不動産投資の損益分岐点はズバリここ!空室率は何%まで大丈夫?

損益分岐点リスク
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医師投資家
投資家

うわっ!また退去の連絡が来た。ハァーへこむなぁ

あなたの心の声が聞こえてきました。

不動産オーナーの共通の悩みは空室です。

特に地方では、1回空室になると数カ月もしくは2.3月の繁忙期になるまで入居が決まらないとも聞きます。

また、あの東京ですら2025年に人口のピークを迎えるため、空室と対峙する準備が必要です。

あなたの空室対策は十分ですか?

どの程度の空室期間(空室率)が発生すると、赤字経営になってしまうのか。いわゆる損益分岐点を知りたいと思いませんか?

勉強家のあなたにだけ、こっそりとお教えします。

不動産投資の空室(入居)・空室率(入居率)とは?

まず一番に、本ブログの空室(入居)と空室率(入居率)を定義付けします。

なぜなら、これらの定義は投資家によってマチマチだからです。

 

ワンルームマンション投資 | 失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ」では、空室をこのように定義します。

空室=家賃が発生しない期間

※入居=空室ではない期間

 

つまり、空室とは「入居者が退去し、原状回復し、募集をかけ、次の入居者が決まり、家賃が発生するまで」を言います。

ブログの提唱する「空室の定義」

ちなみに、GAテクノロジーズ(リノシー)はボクと同じ空室の定義を使っていました。

 

次は、空室率を定義しましょう。

空室率は「物件の所有期間中の空室の割合」と定義します。

空室率
=空室期間の合計 ÷ 所有期間 × 100

ブログの提唱する「空室率の定義」

※入居率=100%-空室率

 

例えば、10年間物件を所有して空室期間の合計が300日なら、空室率は8.2%(300 ÷ 3650 × 100)です。

業者の言う空室(入居)は投資家以上にあいまいなので、注意が必要です。

初心者必見!ワンルームマンションの入居率98%99%は まず疑え!

不動産投資の損益分岐点(損益分岐入居率)とは?

損益分岐点とは、収入と支出のバランスが釣り合うポイントをいいます。

損益分岐点

 

入居率で損益分岐点を考えると、キャッシュフローのプラスマイナスが反転する入居率です。

抽象的でわかりづらいですね。具体例を示します。

不動産投資の損益分岐点を計算してみよう

あなたこんな不動産投資(ワンルーム投資)に夢中です。

ワンルームマンション

  • 年間家賃:72万円
  • 年間運営費:20万円
  • 年間ローン返済額:40万円

運営費(ランニングコスト)はコチラの記事で解説中!

運営費はこんなに? ワンルーム投資のランニングコスト8選

 

この不動産投資の収入と支出を図で整理するとこうなります。

不動産投資の収入と支出

※72=72万円

不動産投資歴10年が直伝!ワンルームのキャッシュフローの計算方法

 

家賃収入から支出(ランニングコストとローン返済)を引いた残り、12万円がキャッシュフロー(儲け)です。

 

不動産投資の損益分岐点(損益分岐入居率)は、この公式を使えば簡単に計算できます。

損益分岐点(損益分岐入居率)
=(ランニングコスト + ローン返済額)÷ 家賃 × 100

※損益分岐入居率は不動産投資用語でBER(Break Even Ratio)といい、その不動産投資のリスクを調べる指標として使われています。

 

さっそくこの公式を利用して、この不動産投資の損益分岐点を調べてみましょう!

損益分岐点
=(20 + 40)÷ 72 × 100
=83.3%
つまり、この不動産投資においては、入居率83.3%を超えないとキャッシュフローがマイナスになるのです。
また、入居率を入居日数ベースで考え直すと、こうも解釈できます。

損益分岐点(入居日数ベース)

304日 =365 × 83.3%
61日 =365 × 16.7%

 

この不動産投資では、1年間の入居日数が304日をさかいにキャッシュフローのプラスマイナスが反転するということもわかりましたね。

言い換えれば、365日のうち304日以上入居していれば、黒字経営ができるということです。

最後に、不動産投資の損益分岐点の応用編「限界空室率」を解説して終わりにします。

東京ワンルーム投資は立地が全て!空室率3%の謎の新宿物件を巡回

不動産投資の限界空室率を計算してみよう

その不動産投資が空室率何%まで耐えられるか知りたいと思ったことはありませんか?

それを教えてくれるのが、限界空室率(損益分岐空室率)です。

限界空室率
=100 - 損益分岐点(損益分岐入居率)

 

今回の不動産投資をこの公式に当てはめて、限界空室率をハッキリさせましょう。

限界空室率
=100 - 83.3
=16.7%

 

この不動産投資では、空室率16.7%を超えるとキャッシュフローがマイナスに転落することがわかります。

言い換えると、この不動産投資は空室率16.7%まで耐えらえるのです。

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まとめ:不動産投資の損益分岐点

ブログキャラ

不動産投資の損益分岐点と限界空室率はマスターできたかな?

  • 損益分岐点(損益分岐入居率)
    この入居率を超えないと、キャッシュフローがマイナスになる。
  • 限界空室率(損益分岐空室率)
    この空室率を超えると、キャッシュフローがマイナスになる。

 

本記事の不動産投資をまとめるとこうだよ。

区分マンション投資の収入と支出の割合

※72=72万円

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