マンション投資の減価償却費がチンプンカンプン?初心者はこう考えよう!

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確定申告

ワンルームマンション投資を始めると、サラリーマンであっても確定申告が必要になる。
給与所得以外に「不動産所得」が発生するからだ。

できるサラリーマン大家は知っている!キャッシュフローと不動産所得の違い

 

不動産所得を計算するにあたってスルーできないのが減価償却費の計算である。
そして、減価償却費を計算するには減価償却を理解する必要がある。

本記事は、不動産投資の初心者向けの記事だ。
読み終える頃には「減価償却」がイメージできるようになっているだろう。

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ワンルームマンションの減価償却とは

ワンルームマンションの建物本体と付帯設備(キッチン、トイレ、ユニットバスなど)は時間とともに価値が減少する。
減少した価値分だけ、毎年経費として計上できる。

この手続きを減価償却という。

土地と建物本体・付帯設備の減価償却

ワンルームマンションが立っている土地は永遠の価値があるが、建物本体付帯設備は時間とともに価値がなくなっていき最終的に使えなるのだ。


<補足>

建物本体は毎年定額を減価償却する「定額法」しか使えないが、付帯設備は毎年一定割合で減価償却する「定率法」が使えた。

定額法と定率法の減価償却をイメージするとこうなる。

減価償却費の定額法と定率法

しかしながら、平成28年4月からは「建物本体と付属設備は定額法に一本化」されたため、本記事は、定額法の減価償却費についてのみ解説する。


ワンルームマンションの減価償却費とは

あなたは毎年50万円分劣化する(価値が下がる)ワンルームマンションを所有している。

その50万円分を減価償却費という。

今回は減価償却費は50万円と決めつけたが、実際の減価償却費は国税庁が推奨する方法で計算しなくてはならない。

初心者も楽勝!中古ワンルームマンションの減価償却費の計算方法

 

そして、減価償却費を数年計上するとマンションの価値は(帳簿上は)なくなる。

この数年を耐用年数という。

チェック!

耐用年数は建物の構造で決まっている。新築の建物本体の耐用年数は次のとおりである。

  • 鉄骨鉄筋コンクリート=47年
  • 鉄筋コンクリート=47年
  • 鉄骨(4mm超)=34年
  • 鉄骨(3mm超)=27年
  • 鉄骨(3mm以下)=19年
  • 木造=22年

減価償却の実務

ワンルームマンションの価格は、契約書では土地建物のセット価格となっている。

ワンルームマンション価格:1100万円

 

減価償却できるワンルームマンションの建物のみなので、実際は2つ以上の項目に分けなくてはならない。

内訳例1

土地価格:600万円
建物価格:500万円

内訳例2

土地価格:600万円
建物本体価格:400万円
付帯設備価格:100万円

 

ただし、好きなように土地と建物価格(建物本体+付帯設備)に分けられるわけではない。これも合理的な基準で分けなくてはならない。

税務署も黙る!中古マンションの価格を土地・建物に按分する方法

ワンルームの減価償却費は建物と設備に分けるも良し!その計算方法はこう

まとめ

  • ワンルームマンションの土地は減価償却しない
  • 減価償却するのはワンルームマンションの建物(建物本体+付帯設備)
  • 減価償却費とはワンルームマンションの建物劣化費用のことである
  • 劣化して価値がなくなるまでの期間を耐用年数という
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