新築ワンルーム投資の3大セールストーク「節税、年金、保険」は失敗への誘いだ

職場にこのような勧誘電話がかかってきた記憶はありませんか？

 

これらはサラリーマンを新築ワンルームマンション投資に誘う3大セールストークです。

ワンルームマンションを買えば、この3つの願いは叶うかもしれません。
が、新築という条件が付くと見事に失敗するでしょう。

「ワンルーム投資で節税」勧誘で失敗

真面目にサラリーマン生活を続けると、年収が上がります。
それに伴って、税金も上がります。

悩ましいですよね？

その悩みに付け込んだ勧誘方法が、ワンルームマンション投資で節税です。

ですが、新築ワンルームを使った節税効果は大したことがありません。

新築ワンルーム投資1年目の節税効果

あなたは2500万円の新築ワンルームマンションをフルローン（金利2％、期間35年）で購入しました。

新築ワンルーム投資1年目の収支はこのとおりです。

※減価償却費の計算方法はコチラの記事を参照しよう。
『5分で達人級！中古マンションの減価償却費の計算方法を不動産投資家が解説』

 

[収入－支出]を計算すると60万円の赤字です。

所得税率20％のサラリーマンであるなら、住民税と合わせて30％分の節税ができます。

節税額は18万円（60×30％）です。

 

所得税率33％のサラリーマンであるなら、住民税と合わせて43％分の節税ができます。

節税額は25.8万円です。

「不動産を使った節税のカラクリ」はコチラの記事で解説しています。

『ワンルーム投資で年間12万円節税！サラリーマン必見の節税の仕組みとは？』

 

ただし、このワンルームマンション投資の節税スキームは、購入関係の経費83万円に頼っているのに気づかなくてはなりません。

さて、2年目はどれくらい節税できるでしょうか？

新築ワンルーム投資2年目の節税効果

新築ワンルーム投資2年目の収支はこうなります。

 

購入2年目は購入諸費用がなくなり、代わりに不動産取得税を経費計上することが多いです。

不動産取得税とは、マンション購入から約6カ月後～9カ月後に都道府県から請求される地方税のことです。

 

これが、「新築ワンルームマンション投資で節税」の真実です。

節税目的でワンルーム投資をするなら、毎年1室買い増ししなくてはなりません。

3年目以降の新築ワンルーム投資を使った節税は無惨です。
この続きは、コチラの記事で解説しています。

『新築ワンルームマンション投資は節税にならない！それでも買いますか？』

「年金＆生命保険代わり」勧誘で失敗

人口減少社会に入っている今、将来の年金不安は募るばかりです。

そこを狙った新築ワンルーム投資の勧誘が「年金代わり」です。

生命保険料を改善したいサラリーマンのニーズを狙った新築ワンルーム投資の勧誘が「生命保険代わり」です。

「年金代わり」「生命保険代わり」の新築ワンルーム投資が、なぜ失敗に終わるのでしょうか？

『ワンルーム投資で失敗するサラリーマン続出！それしたらダメでしょ？』

新築ワンルーム投資のキャッシュフロー

「ワンルーム投資で節税勧誘で失敗」で計算したのは不動産所得です。

次は、この新築ワンルームマンション投資のキャッシュフローを計算してみましょう。

不動産投資で勝つためには、「不動産所得とキャッシュフローの違い」のマスターは必須事項です。

よくわからない投資家はこちらの記事をどうぞ！

『キャッシュフローと不動産所得の違いを知って、成功の秘訣を手に入れよう！』

 

 

キャッシュフローの計算は簡単。収入から支出を差し引くだけです。

収入（年間家賃）から、支出（管理委託手数料、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税、ローン返済金）を引きます。

年間キャッシュフローは4万円のマイナスです。

つまり、新築ワンルームマンションをフルローンで買うと、満室経営してもキャッシュフローはマイナスになるということです。

『衝撃の結末！新築ワンルームマンション投資家の失敗体験を暴露』

 

この事実を営業マンに突っ込むと、こんな支離滅裂な答えが返ってくるかもしれません。

 

もう、何でもアリですね。

新築ワンルーム投資は年金＆生命保険代わりにならない

個人年金（生命保険）の保険料が年間4万円なら、確かにリーズナブルです。

しかし、営業マンのいう年金保険料（生命保険料）が4万円であるのは最初だけです。

なぜなら、家賃は少しずつ下がり、マイナスキャッシュフローに歯止めがかからなくなるからです。
（特に新築から15年くらいにかけての家賃の値下がりは大きい）

この続きはコチラの記事にて。

『新築ワンルームマンション投資で年金対策？それは失敗に終わるだろう』

『新築ワンルーム投資は生命保険代わりにならない！定期保険の方が安いから』

まとめ

ワンルームマンション投資は、節税対策・年金代わり・保険代わりに有効だけど、、それを目的にして購入してはいけないよ。

「それらはおまけ」という認識で臨もう！

新築ワンルーム投資をやっちゃうと、底なし沼にひきづりこまれるからね。

『新築ワンルームマンション投資は危険！やめとけと言われる7つの理由』

 

着実にキャッシュフローを得られる物件や、バランスシートを良好にする物件を買い続けよう！