
不動産所得の確定申告。
もちろんしてるよね?

当たり前やん!
納税は国民の義務やし。

そんなキャラだったかな?

もちろん青色申告だよね?

アオイロシンコク?何それ?

分からないってことは、白色申告をしているんだよ。きっと。

ワンルームマンション1室持ってるだけやし、あんま関係ないんちゃうん?

ワンルームマンション1室のときこそ青色申告だよ!
青色申告の節税効果が最も強いのが1室のときだから。

えぇ~!!
このように、あなたもワンルームマンションを1室しか持っていないという理由で、青色申告していないのではないでしょうか?
ですが、タイトルにあるとおり、不動産所得の確定申告は青色申告しないと損です。
なぜなら、青色と白色では節税できる範囲と金額が違うからです。
本記事は、青色と白色の違いにスポット当てて徹底解説します。
さあ、参りましょう。
青色申告と白色申告の条件の違い
– | 青色申告 | 白色申告 |
---|---|---|
所得の種類 | 不動産所得、事業所得、山林所得 | – |
申請関係 | 青色申告承認申請書を提出している | – |
記帳義務 | 帳簿を備え付けて簡易な記帳をする | |
保存義務 | 帳簿は原則として5年間~7年間保存する |
※青色申告承認申請書は記事後半で解説。
以前の白色申告は帳簿作成義務も保存義務もなかったので、不動産所得の確定申告を簡単に済ませたいサラリーマン投資家にとってはメリットがありました。
しかし、現在の白色申告は、帳簿作成&保存義務があるためメリットがありません。
つまり、(2014年以降は)青色申告をして、青色申告特別控除を受けないと損なのです!
青色申告特別控除は2種類ある
不動産所得の青色申告は2種類あり、青色申告特別控除の金額が違います。
【10万円の青色申告特別控除】
- 簡易簿記(おこづかい帳のような単純な簿記)で損益計算書を作成する。
【65万円の青色申告特別控除】
- 不動産投資が事業的規模(10室もしくは5棟以上)である。
- 複式簿記(正規の簿記)で損益計算書と貸借対照表を作成している。
- 「e-Taxによる電子申告」「電子帳簿保存」のいずれかを行っている。
このとおり、ワンルームマンション1室持っているだけでは、65万円の青色申告特別控除は受けられません。
小規模大家の間(1室~9室)は、10万円の青色申告特別控除を受けることになります。

本記事の青色申告は10万円の方を指すよ。
ワンルームマンション1室所有でも、青色申告するとこんなに節税できる!
こんなご意見もあるのでないでしょうか?

たったの10万円やん!
確かに、たったの10万円です。
ですが、ワンルームマンション1室所有(小規模不動産投資)の10万円は大きいのです!!
そのことを実例を挙げて解説します。
『サラリーマン副業の最高峰が不動産投資と言われる5つの理由』
ワンルーム投資の条件
今回取り扱うワンルームマンションの条件はこうです。
収入 | 家賃:6万円 |
---|---|
支出 | 管理委託手数料:0.3万円 |
管理費・修繕積立金:1万円 | |
固定資産税:0.2万円 | |
減価償却費:1万円 |
ワンルーム投資の不動産所得(白色申告)
収入-支出=3.5万円
3.5万円×12か月=42万円
不動産所得は42万円です。
ワンルーム投資の税金(白色申告)
あなたの税率が30%(所得税20%、住民税10%)だと仮定します。
<参考>所得税率表
『解決!令和5年開始のサラリーマン副業増税法は不動産投資に影響する?』
すると、あなたの税金は12.6万円(42×30%)となります。
サラリーマンの税金のしくみはこちらの記事で解説しています。
『「不動産投資で節税は嘘」と言う前に知っておきたい税金の真実とは?』
ワンルーム投資の不動産所得(青色申告)
収入-支出=3.5万円
3.5万円×12か月=42万円
ここから青色申告特別控除10万円を差し引いて、不動産所得は32万円となります。
ワンルーム投資の税金(青色申告)
あなたの税率が30%(所得税20%、住民税10%)だとしましょう。
青色申告をすると、あなたの税金は9.6万円(32×30%)となります。
青色申告と白色申告の税金のまとめ
不動産所得の青色申告をするだけで、ワンルームマンション1室所有でも3万円(24%)も節税できてしまうのです。
不動産所得 | 税金(税率30%) | |
白色申告 | 42万円 | 12.6万円 |
青色申告 | 32万円 | 9.6万円 |
差額 | 10万円 | 3万円(24%OFF) |
ただ、記事を読んでいるあなたがメガ大家さんだったなら、3万円は鼻で笑われる程度の金額かもしれませんね?
しかし、ワンルーム投資を始めたばかりの初心者にとって、3万円の収益(節税額)の差は大きくありませんか?
こちらの表(ワンルーム投資の規模が9室程度)と比較すれば、一目瞭然ですよね。
– | 不動産所得 | 税金 |
白色申告 | 360万円 | 108万円 |
青色申告 | 350万円 | 105万円 |
差額 | 10万円 | 3万円(3%OFF) |

収益(節税額)の差は同じ3万円だね。
でも、ワンルーム投資が9室規模になると、3万円は小さくなっちゃうだろ?
『不動産所得の開業届は不要?未提出だとこんなにソンをするよ』
青色申告承認申請書を提出しよう!
記事前半「青色申告と白色申告の条件の違い」で解説した通り、不動産所得の青色申告をするためには、青色申告承認申請書の提出が必須です。
青色申告承認申請書は国税庁のHP「所得税の青色申告承認申請書」からダウンロードして自力作成していもいいですが、簡単に無料で作る方法を紹介します。
開業freee(公式)を使うのです。
開業freeeはあまり知られていませんが、あの有名なクラウド会計ソフトfreee(公式)の開業版です。

開業freeeの登録はメールアドレスとパスワードだけだから、すぐに始められるよ!
開業freeeの使い方はこちらの記事で解説しているよ。