不動産投資のデッドクロスでチーン!今始まる税金地獄に耐えられるか?

恐怖!デッドクロスリスク
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本記事は「不動産投資とデッドクロス」第一話です。

 

2018年からデッドクロスの仲間入り@ぴろりです。

不動産投資はいつでも倒産体質です。

なぜなら、不動産投資は購入した瞬間が収益力Maxで、それから収益は下がり続けるからです。

さらに、デッドクロスが発生すると、不動産所得が税引き前キャッシュフローを上回り、税金が原因で黒字倒産も起こります

なぜでしょうか?

不動産投資のデッドクロスとは?

不動産投資のデッドクロス(dead cross)とは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回るその瞬間をいいます。

元金返済額 > 減価償却費

 

女性投資家
女性投資家

それがどうしたん?

ブログキャラぴろり
ぴろり

まあまあ焦らずに。
順番に解説していくからね。

不動産投資でデッドクロスが起こる原因

不動産投資に利用される融資元利均等返済型がほとんどです。この融資タイプがデッドクロスを起こさせるのです。

不動産投資の減価償却費一定です。(定額法)

減価償却費は一定

 

減価償却費の取り方

以前は定率法も使えましたが、平成28年4月以降は定額法に一本化されました
減価償却費(定額法・定率法)はコチラの記事で解説しています。

不動産投資の減価償却費が分からないと損!初心者はこう整理しよう

一方、不動産投資の融資は元利均等返済(ローンの元金と利息を均等に返済する方式)が多いため、ローン返済が進むとともに元金返済は増えます

元利均等返済は元金返済が増加するローン

 

したがって、融資を利用してマンション経営を始めると、元金返済が減価償却費を超える日が訪れるのです。

デットクロス

不動産投資はデッドクロスから税金との戦いが始まる

不動産投資は税金との戦いとよく言いますが、本当の戦いはデッドクロス発生後です。

不動産投資のローン返済には元金返済と利息返済がありますが、不動産投資で経費にできるのは利息返済だけです

利息返済は経費にできるが元金返済はできない

 

だから、経費にできない元金返済が減価償却費を超えると(デッドクロスになると)、不動産所得は税引き前キャッシュフローを上回ります

デッドクロス!!
不動産所得 > 税引き前キャッシュフロー

 

すると、その不動産投資を行うことで、余計に税金を支払う羽目になるのです。

 

女性投資家
女性投資家

はぁ?

ブログキャラぴろり
ぴろり

実感しづらいよね?
ワンルーム投資をつかって解説するよ!

実例!ワンルーム投資のデッドクロス

これがポイント

あなたは金利2.5%・期間20年の融資を利用して、この条件のワンルームマンションを購入しました。

ワンルームマンション

  • 年間家賃:72万円
  • 年間運営費:20万円
  • ローン金額:720万円
  • 減価償却費:30万円

投資1年目のローン返済の内訳はこの通りで、デッドクロスは起こっていません。

  • 元金返済:281,044円(< 30万円)
  • 利息返済:176,789円

 

しかし、投資4年後にデッドクロスが起こります。

  • 元金返済:302,911円(> 30万円)
  • 利息返済:154,922円

ワンルーム投資4年後にデッドクロスが発生

 

このワンルーム投資を表にまとめるとこうなります。

投資後1年2年3年4年5年
家賃720000
ランニングコスト200000
利息返済176789169682162395154922147264
元金返済281044288151295438302911310569
減価償却費300000
BTCF62167
不動産所得4321150318576056507872736
税金(税率30%)1296315095172821952321821
ATCF4920447072448864264440346

 

税引き前キャッシュフロー(BTCF)、不動産所得、税金、税引き後キャッシュフロー(ATCF)のくわしい解説はコチラの記事を参照してください。

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

デッドクロスが起こった4年目以降は、【不動産所得 > 税引き前キャッシュフロー(BTCF)】になっているのが分かるだろう?

不動産所得 > 税引き前キャッシュフロー

 

ワンルーム投資4年目では、税引き前キャッシュフロー62167円に対して不動産所得65078円です。

言い換えると、現実では62167円しか稼いでいないにもかかわらず、会計上は65078円稼いだ(不動産所得=65078円)とみなされるのです。

その結果、儲けに合わない税金が課されてしまうのです。

関連東京中古ワンルームで節税失敗!嘘だろ?いきなりデッドクロスかい!

まとめ

ブログキャラ

デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回るその瞬間をいうよ。

でも、融資を利用して不動産投資を続けると、デッドクロスは必ず起こるよ。

不動産投資の減価償却費は一定にも関わらず、元金返済は少しずつ増えるからね。

デッドクロスが起こると、それ以降の不動産所得が税引き前キャッシュフローを上回り、多くの税金が課されるよ。

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