新築ワンルーム投資の3大セールストーク「節税、年金、保険」は失敗への誘いだ

節税
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職場にこのような勧誘電話がかかってきた記憶はありませんか?

コンサルタント
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  • ワンルームマンション投資をすれば、節税できます!
  • 年金代わりにワンルームマンション投資をしませんか?
  • ワンルームマンションは生命保険の代わりになります!

 

これらはサラリーマンを新築ワンルームマンション投資に誘う3大セールストークです。

ワンルームマンションを買えば、この3つの願いは叶うかもしれません。
が、新築という条件が付くと見事に失敗するでしょう。

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「ワンルーム投資で節税」勧誘で失敗

真面目にサラリーマン生活を続けると、年収が上がります
それに伴って、税金も上がります

悩ましいですよね?

その悩みに付け込んだ勧誘方法が、ワンルームマンション投資で節税です。

ですが、新築ワンルームを使った節税効果は大したことがありません。

新築ワンルーム投資1年目の節税効果

あなたは2500万円の新築ワンルームマンションをフルローン(金利2%、期間35年)で購入しました。

新築ワンルーム投資1年目の収支はこのとおりです。

収入年間家賃120万円
支出運営関係管理委託手数料6万円
管理費
修繕積立金
12万円
ローン返済
(金利分)
49万円
減価償却費※30万円
購入関係管理準備金
修繕積立基金
30万円
登記関係費用25万円
ローン手数料25万円
その他の費用3万円

※減価償却費の計算方法はコチラの記事を参照しよう。
5分で達人級!中古マンションの減価償却費の計算方法を7ステップで

 

[収入-支出]を計算すると60万円の赤字です。

所得税率20%のサラリーマンであるなら、住民税と合わせて30%分の節税ができます。

節税額は18万円(60×30%)です。

 

所得税率33%のサラリーマンであるなら、住民税と合わせて43%分の節税ができます。

節税額は25.8万円です。

「不動産を使った節税のカラクリ」はコチラの記事で解説しています。

節税の仕組みを実例解説!ワンルーム投資はサラリーマンの税金をこう減らす

 

ただし、このワンルームマンション投資の節税スキームは、購入関係の経費83万円に頼っているのに気づかなくてはなりません。

さて、2年目はどれくらい節税できるでしょうか?

新築ワンルーム投資2年目の節税効果

新築ワンルーム投資2年目の収支はこうなります。

収入年間家賃120万円
支出運営関係管理委託手数料6万円
管理費
修繕積立金
12万円
ローン返済
(金利分)
49万円
減価償却費30万円
固定資産税7万円
購入関係不動産取得税15万円

 

購入2年目は購入諸費用がなくなり、代わりに不動産取得税を経費計上することが多いです。

不動産取得税とは、マンション購入から約6カ月後~9カ月後に都道府県から請求される地方税のことです。

収入-支出=+1万円(黒字)

 

これが、「新築ワンルームマンション投資で節税」の真実です。

節税目的でワンルーム投資をするなら、毎年1室買い増ししなくてはなりません。

3年目以降の新築ワンルーム投資を使った節税は無惨です。
この続きは、コチラの記事で解説しています。

新築ワンルーム投資で節税はウソっぱち!1・2年目を計算してみた

「年金&生命保険代わり」勧誘で失敗

人口減少社会に入っている今、将来の年金不安は募るばかりです。

そこを狙った新築ワンルーム投資の勧誘が「年金代わり」です。

生命保険料を改善したいサラリーマンのニーズを狙った新築ワンルーム投資の勧誘が「生命保険代わり」です。

「年金代わり」「生命保険代わり」の新築ワンルーム投資が、なぜ失敗に終わるのでしょうか?

ワンルーム投資で失敗するサラリーマン続出!それしたらダメでしょ?

新築ワンルーム投資のキャッシュフロー

ワンルーム投資で節税勧誘で失敗」で計算したのは不動産所得です。

次は、この新築ワンルームマンション投資のキャッシュフローを計算してみましょう。

不動産投資で勝つためには、「不動産所得とキャッシュフローの違い」のマスターは必須事項です。

よくわからない投資家はこちらの記事をどうぞ!

キャッシュフローと不動産所得の違い!できるサラリーマン大家は知ってるぞ

 

収入年間家賃120万円
支出管理委託手数料6万円
管理費
修繕積立金
12万円
固定資産税
都市計画税
7万円
ローン返済金99万円

 

キャッシュフローの計算は簡単。収入から支出を差し引くだけです。

収入(年間家賃)から、支出(管理委託手数料、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税、ローン返済金)を引きます。

年間キャッシュフローは4万円のマイナスです。

つまり、新築ワンルームマンションをフルローンで買うと、満室経営してもキャッシュフローはマイナスになるということです。

新築ワンルーム投資で失敗は必然!借金地獄の世界をノゾいて見る?

 

この事実を営業マンに突っ込むと、こんな支離滅裂な答えが返ってくるかもしれません。

悪徳業者
不動産業者
  • 4万円は年金(生命保険)の保険料です。
  • 税金が戻ってきますのでトータルではプラスです。
  • (ローンが終わる)35年後には家賃がまるまる年金代わりになります。

 

もう、何でもアリですね。

新築ワンルーム投資は年金&生命保険代わりにならない

個人年金(生命保険)の保険料が年間4万円なら、確かにリーズナブルです。

しかし、営業マンのいう年金保険料(生命保険料)が4万円であるのは最初だけです。

なぜなら、家賃は少しずつ下がり、マイナスキャッシュフローに歯止めがかからなくなるからです。
(特に新築から15年くらいにかけての家賃の値下がりは大きい)

この続きはコチラの記事にて。

新築ワンルームマンション投資で年金対策?それは失敗に終わるだろう

新築ワンルームマンション投資の失敗事例 | 生命保険代わりにはならない!

まとめ

ブログキャラ

ワンルームマンション投資は、節税対策・年金代わり・保険代わりに有効だけど、、それを目的にして購入してはいけないよ。

「それらはおまけ」という認識で臨もう!

新築ワンルーム投資をやっちゃうと、底なし沼にひきづりこまれるからね。

着実にキャッシュフローを得られる物件や、バランスシートを良好にする物件を買い続けよう!

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