開業版です。
開業freeeの登録はメールアドレスとパスワードだけだから、すぐに始められるよ！
開業freeeの使い方はこちらの記事で解説しているよ。