もう騙されないぞ!サラリーマンが不動産投資で節税する以前の話

税金が決まる仕組みを知ろう節税
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職場にこんな感じの勧誘電話がかかってきたことがありませんか?

コンサルタント
不動産営業

不動産投資をすれば節税できますよ!
手ごろな価格のワンルームマンションを買いませんか?

 

不動産を購入して上手に扱えば節税ができます。これは事実です。

しかし、不動産投資が節税になるのはなぜ?

この理由が分からなければ、不動産投資をしても大して節税にならないでしょう。それどころか、反対に納税する羽目になるかもしれません。

そうならないためには、税制を理解する必要があります。

今回は、サラリーマンが不動産投資で節税する以前の話「あなたの税金が決まるまで」を順を追って解説します。

<モデルケース>

  • 30代の年収700万円のサラリーマン
  • 配偶者も年収500万円のサラリーマン
  • 住宅ローン控除:20万円
  • 生命保険料控除:5万円
  • 地震保険料控除:2万円
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年収(給与収入)とは?

説明不要かもしれませんが、あえて解説します。

年収とは、1年間の総支給額(額面総額)のことです。

総支給額は毎月の給与、年に2回程度の賞与(ボーナス)を含みます。

源泉徴収票でいうと、この欄ですね。

源泉徴収票の年収(支払金額)

サラリーマンの節税1:給与所得控除

医師投資家
サラリーマン

個人事業主は必要経費を使って節税できるからいいな。

と思うサラリーマンは多いと思います。

(収入を得るのに必要な)食事代や交通費などが必要経費として年収から差し引けるからです。

 

コンサルタント
個人事業主

領収書ちょうだい!

医師投資家
サラリーマン

ボクも経費が使えたら…

 

しかし、サラリーマンにも合法的に認められた必要経費があります

それが給与所得控除です。

給与所得控除は「年収」を基準にして以下の計算式で決まっています。

<給与所得控除表>

給与等の収入金額
(給与所得の源泉徴収票の支払金額)
給与所得控除額
180万円以下収入金額×40%-10万円
55万円に満たない場合は55万円
180万円超 360万円以下収入金額×30%+8万円
360万円超 660万円以下収入金額×20%+44万円
660万円超 850万円以下収入金額×10%+110万円
850万円超195万円(上限)

参考:国税庁「給与所得控除

 

例えば、年収700万円のサラリーマンは、給与所得控除表の上から4行目を見ます。

年収×10%+110万円
=700万円×10%+110万円
=180万円

 

サラリーマンは年収から給与所得控除180万円が差し引かれ、自動的に節税できていたのです。

年収から給与所得控除を差し引いた後の金額を給与所得といいます

給与所得=年収-給与所得控除

 

源泉徴収票でいうと、この欄ですね。

源泉徴収票の給与所得(給与所得控除後の金額)

 

ただし、給与所得控除は年収が上がるほど給与所得控除率(必要経費にできる割合)は下がっていきます

年収に対する給与所得控除の割合

縦軸:給与所得控除率
横軸:年収

 

だから、サラリーマンは個人事業主のようにガツンと節税できないのがネックです

 

女性投資家
女性投資家

やっぱサラリーマンは損やん!

ぴろり
ぴろり

不動産投資をすれば、こんなに必要経費は広がるよ。

関連ワンルーム投資の15の経費 | サラリーマン大家はこれだけでOK!

サラリーマンの節税2:所得控除

サラリーマンでも節税に使える必要経費(控除)はまだまだあります。

所得控除です。

所得控除の種類控除額各所得控除の概要
基礎控除最高
48万円
全ての納税者が受けられる
配偶者控除基本
38万円
控除対象配偶者がいるときに受けられる
配偶者特別控除基本
38万円
配偶者の所得金額に応じて受けられる
扶養控除基本
38万円
控除対象扶養親族がいるときに受けられる
社会保険料控除全額社会保険料(厚生年金・健康保険料など)を支払ったときに受けられる
医療費控除最高
200万円
1年間で原則10万円以上の医療費を支払ったときに受けられる
生命保険料控除最高
12万円
生命保険料・介護医療保険料・個人年金保険料を支払ったときに受けられる
地震保険料控除最高
5万円
地震保険料又を支払ったときに受けられる
雑損控除災害・盗難・横領等を受けたときに受けられる
小規模企業共済等掛金控除iDeCo小規模企業共済法に規定された掛金などを支払ったときに受けられる
障害者控除基本
27万円
本人や配偶者などが障害者に当てはまるときに受けられる
寡婦控除基本
27万円
本人が寡婦であるときに受けられる
寡夫控除基本
27万円
本人が寡夫であるときに受けられる
勤労学生控除基本
27万円
本人が勤労学生であるときに受けられる

