中古ワンルームの購入諸費用 1年目の経費にできるのはいくら?

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以前、下記の条件の中古ワンルームマンションの購入諸費用を検討した。

  • 価格:1000万円
  • 部屋の大きさ:16m2
  • 場所:東京23区内某所
  • 築年数:30年

その結果、1000万円の中古ワンルームマンションの購入諸費用は70万円~80万円であることがわかった。

これらの購入諸費用が1年目に全額経費にできれば節税効果は高いが、経費計上できるのはこの内の一部である。

その金額がいくらなのかを解説しよう。

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1000万円の中古ワンルームマンションの購入諸費用

1000万円の中古ワンルームマンションの購入諸費用の内訳は次の通りだ。

仲介手数料   =36万円+消費税
登記関係費用  =15万円~20万円
ローン手数料  =10万円+消費税
不動産取得税  =6万円
固定資産税清算金=2万円
保険関係    =2万~3万円
印紙代     =1.5万円

購入諸費用合計 =70万円~80万円

どのように計算されているかは、こちらの記事を参照してほしい。

初心者必見!1000万円のワンルームの購入諸費用はズバリX万円

1000万円の中古ワンルームマンションの1年目の経費

登記関係費用  =15万円~20万円
ローン手数料  =10万円+消費税
不動産取得税  =6万円
保険関係    =0.4万円
印紙代     =1.5万円
減価償却費(※)=1万円~18万円

1年目の経費合計 =30万円~60万円

(※)土地建物比率、購入時期によってズレが生じる。
減価償却費が1~18万円となった根拠(減価償却費の計算方法)はコチラで解説している。

初心者も楽勝!中古ワンルームマンションの減価償却費の計算方法

では、「1年目の経費合計は30万円~60万円」と計算した過程を解説しよう。

仲介手数料は1年目に全額経費にできない

仲介手数料は購入諸費用の中では結構なウェイトを占める。
だから、1年目に経費としてガツンと落とし節税したい。

仲介手数料=価格×3%+6万円+消費税

しかし、仲介手数料は1年目に全額経費化できない。

なぜなら、仲介手数料は資産としてマンションの取得価格に加算しなくてはならないからだ。

つまり、こういうことだ。

マンション取得価格
=マンション価格+仲介手数料
=1000万円+36万円(+消費税)

さらに突っ込むと、仲介手数料は土地と建物に按分して資産計上して(建物分は)減価償却しなくてはならない。

初心者も楽勝!中古ワンルームマンションの減価償却費の計算方法

按分(あんぶん)とは、合理的な基準に基づいて比例した割合でわけることをいう。

ただ、ワンルームマンションは土地と建物の価格が記載されていることは少なく、一式で「いくら」となっていることがほとんどだ。

そのときは、固定資産税評価証明書をもとにして、土地建物価格はこのように按分計算しよう。

中古ワンルームマンションは土地・建物に按分しよう!計算方法はこう

固定資産税清算金も1年目に全額経費にできない

固定資産税・都市計画税(まとめて固定資産税と記載する)は1月1日の所有者にかかる税金であるが、決済日で日割り計算して買主が負担するのが不動産取引の慣例である。

例えば、決済日が7/1であるなら、7/1~12/31までの固定資産税を買主から売主へ渡す。この金額を固定資産税清算金という。

例えば、この金額が2万円としよう。

中古ワンルームマンションの固定資産税清算金は金額が小さいので、コソッと1年目経費にしている投資家もいるが、本当は正しくない。

固定資産税清算金も、仲介手数料と同じように資産としてマンションの取得価格に加算しなくてはならないからだ。
(さらに土地と建物に按分必要)

仲介手数料は1年目に全額経費にできない」では、マンション取得価格をマンション本体+仲介手数料と解説したが、正しくはこうだ。

マンション取得価格
=マンション価格+仲介手数料+固定資産税清算金
=1000万円+36万円(+消費税)+2万円

火災保険・地震保険は一部1年目に経費にできる

火災保険と地震保険の保険料も、支払った全額を1年目経費としてはならない。

保険料はその年度分に対応する保険料を毎年経費とするというルールがあるからだ。

つまり、毎年1年分ずつ経費としていくことになる。

火災保険の契約期間の最大年数は10年に短縮されたため、火災保険と地震保険の契約期間をそろえて5年にしている投資家も多いだろう。

だから、契約期間を5年として保険料(2万円)の経費を計算してみよう。

経費にできる保険料(1年分)
=2万円÷5年
=4000円

区分マンション投資の15の勘定科目(必要経費)はこう使い分けよう

その他は1年目に全額計上OK

登記関係費用、ローン手数料、不動産取得税、印紙代は、問題なく1年目に経費にできる。

ただし、不動産取得税はマンションを購入してから6カ月後くらいに都道府県から請求されるため、区分マンションの購入時期が6月以降であると、購入2年目の経費となる場合が多い。

まとめ

  • 仲介手数料、固定資産税清算金、火災保険・地震保険の保険料は全額1年目に経費化できない
  • 仲介手数料、固定資産税清算金はマンションの取得価格に加算して減価償却する
  • 火災保険・地震保険の保険料はその年度分に対応する保険料を毎年経費とする
  • 登記関係費用、ローン手数料、不動産取得税、印紙代は、問題なく1年目に経費にできる

だから、中古区分マンションを節税目的で買うと見事に失敗する。

節税対策でワンルームマンションを購入?それは失敗する典型例だ!