東京中古ワンルームで節税失敗!嘘だろ?いきなりデットクロスかい!

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東京ワンルームマンション投資が熱い!
日本でダントツの賃貸需要があり、ローリスクな不動産投資ができるからだ。

そのため、初心者から資産家まで多くの投資家が、東京ワンルームマンションを狙っている。筆者もその一人だ。

だから、東京の中古ワンルームを購入した。

購入した理由は3つあった。

  1. 減価償却費を増やしたかった(節税目的)
  2. 購入諸経費を経費化して、その年の不動産所得を抑えたかった(節税目的)
  3. 価格が相場より安く、お買い得感があった

しかしながら、「減価償却費を増やして節税をする」目論見が見事に外れた。

すでに、デットクロスが起こっていたからだ。

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デットクロスとは

デットクロス(debt cross)とは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回るその瞬間をいう。

元金返済額 > 減価償却費

不動産投資はいつかはデットクロスを迎える運命にある。
減価償却費は一定であるが、不動産投資の融資は返済が進むとともに元金返済金額は増えていくからだ。

デットクロス

経費にできない元金返済が減価償却費を超えると(デットクロスになると)、不動産所得が税引き前キャッシュフローを上回る。

デットクロス
不動産所得 > 税引き前キャッシュフロー

すると、その不動産を持つことで余計に税金を支払うことになる。つまり、デットクロスが起こると、不動産投資を使った節税は叶わなくなるのだ。

詳しくはコチラの記事で解説している。

不動産投資のデットクロスのインパクト!最悪、黒字倒産も?

東京中古ワンルーム投資で節税に失敗した理由

東京中古ワンルーム投資で節税に失敗した理由は、デットクロスである。

デットクロスは2つの理由で起こっていた。

  1. 買った中古ワンルームは都心近郊(23区)であるが、建物価格に比べて土地価格が異常に高かった。
  2. 築古であったため、融資期間が短かった。

ひとつずつ整理していこう。

1.東京ワンルームは土地価格が異常に高い

今回、買ったワンルームマンションの土地・建物価格を、固定資産税評価額で按分すると「土地77:建物23」であった。

そのため、減価償却費が期待値に全く届かなかったのだ。

税務署も黙る!中古マンションの価格を土地・建物に按分する方法

東京近郊マンションはコンパクト(約20㎡)であるため、建物価格が安い
さらに、東京都心になると、もっとコンパクト(約16㎡)なため、建物価格はさらに安くなる。

一方、東京の土地は狭いが、価格は異常に高い

不動産投資の減価償却費が終了!そこから始まる税金地獄がコレだ

2.築古は融資期間が短かい

サラリーマンのワンルーム投資家の多くがお世話になる銀行がオリックス銀行だ。
筆者もオリックス銀行から多くの融資を受けている。

スルガ&TATERU事件後 オリックス銀行の面談審査はこう変わった

今回の物件は築33年であったため、融資期間は22年と短くなり、銀行利回り(K%)が高くなった。そのため、ローン返済に対する元金返済分が多くなったのだ。

良い借金?悪い借金?融資の品質は銀行利回り(K%)が教えてくれる

つまり、初めから【元金返済額 > 減価償却費】であり、すでにデットクロスになっていたのだ。

※オリックス銀行の融資期間規定は「55年-築年数」(2018年調べ)。
くわしくはコチラの記事で解説している。

オリックス銀行の不動産投資ローンの融資条件 HPにない情報満載

まとめ

東京築古中古マンションは(所得税の)節税対策にはならない。

その理由は2つ。

  1. 建物価格に対して土地価格が圧倒的に高いため、減価償却費が少ない
  2. 融資期間が短かい

つまり、買った瞬間デットクロスを迎えるため、不動産所得が税引き前キャッシュフローを上回る。