好きな言葉は「満室・好利回り・節税」の@ぴろりです。
職場にこんな電話がかかってきた経験はありませんか?

ワンルームマンション投資で節税しませんか?
そう、これが噂の新築ワンルーム勧誘電話です。
名簿の隅からすみまで片っ端からかけまくり、ついにあなたの順番が回って来たのです!
「新築ワンルームマンション投資をすれば節税できる!」これはウソではありません。
ただし、節税できるのは購入して2年程度です。
なぜ、そう言いきれるのでしょうか?
簡単です。新築ワンルームマンションの節税効果をシミュレーションしたからです。
では、検証を始めましょう。
新築ワンルーム投資1年目の節税効果
あなたはサラリーマン。
毎日のルーティーンワークにウンザリしています。
ある日、新築ワンルーム業者から勧誘の電話が入り、会うことになりました。

話しはトントン拍子に進み、あなたはうかつにもフルローン(金利2%、期間35年)で2500万円の新築ワンルームマンションを購入してしまいました。
果たしてどれくらい節税できるのでしょうか?
新築ワンルームマンション投資の1年目の収支はこのとおりです。
収入 | 年間家賃 | 120万円 | |
---|---|---|---|
支出 | 運営関係 | 管理委託手数料 | 6万円 |
管理費 修繕積立金 | 12万円 | ||
ローン返済 (金利分) | 49万円 | ||
減価償却費 | 30万円※ | ||
購入関係 | 管理準備金 修繕積立基金 | 30万円 | |
登記関係費用 | 25万円 | ||
ローン手数料 | 25万円 | ||
その他の費用 | 3万円 |
[収入-支出]を計算すると、60万円の赤字です。
ですが、あなたが所得税率20%のサラリーマン投資家と仮定すると、赤字の30%分の節税できます。
だから、18万円(60万円×30%)の節税が可能です。

もし、あなたが所得税率33%のサラリーマン投資家なら、赤字の43%分の節税ができるよ。
その場合の節税額は25.8万円(60万円×43%)だね。
節税のカラクリはこちらの記事で解説中。
『もう騙されないぞ!サラリーマンが不動産投資で節税する以前の話』
『節税の仕組みを実例解説!ワンルーム投資はサラリーマンの税金をこう減らす』
ただ、このワンルームマンション投資の節税スキームは、購入関係の経費83万円に頼っていることが明らかです。
さて、新築ワンルームマンション投資の2年目はどれくらい節税できるでしょうか?
新築ワンルーム投資2年目の節税効果
新築ワンルームマンション投資の2年目の収支はこうです。
収入 | 年間家賃 | 120万円 | |
---|---|---|---|
支出 | 運営関係 | 管理委託手数料 | 6万円 |
管理費 修繕積立金 | 12万円 | ||
ローン返済 (金利分) | 49万円 | ||
減価償却費 | 30万円 | ||
固定資産税 | 7万円 | ||
購入関係 | 不動産取得税 | 15万円 |
新築ワンルームマンション投資の2年目は購入諸費用がなくなり、代わりに不動産取得税を経費計上することが多いです。
今回の新築ワンルームマンション投資では、購入2年目に節税に失敗しました。
『対決!築浅 vs 築古 ワンルーム投資はどっちが儲かる?』
新築ワンルーム投資3年目以降の節税効果
新築ワンルームマンション投資3年目以降は、いよいよ不動産取得税も計上できなくなります。
ただ、3年目くらいになると、入居者が退去して空室になるため、新たな赤字材料が出て節税できるかもしれません。
しかし、家賃が入ってこない空室期間が発生するため、キャッシュフローはマイナスです。
いくら節税できたとしても、マイナスキャッシュフローを出した時点で、その不動産投資は失敗である可能性が濃厚です。
特に、新築ワンルームマンション投資においては。
『新築ワンルームマンション投資で失敗は必然!借金地獄の世界をノゾいてみる?』
まとめ
新築ワンルームマンションはたくさんの購入諸費用がかかるから、1年目はドーンと節税できるよ。
でも、2年目になると購入諸費用がなくなるから、ほとんど節税できない。
つまり、新築ワンルームマンションを節税目的に買うなら、毎年1戸買い増ししていかなくてはならないってことだね。
確定申告で節税を体験させた後、2戸目・3戸目と買わされていくという地獄の販売スキームにも注意しようね。