初心者も楽勝!マンション投資家の確定申告書はこう書くとOK!

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春は間近!ついに今年も確定申告の季節がやってきた。

「不動産所得の確定申告!」

これがサラリーマン投資家デビュー後の最初の試練である。

医療費控除やふるさと納税などで確定申告をしたことがある投資家なら、すんなり進むかもしれない。

しかし、全くの初心者はわからないこと満載だろう。
本記事はそんな確定申告初心者向けの記事である。

本記事のとおりに確定申告書を作成すれば、きっと途中で脱落することなく作成できるだろう。絶対。

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国税庁確定申告書作成コーナー

本記事は国税庁が提供している「確定申告書作成コーナー(平成30年Ver.)」を利用する。

疑わずに、上のリンクをクリックしてほしい。
すると、このような画面が別ウィンドウで登場する。

国税庁確定申告書作成コーナートップ画面

「作成開始」を選ぼう。
途中で保存したデータを使う場合は「保存データを利用して作成」だ。

すると、「e-Tax」を使うか、従来の「書面提出」か、問われる。

近く、サラリーマン大家の確定申告は「e-Tax」が必須になる。「e-Tax」を使いたい。
(書面提出でも操作方法は変わらない。書面提出の投資家は「書面提出」を選ぼう!)

「ID・パスワード方式」のe-Taxを選ぶ


平成30年分の確定申告からは「ID・パスワード方式」でe-Taxができるようになった。もちろん、筆者もIDとパスワードは取得済みだ。

確定申告シーズンの税務署は満員電車なみに混雑する。速めにIDとパスワードを取得することをおすすめする。

不動産投資の確定申告はe-Taxが必須になる2つの理由


次の画面で動作環境を確認して「利用規約に同意して次へ」を選んでほしい。

次は(取得済みのはずの)e-TaxのIDとパスワードを入力しよう。

e-TaxのIDとパスワードを入力

次の画面で左上に「ID・PW 青色申告」と表示されていればID・パスワード形式のe-Taxが利用可能だ。

ID・パスワード方式のe-Tax認証画面

平成30年分の申告書等の作成

確定申告書作成の準備が整ったなら、次の画面が表示されているはずだ。

平成30年分の申告書等の作成

平成30年分の申告書等の作成

区分マンションを持つサラリーマン投資家が使う項目は左の2種類だ。

「所得税」の確定申告書を作る前に、不動産所得の決算書を作らなくてはならない。
それが、左から2番目「決算書・収支内訳書」だ。

それをクリックして「作成開始」しよう。

提出方法および作成する決算書・収支内訳書の選択

提出方法および作成する決算書・収支内訳書の選択

「e-Taxで送信する」「青色申告決算書を作成する」を選ぼう。

ただし、不動産所得を青色申告するためには事前手続きが必要だ。
コチラの記事にまとめている。参考にしてほしい。

不動産投資スタート!サラリーマンも確定申告前にするべき2つの届出

青色申告決算書の種類の選択

青色申告決算書の種類の選択

もちろん、一番下の「青色申告決算書(不動産所得用)」である。

不動産所得の青色申告決算書の作成

青色申告をすると、青色申告特別控除として10万円もしくは65万円の控除を受けられる。

10万円控除
単式簿記(おこづかい帳のような単純な記録)で損益計算書の作成する。
65万円控除
不動産投資が事業的規模(10室もしくは5棟以上)である。
複式簿記(正規の簿記)で損益計算書貸借対照表を作成する。

本記事は不動産投資の確定申告のビギナー向けの記事であるため、10万円控除を狙っていく。

損益計算書の作成

青色申告決算書の作成ページを進むと、損益計算書の作成ページにたどり着く。

損益計算書の書き方はコチラの記事で解説している。

サラリーマンの区分マンション投資!確定申告「損益計算書」の書き方

「損益計算書の作成」が終えると、次の画面に戻る。

青色申告決算書の種類の選択

青色申告決算書の種類の選択

青色申告決算書(不動産所得用)が入力されていることを確認して「入力終了(次へ)」をクリックしよう。

青色申告特別控除の入力

青色申告特別控除の入力

青色申告特別控除は「10万円」を選ぼう。
10万円の青色申告は貸借対照表を作る必要がないため「作成しない」でOKだ。

「入力終了(次へ)」をクリックしよう。

次の画面で所得金額を確認して「次へ」をクリックする。

住所・氏名等の入力

住所・氏名等の入力

「納税地=事業地」であるため、住所地情報のみの記入でOKだ。

提出先税務署名、氏名、提出年月日(後で記入すればよい)、業種名又は職業を書いていこう。

不動産投資の青色申告承認申請書の書き方 | サラリーマン大家はこう書く』の記事を思い出せば、簡単にかける。

決算書・収支内訳書の印刷

データを保存しておけばこの画面にはいつでも戻れるため、控えの印刷はどちらでもよい。

「印刷終了(次へ)」

次の画面で「所得税の確定申告書を作成する」をクリックしよう。

所得税の確定申告の作成

引き継ぎ情報を確認して「作成開始」しよう。

引継ぎ情報等の確認

今回、青色申告特別控除10万円を選択したが、本記事の不動産所得が赤字であるため、青色申告特別控除は適応されない

不動産所得の赤字分に不動産の負債利子を足した分(227,027円)がサラリーマンの給与所得から控除できる。

節税の仕組み | サラリーマンが「ワンルーム投資」をすると税金はどう変わる?

