不動産投資の減価償却費の不思議　正しく理解していますか？

サラリーマンに馴染みのない言葉に「減価償却」という言葉があります。

普通にサラリーマンを続けるなら、この言葉を深く理解する必要ありません。

しかし、あなたが不動産投資家もしくは不動産投資家の卵であるなら、興味を持たなくてはなりません。

減価償却費は「不動産投資の節税の要」だからです。

 

不動産投資の減価償却を正しく理解できれば、税金面で有利に戦うことができます。

反対に、減価償却の理解が不十分だと、余計な税金を払う羽目になります。

本記事を最後まで読めば、不動産投資の減価償却の不思議が理解できます。

では、始めましょうか！

不動産投資の減価償却とは？

ワンルームマンションやアパートが建っている土地は消滅することはありませんが、建物本体と付帯設備（キッチン、トイレ、ユニットバスなど）は時間とともに価値がなくなり、最終的に使えなくなります。

 

時間とともに減少した価値分だけ、毎年経費として計上するのです。

その手続きを減価償却といい、その経費（費用）を減価償却費といいます。

 

不動産投資の減価償却費と耐用年数

建物などの固定資産は、ある一定の年数が経過すると無価値になることが分かりましたか？

その無価値になるまでの期限（年数）を法定耐用年数（以下、耐用年数）といいます。

減価償却費は耐用年数分に分けて計上します。

例えば、鉄筋コンクリート造の新築ワンルームマンションの耐用年数は47年と決まっているので、47年（毎年1回減価償却するから47回）かけて減価償却するのです。

 

不動産投資では減価償却をこう使う

マンション取得価格を土地・建物に分けて減価償却する

不動産契約書の多くは土地建物のセット表示で、その典型的な例がワンルームマンションです。

先に解説した通り、減価償却費を計上できるのは建物のみです。

だから、減価償却費を計算するためには、マンション取得価格を土地・建物に案分しなければなりません。

『税務署も脱帽！中古マンションの価格を土地・建物に按分計算する方法』

マンション取得価格を土地・建物・設備に分けて減価償却する

マンション取得価格を土地・建物・設備の3つに分けることができれば、減価償却のスピードは加速します。

設備の耐用年数は、建物の耐用年数より短いからです。

『中古マンションを建物（躯体）と設備に按分計算！減価償却費はこれだけ増える』

 

ワンルーム投資では「取得価格を土地・建物に分けるより、土地・建物・設備に分けた方が節税できると」解説されていることが多いですが、必ずしもそうとは限りません。

バランスを欠いた按分をすれば、節税に失敗するのです。

『検証！マンションは建物と設備に分けて減価償却すれば節税できる？』

不動産の減価償却費の計算する

確定申告で最も厄介なところがここ「減価償却費の計算」です。

『5分で達人級！中古マンションの減価償却費の計算方法を不動産投資家が解説』

売却と減価償却費

減価償却費を多く取れば、その年の節税は奏功します。

しかし、調子に乗って減価償却費を多く取り過ぎると、こういう目に合うのでご注意ください。

『不動産売却と減価償却費の落とし穴！節税を期待していたのに逆効果に？』

不動産所得の損益計算書

減価償却ワードは、不動産投資家が苦手とする確定申告（不動産所得の損益計算書）に必須の知識です。

『サラリーマン必見！ワンルーム投資のための損益計算書の書き方入門（R5年確定申告分）』

減価償却の基礎のまとめ

減価償却はホントに奥が深いだろ？本記事をまとめるとこんな感じだね。

• 土地は減価償却できない。
• 減価償却するのは不動産の建物（建物本体+付帯設備）のみ。
• 減価償却費とは固定資産の劣化費用のこと。
• 劣化して価値がなくなるまでの期間を耐用年数といい、減価償却期間（回数）は耐用年数で決まる。