中古ワンルームを売却!そのときの減価償却費はこう計算する

確定申告
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新築・中古限らず、ワンルームマンションの土地は消滅することはないが、建物(マンション本体)は劣化して最終的に使えなくなる。

だから、時間とともに減少した価値の分だけ、毎年経費として計上できる。

その毎年の経費を減価償却費という。

毎年の確定申告で減価償却費を計上しているので、不動産の売却後に焦ってそれを計算する必要はない。

では、なぜ売却に関わる減価償却費を記事として挙げたのか?

それは、売却と減価償却費の関連性を整理して、減価償却費の合計が売却後の税金(譲渡税)にどのような影響を与えるのかをまとめたかったからである。

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中古ワンルームの減価償却費の計算

中古ワンルームの減価償却費(の合計)を、順序立てて計算していこう。

ワンルームの取得価格の計算

中古ワンルームの減価償却費を計算するためには、取得価格を計算する必要がある。

取得価格とは、中古ワンルーム購入時に必要だった購入諸費用(仲介手数料と固定資産税・都市計画税の清算金)を考慮した、中古ワンルームの購入価格のことである。

中古ワンルームの取得価格
=購入価格 + 仲介手数料 + 固定資産税等清算金

 

例えば、1000万円(仲介手数料=38.88万円、固定資産税などの清算金=1.12万円)の中古ワンルームの取得価格は1040万円となる。

建物の取得価格の計算

この中古ワンルームの土地建物比率は60:40だった。


中古ワンルームは土地建物のセット売りであるため、土地価格と建物価格に按分しなくてはならない。

なぜなら、減価償却するのは建物だけだからだ。

中古ワンルームの土地建物按分方法は、固定資産評価証明書をもとに計算する方法が一般的である。その計算方法はコチラの記事を参照してほしい。

税務署も黙る!中古マンションの価格を土地・建物に按分する方法


この中古ワンルームの建物の取得価格を計算する。

建物の取得価格
=[中古ワンルームの取得価格]×0.4
=1040万円 × 0.4
=416万円

減価償却費の計算

減価償却費は、建物の取得価格に償却率を掛けて計算する。

減価償却費
=[建物取得価格]×[償却率]
=416万円 × 0.044
=183,040円

※この中古ワンルームの築年数は30年

 

国税庁の減価償却資産の償却率表から、耐用年数23年に対応する償却率は0.044であることがわかる。

耐用年数23年の償却率(償却率表より抜粋)

 

中古ワンルームの耐用年数は次の公式を利用した。

中古ワンルームの耐用年数
=47年 -築年数 +(築年数×0.2)
=47年 -30年 +(30年×0.2)
=23年
※計算した結果の小数点以下は切り捨てる

不動産投資の減価償却費が終了!そこから始まる税金地獄がコレだ

減価償却費の合計の計算

中古ワンルームを売却したときに必要な数字は「減価償却費の合計」である。

10年保有していたのであれば、減価償却費の合計=1,830,400円(183040×10)となる。

本記事の減価償却費の計算方法は簡略化している。くわしくはこちらの記事を参照してほしい。

初心者も楽勝!中古ワンルームマンションの減価償却費の計算方法

減価償却費で節税した分は売却時に取り返される

あなたの所得税・住民税の税率を30%と仮定すると、10年間のワンルーム投資(減価償却費のみを考慮)で549120円(1,830,400×30%)の節税ができる。

次に、(この中古ワンルームを売却したときにかかる)減価償却費の合計に関わる譲渡税を考えてみよう。

譲渡税は譲渡所得に譲渡税率(20%:長期譲渡~39%:短期譲渡)を掛けて計算する。


譲渡税
= [譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)]×20%~39%

取得費
=購入価格 + 仲介手数料 + 固定資産税等清算金 - 減価償却費の合計

短期譲渡・長期譲渡はこちらの記事で解説している。

ワンルームマンションを売却!その税金(譲渡税)はこう計算する


今回の中古ワンルーム投資の売却は長期譲渡であるため、譲渡税率は20%である。

だから、中古ワンルームを売却するとき、366080円(1,830,400×20%)が節税から外れる

つまり、減価償却費で節税できる金額は、183040円(549120-366080)まで落ち込むのである。

不動産を売却!そのとき節税のキモだった減価償却費が牙を向く

 

結局のところ、減価償却費を使った節税率はこのようにまとまる。

税率(15%~55%)-譲渡税率(20%~39%)

フリーザ様も驚いた!?不動産投資の減価償却費を使った節税率表を公開

まとめ

中古ワンルームマンションの減価償却費の計算方法の手順

  1. 中古ワンルームの取得価格を計算する
  2. セット価格を土地建物に按分する
  3. 建物の取得価格を計算する
  4. 耐用年数を計算する
  5. 減価償却資産の償却率を調べる
  6. 建物取得価格に償却率を掛ける

減価償却費を使った節税率は、所得税率に比例する。

不動産を売却したとき、譲渡税率分だけ節税額を回収される。

つまり、減価償却費を使った節税は、税金の一部を繰り延べているに過ぎない。

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