サラリーマン大家も節税しよう！ワンルーム投資で差をつける15の経費活用術

サラリーマンの副業ランキングにおいて、不動産投資は常に上位にランクインしています。中でも、手軽に始められるワンルーム投資は特に人気があります。

しかし、不動産投資の世界は、初めて足を踏み入れる人にとっては、複雑で難解な専門知識が要求されることがしばしばです。

確かに、経費の計上や税務処理は、一見すると専門家の領域のように感じられます。

そこで今回は、そのようなサラリーマン大家の方々に向けて、不動産投資歴10年以上かつ確定申告歴15年以上の現役サラリーマン投資家『プロフィール』が、ワンルーム投資で必須の15の勘定科目（必要経費）を全力解説します。

 

サラリーマン大家になると、さまざまな支出を必要経費として計上できるようになります。

実際、不動産所得の確定申告で作成する「損益計算書」では、最初から10種類の勘定科目が必要経費として認められています。

さらに、不動産所得に関係する必要経費5つを加え、15種類の勘定科目が必要経費として使えます。

 

ワンルーム投資にかかるコストを減らして節税するためには「15種類の経費」を上手に活用することが大切です。これにより、利益を最大化することが可能です。

また、これらの経費を使った節税術は、専門的な知識がなくても簡単に実践できるものばかりですので、確定申告のビギナーの方でも安心して取り組むことができます。

記事を最後まで読むことで、ワンルーム投資で成功するために必要な「経費と節税の知識」を身につけられます。

では、始めましょう。

YouTubeの解説版もあります！

①租税公課：経費計上できる税金とできない税金がある

サラリーマン大家のワンルーム投資では「租税公課＝税金」の理解で十分です。

租税公課（そぜいこうか）とは「税金や公の負担金のこと」を言い、確定申告においては経費計上できる税金とできない税金があります。

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必要経費に計上できない税金関係はコチラです。うっかり経費にしないようにご注意ください。

②損害保険料：本年度にかかわる金額分のみ経費計上できる

ワンルームマンション投資で支払った「火災保険料」と「地震保険料」は、本年度の損害保険料として必要経費に計上できます。

 

 

ポイントは「本年度にかかわる保険料」です。
例を使って解説します。

1月にワンルームマンションに火災保険1万円（10年分）、地震保険1万円（5年分）を掛けたとします。

この保険の本年度にかかわる保険料は、このように計算します。

 

また、自殺・孤独死に対する保険の保険料も「損害保険料」に経費計上できます。

 

閲覧注意『ワンルームで事故発生！孤独死で227万円の請求を喰らいヘコむ』

③修繕費：原状回復費と資本的支出は分けて考える

ワンルームマンションに備わっている家具や設備の修理費や、入居者が退去した際に必要な原状回復費は、修繕費として必要経費に計上できます。

 

ただし、不動産の価値を高めるために行う修繕費は、必要経費ではなく「資本的支出」です。

そのため、固定資産として計上し、減価償却する必要があります。

④減価償却費：節税のキーワード

ワンルーム投資の減価償却とは、不動産資産の価値が時間とともに減少することを考慮して、その価値減少分を毎年費用として計上することを言います。

減価償却費の計算は、不動産を買った価格、建物が何年間使えるか（耐用年数）、そして土地と建物の価格をどのように割り振るかに基づいています。

ただ、土地の価値は時間が経過しても下がらないため、減価償却では考慮されません。

そのため、土地の割合が大きい東京のワンルームマンション投資では、減価償却費を通じた税金の節約効果が少なくなり、この点で不利になることがあります。

詳細『不動産投資の減価償却費の不思議　正しく理解していますか？』

 

減価償却費は経費として所得から控除できるので、節税効果があります。

減価償却費の確定申告はコチラの記事でくわしく解説しています。

『確定申告で差をつける！マンション投資の減価償却費の書き方 R5年分決定版』

⑤借入金利子：元金返済分のみ経費計上できる

借入金利子とは「借りたお金に対する利息」のことで、必要経費として計上できるのは利息返済分のみです。

 

