区分マンション投資の損益分岐点はココ!空室率は何%まで大丈夫?

損益分岐点リスク
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東京都心への人の流入が続いている。
だが、2025年に人口のピークを迎え、人口減少社会に突入する。

そのときから、東京ですら壮絶な空室との戦いが始まるだろう。

今、あなたが買おうとしている区分マンションや、所有している区分マンションは大丈夫か?

「空室率何%まで耐えられるのか?」「損益分岐点はどこなのか?」を確認する方法を解説する。

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空室・空室率とは

投資家と不動産会社の「空室の定義」「入居の定義」は違う場合が多い。

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ワンルームマンション投資 | 失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ」では空室をこのように定義する。

空室=家賃が入らない期間

 

つまり空室とは「入居者が退去し、原状回復し、募集をかけ、次の入居者が決まり、家賃が発生するまで」の全ての期間である。

空室

 

そして、空室率はこう定義する。

空室率
=空室期間の合計 ÷ 所有期間 × 100

 

例えば、10年間所有して、空室期間の合計が300日であれば、空室率は8.2%(300 ÷ 3650 × 100)である。

その区分マンション投資は空室率何%まで耐えられる? (限界空室率)

あなたはこの条件の区分マンション投資を検討している。

  • 年間家賃:72万円
  • 年間運営費:20万円
  • 年間ローン返済額:40万円

運営費(ランニングコスト)はコチラの記事を参照してほしい。

区分マンション投資を甘く見るな!ランニングコストはこんなにドッサリ

 

この条件の区分マンションの収入と支出を図で整理するとこうなる。

区分マンション投資の収入と支出

家賃収入から支出(ランニングコストとローン返済)を引いた残り、12万円がキャッシュフロー(儲け)である。

 

この収支の見方を変え、割合で示すとこうなる。

区分マンション投資の収入と支出の割合

100%の収入に対して支出が83.3%であるので、まだ16.7%の余裕がある。
この余裕を空室率と考えよう。

すると、この区分マンション投資では、空室率16.7%まで耐えられることが分かる。

損益分岐点(損益分岐入居日数)とは

損益分岐点とは、収入と支出のバランスが釣り合うポイントをいう。

先ほどの条件の区分マンション投資の収入と支出を、入居日数ベースで考え直してみよう。

損益分岐点

304日 =365 × 83.3%
61日 =365 × 16.7%

 

すると、この区分マンション投資では、1年間の入居日数が304日をさかいに黒字赤字が変わることがわかる。

つまり、この区分マンション投資の損益分岐点(損益分岐入居日数)は304日である。

365日のうち304日以上入居していれば、黒字経営ができるということだ。

ワンルームマンションの空室リスクは何室持つと解放される?

限界空室率と損益分岐点の計算方法

賢明なあなたなら、限界空室率損益分岐点の考え方がわかっただろう。

最後に、この2つをサラッと計算する方法を解説する。

損益分岐点(BER)
=(ランニングコスト + ローン返済額)÷ 家賃 × 100

※損益分岐点(損益分岐入居率)は、不動産投資用語でBER(Break Even Ratio)という。
その不動産投資のリスクを調べる指標として使われている。

 

限界空室率
=100 - 損益分岐点(BER)

 

今回の条件の区分マンション投資の損益分岐点(BER)と限界空室率をこの公式に当てはめてみよう。

損益分岐点(BER)
=(20 + 40)÷ 72 × 100
=83.3%(入居日数ベースで304日)
限界空室率
=100 - 83.3
=16.7%

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まとめ

  • 投資家と不動産会社では「空室と入居の定義」は違う場合が多いので注意。
  • 限界空室率は、何%までの空室率に耐えられるかを教えてくれる。
  • 損益分岐点は日数ベースと入居率ベースの2つの考え方がある。
  • 損益分岐入居日数
    黒字・赤字が入れ替わる年間入居日数。
  • 損益分離入居率(BER)
    黒字・赤字が入れ替わる入居率。
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