東京中古ワンルームで節税失敗!嘘だろ?いきなりデッドクロスかい!

デッドグロスのせいで節税失敗節税
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東京ワンルームマンション投資が熱い!

賃貸需要が日本一で、ローリスクな不動産投資ができるからです。

そのため、初心者から資産家まで多くの投資家が、東京ワンルームマンションを狙っています。ボクもその一人です。

 

ぴろり
ぴろり

今年も、東京の中古ワンルームを購入しました!

 

購入した理由は3つありました。

 

しかしながら、「減価償却費を増やして節税をする」目論見が見事に外れました!

デッドクロスがすでに起こっていたからです。

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デッドクロスとは

デッドクロス(dead cross)とは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回るその瞬間をいいます。

元金返済額 > 減価償却費

 

しかしながら、不動産投資はいつかはデッドクロスを迎える運命にあります。

不動産投資の融資のほとんどは元利均等返済であり、元利均等返済はローン返済が進めば進むほど元金返済が増えていくからです。

元利均等返済

 

言いかえれば、減価償却費は一定であるにも関わらず、元金返済金額は増えていくのです

これがデッドクロスを起こさせるのです。

デッドクロス(ローンの元金返済額が減価償却費を上回る)

 

経費にできない元金返済が減価償却費を超えると(デッドクロスになると)、不動産所得が税引き前キャッシュフロー(BTCF)を上回る。

デッドクロス
不動産所得 > BTCF

 

すると、その不動産を持つことで余計に税金を支払うことになります。

つまり、デッドクロスが起こると、不動産投資を使った節税は叶わなくなるのです。

詳しくはコチラの記事で解説しています。

不動産投資のデッドクロス | そこは税金地獄の入口だった

東京中古ワンルーム投資で節税に失敗した理由

東京中古ワンルーム投資で節税に失敗した根本的な理由は、デッドクロスです。

2つの理由で、すでにデッドクロスが起こっていた。

  • 中古ワンルームの土地価格が異常に高かった
    (土地価格 >>建物価格)
  • 築古であったため、融資期間が短かった

 

ひとつずつ整理していこう。

1.東京ワンルームは土地価格が異常に高い

ワンルームマンションの土地・建物価格を固定資産税評価額で按分すると、

土地77:建物23

であった。

 

そのため、減価償却費が期待値に全く届かなかったのです。

税務署も脱帽!中古マンションの価格を土地と建物に按分する方法

 

ぴろり
ぴろり

ウソだろ?
このワンルームマンションの減価償却費はこんなに小さいの?
ポカーンとしてしまったね。

 

築古の東京近郊マンションはコンパクト(約16㎡)であるため、建物価格が安い。

さらに、東京都心になると、もっとコンパクト(約16㎡未満)なため、建物価格はさらに安くなります。

反対に、東京の土地は狭いが、価格は異常に高いのであります。

不動産投資の減価償却費が終了!そこから始まる税金地獄がコレだ

2.築古は融資期間が短かい

サラリーマンのワンルーム投資家の多くがお世話になる銀行がオリックス銀行です。

ボクもオリックス銀行から多くの融資を受けています。

スルガ&TATERU事件後 オリックス銀行の面談審査はこう変わった

 

今回の物件は築33年であったため、融資期間は22年と短くなり、ローン定数(K%)が高い。

そのため、ローン返済に対する元金返済分が多くなったのです。

オリックス銀行の不動産投資ローンの融資条件 HPにない情報満載

 

つまり、初めから【元金返済額 > 減価償却費】であり、すでにデッドクロスになっていたのです。

デッドクロスが起こった後

 

こういうワンルーム投資も始めました。

ワンルーム投資の禁じ手解禁!マイナスキャッシュフロー物件を購入

まとめ

ブログキャラ

「新築ワンルーム投資で節税!」

これは真っ赤なウソだとばれてきたみたいだね。

 

東京築古中古マンションも(所得税の)節税対策にはならなかったよ。

買った瞬間デッドクロスを迎えるため、不動産所得が税引き前キャッシュフローを上回るからだね

そうなってしまう理由は2つあるよ。

  • 建物価格に対して土地価格が圧倒的に高いため、減価償却費が少ないです。
  • 融資期間が短かい。
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