節税対策でワンルームマンション投資?それは失敗する典型例だ!

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長年サラリーマンを続けると、ある程度の収入を得られるようになるだろう。

そこで、気になってくるのが税金(所得税・住民税)だ。

日本の税金制度は超過累進税制であるため、所得が上がれば税金の支払いは放物線状に増えていく。

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え330万円以下 10% 9.75万円
330万円を超え695万円以下 20% 42.75万円
695万円を超え900万円以下 23% 63.6万円
900万円を超え1800万円以下 33% 153.6万円
1800万円を超え4000万円以下 40% 279.6万円
4000万円超 45% 479.6万円

税負担の重くなる第一ステップは税率10%から20%になる所得330万円のラインだ。
そして、第二ステップは税率23%から33%になる所得900万円のラインである。

この900万円のラインを超えてくると、住民税と合わせて43%である。半分近くの重税を課されるため、本格的に節税を意識しなくてはならない。

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職場にかかる節税対策電話

税率10%から20%になる330万円のラインを超えてくるのは、年収ベースで600万円を超えたあたりだろう。

ワンルームマンション用の投資ローンを組むには500万円くらいの年収は欲しいので、区分マンション投資を始めるにはちょうどいい。

そして、なぜが見透かしたように職場に電話がかかってくる。

言い回しはさまざまであるが、「ワンルームマンション投資をすれば節税できる」ということだ。

ワンルームマンション投資の節税効果

ワンルームマンション投資をすれば節税できる」これはウソではない。

ただし、節税できるのは購入して2年程度である。

なぜそうなるのかを数字を使って解説しよう。

職場にマンション投資の電話を掛けてくるのは新築ワンルームマンション業者がほとんどなので、今回は新築ワンルームマンションを購入したことを想定してシミュレートする。

節税は不動産所得を計算して確かめる

収支計算にはキャッシュフローの計算と不動産所得の計算がある。

キャッシュフローの計算は、手元に残る実際のお金を知りたいときに行う。

そして、節税や確定申告に利用するのが不動産所得の計算である。

この2つは混同しやすいので注意が必要だ。

知らないでは済まされない!キャッシュフローと不動産所得の違い

ワンルームマンション投資1年目の節税効果

あなたはフルローン(金利2%、期間35年)で2500万円の新築ワンルームマンションを購入した。
果たしてどれくらい節税できるのだろうか?さっそく計算してみよう。

区分マンション投資1年目の収支はこのとおりだ。

収入 年間家賃 120万円
支出 運営関係 管理委託手数料 6万円
管理費
修繕積立金
12万円
ローン返済
(金利分)
49万円
減価償却費* 30万円※
購入関係 管理準備金
修繕積立基金
30万円
登記関係費用 25万円
ローン手数料 25万円
その他の費用 3万円

*減価償却費の意味がわからない初心者は、コチラの記事を読んでほしい。

マンション投資の減価償却費がチンプンカンプン?初心者はこう考えよう!

※減価償却費の計算方法はコチラの記事を参照してほしい。

初心者も楽勝!中古ワンルームマンションの減価償却費の計算方法

ワンルームマンションは、建物と設備にわけて減価償却する節税スキームもあるが、今回は分割しないオーソドックスな減価償却の仕方を選んだ。

建物と設備にわけて減価償却する方法はコチラの記事をチェックしよう。

建物と設備に分けてみよう!減価償却費の計算方法はこう

ワンルームマンションを購入するためには、マンション本体の価格以外に諸費用という経費も必要だ。

初心者必見!1000万円のワンルームの購入諸費用はズバリX万円

話を戻そう。

[収入-支出]を計算すると60万円の赤字である。

所得税率20%のサラリーマンであれば、住民税と合わせて30%分の節税ができるので、節税額は18万円だ。
(60万円×30%=18万円)

所得税率33%のサラリーマンであれば、住民税と合わせて43%分の節税ができるので、節税額は25.8万円となる。

なぜ、このように節税できるかはコチラの記事を参照しよう。

サラリーマンがワンルームマンション投資で節税できる仕組みはこう!

ただ、このワンルームマンション投資の節税スキームは、購入関係の経費83万円に頼っている。

中古ワンルームの購入諸費用 1年目の経費にできるのはいくら?

さあ、2年目はどれくらい節税できるだろうか?

ワンルームマンション投資2年目の節税効果

ワンルームマンション投資2年目の収支はこうなる。

収入 年間家賃 120万円
支出 運営関係 管理委託手数料 6万円
管理費
修繕積立金
12万円
ローン返済
(金利分)
49万円
減価償却費 30万円
固定資産税 7万円
購入関係 不動産取得税 15万円

購入2年目は購入諸費用がなくなり、代わりに不動産取得税を経費計上することが多い。

不動産取得税とは、マンション購入から約6カ月後~9カ月後に都道府県から請求される地方税のことである。

収入-支出=+1万円

今回のワンルームマンション投資のケースでは購入2年目には節税に失敗した。

新築ワンルーム投資の誘い文句「節税、年金、生命保険」は失敗する

ワンルームマンション投資3年目以降の節税効果

ワンルームマンション投資3年目以降は、いよいよ不動産取得税も計上できなくなる。

収入-経費=+16万円

ただ、3年目くらいになると、入居者が退去して空室になるため、あらたな赤字材料が出て節税できるかもしれない。

しかし、空室期間は家賃が入ってこないため、キャッシュフロー計算で赤字になる可能性がある。

いくら節税できても、キャッシュフローが赤字であれば、それはいい投資とは言えない。

マンション投資は税引き後キャッシュフローが本命!計算方法はこう

まとめ

  • ワンルームマンションを使った節税対策は割に合わない
    なぜなら、節税できるのは購入1~2年目であることが多いからである
  • 購入1年目の節税額が多いのは、購入諸費用という支出が多くかかるから
  • 新築ワンルームマンション投資で節税するには、1.2年に1回買い増ししていかなくてはならない

ワンルームは建物と設備に分けて減価償却すると節税効果が高いはウソ