大変!破綻しちゃう!不動産投資の初心者はキャッシュフローを重視せよ

不動産投資の初心者はキャッシュフローに貪欲になろう初心者
この記事は約6分で読めます。

先日書いたコチラの記事。

ワンルーム投資の禁じ手解禁!マイナスキャッシュフロー物件を購入
【真似厳禁】収支がマイナスキャッシュフローになるワンルーム投資に手を染めてしまいました。その戦略を赤裸々に語ります。ヒントは立地と耐用年数です。聞きたい方はどうぞ!

 

これが結構な反響があり、各方面からお問い合わせをいただいています。

初心者はマネしてはいけませんよ!と記事中にはありますが、都合のいいところだけを切り取って、ワンルームマンションの販促に使われているのだとか…。

ということで、今回は先ほどの記事の反対側に立った内容。プラスキャッシュフローの重要性です。

不動産投資の初心者は貪欲にキャッシュフローを狙わなくてはならない理由を語りつくします。

不動産投資のキャッシュフローとは?

初心者が陥りやすい罠に、家賃収入とキャッシュフローの違いがあります。

家賃収入とは入居者からいただく家賃のことですが、そのまま手残りとして残るわけではありません。

賃貸経営にはさまざまな運営費(ランニングコスト)がかかるからです。

家賃から運営費を差し引いた手残りをキャッシュフローといいます。

ワンルームマンション投資の主なランニングコスト>

  • 管理費・修繕積立金
  • 管理委託手数料
  • 固定資産税・都市計画税
  • 融資利用の場合)ローン返済金

 

キャッシュフローの計算方法のコチラ

不動産投資歴10年が直伝!ワンルームのキャッシュフローの計算方法

 

また、キャッシュフローには税引前キャッシュフロー税引き後キャッシュフローがありますが、大切なのは税引き後キャッシュフローです。

税引き後キャッシュフローの計算はもう常識!できないと大家失格です

不動産投資の初心者はキャッシュフローを重視しよう!

とにかくキャッシュフローを残すこと。
不動産投資の初心者はこれを重視すべきです。

先に紹介した記事では、好立地の築古ワンルームマンションをフルローン(頭金なしのローン)&融資期間短めで購入しています。だから、マイナスキャッシュフローなのです。

ワンルーム投資の禁じ手解禁!マイナスキャッシュフロー物件を購入

 

好立地築古ワンルームマンション投資は、購入価格と売却価格の乖離が少ないことを利用し、残債をガンガン減らすことで売却益を狙います。

好立地築古ワンルームマンション投資は売却益を狙う

 

しかし、不動産投資の初心者は、記事にあるようなマイナスキャッシュフロー投資を行うべきではありません。

キャッシュフローがマイナスになる不動産を持つことは、不動産投資の初心者にとって荷が重すぎるからです。

不動産投資の初心者はキャッシュフローを重視すべき理由

不動産投資家はあらゆるリスクに対応するため、購入直後のキャッシュフローを贅沢にしておく必要があります。

不動産投資(賃貸経営)は買ったその瞬間がキャッシュフローのピークで、少しずつキャッシュフローが減少する右肩下がりのビジネスモデルだからです。

不動産投資と通常のビジネスとのキャッシュフローの違い

 

そこへ、賃貸経営を脆弱にするイベント(賃貸下落・空室・修繕費用・広告料・滞納・金利上昇…)が襲い掛かってきます。

ここで朗報です!

都市型中古ワンルームマンション投資を得意とするGAテクノロジーズ(リノシー)は、原状回復費・広告料無料で対応しています。

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話をもどしましょう。

それが2.3年ならサラリーマンの給与から補填できるかもしれません。

しかし、不動産投資(賃貸経営)は10年以上の長期にわたります

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

一旦不動産投資を始めると、止めたくてもなかなか終わらせられないよ!
ボクも売却の検討をした経験が何度もあるけど、結局は保有し続けている。

 

ワンルーム投資の出口戦略!だから、ボクは売らないと決めたんだ

 

サラリーマンの給与からの補填が長期化するとどうなるでしょうか?

資金繰りはひっ迫し、否が応でも物件を売却する羽目になるでしょう。

 

売却して不動産投資を手じまいできるならまだマシです。

不動産投資の初心者がキャッシュフローが出ない物件を買い続けると、最悪破綻します。

新築ワンルーム投資がその典型です。

新築ワンルーム投資で失敗は必然!借金地獄の世界をノゾいてみる?

不動産投資でキャッシュフローを増やす2つの方法

不動産投資の初心者が破綻しないように、キャッシュフローを増やす2つ方法を提案します。

融資期間は最長にする

不動産投資の初心者は融資期間を最長にして、キャッシュフローを増やさなくてはなりません。総返済金額で損してでもです。

サラリーマンの不動産投資は、融資を利用すると思います。
融資期間を延ばすと総返済金額が増えるので、損した気分になるかもしれません。

実際、融資金額1000万円・金利2%・融資期間を15年~35年の条件で、総返済金額をシミュレーションするとこうなりますからね。

融資期間を延ばすと総返済金額が増える(グラフ)

(グラフの左軸の単位は千万円)

 

女性投資家
女性投資家

損した気分になるかもしれません?
実際、損してるやん!
融資期間15年と35年では、200万円以上ちゃうし。

ブログキャラぴろり
ぴろり

確かに損はしているよ。
でも、融資期間は延ばせるだけ延ばさないと、現況の利回りではキャッシュフローが出づらいよ。
融資期間がキャッシュフローの関係は、下のグラフを見ると一目瞭然だね。

 

ネット利益(NOI)が月5万円と仮定したときの月間キャッシュフロー

ネット利益(NOI)が月5万円と仮定したときの月間キャッシュフロー

融資金額:1000万円
金利:2%
融資期間:15年~35年

 

ネット利益(NOI)はこちらの記事で解説しています。

ネット利益(NOI)に興味ある?マンション投資のナイショを教えます

頭金は多めに入れる

キャッシュフローを増やすためには、頭金を奮発しなくてはなりません。

頭金を増やせば増やすほど、ローン返済金が少なくなるからです。

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

頭金とキャッシュフローの関係は、下のグラフを見ると一目瞭然だね。

 

ネット利益(NOI)が月5万円と仮定したときの月間キャッシュフロー

頭金とキャッシュフローの関係(グラフ)

頭金:0円~300万円(融資金額1000万円~700万円)
金利:2%
融資期間:30年

 

頭金を増やせばリスクへの耐性が上がりますが、不動産投資のレバレッジ効果は下がります。
だから、次の物件を購入するのに時間を要するなどのデメリットが表れます。

ワンルームマンション投資でハイレバレッジをかける2つの方法

 

しかしながら、不動産投資の初心者はキャッシュフローを重視した安全性の高い投資を心がけてください。

レバレッジの効いた投資やマイナスキャッシュフロー投資などのリスキーな投資は、不動産投資の経験値を上げてからでも遅くありません。

初心者は焦らずコツコツですよ。

成功レベルを問われる!サラリーマン大家の新階級制度にご用心

まとめ

ブログキャラ

不動産投資の初心者はキャッシュフローを死守しなくてはならない理由が分かったかな?

  • 不動産投資(賃貸経営)は右肩下がりのビジネスであるため。
  • 不動産投資(賃貸経営)を脆弱にするイベントに備えるため。
  • 望まない売却や破綻から逃れるため。

 

不動産投資の初心者は焦らずコツコツ増やしていこうね。

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