前回の記事で、下記の条件の中古ワンルームマンションの初期費用（購入諸費用：購入に付随する費用）を検討しました。
- 価格：1000万円
- 部屋の大きさ：16ｍ2
- 場所：東京23区内某所
- 築年数：30年
その結果、1000万円の中古ワンルームマンションの初期費用は70万円～80万円であることが分かりました。
これらの初期費用が1年目に全額経費化できれば節税効果は高いが、経費計上できるのはこの内の一部です。
その金額がいくらなのかを解説しましょう！
「ワンルームマンションの初期費用で節税！」がムリゲーな理由がわかるでしょう。
1000万円の中古ワンルームマンションの初期費用
1000万円の中古ワンルームマンションの初期費用の内訳は次の通りです。
［内訳］
- 仲介手数料 ＝36万円+消費税
- 登記関係費用 ＝15万円～20万円
- ローン手数料 ＝10万円+消費税
- 不動産取得税 ＝6万円
- 固都税清算金 ＝2万円
- 保険関係 ＝2万～3万円
- 印紙代 ＝1.5万円
『1000万円の中古マンションの購入諸費用は◯万円！その内訳は？』
本記事はこれをベースとして書いてるからね。
1000万円の中古ワンルームマンションの1年目の経費
1000万円の中古ワンルームマンションの1年目の経費はこのとおりです。
［内訳］
- 登記関係費用 ＝15万円～20万円
- ローン手数料 ＝10万円+消費税
- 不動産取得税 ＝6万円
- 保険関係 ＝0.4万円
- 印紙代 ＝1.5万円
- 減価償却費（※）＝1万円～18万円
（※）減価償却費は、土地建物比率と購入時期によってズレが生じます。
減価償却費が1～18万円となった根拠（減価償却費の計算方法）はコチラで解説しているよ。
『5分で達人級！中古マンションの減価償却費の計算方法を不動産投資家が解説』
では、「1年目の経費合計は30万円～60万円」と計算した根拠を解説しましょう！
1年目に全額経費化できない3つの初期費用
この3つの初期費用は、1年目に全額経費化できません。
- 仲介手数料
- 固定資産税清算金
- 保険料
残りの4つの初期費用は、1年目に全額経費化できます。
- 登記関係費用
- ローン手数料
- 不動産取得税
- 印紙代
1年目に全額経費化できない3つの初期費用をひとつずつ解説するよ。
仲介手数料は1年目に全額経費化できない
仲介手数料は初期費用の中では結構なウェイトを占めます。
だから、1年目に経費としてガツンと落として節税したいです。
しかし、仲介手数料の全額は1年目に経費化できません。（一部のみ経費化できる）
なぜなら、仲介手数料はマンションの取得価格に加算しなくてはならない（資産計上する）からです。
つまり、こういうことです。
＝マンション価格 +仲介手数料
＝1000万円 +36万円（+消費税）
参考：国税庁「減価償却資産の取得価額に含めないことができる付随費用」
さらに突っ込むと、仲介手数料は土地と建物に按分して資産計上し、建物分は減価償却しなくてはなりません。
『5分で達人級！中古マンションの減価償却費の計算方法を不動産投資家が解説』
固定資産税清算金も1年目に全額経費化できない
固定資産税・都市計画税（まとめて固定資産税と記載する）は1月1日の所有者にかかる税金です。
ですが、決済日で日割り計算して買主が負担するのが不動産取引の慣例でする。
例えば、決済日が7/1であるなら、7/1～12/31までの固定資産税を買主から売主へ渡す。
この金額を固定資産税清算金といいます。
中古ワンルームの固定資産税清算金って、ホンのチョットやん？
だから、アタシはコソッと1年目経費にしてるで。
そういう投資家もいるけど、本当は正しくないよ。
固定資産税清算金も、仲介手数料と同じように資産としてマンションの取得価格に加算しなくてはならないんだ。
ホント、細かいけどね。
例えば、この固定資産税清算金が2万円だったとしましょう。
本記事「仲介手数料は1年目に全額経費化できない」では、マンション取得価格をマンション本体+仲介手数料と解説しましたが、正しくはこうです。
＝マンション価格+仲介手数料+固定資産税清算金
＝1000万円+36万円（+消費税）+2万円
『「ワンルーム投資 vs アパート投資」ボクが1Rを選んだの7つの理由』
火災保険・地震保険は一部1年目に経費にできる
火災保険と地震保険の保険料も、支払った全額を1年目経費にはできません。
保険料はその年度分に対応する保険料を毎年経費とするというルールがあるからです。
つまり、毎年1年分ずつ経費としていくことになります。
火災保険の契約期間の最大年数は10年に短縮されたため、火災保険と地震保険の契約期間をそろえて5年にしている投資家も多いでしょう。
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更新時は節約のチャンス！
だから、契約期間を5年として保険料（2万円）の経費を計算してみます。
＝2万円÷5年
＝4000円
『freee会計で不動産投資 損害保険料（火災・地震）の帳簿付けはこうする！』
その他は1年目に全額計上OK
登記関係費用、ローン手数料、不動産取得税、印紙代は、問題なく1年目に経費にできます。
ただし、不動産取得税はマンションを購入してから6カ月後くらいに都道府県から請求されるため、区分マンションの購入時期が6月以降であると、購入2年目の経費となる場合が多いです。
本記事からもわかるように、節税目的でワンルームマンション投資を始めると見事に失敗するよ。
『新築ワンルームマンション投資は節税にならない！それでも買いますか？』
ワンルームマンション購入1年目の経費のまとめ
ワンルームマンションの初期費用で、節税を狙うのがバカげている理由はこうだよ。
この3つの初期費用は、1年目に全額経費化できないから。
- 仲介手数料
- 固定資産税清算金
- 保険料
全額経費化できない理由はこのとおりだね。
- 仲介手数料、固定資産税清算金は、マンションの取得価格に加算して減価償却するから。
- 火災保険・地震保険の保険料は、その年度分に対応する保険料を毎年経費とするから。