不動産投資のデットクロスのインパクト!最悪、黒字倒産も?

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不動産投資はいつでも倒産体質である。

なぜなら、購入した瞬間が収益力Maxであり、それから収益は下がり続けるからだ。

さらに、デットクロスが発生すると、不動産所得税引き前キャッシュフローを上回り、税金が原因で黒字倒産も起こりうる。

なぜか?その理由を解説しよう。

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不動産投資のデットクロスとは

不動産投資のデットクロス(debt cross)とは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回るその瞬間をいう。

元金返済額 > 減価償却費

多くの不動産投資サイトは「デットクロス」を「デッドクロス(dead cross?)」と書いているが、それはまちがいである。
(が、筆者も話すときはデッドクロスと言っている。たぶん)

デットクロスはなぜ起こる?

不動産投資の減価償却費は定額法であるため一定である。
(以前は定率法も使えたが、平成28年4月以降は定額法に一本化されている)

減価償却費は一定

減価償却費(定額法・定率法)はコチラの記事で解説している。

マンション投資の減価償却費がチンプンカンプン?初心者はこう考えよう!

一方、不動産投資の融資は元利均等返済(ローンの元金と利息を均等に返済する方式)が多いため、ローン返済が進むとともに元金返済は増えていく

元金返済は年々増える

つまり、マンション経営を続けていくと、このように元金返済が減価償却費を超える日がやってくるのだ。

デットクロス

デットクロスの何が怖い?

ローン返済には元金返済と利息返済があるが、経費にできるのは利息返済のみである。

利息返済は経費にできるが元金返済はできない

不動産投資ローンで経費にできるのは利息返済 じゃあ元金返済は?

つまり、経費にできない元金返済が減価償却費を超えると(デットクロスになると)、不動産所得が税引き前キャッシュフローを上回るのだ。

デットクロス
不動産所得 > 税引き前キャッシュフロー

すると、その不動産投資を行うことで余計に税金を支払うことになるのである。
(「不動産投資で節税!」が
できなくなる)

節税の仕組み | サラリーマンが「ワンルーム投資」をすると税金はどう変わる?

「不動産投資と税金がどう関わるのか」を、区分マンション投資でわかりやすく解説しよう。

区分マンションのデットクロスの例

あなたは金利2.5%・期間20年の融資を利用して、この条件の区分マンションを購入した。

  • 年間家賃:72万円
  • 年間運営費:20万円
  • ローン金額:720万円
  • 減価償却費:30万円

投資1年目のローン返済の内訳はこの通りで、デットクロスは起こっていない。

  • 元金返済:281,044円(< 30万円)
  • 利息返済:176,789円

しかし、投資4年後にデットクロスが起こるのだ。
(本例は解説のためデットクロスが早く発生するように調整している)

  • 元金返済:302,911円(> 30万円)
  • 利息返済:154,922円

4年後にデットクロス

この区分マンション投資を表にまとめるとこうなる。

投資後 1年 2年 3年 4年 5年
家賃 720000
ランニングコスト 200000
利息返済 176789 169682 162395 154922 147264
元金返済 281044 288151 295438 302911 310569
減価償却費 300000
BTCF 62167
不動産所得 43211 50318 57605 65078 72736
税金(税率30%) 12963 15095 17282 19523 21821
ATCF 49204 47072 44886 42644 40346

税引き前キャッシュフロー(BTCF)、不動産所得、税金、税引き後キャッシュフロー(ATCF)の計算方法はコチラの記事を参照してほしい。

マンション投資はキャッシュフローが命!初心者もこう計算すれば楽勝だ

マンション投資は税引き後キャッシュフローが本命!計算方法はこう

できるサラリーマン大家は知っている!キャッシュフローと不動産所得の違い

デットクロスが起こった4年目以降は、【不動産所得 > 税引き前キャッシュフロー】になっているのが分かるだろう?

4年目では、税引き前キャッシュフロー62167円に対して不動産所得65078円である。

言い換えると、62167円しか稼いでいないにもかかわらず、65078円の所得があるとみなされる。
つまり、儲けに合わない多くの税金が課されてしまうのだ。

不動産を売却!そのとき節税のキモだった減価償却費が牙を向く

まとめ

  • デットクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回るその瞬間をいう
  • 不動産投資の減価償却費は一定であるが、元金返済は少しずつ増える。
    だから、マンション経営を続けると、デットクロスが必ず起こる
  • デットクロスが起こると、それ以降の不動産所得が税引き前キャッシュフローを上回り、多くの税金が課される