※リンク先は国税庁の解説ページです(iDeCoを除く)

 

例えば、年収700万円のサラリーマンであれば所得控除は155万円程度ですが、所得控除を増やせば増やすほど、税金の計算に使う「課税所得金額(←後で解説)」を減らして節税ができます。

  • 基礎控除:48万円
  • 社会保険料控除:100万円
  • 生命保険料控除:5万円
  • 地震保険料控除:2万円

 

源泉徴収票に所得控除の金額と、その根拠が記載されています。

源泉徴収票の所得控除とその根拠

 

不動産投資をすると、青色申告特別控除(10万円~65万円)も使えるので、さらなる節税が期待できます。

ただし、青色申告特別控除を使うためには、事前準備(開業届と青色申告承認申請書の提出)が必要なのでお忘れなく。

人気不動産所得の開業届は必要!未提出だとこんなに損をするよ

課税所得金額とは?

課税所得金額こそが、税金を計算する基礎となる金額です。

課税所得金額とは、給与所得から全ての所得控除を差し引いた金額のことを言います。

課税所得金額=年収-給与所得控除-所得控除

 

そして、課税所得金額を元にして税金(所得税と住民税)を算出します。

税金(所得税・住民税)の算出方法

東京中古ワンルームで節税失敗!嘘だろ?いきなりデッドクロスかい!

所得税は累進課税方式で決まる!

所得税は稼げば稼ぐほど税率が上がる累進課税方式が採用されています。

所得税は、課税所得金額を元にして以下の計算式と所得税の速算表を使って算出します。

[計算式]

課税所得金額× 税率 − 課税控除額

[所得税の速算表]

課税所得金額税率控除額
195万円以下5%0円
195万円を超 330万円以下10%9.75万円
330万円を超 695万円以下20%42.75万円
695万円を超 900万円以下23%63.6万円
900万円を超 1800万円以下33%153.6万円
1800万円を超 4000万円以下40%279.6万円
4000万円超45%479.6万円

参考:国税庁「所得税の税率

 

例えば、年収700万円(課税所得金額365万円)のサラリーマンの所得税はこう計算できます。

所得税
=365万円×20%-42.75万円
=30.25万円

住民税は所得割+均等割で決まる!

住民税は所得割(10%)+均等割(約5000円)がかかる定率課税方式が採用されています。

住民税は課税所得金額を元にして以下の計算式を使って算出します。

[計算式]

課税所得金額 × 所得割税率10% + 均等割税率5000円

住民税の課税所得金額は所得税と同額ではありませんが、解説を簡素にするため同額として取り扱っています。(所得税と住民税は所得控除の金額が違う)
均等割税率は都道府県によって異なります
おおむね5000円~6000円です。

 

所得税
=365万円×10% + 0.5万円
=37万円

サラリーマンの節税3:税額控除

節税を意識するなら、税額控除を積極的に利用したいです。

というのも、税額控除は給与所得控除や所得控除とは違い、税額から直接差し引くことができるからです。

税額控除とは

 

主な税額控除はこの通りです。

  • 住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除など)
  • 寄付金控除(ふるさと納税など)
  • 配当控除

参考:国税庁「税額控除

 

例えば、税金67.25万円のサラリーマンが住宅ローン控除20万円を受けた場合、税金は47.25万円まで下げられるのです。

節税の仕組みを実例解説!ワンルーム投資はサラリーマンの税金をこう減らす

まとめ

ブログキャラ

税金が決まる仕組みをフローチャートにするとこうだよ。

サラリーマンの税金が決定されるまでのフローチャート

 

結局は、サラリーマンが節税するためにはこういうことが必要なんだね。

  • 税金が決まる仕組みを理解する(理解しようとする)
  • 所得控除を増やす(節税効果:中)
  • 税額控除を増やす(節税効果:大)
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