ローンの返済は、利息と元金の部分に分かれています。

ローン返済を続けていくと、支払う利息の額が減っていくため、経費として計上できる金額も少なくなります。

 

また、不動産所得が赤字の場合、土地に関連する利息は必要経費としては認められないので、注意が必要です。

『ローン返済＆繰り上げ返済の盲点！不動産投資の経費は利息だけ』

 

サラリーマン投資家の場合、ワンルーム投資ができるかできないかはローンが握っていると言っても過言ではありません。

それくらい借りられそうかは、INVASE バウチャーサービスを使えば事前に調べることができます。

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⑥地代家賃：ほとんど使われない経費

ワンルームマンションの土地権利が「所有権」ではない物件（定期借地権など）を買ったときは地代が発生します。

これを地代家賃として必要経費に計上できます。

ただし、サラリーマン大家が土地権利が「所有権」以外の物件に手出しするとひどい目にあう可能性があるためおすすめしません。

新築ワンルーム投資も絶対ダメ！

『新築ワンルームマンション投資は危険！やめとけと言われる7つの理由』

⑦給料賃金：ほとんど使われない経費

不動産所得を得るために従業員を雇用した場合、給料賃金として必要経費に計上できます。

ただ、サラリーマン大家の専従者は配偶者（青色専従者）がほとんどだと思います。

その場合、給与賃金ではなく、青色専従者給与「20：専従者給与」を使います。

参考：国税庁「青色事業専従者給与と事業専従者控除」

 

『サラリーマン大家直伝！開業届と青色申告承認申請書を提出するメリット』

⑧税理士等の報酬：会計ソフトの利用が合理的

確定申告を税理士に依頼したとき、その顧問料は税理士等の報酬として必要経費にできます。

 

ワンルームマンションの確定申告は、会計ソフトがあれば、税理士に頼まなくてもできます。

税金の勉強のために、確定申告は自分で行うことが大切です。

不動産投資家として成功するためには、サラリーマンであっても税務の知識が必要です。

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⑨震災関連経費：何ですか？この経費は

「国税庁の震災関連経費等の入力」を確認してください。

⑩その他の経費

どの項目にも該当しない必要経費は「その他の経費」に組み込んで使います。

ただし、その他の経費が莫大になると、税務署の目を引いてしまいます。

その他の経費が高額にならないように、残り5つの勘定科目を決めて分散して経費計上するのが無難です。

残りの5つの勘定科目：自分で決めて経費計上できる

 

 

ワンルーム投資では、この5つの勘定科目を加えて経費計上することをおすすめします。

⑪管理費・修繕積立金：ワンルーム投資特有の経費

管理費・修繕積立金はワンルーム投資特有の必要経費です。

一棟モノは自分で修繕に必要な金額を積み立てる必要がありますが、ワンルームマンションにはその機能が自動で付いています。

しかも、管理費・修繕積立金の全額が必要経費に計上可能です。

『知らなきゃ損！マンション経営でかかる運営費（ランニングコスト）の正体』

 

1. 区分所有者となった者は、管理組合に対して修繕積立金の支払義務を負うことになること
2. 管理組合は、支払を受けた修繕積立金について、区分所有者への返還義務を有しないこと
3. 修繕積立金は、将来の修繕等のためにのみ使用され、他へ流用されるものでないこと
4. 修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づき各区分所有者の共有持分に応じて、合理的な方法により算出されていること

国土交通省「賃貸の用に供するマンションの修繕積立金の取扱い」より

 

『ワンルームマンション投資は儲からない？バカ扱いする前に知るべき4つの事実』

⑫手数料等：ワンルーム投資にかかわるさまざまな手数料

ワンルームマンション運営にかかる全ての手数料は必要経費です。

 

