区分マンション投資の15の勘定科目(必要経費)はこう使い分けよう

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不動産投資を始めると、サラリーマンでは認められなかったいろいろな支出を必要経費として計上できる。

規模の小さい区分マンション投資(ワンルームマンション投資)ですら、さまざまなランニングコストがかかるからだ。

区分マンション投資を甘く見るな!ランニングコストはこんなにドッサリ

実際、不動産所得の確定申告で作成する決算書にも、最初から10の勘定科目が必要経費として認められている。

それに5つの勘定科目を加え、15が必要経費として使える。

区分マンション投資の15の勘定科目(必要経費)

本記事は、15の勘定科目を(区分マンション投資の確定申告で)どのように使い分けるべきかを解説する。

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1.租税公課

租税公課(そぜいこうか)とは「税金や公の負担金のこと」である。
区分マンション投資では「租税公課=税金」の理解で十分だ。

  • 固定資産税・都市計画税
  • 不動産取得税
  • 登録免許税(登記にかかる費用)
  • 印紙税(契約書に貼る印紙)
  • 事業税(不動産投資が一定規模になると発生する)

また、必要経費に計上できない税金もあるので注意したい。

  • 所得税・復興特別所得税
  • 住民税
  • 加算税(確定申告関係のペナルティ)

2.損害保険料

投資した区分マンションに掛けた「火災保険料」「地震保険料」の本年度にかかわる保険料が必要経費に計上できる。

ポイントは「本年度にかかわる保険料」である。

区分マンションに火災保険1万円(10年分)、地震保険1万円(5年分)を掛けたとしよう。
この保険の本年度にかかわる保険料はこう計算する。

火災保険料
1万円 ÷ 10年 = 1000円
地震保険料
1万円 ÷ 5年 = 2000円

また、自殺・孤独死に対する保険の保険料も「損害保険料」に計上できる。

3.修繕費

区分マンションに備え付けられた備品の修理や入れ替えにかかった費用は修繕費として計上できる。

  • エアコン
  • 給湯器
  • バス・トイレ
  • キッチン
  • 壁紙・フローリング
  • 照明器具
  • 入退去にかかわる原状回復費用

ただし、不動産の価値を向上させるための修繕は「修繕費」ではなく、「資本的支出」となる。
固定資産に計上して減価償却しなくてはならない。

4.減価償却費

減価償却費はコチラの記事でくわしく解説している。

区分マンションの確定申告「損益計算書の減価償却費」の書き方

5.借入金利子

借入金利子とは「ローンの利息」のことである。

ローンは元金と利息に分けれているが、必要経費として計上できるのは利息のみである。

利息返済は経費にできるが元金返済はできない

不動産投資ローンで経費にできるのは利息返済 じゃあ元金返済は?

