新築ワンルーム投資で節税はウソっぱち!1・2年目を計算してみた

新築ワンルーム投資の節税効果はこの程度です節税
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好きな言葉は「満室・好利回り・節税」の@ぴろりです。

職場にこんな電話がかかってきた経験はありませんか?

コンサルタント
新築業者

ワンルームマンション投資で節税しませんか?

 

そう、これが噂の新築ワンルーム勧誘電話です。

名簿を入手して片っ端からかけまくり、ついにあなたの順番が来たのです。

ワンルームマンション投資をすれば節税できる!これはウソではありません。

ただし、節税できるのは購入して2年程度です。

なぜ、そう言いきれるのでしょうか?

簡単です。新築ワンルームマンションを購入したことを想定してシミュレートしたからです。

では、検証を始めましょう。

新築ワンルーム投資1年目の節税効果

あなたは毎日のルーティーンワークにウンザリしています。

ある日、新築ワンルーム業者から勧誘の電話が入り、会うことになりました。

話しはトントン拍子に進み、あなたはうかつにもフルローン(金利2%、期間35年)で2500万円の新築ワンルームマンションを購入してしまいました。

ワンルームマンション

 

果たしてどれくらい節税できるのでしょうか?

 

新築ワンルームマンション投資1年目の収支はこのとおりです。

収入年間家賃120万円
支出運営関係管理委託手数料6万円
管理費
修繕積立金
12万円
ローン返済
(金利分)
49万円
減価償却費30万円※
購入関係管理準備金
修繕積立基金
30万円
登記関係費用25万円
ローン手数料25万円
その他の費用3万円

 

[収入-支出]を計算すると、60万円の赤字です。

しかし、あなたが所得税率20%のサラリーマン投資家と仮定すると、赤字の30%分の節税できます

だから、節税額は18万円(60万円×30%)です。

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

もし、あなたが所得税率33%のサラリーマン投資家なら、赤字の43%分の節税ができるよ。
その場合の節税額は25.8万円(60万円×43%)だね。

 

節税のカラクリはこちらの記事で解説中。

もう騙されないぞ!サラリーマンが不動産投資で節税する以前の話

節税の仕組みを実例解説!ワンルーム投資はサラリーマンの税金をこう減らす

 

ただ、このワンルームマンション投資の節税スキームは、購入関係の経費83万円に頼っていることが明らかです。

 

さて、2年目はどれくらい節税できるでしょうか?

新築ワンルーム投資2年目の節税効果

新築ワンルームマンション投資2年目の収支はこうです。

収入年間家賃120万円
支出運営関係管理委託手数料6万円
管理費
修繕積立金
12万円
ローン返済
(金利分)
49万円
減価償却費30万円
固定資産税7万円
購入関係不動産取得税15万円

 

新築ワンルーム投資2年目は購入諸費用がなくなり、代わりに不動産取得税を経費計上することが多いです。

不動産取得税とは、マンション購入から約6カ月後~9カ月後に都道府県から請求される地方税のことです。

 

収入-支出=+1万円

落ち込む男女

 

今回の新築ワンルーム投資では、購入2年目に節税に失敗しました。

対決!築浅 vs 築古 ワンルーム投資はどっちが儲かる?

(おまけ)新築ワンルーム投資3年目以降の節税効果

新築ワンルームマンション投資3年目以降は、いよいよ不動産取得税も計上できなくなります。

収入-経費=+16万円

 

ただ、3年目くらいになると、入居者が退去して空室になるため、新たな赤字材料が出て節税できるかもしれません。

しかし、家賃が入ってこない空室期間が発生するため、キャッシュフローはマイナスです。

いくら節税できたとしても、マイナスキャッシュフローを出した時点で、その不動産投資は失敗である可能性が濃厚です。

特に、新築ワンルーム投資においては。

新築ワンルーム投資で失敗は必然!借金地獄の世界をノゾいてみる?

まとめ

ブログキャラ

新築ワンルームマンションはたくさんの購入諸費用がかかるから、ドーンと節税できるよ。

でも、2年目になると購入諸費用がなくなるから、ほとんど節税できない。

つまり、新築ワンルームマンションを節税目的に買うなら、毎年に1戸買い増ししていかなくてはならないってことだね。

確定申告で節税を体験させた後、2戸目・3戸目と買わされていくという地獄の販売スキームにも注意しようね。

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