不動産投資のデッドクロス | そこは税金地獄の入口だった

恐怖!デッドクロスリスク
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2018年からデッドクロスの仲間入り@ぴろりです。

不動産投資はいつでも倒産体質です。

なぜなら、不動産投資は購入した瞬間が収益力Maxであり、それから収益は下がり続けるからです。

さらに、デッドクロスが発生すると、不動産所得が税引き前キャッシュフローを上回り、税金が原因で黒字倒産も起こります

なぜでしょうか?

その理由を解説しましょう!

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不動産投資のデッドクロスとは?

不動産投資のデッドクロス(dead cross)とは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回るその瞬間をいいます。

元金返済額 > 減価償却費

デッドクロスはなぜ起こる?

不動産投資の減価償却費定額法であるため一定です。

減価償却費は一定

 

減価償却費の取り方

以前は定率法も使えましたが、平成28年4月以降は定額法に一本化されました
減価償却費(定額法・定率法)はコチラの記事で解説しています。

不動産投資の減価償却費が分からないと損をする!初心者はこう整理しよう

一方、不動産投資の融資は元利均等返済(ローンの元金と利息を均等に返済する方式)が多いため、ローン返済が進むとともに元金返済は増えます

元利均等返済

 

だから、マンション経営を続けていくと、このように元金返済が減価償却費を超える日がやってくるのです。

デットクロス

デッドクロスの何が怖い?

 

不動産投資のローン返済には元金返済と利息返済があります。

利息返済は経費にできるが元金返済はできない

 

ですが、不動産投資のローン返済で経費にできるのは利息だけです

つまり、経費にできない元金返済が減価償却費を超えると(デッドクロスになると)、不動産所得が税引き前キャッシュフローを上回るのです。

デッドクロス
不動産所得 > 税引き前キャッシュフロー

 

すると、その不動産投資を行うことで、余計に税金を支払う羽目になるのです。

節税の仕組みを実例解説!サラリーマンのワンルーム投資は税金をこう変える

 

このことを、区分マンション投資でわかりやすく解説しましょう!

区分マンションのデッドクロスの例

これがポイント

あなたは金利2.5%・期間20年の融資を利用して、この条件の区分マンションを購入しました。

  • 年間家賃:72万円
  • 年間運営費:20万円
  • ローン金額:720万円
  • 減価償却費:30万円

 

投資1年目のローン返済の内訳はこの通りで、デッドクロスは起こっていません。

  • 元金返済:281,044円(< 30万円)
  • 利息返済:176,789円

 

しかし、投資4年後にデッドクロスが起こります。

  • 元金返済:302,911円(> 30万円)
  • 利息返済:154,922円

4年後にデッドクロス

 

この区分マンション投資を表にまとめるとこうなります。

投資後1年2年3年4年5年
家賃720000
ランニングコスト200000
利息返済176789169682162395154922147264
元金返済281044288151295438302911310569
減価償却費300000
BTCF62167
不動産所得4321150318576056507872736
税金(税率30%)1296315095172821952321821
ATCF4920447072448864264440346

 

税引き前キャッシュフロー(BTCF)、不動産所得、税金、税引き後キャッシュフロー(ATCF)のくわしい解説はコチラの記事を参照してほしい。

 

ぴろり
ぴろり

デッドクロスが起こった4年目以降は、【不動産所得 > 税引き前キャッシュフロー】になっているのが分かるだろう?

不動産所得 > 税引き前キャッシュフロー

 

4年目では、税引き前キャッシュフロー62167円に対して不動産所得65078円です。

言い換えると、62167円しか稼いでいないにもかかわらず、65078円所得があるとみなされる

つまり、儲けに合わない税金が課されいるのです。

東京中古ワンルームで節税失敗!嘘だろ?いきなりデッドクロスかい!

まとめ

ブログキャラ

デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回るその瞬間をいうよ。

でも、不動産投資を続けると、デッドクロスは必ず起こるよ。

不動産投資の減価償却費は一定にも関わらず、元金返済は少しずつ増えるからね。

デッドクロスが起こると、それ以降の不動産所得が税引き前キャッシュフローを上回り、多くの税金が課されるよ。

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