『1000万円の中古マンションの購入諸費用は◯万円！その内訳は？』

 

ただし、不動産を売買する際の仲介手数料を一度に経費として計上することはできません。この手数料はまず資産として記録し、その後で時間をかけて減価償却する必要があります。

『賃貸マンションの管理手数料は5％が妥当？その価格に隠された秘密を解明！』

⑬宣伝広告費：家賃の1～2カ月分

宣伝広告費とは、主に物件の入居者募集促進のための広告料のことで、その全額を必要経費にできます。

ワンルーム投資において、物件の入居者募集のために広告料を支払う理由は2つあります。

1つ目は、不動産投資においては、空室期間をいかに短く保つかは最重要課題です。

広告を通じて速やかに入居者を見つけ出すことは、この課題を解決するために必要不可欠な経費となるため、物件のオーナーがこれを負担する必要があります。

2つ目は、広告料を支払うことで、物件を広く知らせることができます。

物件の情報を広範囲に伝えることができれば、多くの入居希望者を引き寄せることが可能になります。
これにより、物件に対する競争が生まれ、結果としてより高い家賃設定が可能になるため、宣伝広告費は収益向上に直結する投資と考えることができます。
入居希望者が多く集まれば、競合効果が働きより高い家賃を設定することができるため、広告費用は収益につながる投資と言えます。

ただし、広告料の金額は地域によって大きく異なるため、投資計画を立てる際にはその点を考慮する必要があります。

『脱・無駄使い宣言！賃貸マンションの広告料相場と最適な投資戦略とは？』

⑭旅費交通費：適用範囲が広いため経費計上しやすい

旅費交通費とは、不動産に関する活動や情報収集のために参加する調査、セミナー、または不動産関係者とのネットワーキングイベントなどにかかる交通費や宿泊費を指します。

これらはマンション経営において重要な役割を果たすイベントへの参加費用として、経費として計上することができます。

 

旅費交通費は経費計上しやすいので、税務署に否認される可能性があります。

一度に多額の旅費交通費を支出する場合は、必ず証拠（レポート、写真など）を残すようにしましょう。つまり、支出の理由や目的、金額を明確にするために、証拠を残すことが大切です。

 

『サラリーマンがゼロから学ぶ！不動産投資の確定申告書の作成術 R5年分』

⑮通信費：按分が必要

 

ワンルーム投資に必要な通信費は、必要経費にできます。

 

マンション経営するためには、電話とインターネットは必要不可欠です。

ただし、毎月の通信費は単純にマンション経営のコストとして、全額計上できるわけではありません。

なぜなら、通信費はワンルーム投資とプライベートの両方にかかる費用であるからです。

 

ワンルーム投資に使った割合に応じて按分し、計上しなくてはなりません。

 

『サラリーマン大家のe-Tax確定申告！知らなきゃ損するメリット・デメリット』

サラリーマン大家が使えるワンルーム投資の15の経費：まとめ

お疲れさま！一気に解説したからうんざりだったかな？

税金を苦手にしているサラリーマン大家は多いから、そこが得意になれば不動産投資家として頭ひとつ抜け出せるよ。

確定申告も税理士に丸投げしないで、一度は自分でしようね！
今は昔と違って、やよいの確定申告オンラインやfreee会計(公式)など、助けてくれる会計ソフトもあるから使ってみて。

 

サラリーマン大家のワンルーム投資15の勘定科目（必要経費）をまとめるとこうだよ！

リンクをクリックすると、記事の解説に戻るよ。

1. 租税公課
2. 損害保険料
3. 修繕費
4. 減価償却費
5. 借入金利子
6. 地代家賃
7. 給料賃金
8. 税理士等の報酬
9. 震災関連経費
10. 管理費・修繕積立金
11. 手数料等
12. 宣伝広告費
13. 旅費交通費
14. 通信費
15. その他の経費

 

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