先日、不動産投資歴15年のベテランサラリーマン投資家と一席交えることができ、参考になる話がいろいろ聞けました。
（酔いが回っていたため）うろ覚えではありますが、思い出せる限りお知らせします。
そのベテラン投資家のバックボーンはこのとおりです。
- サラリーマン投資家
- 所有アパート：5棟？
- 所有ワンルームマンション：5室？
- ローン残債：1億円以上
- 取引銀行：りそな銀行、オリックス銀行など
アパートは修繕が肝！
不動産投資は投資という名が付いているが、本質は事業です。
そして、アパート投資はワンルームマンション投資より事業性が高いです。
例えば、建物の修繕です。
ワンルームマンションと違い、いつ・どのような修繕を行うかは投資家が決定できます。
修繕にどのような意味があるのかを考えて行わなくては、大切な資金をドブに捨てるようなものだ。
- バリューアップ
家賃や売却価格を上げるのが目的 - 原状回復
老朽化の防止と建物の維持
初心者のときはよく分からず、無駄金を使っていた。と反省しておられた。
また、アパートはそれなりの金額の出費が突然発生することがあります。
だから、ある程度の資金をストックしておかなくてはなりません。
なぜなら、アパートはワンルームマンションのように修繕積立金をストックする機能が備わっていないからです。
『初心者も納得！ワンルームマンション投資は3室所有が第一目標だ』
アパートは災害に弱い！
2018年の秋に発生した台風の影響をもろに受けたそうです。
水害は起こらなかったそうですが、飛散物が建物に当たりダメージを受けた。
そのエリアには同じような被害を受けたアパートが多かったそうで、「業者の手配が付かず、入居者に迷惑をかけた」と反省しておられた。
保険金もすぐに降りるわけではなく、復旧には結構な時間を要したらしい。
アパートは立地に注意！
A級立地（超都心）は土地の価格が高すぎて収支が合わない。
そこにアパートを取得できる投資家は資産家のみです。
だから、サラリーマン投資家が仕入れられる駅近物件は、おのずとB級立地（郊外）になります。
郊外にはアパート乱立エリアがあり、そのエリアで勝負してしまうと、価格競争に巻き込まることになります。
ワンルームマンションは都心であれば多少エリアを外しても何とかなるが、アパート投資のの場合、エリアを外すと死活問題です。
『サラリーマン大家は終わらない！成功失敗がハッキリするだけだ』
超A級立地のワンルームマンションでリスク分散！
アパート投資はワンルームマンション投資より多額のローンを使う。
心理的なストレスも多いし金利上昇リスクを受けやすし、災害のリスクも高い。
だから、ワンルームマンションは資産価値の高い超一等地しか買わない。
リスク分散のためだけに買っているとのことです。
- 赤坂、青山、六本木
- 番町エリア（半蔵門駅周辺）
『低利回り時代だからこそ注目！東京都心マンション投資のメリット』
利回りが低すぎて、投資にならないのではありませんか？
土地を買っているのだ。
このエリアのワンルームマンションを買う投資家はキャッシュフローを目的としていません。
そのエリアは路線価（相続税や贈与税を計算するときに使う価格）で1坪1000万円以上する道があるのだそうです。
後日、東京都港区赤坂2丁目の路線価を調べてみると、1㎡あたり677万円（1坪2234万円）する道路がありました。
さらに、中古マンションの時価を調べられるサイト住まいサーフィンで調べても、超都心の時価は上がっている様子を観察できます。
『「ワンルーム投資 vs アパート投資」ボクが1Rを選んだの7つの理由』
まとめ
サラリーマンが資産を増やすためにはアパート投資のような一棟モノを避けて通ることができない。
ただ、ボクの場合は区分マンションの室数規模がそれなりにあるため、あえてリスクを取りに行く必要もないように感じたね。
これからも、今できる投資をコツコツ積み上げていこう。