また、不動産所得が赤字のときは「土地にかかわる利息」は必要経費にすることはできない。

だから「ワンルームマンションで節税」は夢物語で終わることが多い。

新築ワンルーム投資の3大セールストーク「節税、年金、保険」は失敗への誘いだ

6.地代家賃

区分マンションの土地権利が「所有権」ではない物件(定期借地権など)を買ったときは地代が発生する。

これを地代家賃として必要経費に計上できる。

ただし、素人が土地権利が「所有権」以外の物件に手出しすると失敗する。

ワンルームマンション投資系サラリーマンよ!この3つの愚行が失敗に導く

7.給料賃金

不動産所得を得るために従業員を雇用した場合、給料賃金として必要経費に計上できる。

ただし、不動産投資では配偶者などを専従者として雇用する青色事業専従者が主だろう。
青色専従者給与は「20:専従者給与」を使う。

※家族を青色事業専従者にするにはさまざまな条件をクリアしなくてはならない。

8.税理士等の報酬

確定申告を税理士に依頼したとき、その顧問料は税理士等の報酬として必要経費にできる。

ただ、区分マンションの確定申告は会計ソフトがあれば楽勝だ。

マネーフォワードクラウド確定申告なら30日無料から始められる。
税金の勉強のため確定申告は自分でしよう。

不動産投資家として成功するためには、税務の知識が必須だから。

確定申告に慣れてきたら、税理士に頼むのもありだろう。

9.震災関連経費

東日本大震災にかかわる経費のことだろうが、私はこの勘定科目を使ったことがないのでわからない。

国税庁の震災関連経費等の入力」を確認してほしい。

10.その他の経費

どの項目にも該当しない必要経費をその他の経費に組み込む。
その他の経費が高額にならないように、残りの5つの勘定科目を決めよう。

残りの5つの勘定科目

残りの5つの勘定科目は、投資家が自由に設定できる。(ただし不動産所得を得るの必要な経費に限る)

区分マンション投資ではこの5つの勘定科目を加えることをおすすめする。

  1. 管理費・修繕積立金
  2. 手数料等
  3. 宣伝広告費
  4. 旅費交通費
  5. 通信費

11.管理費・修繕積立金

管理費修繕積立金は区分マンション投資特有の必要経費である。

一棟モノは自分で修繕に必要な金額を積み立てる必要があるが、区分マンションにはその機能が自動で付いている。

しかも、管理費・修繕積立金の全額が必要経費に計上可能だ。

ワンルームマンションの修繕積立金は安い?高い?相場はどれくらい?

12.手数料等

区分マンション運営にかかる全ての手数料は必要経費である。

  • 管理委託手数料
  • 登記などにかかわる司法書士手数料

ただし、不動産売買にかかわる仲介手数料は一括で経費にできないので注意してほしい。
仲介手数料はいったん資産に計上して減価償却しなくてはならないからだ。

不動産投資の確定申告はe-Taxが必須になる2つの理由

13.宣伝広告費

宣伝広告費とは主に広告料のことである。

広告料を解説しておこう。

入居者は部屋を決めたとき、仲介手数料として家賃の1カ月分支払う。

「この仲介手数料の上限は(入居者と大家の合計で)家賃の1カ月と決まっている」

というのは表向きである。

実際は、大家は広告料として家賃の数カ月分を仲介業者に支払っている。

14.旅費交通費

旅費交通費とは、不動産調査や不動産セミナー、不動産関係者との懇親会など。
マンション経営に欠かせないイベントに参加するためにかかった交通費や宿泊費のことである。

  • 電車代・バス代・新幹線代・飛行機代
  • タクシー代
  • ガソリン代、駐車場代、高速代
  • 宿泊代(常識的な範囲内で)

旅費交通費は経費計上しやすいので、税務署に否認される可能性がある。

1回につき多く旅費交通費を使う場合は、賃貸経営に必要である必ず証拠(レポート、メンバー)を残しておこう。

領収書のでない1回あたりの1000円程度の小さい旅費交通費については、料金をエクセルにまとめる程度にしている。(最悪、税務署に否認されてもカスリ傷で済むので)

初心者も楽勝!マンション投資家の確定申告書はこう書くとOK!

15.通信費

マンション経営に必要な通信費は必要経費にできる。

  • インターネット接続料
  • 電話代
  • 郵送関係

賃貸経営に電話とネットは欠かせない。

ただし、毎月の電話代とネット代が通信費として計上できるわけではない。
私用と賃貸用を「合理的な基準」で按分して計上しなくてはならない。

賃貸経営専用にネット回線やスマホを持っている投資家は少ない。たいていは兼用だからだ。

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まとめ

区分マンション投資の15の勘定科目(必要経費)

  1. 租税公課
  2. 損害保険料
  3. 修繕費
  4. 減価償却費
  5. 借入金利子
  6. 地代家賃
  7. 給料賃金
  8. 税理士等の報酬
  9. 震災関連経費
  10. 管理費・修繕積立金
  11. 手数料等
  12. 宣伝広告費
  13. 旅費交通費
  14. 通信費
  15. その他の経費