不動産投資のデッドクロスでチーン！今始まる税金地獄に耐えられるか？

本記事は「不動産投資とデッドクロス」第一話です。

2018年からデッドクロスの仲間入り＠ぴろりです。

不動産投資はいつでも倒産体質です。

なぜなら、不動産投資は購入した瞬間が収益力Maxで、それから収益は下がり続けるからです。

さらに、デッドクロスが発生すると、不動産所得が税引き前キャッシュフローを上回り、税金が原因で黒字倒産も起こります。

なぜでしょうか？

不動産投資のデッドクロスとは？

不動産投資のデッドクロス（dead cross）とは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回るその瞬間をいいます。

女性投資家

それがどうしたん？

ぴろり

まあまあ焦らずに。
順番に解説していくからね。

不動産投資でデッドクロスが起こる原因

不動産投資に利用される融資は元利均等返済型がほとんどです。この融資タイプがデッドクロスを起こさせるのです。

不動産投資の減価償却費は一定です。（定額法）

一方、不動産投資の融資は元利均等返済（ローンの元金と利息を均等に返済する方式）が多いため、ローン返済が進むとともに元金返済は増えます。

したがって、融資を利用してマンション経営を始めると、元金返済が減価償却費を超える日が訪れるのです。

不動産投資はデッドクロスから税金との戦いが始まる

不動産投資は税金との戦いとよく言いますが、本当の戦いはデッドクロス発生後です。

不動産投資のローン返済には元金返済と利息返済がありますが、不動産投資で経費にできるのは利息返済だけです。

だから、経費にできない元金返済が減価償却費を超えると（デッドクロスになると）、不動産所得は税引き前キャッシュフローを上回ります。

すると、その不動産投資を行うことで、余計に税金を支払う羽目になるのです。

女性投資家

はぁ？

ぴろり

実感しづらいよね？
ワンルーム投資をつかって解説するよ！

実例！ワンルーム投資のデッドクロス

あなたは金利2.5％・期間20年の融資を利用して、この条件のワンルームマンションを購入しました。

投資1年目のローン返済の内訳はこの通りで、デッドクロスは起こっていません。

• 元金返済：281,044円（＜ 30万円）
• 利息返済：176,789円

しかし、投資4年後にデッドクロスが起こります。

• 元金返済：302,911円（＞ 30万円）
• 利息返済：154,922円

このワンルーム投資を表にまとめるとこうなります。

税引き前キャッシュフロー（BTCF）、不動産所得、税金、税引き後キャッシュフロー（ATCF）のくわしい解説はコチラの記事を参照してください。

ぴろり

デッドクロスが起こった4年目以降は、【不動産所得 ＞ 税引き前キャッシュフロー（BTCF）】になっているのが分かるだろう？

ワンルーム投資4年目では、税引き前キャッシュフロー62167円に対して不動産所得65078円です。

言い換えると、現実では62167円しか稼いでいないにもかかわらず、会計上は65078円稼いだ（不動産所得＝65078円）とみなされるのです。

その結果、儲けに合わない税金が課されてしまうのです。

関連『東京中古ワンルームで節税失敗！嘘だろ？いきなりデッドクロスかい！』

まとめ

デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回るその瞬間をいうよ。

でも、融資を利用して不動産投資を続けると、デッドクロスは必ず起こるよ。

不動産投資の減価償却費は一定にも関わらず、元金返済は少しずつ増えるからね。

デッドクロスが起こると、それ以降の不動産所得が税引き前キャッシュフローを上回り、多くの税金が課されるよ。