不動産投資の減価償却費がチンプンカンプン?初心者はこう整理しよう!

減価償却費とは?確定申告
この記事は約4分で読めます。

サラリーマンに馴染みのない言葉に「減価償却」という言葉がある。

普通にサラリーマンを続けるなら、この言葉を深く理解する必要ない。

だが、不動産投資家もしくは不動産投資家の卵であるなら、興味を持たなくてはならない。

減価償却費は不動産投資の節税の鍵だからだ

 

減価償却を正しく理解できれば、税金面で不動産投資を有利に進めることができる。

反対に、減価償却の本質が理解できないなら、余計な税金を払う羽目になるに違いない。

ぴろり
ぴろり

本記事は、不動産投資の初心者向けの記事だよ。
読み終える頃には「減価償却」がイメージできるようになるよ。

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不動産投資の減価償却とは

ワンルームマンションやアパートが建っている土地は消滅することはないが、建物本体と付帯設備(キッチン、トイレ、ユニットバスなど)は時間とともに価値がなくなり、最終的に使えなくなる。

土土地・建物・設備の減価償却

 

時間とともに減少した価値分だけ、毎年経費として計上するのだ。

その手続きを減価償却といい、その経費(費用)を減価償却費という。

減価償却費

 

ぴろり
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このように、価値が減少して最後にゼロになる資産を固定資産というよ。

<補足>

付帯設備の減価償却方法「定率法(毎年、一定割合の減価償却費を計上する)」は、平成28年3月31日を持って終了した。
つまり現在は、建物本体と付属設備の減価償却は「定額法(毎年、一定額の減価償却費を計上する)」に一本化された。

減価償却費の定額法と定率法

減価償却費と耐用年数

建物などの固定資産は、ある一定の年数が経過すると無価値になることがわかっただろう。

その無価値になるまでの期限(年数)を法定耐用年数(以下、耐用年数)といい、減価償却費は耐用年数に分けて計上する

例えば、鉄筋コンクリート(RC)の新築ワンルームマンションの耐用年数は47年と決まっているから、47年(毎年1回減価償却するから47回)かけて減価償却する。

ワンルームマンションの減価償却費と耐用年数

 

ぴろり
ぴろり

不動産の耐用年数は、建物の構造と用途で決まってるよ。

  • 鉄骨鉄筋コンクリート=47年
  • 鉄筋コンクリート=47年
  • 鉄骨(4mm超)=34年
  • 鉄骨(3mm超)=27年
  • 鉄骨(3mm以下)=19年
  • 木造=22年

国税庁「主な減価償却資産の耐用年数(建物/建物附属設備)」より抜粋

減価償却は不動産投資でこう使われている

メリット

マンション取得価格を土地・建物に分けて減価償却する

土地建物のセット表示となっている不動産契約書がある。典型的な例がワンルームマンションだ。

先に解説した通り、減価償却費を計上できるのは建物のみである。

だから、減価償却費を計算するためには、マンション取得価格を土地・建物に案分しなければならない。

税務署も黙る!中古マンションの価格を土地・建物に按分する方法

マンション取得価格を土地・建物・設備に分けて減価償却する

マンション取得価格を土地・建物・設備の3つに分けることができれば、減価償却のスピードは加速する

設備の耐用年数は、建物の耐用年数より短いからである。

ワンルームの減価償却費は建物と設備に分けるも良し!その計算方法はこう

 

ワンルーム投資では「取得価格を土地・建物に分けるより、土地・建物・設備に分けた方が節税できると」解説されていることが多いが、必ずしもそうとは限らない。

バランスを欠いた按分をすれば、節税に失敗する。

ワンルームは建物と設備に分けて減価償却すると節税効果が高いはウソ

不動産の減価償却費の計算する

確定申告で最も厄介なところがココ「減価償却費の計算」である。

5分で読める!中古マンションの減価償却費の計算方法を7つステップで解決

売却と減価償却費

減価償却費を多く取れば、その年の節税は奏功する。

だた、調子に乗って減価償却費を多く取り過ぎると、こういう目に合う。

減価償却費を使った節税に隠された税務署のワナ

不動産を売却!そのとき節税のキモだった減価償却費が牙を向く

減価償却の基礎のまとめ

ブログキャラ

減価償却はホントに奥が深いだろ?本記事をまとめるとこんな感じだね。

  • 建物が建っている土地は減価償却できない。
  • 減価償却するのは不動産の建物(建物本体+付帯設備)のみである。
  • 減価償却費とは固定資産の劣化費用のことである。
  • 劣化して価値がなくなるまでの期間を耐用年数といい、減価償却期間(回数)は耐用年数で決まる。
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