新築ワンルーム投資の3大セールストーク「節税、年金、保険」は失敗への誘いだ

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節税

職場にこのような勧誘電話がかかってきた記憶はないだろうか?

  • ワンルームマンション投資をすれば、節税できます。
  • 年金代わりにワンルームマンション投資をしませんか?
  • ワンルームマンションは生命保険の代わりになります。

これらはサラリーマンを新築ワンルームマンション投資に誘う3大セールストークである。

ワンルームマンションを買えば、この3つの願いは叶うかもしれない。
が、新築という条件が付くと見事に失敗に終わる。

その理由を解説したい。

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「ワンルーム投資で節税」勧誘で失敗

サラリーマン生活を続けると、年収が上がる。
だが、税金も上がる
それが悩ましい。

その悩みに付け込んだ勧誘方法が、ワンルームマンション投資で節税である。
が、新築ワンルームを使った節税効果は大したことがない。

それを証明しよう。

新築ワンルーム投資1年目の節税効果

あなたは2500万円の新築ワンルームマンションをフルローン(金利2%、期間35年)で購入した。

新築ワンルーム投資1年目の収支はこのとおりだ。

収入年間家賃120万円
支出運営関係管理委託手数料6万円
管理費
修繕積立金
12万円
ローン返済
(金利分)
49万円
減価償却費※30万円
購入関係管理準備金
修繕積立基金
30万円
登記関係費用25万円
ローン手数料25万円
その他の費用3万円

※減価償却費の計算方法はコチラの記事を参照しよう。
初心者も楽勝!中古ワンルームマンションの減価償却費の計算方法

 

[収入-支出]を計算すると60万円の赤字である。

所得税率20%のサラリーマンであれば、住民税と合わせて30%分の節税ができる。
節税額は18万円(60×30%)だ。

所得税率33%のサラリーマンであれば、住民税と合わせて43%分の節税ができる。
節税額は25.8万円である。

「不動産を使った節税のカラクリ」はコチラの記事で解説している。

節税の仕組み | サラリーマンが「ワンルーム投資」をすると税金はどう変わる?

 

ただし、このワンルームマンション投資の節税スキームは、購入関係の経費83万円に頼っているのがおわかりだろうか?

さあ、2年目はどれくらい節税できる?

新築ワンルーム投資2年目の節税効果

新築ワンルーム投資2年目の収支はこうなる。

収入年間家賃120万円
支出運営関係管理委託手数料6万円
管理費
修繕積立金
12万円
ローン返済
(金利分)
49万円
減価償却費30万円
固定資産税7万円
購入関係不動産取得税15万円

 

購入2年目は購入諸費用がなくなり、代わりに不動産取得税を経費計上することが多い。

不動産取得税とは、マンション購入から約6カ月後~9カ月後に都道府県から請求される地方税のことだ。

収入-支出=+1万円

 

新築ワンルームマンション投資の節税というのはこんな感じである。

節税目的でワンルーム投資をするなら、毎年1室買い増ししなくてはならない。

3年目以降の新築ワンルーム投資を使った節税は無惨である。
この続きは、コチラの記事で解説している。

新築ワンルーム投資の節税効果は詐欺レベル!1・2年目を計算してみた

「年金&生命保険代わり」勧誘で失敗

人口減少社会に入っている今、将来の年金不安は募るばかりだ。
そこを狙った新築ワンルーム投資の勧誘が「年金代わり」である。

そして、生命保険料を改善したいサラリーマンのニーズを狙った新築ワンルーム投資の勧誘が「生命保険代わり」である。

「年金代わり」「生命保険代わり」の新築ワンルーム投資が、なぜ失敗に終わるのか?
それを解説しよう。
ワンルームマンション投資系サラリーマンよ!この3つの愚行が失敗に導く

新築ワンルーム投資のキャッシュフロー

ワンルーム投資で節税勧誘で失敗」で計算したのは不動産所得だ。

次は、この新築ワンルームマンション投資のキャッシュフローを計算しよう。

不動産投資で勝つためには、「不動産所得とキャッシュフローの違い」のマスターは必須事項だ。

できるサラリーマン大家は知っている!キャッシュフローと不動産所得の違い

 

収入年間家賃120万円
支出管理委託手数料6万円
管理費
修繕積立金
12万円
固定資産税
都市計画税
7万円
ローン返済金99万円

 

キャッシュフローの計算は簡単。収入から支出を差し引くだけだ。

収入(年間家賃)から、支出(管理委託手数料、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税、ローン返済金)を引く。

年間キャッシュフローは4万円のマイナスだ。

つまり、新築ワンルームマンションをフルローンで買うと、満室経営ですらキャッシュフローはマイナスになるということである。

新築ワンルーム投資は失敗必至!借金地獄の世界をのぞいて見る?

 

この事実を営業マンに突っ込むと、こんなハチャメチャな答えが返ってくるかもしれない。

  • 4万円は年金(生命保険)の保険料です
  • 税金が戻ってきますのでトータルではプラスです
  • (ローンが終わる)35年後には家賃がまるまる年金代わりになります

もう、何でもアリである。

新築ワンルーム投資は年金&生命保険代わりにならない

個人年金(生命保険)の保険料が年間4万円なら、確かにリーズナブルである。
しかし、営業マンのいう年金保険料(生命保険料)が4万円であるのは最初だけだ。

なぜなら、家賃は少しずつ下がり、マイナスキャッシュフローに歯止めがかからなくなるからだ。
(特に新築から15年くらいにかけての家賃の値下がりは大きい)

この続きはコチラの記事を確認してほしい。

ワンルームマンション投資で年金対策?それは失敗に終わるだろう

ワンルームマンション投資失敗事例「生命保険代わりにはならない」

まとめ

ワンルームマンション投資は、節税対策・年金代わり・保険代わりに有効な場合もあるが、それを目的にして購入してはいけない。
「それらはおまけ」という認識で臨もう。

着実にキャッシュフローを得られる物件やバランスシートを良好にする物件を購入しよう。

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