サラリーマンの副業ランキングにおいて、不動産投資は常に上位にランクインしています。中でも、手軽に始められるワンルーム投資は特に人気があります。
しかし、その一方で、経費の計上ルールや会計処理など、不動産投資はサラリーマンであっても専門的な知識が必要となる場合があります。
サラリーマン大家になると、さまざまな支出を必要経費として計上できるようになります。
実際、不動産所得の確定申告で作成する「損益計算書」では、最初から10種類の勘定科目が必要経費として認められています。
さらに、不動産所得に関係する必要経費5つを加え、15種類の勘定科目が必要経費として使えます。
そこで本記事では、サラリーマン大家の方々に向けて、不動産投資歴10年かつ確定申告歴15年超の現役サラリーマン投資家『プロフィール』が、この15種類の勘定科目（必要経費）を解説します。
ワンルーム投資にかかるコストを減らして節税するためには「15種類の経費」を上手に活用することが大切です。これにより、利益を最大化することが可能です。
また、これらの経費を使った節税術は、専門的な知識がなくても簡単に実践できるものばかりですので、確定申告のビギナーの方でも安心して取り組むことができます。
記事を最後まで読むことで、ワンルーム投資で成功するために必要な「経費と節税の知識」を身につけられます。
では、始めましょう。
- ①租税公課：経費計上できる税金とできない税金がある
- ②損害保険料：本年度にかかわる金額分のみ経費計上できる
- ③修繕費：原状回復費と資本的支出は分けて考える
- ④減価償却費：節税のキーワード
- ⑤借入金利子：元金返済分のみ経費計上できる
- ⑥地代家賃：ほとんど使われない経費
- ⑦給料賃金：ほとんど使わない経費
- ⑧税理士等の報酬：会計ソフトの利用が合理的
- ⑨震災関連経費：何ですか？この経費は
- ⑩その他の経費
- 残りの5つの勘定科目：自分で決めて経費計上できる
- ⑪管理費・修繕積立金：ワンルーム投資特有の経費
- ⑫手数料等：ワンルーム投資にかかわるさまざまな手数料
- ⑬宣伝広告費：家賃の1～2カ月分
- ⑭旅費交通費：適用範囲が広いため経費計上しやすい
- ⑮通信費：按分が必要
- サラリーマン大家が使えるワンルーム投資の15の経費：まとめ
①租税公課：経費計上できる税金とできない税金がある
サラリーマン大家のワンルーム投資では「租税公課＝税金」の理解で十分です。
租税公課（そぜいこうか）とは「税金や公の負担金のこと」を言い、確定申告においては経費計上できる税金とできない税金があります。
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必要経費に計上できない税金はコチラです。うっかり経費にしないようにご注意ください。
②損害保険料：本年度にかかわる金額分のみ経費計上できる
ワンルームマンション投資で支払った「火災保険料」と「地震保険料」は、本年度の損害保険料として必要経費に計上できます。
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ポイントは「本年度にかかわる保険料」です。例を使って解説します。
1月にワンルームマンションに火災保険1万円（10年分）、地震保険1万円（5年分）を掛けたとします。
この保険の本年度にかかわる保険料はこう計算します。
1万円 ÷ 10年 ＝ 1000円
1万円 ÷ 5年 ＝ 2000円
また、自殺・孤独死に対する保険の保険料も「損害保険料」に経費計上できます。
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室内で自殺したり孤独死したりする事故が社会問題化しているね。
残念なことに、ボクのマンションでも孤独死事故は起こっている。
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③修繕費：原状回復費と資本的支出は分けて考える
ワンルームマンションに備わっている家具や設備の修理費や、入居者が退去した際に必要な原状回復費は、修繕費として必要経費に計上できます。
- エアコン
- 給湯器
- バス・トイレ
- キッチン
- 壁紙・フローリング
- 照明器具
- 入退去にかかわる原状回復費用
ただし、不動産の価値を高めるために行う修繕費は、必要経費ではなく「資本的支出」です。
そのため、固定資産として計上し、減価償却する必要があります。
『freee会計の使い方 | 不動産を固定資産登録して減価償却する方法』
④減価償却費：節税のキーワード
ワンルーム投資の減価償却とは、不動産資産の価値が時間とともに減少することを考慮して、その価値減少分を毎年費用として計上することを言います。
減価償却費は、不動産の購入価格や建物の耐用年数、土地と建物の区分などに基づいて計算されます。
ただし、土地は減価償却の対象とならず、建物や設備などの資産価値の減少分のみが減価償却費の対象です。
減価償却費は経費として所得から控除できるので、節税効果があります。
『サラリーマンの区分マンション投資 | 不動産所得の減価償却費の書き方』
⑤借入金利子：元金返済分のみ経費計上できる
ローンは元金と利息に分けられていますが、必要経費として計上できるのは利息のみです。
ただし、不動産所得が赤字の場合、土地に関連する利息は必要経費としては認められません。
『freee会計の使い方 | 不動産投資のローン返済（元金・利息）の帳簿付け』
⑥地代家賃：ほとんど使われない経費
ワンルームマンションの土地権利が「所有権」ではない物件（定期借地権など）を買ったときは地代が発生します。
これを地代家賃として必要経費に計上できます。
ただし、サラリーマン大家が土地権利が「所有権」以外の物件に手出しするとひどい目にあう可能性があるためおすすめしません。
⑦給料賃金：ほとんど使わない経費
不動産所得を得るために従業員を雇用した場合、給料賃金として必要経費に計上できます。
ただ、サラリーマン大家の専従者は配偶者（青色専従者）がほとんどだと思います。
その場合、給与賃金ではなく、青色専従者給与「20：専従者給与」を使います。
参考：国税庁「青色事業専従者給与と事業専従者控除」
