新築ワンルーム投資の誘い文句「節税、年金、生命保険」は失敗する

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職場にこのような誘いの電話がかかってきた記憶はないだろうか。

  • ワンルームマンション投資をすれば、節税できます
  • 年金代わりにワンルームマンション投資をしませんか?
  • ワンルームマンションは生命保険の代わりになります

これらはサラリーマンを新築ワンルームマンション投資に誘う3大セールストークである。

確かにワンルームマンションを買えば、この3つの誘いの通りになるかもしれないが、新築という条件が付くとほとんどが失敗に終わる。

その理由を解説したい。

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節税で失敗

年収が上がってくると、気になるのが税金だ。
そんなときに行われる誘いが、ワンルームマンションを使った節税である。

新築ワンルームマンション投資でどのくらい節税が可能なのかを検討してみよう。

新築ワンルームマンション投資1年目の節税効果

あなたは2500万円の新築ワンルームマンションをフルローン(金利2%、期間35年)で購入した。

新築ワンルームマンション投資1年目の収支はこのとおりだ。

収入 年間家賃 120万円
支出 運営関係 管理委託手数料 6万円
管理費
修繕積立金
12万円
ローン返済
(金利分)
49万円
減価償却費※ 30万円
購入関係 管理準備金
修繕積立基金
30万円
登記関係費用 25万円
ローン手数料 25万円
その他の費用 3万円

※減価償却費の意味がわからない初心者は、コチラの記事を読んでほしい。
マンション投資の減価償却費がチンプンカンプン?初心者はこう考えよう!

※減価償却費の計算方法はコチラの記事を参照してほしい。
初心者も楽勝!中古ワンルームマンションの減価償却費の計算方法

[収入-支出]を計算すると60万円の赤字である。

所得税率20%のサラリーマンであれば、住民税と合わせて30%分の節税ができるので、節税額は18万円(60×30%)だ。

所得税率33%のサラリーマンであれば、住民税と合わせて43%分の節税ができるので、節税額は25.8万円となる。

なぜ、このように節税できるかはコチラの記事を参照しよう。

サラリーマンがワンルームマンション投資で節税できる仕組みはこう!

ただ、このワンルームマンション投資の節税スキームは、購入関係の経費83万円に頼っている。

さあ、2年目はどれくらい節税できるだろうか?

新築ワンルームマンション投資2年目の節税効果

新築ワンルームマンション投資2年目の収支はこうなる。

収入 年間家賃 120万円
支出 運営関係 管理委託手数料 6万円
管理費
修繕積立金
12万円
ローン返済
(金利分)
49万円
減価償却費 30万円
固定資産税 7万円
購入関係 不動産取得税 15万円

購入2年目は購入諸費用がなくなり、代わりに不動産取得税を経費計上することが多い。

不動産取得税とは、マンション購入から約6カ月後~9カ月後に都道府県から請求される地方税のことだ。

収入-支出=+1万円

新築ワンルームマンション投資の節税というのはこんな感じである。

節税目的で投資をするなら、毎年1室買い増ししていかなくはならない。

ワンルームマンション投資で年金対策?それは失敗に終わるだろう

年金&生命保険代わりに失敗

人口減少社会に入っている今、将来の年金不安は募るばかりだ。
そこを狙った新築ワンルームマンションの勧誘が「年金代わり」である。

そして、高い生命保険料を改善したいサラリーマンのニーズをを狙った新築ワンルームマンションの勧誘が「生命保険代わり」である。

「年金代わり」「生命保険代わり」も、なぜ失敗に終わるのかを解説しよう。

ワンルームマンション投資系サラリーマンよ!この3つの愚行が失敗に導く

新築ワンルームマンション投資のキャッシュフロー

節税で失敗」の項目で計算したのは不動産所得だ。

次はこの新築ワンルームマンションのキャッシュフローを考える。

マンション投資はキャッシュフローが命!初心者もこう計算すれば楽勝だ

不動産投資で勝つためには、「不動産所得とキャッシュフローの違い」をぜひともマスターしてほしい。

できるサラリーマン大家は知っている!キャッシュフローと不動産所得の違い

収入 年間家賃 120万円
支出 管理委託手数料 6万円
管理費
修繕積立金
12万円
固定資産税
都市計画税
7万円
ローン返済金 99万円

年間家賃から、[管理委託手数料、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税、ローン返済金]を引いて、(満室)年間キャッシュフローを計算すると4万円の赤字だ。

つまり、新築ワンルームマンションをほぼフルローンで買うと、満室経営でもキャッシュフローはマイナスになるということである。

軽い失敗では済まない!新築ワンルーム投資地獄の世界へようこそ

そのことを営業マンに突っ込むと、こういう答えが返ってくるだろう。

  • 赤字の4万円は年金保険(生命保険)の保険料です
  • 税金が戻ってきますのでトータルではプラスです
  • (ローンが終わる)35年後には家賃がまるまる年金代わりになります

税金が戻る節税スキームはコチラの記事で解説している。

サラリーマンがワンルームマンション投資で節税できる仕組みはこう!

マイナスキャッシュフローは年金&生命保険代わりにならない

個人年金(生命保険)の保険料が年間4万円であれば、確かにリーズナブルである。

しかし、営業マンのいう年金(生命)保険料が4万円であるのは最初だけだ。

なぜなら、家賃は少しずつ下がり、マイナスキャッシュフローは増大するからだ。
(特に新築から15年くらいにかけての家賃の値下がりは大きい)

くわしくはコチラの記事を参照してほしい。

ワンルームマンション投資で年金対策?それは失敗に終わるだろう

ワンルームマンション投資失敗事例「生命保険代わりにはならない」

まとめ

節税対策・年金代わり・保険代わりにワンルームマンション投資は有効な場合もあるが、それを目的に区分マンションを購入してはいけない。それらはおまけである。

着実にキャッシュフローを得られる物件やバランスシートを良好にする物件を購入しよう。