新築ワンルーム投資で節税はウソっぱち!1・2年目を計算してみた

新築ワンルーム投資の節税効果はこの程度です節税
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好きな言葉は「満室・好利回り・節税」の@ぴろりです。

長年サラリーマンを続けると、ある程度の収入を得られるようになります。
同時に、税金(所得税・住民税)が、やたらと増えたことにも気が付くようになります。

実際、日本の税金制度は超過累進税制であるため、所得が上がれば税金(所得税)は結構な勢いで増えていきます。

所得と税金の関係(グラフ)

 

所得税負担の重くなる第一ステップは、税率10%から20%になる所得330万円のラインです。

そして、第二ステップは、税率23%から33%になる所得900万円のラインです。

この900万円のラインを超えてくると、所得税・住民税で43%となります。

ぴろり
ぴろり

つまり、
稼いでも稼いでも、半分近くは税金で持っていかられてるんだよ

本格的に節税を意識しなくてはならないだろう?

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職場にかかる節税対策電話

所得税率10%から20%になる330万円のラインを超えてくるのは、年収ベースで600万円を超えたあたりでしょう。

ワンルームマンション投資用のローンを組むためには500万円くらいの年収は欲しいので、区分マンション投資を始めるにはちょうどいいですね。

そして、それを見透かしたように職場に電話がかかってきます。

コンサルタント
新築業者

ワンルームマンション投資で節税しませんか?

ワンルームマンション投資の節税効果

ワンルームマンション投資をすれば節税できるこれはウソではありません。

ただし、節税できるのは購入して2年程度です。

 

女性投資家
女性投資家

ウソ~。ワンルーム投資で節税は常識ちゃうん?
何でそう言いきれるん?

ぴろり
ぴろり

実際にワンルームマンション投資の節税効果を計算して、節税金額を確かめたんだ。それがこの記事だよ。

 

職場にマンション投資の勧誘営業を掛けてくるのは、新築ワンルームマンション業者がほとんどです。

だから、今回は新築ワンルームマンションを購入したことを想定してシミュレートしました。

キャッシュフローと不動産所得は違う

収支計算には「キャッシュフローの計算」と「不動産所得の計算」があります。

 

ぴろり
ぴろり

この2つは混同しやすいよ。
違いが分からない初心者投資家は、こちらの記事チェックしよう!

新築ワンルーム投資1年目の節税効果

あなたはフルローン(金利2%、期間35年)で2500万円の新築ワンルームマンションを購入しました。

果たしてどれくらい節税できるのでしょうか?

ぴろり
ぴろり

さっそく計算してみます。

 

新築ワンルームマンション投資1年目の収支はこのとおりです。

収入年間家賃120万円
支出運営関係管理委託手数料6万円
管理費
修繕積立金
12万円
ローン返済
(金利分)
49万円
減価償却費*30万円※
購入関係管理準備金
修繕積立基金
30万円
登記関係費用25万円
ローン手数料25万円
その他の費用3万円

 

ぴろり
ぴろり
 減価償却費の意味がわからない初心者は、コチラの記事をチェックしてね。

不動産投資の減価償却費が分からないと!初心者はこう整理しよう

 

ワンルームマンションは、建物と設備にわけて減価償却する節税スキームもありますが、今回は分割しないオーソドックスな減価償却の仕方を選びました。

 

[収入-支出]を計算すると、60万円の赤字です。

 

ぴろり
ぴろり

あなたが所得税率20%のサラリーマンなら、赤字の30%分の節税ができるよ。

だから、節税額は18万円です。
60万円×30%=18万円)

 

ぴろり
ぴろり

あなたが所得税率33%のサラリーマンでなら、赤字の43%分の節税ができるよ。

だから、節税額は25.8万円です。

 

ぴろり
ぴろり

節税のカラクリはこちらの記事で解説しているよ。

節税の仕組みを実例解説!ワンルーム投資はサラリーマンの税金をこう減らす

 

ただ、このワンルームマンション投資の節税スキームは、購入関係の経費83万円に頼っています。

 

さあ、2年目はどれくらい節税できるでしょうか?

ぴろり
ぴろり

ちょっとワクワクしてきたね。

新築ワンルーム投資2年目の節税効果

新築ワンルームマンション投資2年目の収支はこうなります。

収入年間家賃120万円
支出運営関係管理委託手数料6万円
管理費
修繕積立金
12万円
ローン返済
(金利分)
49万円
減価償却費30万円
固定資産税7万円
購入関係不動産取得税15万円

 

新築ワンルーム投資2年目は購入諸費用がなくなり、代わりに不動産取得税を経費計上することが多いです。

不動産取得税とは、マンション購入から約6カ月後~9カ月後に都道府県から請求される地方税のことです。

 

収入-支出=+1万円

今回の新築ワンルーム投資では、購入2年目に節税に失敗しました。

新築ワンルーム投資の3大セールストーク「節税、年金、保険」は失敗への誘いだ

新築ワンルーム投資3年目~の節税効果

新築ワンルームマンション投資3年目以降は、いよいよ不動産取得税も計上できなくなります。

収入-経費=+16万円

 

ただ、3年目くらいになると、入居者が退去して空室になるため、あらたな赤字材料が出て節税できるかもしれません。

しかし、空室期間は家賃が入ってこないため、キャッシュフロー計算でマイナスになります

いくら節税できたとしても、マイナスキャッシュフローを出した時点で、その不動産投資は失敗である可能性が高い。

特に、新築ワンルーム投資においては。

新築ワンルーム投資で失敗は必然!借金地獄の世界をノゾいて見る?

まとめ

ブログキャラ

新築ワンルームマンション購入1年目はたくさん節税できるよ。
購入諸費用という支出が多くかかるからね。

でも、2年目になると購入諸費用(支出)が極端に減るから、あまり節税できない。

つまり、新築ワンルームマンションで節税できるのは購入1~2年目であり、期待どおりの節税はできないんだ。

新築ワンルームマンションを節税目的に買うなら、1.2年に1回買い増ししていかなくてはならないってことだね。

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