申告書の作成をはじめる前に

生年月日等の入力

申告の種類にチェックが入っていることを確認して、生年月日を入力しよう。

筆者は確定申告書のイメージになれているため「確定申告書をイメージした入力画面を作成する」にチェックした。

所得・所得控除等入力

これが所得税の確定申告書のイメージだ。

所得税の確定申告書のイメージ

不動産所得に関するデータが転載されていることを確認して、「給与」をクリックしよう。

区分マンション投資の15の勘定科目(必要経費)はこう使い分けよう

給与所得の入力

源泉徴収票を見ながら、こんな感じに入力していく。
(同様のページが4ページ続く)

給与所得の入力

4ページ入力が終えると、このような確認画面が表れる。

給与所得の入力内容確認

(複数の会社から給与を得ている場合は、「もう一件入力する」を選ぼう)

次へをクリックすると、給与所得の内容がこのように確定申告書に反映される。

給与所得が反映された確定申告書

もし、医療費控除やふるさと納税がある場合は、該当する項目をクリックして入力してほしい。(本記事ではその書き方は割愛する)

住民税等入力

次は住民税に関するデータを入力していく。

住民税等入力

「住民税・事業税に関する事項」を選ぼう。

住民税・事業税に関する事項の入力

慣れない用語がたくさんでてくるため、入力が難しいかもしれない。
本記事では、不動産所得の確定申告で該当しそうな箇所のみピックアップする。

1.給与・公的年金等以外の所得がある方の入力項目

住民税・事業税の納付方法

副業OKの会社もあるが、社会全体としてはまだまだ浸透していない。

「自分で納付」にしておけば副業バレが防げる。
不動産所得分の税金が給与から天引きされなくなるからだ。

「サラリーマンが不動産投資をしていることがバレるとどうなるか」はこちらの記事で解説している。

ワンルームマンション投資系サラリーマンよ!この3つの愚行が失敗に導く

2.16歳未満の扶養親族がいる方の入力項目

16歳未満の扶養親族がいる方の入力項目

16歳未満の扶養親族がいるときは記入しよう。

6.事業所得や不動産所得がある方の入力項目

<損益通算の特例適用前の不動産所得>

損益通算の特例適用前の不動産所得

損益通算の特例適用前の不動産所得の金額を書こう。

<不動産所得から差し引いた青色申告特別控除>

不動産所得から差し引いた青色申告特別控除

不動産所得から差し引いた青色申告特別控除額を書こう。

<前年中の開(廃)業>

前年中の開業もしくは廃業

前年度に不動産賃貸業を開業した場合は、その開業日を入力しよう。

3分でOK!不動産投資の開業届の書き方 提出はこのタイミングで

住所氏名等入力

このような住所・氏名・振込口座の入力ページが3ページ続く。解説は不要だろう。

氏名・住所・振込先入力

マイナンバーの入力

平成28年度の確定申告から、マイナンバーの記入が必須になった。

マイナンバーカードもしくはマイナンバー通知書を見て、マイナンバーを書こう。

マイナンバー入力

送信前の申告内容確認

控えを印刷して入力内容を確認する。
間違っていたらこのタイミングで訂正しよう。

最後に利用者認識番号(ID)を確認する。

e-Taxの利用者認識番号(ID)の確認

e-TAXのデータ送信

暗証番号を再度入力して送信だ。
少しすると送信結果が戻ってくる。

e-Tax送信結果

次は、受付結果を確認しよう。

e-Taxの受付結果

送信内容をプリントしよう。

e-Tax送信内容のプリント

簡単だっただろう?

どうしてもムリ!時間がない!という投資家は税理士に頼むのもありだ。

不動産所得の確定申告終了!その後は?

e-Tax送信3日後に、「還付金の処理状況に関するお知らせ」というメールが届く。

さらに7日後、「還付金の処理状況に関するお知らせ」というメールが再度届き、それを確認すると、2月18日(e-Tax送信14日後)に還付金が入金されることが決定する。

まとめ

不動産投資家の確定申告書(10万円控除青色申告)作成のフローチャート

  1. e-Taxか書面提出かを決める
  2. 不動産所得の決算書(損益計算書)の作成する
  3. 住所氏名を入力する
  4. 不動産所得のデータを引き継ぐ
  5. 給与所得を確定する(源泉徴収票の入力)
  6. 住民税関係を入力する