節税対策でワンルームマンション投資？それは失敗する典型例だ！

長年サラリーマンを続けると、ある程度の収入を得られるようになるだろう。

そこで、気になってくるのが税金（所得税・住民税）だ。

日本の税金制度は超過累進税制であるため、所得が上がれば税金の支払いは放物線状に増えていく。

税負担の重くなる第一ステップは税率10％から20％になる所得330万円のラインだ。
そして、第二ステップは税率23％から33％になる所得900万円のラインである。

この900万円のラインを超えてくると、住民税と合わせて43％である。半分近くの重税を課されるため、本格的に節税を意識しなくてはならない。

職場にかかる節税対策電話

税率10％から20％になる330万円のラインを超えてくるのは、年収ベースで600万円を超えたあたりだろう。

ワンルームマンション用の投資ローンを組むには500万円くらいの年収は欲しいので、区分マンション投資を始めるにはちょうどいい。

そして、なぜが見透かしたように職場に電話がかかってくる。

言い回しはさまざまであるが、「ワンルームマンション投資をすれば節税できる」ということだ。

「ワンルームマンション投資をすれば節税できる」これはウソではない。

ただし、節税できるのは購入して2年程度である。

なぜそうなるのかを数字を使って解説しよう。

職場にマンション投資の電話を掛けてくるのは新築ワンルームマンション業者がほとんどなので、今回は新築ワンルームマンションを購入したことを想定してシミュレートする。

収支計算にはキャッシュフローの計算と不動産所得の計算がある。

キャッシュフローの計算は、手元に残る実際のお金を知りたいときに行う。

そして、節税や確定申告に利用するのが不動産所得の計算である。

この2つは混同しやすいので注意が必要だ。

あなたはフルローン（金利2％、期間35年）で2500万円の新築ワンルームマンションを購入した。
果たしてどれくらい節税できるのだろうか？さっそく計算してみよう。

区分マンション投資1年目の収支はこのとおりだ。

＊減価償却費の意味がわからない初心者は、コチラの記事を読んでほしい。

※減価償却費の計算方法はコチラの記事を参照してほしい。

ワンルームマンションは、建物と設備にわけて減価償却する節税スキームもあるが、今回は分割しないオーソドックスな減価償却の仕方を選んだ。

建物と設備にわけて減価償却する方法はコチラの記事をチェックしよう。

ワンルームマンションを購入するためには、マンション本体の価格以外に諸費用という経費も必要だ。

話を戻そう。

[収入－支出]を計算すると60万円の赤字である。

所得税率20％のサラリーマンであれば、住民税と合わせて30％分の節税ができるので、節税額は18万円だ。
（60万円×30％＝18万円）

所得税率33％のサラリーマンであれば、住民税と合わせて43％分の節税ができるので、節税額は25.8万円となる。

なぜ、このように節税できるかはコチラの記事を参照しよう。

ただ、このワンルームマンション投資の節税スキームは、購入関係の経費83万円に頼っている。

さあ、2年目はどれくらい節税できるだろうか？

ワンルームマンション投資2年目の収支はこうなる。