確定申告歴10年以上の＠ぴろりである。
「サラリーマンには経費という概念がない」
だが、サラリーマン大家になると、さまざまな支出を必要経費として計上できるようになる。
実際、不動産所得の確定申告で作成する損益計算書では、最初から10の勘定科目が必要経費として認められている。
さらに、不動産所得に関係する5つ加え、最終的には15の勘定科目が必要経費として使えるのである。
15の勘定科目（必要経費）を、どのように使い分けるべきか？
それを解説するよ。
1.租税公課
租税公課（そぜいこうか）とは「税金や公の負担金のこと」である。
ワンルーム投資では「租税公課＝税金」の理解で十分だ。
- 固定資産税・都市計画税
- 不動産取得税
- 登録免許税（登記にかかる費用）
- 印紙税（契約書に貼る印紙）
- 事業税（不動産投資が一定規模になると発生する）
また、必要経費に計上できない税金もあるので注意したい。
- 所得税・復興特別所得税
- 住民税
- 加算税（確定申告のペナルティなど）
2.損害保険料
投資したワンルームマンションに掛けた「火災保険料」「地震保険料」の本年度にかかわる保険料は、必要経費に計上できる。
ポイントは「本年度にかかわる保険料」である。
1月にワンルームマンションに火災保険1万円（10年分）、地震保険1万円（5年分）を掛けたとしよう。
この保険の本年度にかかわる保険料はこう計算する。
1万円 ÷ 10年 ＝ 1000円
1万円 ÷ 5年 ＝ 2000円
また、自殺・孤独死に対する保険の保険料も「損害保険料」に計上できる。
『会計フリーで不動産投資 損害保険料（火災・地震）の帳簿付けはこうする！』
3.修繕費
ワンルームマンションに備え付けられた備品の修理、入居者変更による原状回復費は、修繕費として計上できる。
- エアコン
- 給湯器
- バス・トイレ
- キッチン
- 壁紙・フローリング
- 照明器具
- 入退去にかかわる原状回復費用
ただし、不動産の価値を向上させるための修繕は「修繕費」ではなく、「資本的支出」となる。
固定資産に計上して減価償却しなくてはならない。
『会計フリーで迷わない！不動産を固定資産登録して減価償却する方法』
4.減価償却費
『サラリーマンの区分マンション投資 | 確定申告「減価償却費の書き方」』
5.借入金利子
ローンは元金と利息に分けれているが、必要経費として計上できるのは利息のみである。
また、不動産所得が赤字のときは「土地にかかわる利息」は必要経費にすることはできない。
だから「ワンルームマンションで節税」は夢物語で終わることが多い。
『不動産投資のローン返済 経費にできるのは利息だけ！例外も解説』
6.地代家賃
ワンルームマンションの土地権利が「所有権」ではない物件（定期借地権など）を買ったときは地代が発生する。
これを地代家賃として必要経費に計上できる。
ただし、素人が土地権利が「所有権」以外の物件に手出しすると失敗する。
7.給料賃金
不動産所得を得るために従業員を雇用した場合、給料賃金として必要経費に計上できる。
ただ、サラリーマン大家の専従者は配偶者（青色専従者）がほとんどだろう。
青色専従者給与は「20：専従者給与」を使う。
参考：国税庁「青色事業専従者給与と事業専従者控除」
青色専従者給与が使えるのは、65万円控除の青色申告をしているサラリーマン大家だけだよ。
青色申告のメリットは、こちら↓の記事で詳しく解説しておくよ。
『サラリーマン投資家も青色申告で確定申告だ！白色にメリットなし』
8.税理士等の報酬
確定申告を税理士に依頼したとき、その顧問料は税理士等の報酬として必要経費にできる。
ただ、ワンルームマンションの確定申告は会計ソフトがあれば、税理士を頼むまでもない。
税金の勉強のため確定申告は自分でしよう。
不動産投資家として成功するためには、税務の知識が必須だから。
クラウド会計ソフトfreeeは無料からスタートできるよ。
9.震災関連経費
「国税庁の震災関連経費等の入力」を確認してほしい。
10.その他の経費
どの項目にも該当しない必要経費は「その他の経費」に組み込んで使う。
ただし、その他の経費が莫大になると、税務署の目をひく。
その他の経費が高額にならないように、残り5つの勘定科目を決めて分散しよう。
残りの5つの勘定科目
残りの5つの勘定科目は、投資家が自由に設定できるよ。
ただし、不動産所得を得るの必要な経費に限るよ。
ワンルーム投資では、この5つの勘定科目を加えることをおすすめする。
- 管理費・修繕積立金
- 手数料等
- 宣伝広告費
- 旅費交通費
- 通信費
11.管理費・修繕積立金
一棟モノは自分で修繕に必要な金額を積み立てる必要があるが、ワンルームマンションにはその機能が自動で付いている。
しかも、管理費・修繕積立金の全額が必要経費に計上可能だ。
- 区分所有者となった者は、管理組合に対して修繕積立金の支払義務を負うことになること
- 管理組合は、支払を受けた修繕積立金について、区分所有者への返還義務を有しないこと
- 修繕積立金は、将来の修繕等のためにのみ使用され、他へ流用されるものでないこと
- 修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づき各区分所有者の共有持分に応じて、合理的な方法により算出されていること
国土交通省「賃貸の用に供するマンションの修繕積立金の取扱い」より
『会計フリーなら簡単！ワンルーム投資の管理費・修繕積立金の帳簿付け』
12.手数料等
ワンルームマンション運営にかかる全ての手数料は必要経費である。
- 管理委託手数料
- 登記などにかかわる司法書士手数料
ただし、不動産売買にかかわる仲介手数料は一括で経費にできないので注意してほしい。
仲介手数料はいったん資産に計上して減価償却しなくてはならないからだ。
13.宣伝広告費
広告料を解説しておこう。
入居者は部屋を決めたとき、仲介手数料として家賃の1カ月分支払う。
だが、これは表向きであり、サラリーマン大家は広告料として家賃の数カ月分を仲介業者に支払わないと、入居者が見つけられない。
それが現実だ！
広告料はエリアによって幅がある。
『超簡単！ワンルームマンションの広告料 大阪が東京より高い理由』
14.旅費交通費
旅費交通費とは、不動産調査や不動産セミナー、不動産関係者との懇親会など。マンション経営に欠かせないイベントに参加するためにかかった交通費や宿泊費のことである。
- 電車代・バス代・新幹線代・飛行機代
- タクシー代
- ガソリン代、駐車場代、高速代
- 宿泊代（常識的な範囲内で）
旅費交通費は経費計上しやすいので、税務署に否認される可能性がある。
1回につき多く旅費交通費を使う場合は、賃貸経営に必要である必ず証拠（レポート、写真等）を残しておこう。
領収書のでない1回あたりの1000円程度の小さい旅費交通費については、料金をエクセルにまとめているよ。
『初心者も楽勝！マンション投資家の確定申告書はこう書くとOK！』
15.通信費
- インターネット接続料
- 電話代
- 郵送関係
賃貸経営を成功させるには電話とネットは欠かせない。
ただし、毎月の電話代とネット代が通信費として計上できるわけではない。通信はワンルーム投資とプライベートが重複する費用だからだ。
こういう費用を「家事関連費」というよ。
ワンルーム投資に使った割合だけ按分して計上することになる。
『サラリーマンのワンルーム投資！確定申告「損益計算書」の書き方』
まとめ
一気に解説したから少しうんざりしたかもしれないね。
ワンルーム投資の15の勘定科目（必要経費）をまとめるとこうだよ。
リンクをクリックすると記事の解説箇所に戻るよ。