青色専従者給与が使えるのは、65万円控除の青色申告をしているサラリーマン大家だけだよ。
また、青色申告のメリットを受けるためには開業届と青色申告承認申請書を提出しておく必要があるよ！
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⑧税理士等の報酬：会計ソフトの利用が合理的
確定申告を税理士に依頼したとき、その顧問料は税理士等の報酬として必要経費にできます。
によると、税理士費用は年間16万円～だよ。
ワンルームマンションの確定申告は、会計ソフトがあれば、税理士に頼まなくてもできます。
税金の勉強のために、確定申告は自分で行うことが大切です。
不動産投資家として成功するためには、サラリーマンであっても税務の知識が必要です。
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⑨震災関連経費：何ですか？この経費は
「国税庁の震災関連経費等の入力」を確認してください。
⑩その他の経費
どの項目にも該当しない必要経費は「その他の経費」に組み込んで使います。
ただし、その他の経費が莫大になると、税務署の目を引いてしまいます。
その他の経費が高額にならないように、残り5つの勘定科目を決めて分散して経費計上するのが無難です。
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残りの5つの勘定科目：自分で決めて経費計上できる
残りの5つの勘定科目は、サラリーマン大家が自由に設定できるよ。
ただし、不動産所得を得るの必要な経費に限るけどね。
ワンルーム投資では、この5つの勘定科目を加えることをおすすめします。
- 管理費・修繕積立金
- 手数料等
- 宣伝広告費
- 旅費交通費
- 通信費
⑪管理費・修繕積立金：ワンルーム投資特有の経費
一棟モノは自分で修繕に必要な金額を積み立てる必要がありますが、ワンルームマンションにはその機能が自動で付いています。
しかも、管理費・修繕積立金の全額が必要経費に計上可能です。
『知らなきゃ損！マンション経営でかかる運営費（ランニングコスト）の正体』
- 区分所有者となった者は、管理組合に対して修繕積立金の支払義務を負うことになること
- 管理組合は、支払を受けた修繕積立金について、区分所有者への返還義務を有しないこと
- 修繕積立金は、将来の修繕等のためにのみ使用され、他へ流用されるものでないこと
- 修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づき各区分所有者の共有持分に応じて、合理的な方法により算出されていること
国土交通省「賃貸の用に供するマンションの修繕積立金の取扱い」より
『ワンルームマンション投資は儲からない？バカ扱いする前に知るべき4つの事実』
⑫手数料等：ワンルーム投資にかかわるさまざまな手数料
ワンルームマンション運営にかかる全ての手数料は必要経費です。
- 管理委託手数料
- 登記などにかかわる司法書士手数料
『1000万円の中古マンションの購入諸費用は◯万円！その内訳は？』
ただし、不動産売買にかかわる仲介手数料は一括で経費にできないので注意が必要です。
仲介手数料はいったん資産に計上して減価償却しなくてはなりません。
『freee会計の使い方 | 不動産を固定資産登録して減価償却する方法』
⑬宣伝広告費：家賃の1～2カ月分
宣伝広告費とは、主に物件の入居者募集促進のための広告料のことで、その全額を必要経費にできます。
ワンルーム投資において、物件の入居者募集のために広告料を支払う理由は2つあります。
1つ目は、空室期間を短縮して入居者を獲得することは、不動産投資家にとって大切な課題です。広告料はその課題を解決するための必要な費用であるため、オーナーが負担する必要があります。
2つ目は、広告料を支払うことで、物件を広く知らせることができます。
入居希望者が多く集まれば、競合効果が働きより高い家賃を設定することができるため、広告費用は収益につながる投資と言えます。
ただし、広告料はエリアによって幅があります。
『脱・無駄使い宣言！賃貸マンションの広告料相場と最適な投資戦略とは？』
⑭旅費交通費：適用範囲が広いため経費計上しやすい
旅費交通費とは、不動産に関する調査やセミナー、不動産関係者との懇親会など、マンション経営に欠かせないイベントに参加するためにかかった交通費や宿泊費のことです。
もちろん、必要経費として計上できます。
- 電車代・バス代・新幹線代・飛行機代
- タクシー代
- ガソリン代、駐車場代、高速代
- 宿泊代（常識的な範囲内で）
旅費交通費は経費計上しやすいので、税務署に否認される可能性があります。
一度に多額の旅費交通費を支出する場合は、必ず証拠（レポート、写真など）を残すようにしましょう。つまり、支出の理由や目的、金額を明確にするために、証拠を残すことが大切です。
領収書のでない、1回あたりの1000円程度の小さい旅費交通費については、料金をエクセルにまとめているよ。
『不動産投資専用！サラリーマンのゼロから始める確定申告書の書き方』
⑮通信費：按分が必要
- インターネット接続料
- 電話代
- 郵送関係
マンション経営するためには、電話とインターネットは必要不可欠です。
ただし、毎月の通信費は単純にマンション経営のコストとして、全額計上できるわけではありません。
なぜなら、通信費はワンルーム投資とプライベートの両方にかかる費用であるからです。
こういう費用を「家事関連費」というよ。
ワンルーム投資に使った割合に応じて按分し、計上しなくてはなりません。
『freee会計の勘定科目の使い方 | 不動産投資家はこれだけで十分だ！』
サラリーマン大家が使えるワンルーム投資の15の経費：まとめ
お疲れさま！一気に解説したからうんざりだったかな？
税金を苦手にしているサラリーマン大家は多いから、そこが得意になれば不動産投資家として頭ひとつ抜け出せるよ。
確定申告も税理士に丸投げしないで、一度は自分でしようね！昔と違ってサポートしてくれる会計ソフトはあるから。
サラリーマン大家のワンルーム投資15の勘定科目（必要経費）をまとめるとこうだよ！
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