新築ワンルーム投資の節税効果は詐欺レベル!1・2年目を計算してみた

節税
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好きな言葉は「満室・好利回り・節税」の@ぴろりだ。

長年サラリーマンを続けると、ある程度の収入を得られるようになる。
同時に、税金(所得税・住民税)が、やたらと増えたことにも気が付くようになる。

実際、日本の税金制度は超過累進税制であるため、所得が上がれば税金(所得税)は結構な勢いで増えていく。

所得と税金の関係(グラフ)

 

所得税負担の重くなる第一ステップは、税率10%から20%になる所得330万円のラインだ。

そして、第二ステップは、税率23%から33%になる所得900万円のラインである。

この900万円のラインを超えてくると、所得税・住民税で43%となる。

ぴろり
ぴろり

つまり、
稼いでも稼いでも、半分近くは税金で持っていかられてるんだよ

本格的に節税を意識しなくてはならないだろう?

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職場にかかる節税対策電話

所得税率10%から20%になる330万円のラインを超えてくるのは、年収ベースで600万円を超えたあたりだろう。

ワンルームマンション投資用のローンを組むためには500万円くらいの年収は欲しいので、区分マンション投資を始めるにはちょうどいい。

そして、それを見透かしたように職場に電話がかかってくる。

コンサルタント
新築業者

ワンルームマンション投資で節税しませんか?

ワンルームマンション投資の節税効果

ワンルームマンション投資をすれば節税できる」これはウソではない。

ただし、節税できるのは購入して2年程度である。

女性投資家
女性投資家

ホンマ?何でそう言いきれるん?

ぴろり
ぴろり

実際にワンルームマンション投資の節税効果を計算して、節税金額を確かめたんだ。
それがこの記事だよ。

 

職場にマンション投資の勧誘営業を掛けてくるのは、新築ワンルームマンション業者がほとんどである。

だから、今回は新築ワンルームマンションを購入したことを想定してシミュレートした。

キャッシュフローと不動産所得は違う

収支計算には「キャッシュフローの計算」と「不動産所得の計算」がある。

 

ぴろり
ぴろり

この2つは混同しやすいよ。
違いが分からない初心者投資家は、こちらの記事チェックしよう!

新築ワンルーム投資1年目の節税効果

あなたはフルローン(金利2%、期間35年)で2500万円の新築ワンルームマンションを購入した。

果たしてどれくらい節税できるのだろうか?

ぴろり
ぴろり

さっそく計算してみよう。

 

新築ワンルームマンション投資1年目の収支はこのとおりだ。

収入年間家賃120万円
支出運営関係管理委託手数料6万円
管理費
修繕積立金
12万円
ローン返済
(金利分)
49万円
減価償却費*30万円※
購入関係管理準備金
修繕積立基金
30万円
登記関係費用25万円
ローン手数料25万円
その他の費用3万円

 

ぴろり
ぴろり
 減価償却費の意味がわからない初心者は、コチラの記事をチェックしてね。

マンション投資の減価償却費がチンプンカンプン?初心者はこう考えよう!

 

ワンルームマンションは、建物と設備にわけて減価償却する節税スキームもあるが、今回は分割しないオーソドックスな減価償却の仕方を選んだ。

 

[収入-支出]を計算すると、60万円の赤字である。

 

ぴろり
ぴろり

あなたが所得税率20%のサラリーマンなら、赤字の30%分の節税ができるよ。

だから、節税額は18万円だ。
60万円×30%=18万円)

 

ぴろり
ぴろり

あなたが所得税率33%のサラリーマンでなら、赤字の43%分の節税ができるよ。

だから、節税額は25.8万円である。

 

ぴろり
ぴろり

節税のカラクリはこちらの記事で解説しているよ。

節税の仕組み | サラリーマンが「ワンルーム投資」をすると税金はどう変わる?

 

ただ、このワンルームマンション投資の節税スキームは、購入関係の経費83万円に頼っている。

 

さあ、2年目はどれくらい節税できるだろうか?

ぴろり
ぴろり

ちょっとワクワクしてきたね。

新築ワンルーム投資2年目の節税効果

新築ワンルームマンション投資2年目の収支はこうなる。

収入年間家賃120万円
支出運営関係管理委託手数料6万円
管理費
修繕積立金
12万円
ローン返済
(金利分)
49万円
減価償却費30万円
固定資産税7万円
購入関係不動産取得税15万円

 

新築ワンルーム投資2年目は購入諸費用がなくなり、代わりに不動産取得税を経費計上することが多い。

不動産取得税とは、マンション購入から約6カ月後~9カ月後に都道府県から請求される地方税のことである。

 

収入-支出=+1万円

今回の新築ワンルーム投資では、購入2年目に節税に失敗した。

新築ワンルーム投資の3大セールストーク「節税、年金、保険」は失敗への誘いだ

新築ワンルーム投資3年目~の節税効果

新築ワンルームマンション投資3年目以降は、いよいよ不動産取得税も計上できなくなる。

収入-経費=+16万円

 

ただ、3年目くらいになると、入居者が退去して空室になるため、あらたな赤字材料が出て節税できるかもしれない。

しかし、空室期間は家賃が入ってこないため、キャッシュフロー計算でマイナスになる

いくら節税できたとしても、マイナスキャッシュフローを出した時点で、その不動産投資は失敗である可能性が高い。

特に、新築ワンルーム投資においては。

新築ワンルーム投資は失敗必至!借金地獄の世界をのぞいて見る?

まとめ

ブログキャラ

新築ワンルームマンション購入1年目はたくさん節税できるよ。
購入諸費用という支出が多くかかるからね。

でも、2年目になると購入諸費用(支出)が極端に減るから、あまり節税できないよ。

つまり、新築ワンルームマンションで節税できるのは購入1~2年目であり、期待どおりの節税はできないんだ。

新築ワンルームマンションを節税目的に買うなら、1.2年に1回買い増ししていかなくてはならないってことだね。

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