失敗しない不動産投資の利回り最低ライン!中古ワンルームはこれくらい

失敗しない最低利回りとは?利回り
この記事は約6分で読めます。

不動産を資産防衛や相続対策に使うなら、利回りへのこだわりが強いと失敗する

反対に、不動産を投資目的で使うなら、利回りが低すぎると失敗する

なぜなら、後者は低利回りすぎると、マイナスキャッシュフローで売却までにキャッシュが回らなくなるからだ。

本ブログ「ワンルームマンション投資 | 失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ」を読んでいるユーザーはサラリーマン投資家。もしくは予備軍のはず!

だから、不動産を投資目的(後者)にスポット当てる。

ワンルームマンション投資を例に挙げ、失敗しない利回り最低ラインを考察する。

3タイプの利回り

本記事は、3タイプの利回りを使う。

おまけ(全期間利回り(IRR)

 

ぴろり
ぴろり

不動産投資の初心者はこちらの記事に目を通してから、本記事を読むことを強くおすすめするよ。

これがわからないと、本記事はさっぱり意味不明だから

【結論】ワンルーム投資の利回り最低ライン

ある一定条件を元に、ボクが算出したワンルームマンション投資の利回り最低ラインはこうだ。

  • 表面利回り:約7%
  • ネット利回り:約4.5%
  • 実質利回り:約4%

 

こうなったのか理由を、「実質利回り→ネット利回り→表面利回り」の順番に解説する。

途中で意味がわからなくなったら、3タイプの利回り記事へ戻ろう。

そこには理解するヒントが書かれているはずだから。

女性投資家
女性投資家

何か…この記事、理屈っぽい?

ぴろり
ぴろり

うん。

でも、そう言わずに最後まで付き合ってね。

さあ、いくぞ!

実質利回りの最低ライン

ぴろり
ぴろり

まず、実質利回りベースで最低ラインを考えるよ

 

実質利回りの最低ラインは4.5%~4%

 

実質利回りはそのマンションが持つ収益力を数字に反映しているが、すべてのランニングコスト(経費)が反映されているわけではない。

つまり、4%の実質利回りを切ると、売却前にキャッシュアウトする可能性が高まるのだ

【実質利回りの計算に含まれない経費の例】

  • 広告料(AD)
  • 原状回復費(修繕費)
  • 設備の入替費用
  • 税金

 

広告料と原状回復費は、区分マンションが空室になるたびに発生し、合計で家賃の2カ月分~6カ月分程度かかる。

広告料とは、仲介手数料とは別に賃貸仲介会社に支払う手数料のこと。
業界用語でAD、B、バックともいわれている。

 

また、エアコン、給湯器、フローリング、ユニットバス、トイレなどは永遠に使えるわけではない。

いつか、入れ替えの時期がやってくる

それは区分マンションを買った次の日かもしれないし、売却するまでおとずれないかもしれない。

さらに、不動産所得が黒字になったときにかかる税金もキャッシュフローを減少させる

 

タイムリー!

この記事を書いていたら、初めて買ったワンルームマンションに付いていた2001年製のエアコンが故障した。
新品エアコンの入れ替えに合計8万円近くの支出を余儀なくされた。(2018年7月)
こんな感じに、単発的に収益を悪化させるイベントがやってくるのだ。

ネット利回りの最低ライン

ぴろり
ぴろり

次は、ネット利回りベースで考えるよ!

 

ネット利回りの最低ラインは4.3%

 

実質利回りの最低ラインを厳しめに4%と見ると、失敗しないワンルームマンション投資のイメージはこうだ。

 

実質利回りからネット利回りを逆算する。

ネット利回り
=[年間相場家賃×入居率-運営費]÷[価格]×100
=[72万円×95%-20万円]÷1200万円×100
=4.3%

 

ネット利回りの最低ラインは4.3%となる。

マンション投資の初心者はネット利回り(NOI利回り)から始めよう!

表面利回りの最低ライン

ぴろり
ぴろり

最後に、表面利回りの最低ラインを計算するよ!

 

現在の入居者の家賃を6.3万円と仮定する。

表面利回り
=[年間満室家賃]÷[価格]×100
=75.6万円÷1120万円×100
=6.8%

 

表面利回りの最低ラインは6.8%となる。

絶対マスター!不動産投資の3つの利回り(表面・グロス・ネット)

不動産投資の利回り最低ラインの補足

これがポイント

不動産投資は成功と失敗が分かりにくい投資である。投資の成功と失敗は売却したときに初めてわかるからだ。

中古マンションは築年数の経過につれ、売却価格が落ちていく。

例えば、1000万円で購入した区分マンションを10年間運用した後、売却価格が500万だったらどうなるだろうか。

運営中に貯めたキャッシュフロー売却損で一気に吹っ飛び、その不動産投資は失敗という結果に終わるに違いない。

その点、東京都心ワンルームマンションはこの手のリスクが低い。

東京都心マンション投資の利回りは爆下げ!価値はどこにあるのか?

 

ぴろり
ぴろり

つまり、

不動産投資で成功するためには、目先のキャッシュフローも大切だけど、価格の下がりにくいエリアに投資することも大切ということだよ

 

したがって、今回考察した利回り最低ラインは、運営中にキャッシュアウトするのを回避するための利回りにすぎない

では、反対に高利回り物件は失敗しにくいのか?

否。

これは低利回り物件以上に失敗する可能性が高い。

 

つまり、不動産投資家は利回りリスクのバランスを取って投資すべきなのである。

あなたのワンルームマンション投資は大丈夫?9つの失敗例とその教訓

失敗しない不動産投資の利回り最低ラインのまとめ

ブログキャラ

利回りの最低ラインは

  • 実質利回りで4.5%~4%
  • ネット利回りで4.5%前後
  • 表面利回りで7%前後

あたりだよ。

 

でも、この利回りの最低ラインは運営中にキャッシュが回らなくなるのを回避するための利回りにすぎないよ。

大切なことは、いろいろな人に聞いたり資料を比較したりして、自分の利回りを確立していくことだね。

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