先輩サラリーマン投資家がアパートだけではなくワンルームも買う理由

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リスク

先日、不動産投資歴13年のベテランサラリーマン投資家と一席交えることができ、参考になる話がいろいろ聞けた。

(酔いが回っていたため)うろ覚えではあるが、思い出せる限りお知らせしたい。

そのベテラン投資家のバックボーンはこのとおりである。

  • サラリーマン投資家
  • 所有アパート:5棟?
  • 所有ワンルームマンション:5室?
  • ローン残債:1億円以上
  • 取引銀行:りそな銀行、オリックス銀行など
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超A級立地のワンルームマンションでリスク分散

アパート投資はワンルームマンション投資より多額のローンを使う。
心理的なストレスも多いし金利上昇リスクを受けやすい。災害のリスクも高い。

だから、ワンルームマンションは資産価値の高い超一等地しか買わない。
リスク分散のためだけに買っている
とのことである。

  • 赤坂、青山、六本木
  • 番町エリア(半蔵門駅周辺)

東京都心マンション投資の利回りは爆下げ!価値はどこにあるのか?


<参考>

楽待で半蔵門駅周辺のワンルームマンションを調べてみると、表面利回りで6.34%、旧耐震、40㎡、2800万円、家賃15万である。

このエリアはワンルームマンション投資家にとって最高峰のエリアといって間違いない。自己資金、融資、利回りの関係上、今のボクが買えないエリアでもある。

失敗しない不動産投資の利回り最低ライン!中古ワンルームはこれくらい


「利回りが低すぎて投資にならないのでは?」とたずねると、予想通りの答えが返ってきた。

このエリアのワンルームマンションを買う投資家はキャッシュフローを目的としていない。土地を買っているのだ」と。

そのエリアは路線価(相続税や贈与税を計算するときに使う価格)で1坪1000万円以上する道があるのだそうだ。

※路線価
本来は相続税などの計算に使う土地の評価であるが、銀行が積算評価の計算にも使われている。実際の取引価格の8割程度である。

後日、東京都港区赤坂2丁目の路線価を調べてみると、1㎡あたり677万円(1坪2234万円)する道路があった。

ワンルームマンション投資が7戦全勝!アパート投資と比べるとココが違う

アパートは修繕が肝

不動産投資は投資という名が付いているが、本質は事業である。
そして、アパート投資はワンルームマンション投資より事業性が高い。

例えば、建物の修繕だ。

「ワンルームマンションと違い、いつ・どのような修繕を行うかは投資家が決定できる。

しかし、その修繕にどのような意味があるのかを考えて行わなくては、大切な資金をドブに捨てるようなものだ」

  • バリューアップ
    家賃や売却価格を上げるのが目的
  • 原状回復
    老朽化の防止と建物の維持

 

初心者のときはよく分からず、無駄金を使っていた。と反省しておられた。

また、アパートはそれなりの金額の出費が突然発生することがある。
だから、ある程度の資金をストックしておかなくてはならない。

なぜなら、アパートはワンルームマンションのように修繕積立金をストックする機能が備わっていないからだ。

初心者も納得!ワンルームマンション投資は3室所有が第一目標だ

アパートは災害に弱い

2018年の秋に発生した台風の影響をもろに受けたそうである。

水害は起こらなかったそうであるが、飛散物が建物に当たりダメージを受けた。

そのエリアには同じような被害を受けたアパートが多かったそうで、「業者の手配が付かず、入居者に迷惑をかけた」と反省しておられた。

保険金もすぐに降りるわけではなく、復旧には結構な時間を要したらしい。

アパートは立地に注意

A級立地は土地の価格が高すぎて収支が合わない。
そこにアパートを取得できる投資家は資産家のみだ。

だから、サラリーマン投資家が仕入れられる駅近物件は、おのずとB級立地(郊外)になる。

郊外にはアパート乱立エリアがあり、そのエリアで勝負してしまうと、価格競争に巻き込まることになる。

ワンルームマンションは都心であれば多少エリアを外しても何とかなるが、アパート投資のの場合、エリアを外すと死活問題である。

サラリーマン大家は終わらない!成功失敗がハッキリするだけだ

まとめ

サラリーマンが資産を増やすためにはアパート投資のような一棟モノを避けて通ることができない。

ただ、ボクの場合は区分マンションの室数規模がそれなりにあるため、あえてリスクを取りに行く必要もないように感じた。

これからも、今できる投資をコツコツ積み上げていこう。

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