不動産を資産防衛や相続対策に使うなら、利回りへのこだわりが強いと失敗する。
反対に、不動産を投資目的で使うなら、利回りが低すぎると失敗する。
その理由はこうだ。
前者は大切な資産を守る目的で不動産投資をするため、利回りは二の次であるからである。
後者は低利回りすぎると、マイナスキャッシュフローで売却までにキャッシュが回らなくなるのである。
本ブログ「ワンルームマンション投資 ｜ 失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ」を読んでいるユーザーは、サラリーマン投資家。もしくは予備軍のはず！
だから、不動産投資（後者）にスポット当てる。
ワンルームマンション投資を例に挙げ、失敗しない利回り最低ラインを考察する。
利回りの復習
本記事は、3タイプの利回りを使う。
不動産投資の初心者はこちらの記事に目を通してから、本記事を読むことを強くおすすめする。
これがわからないと、本記事はさっぱり意味不明だよ！
- 『失敗確率99％！マンション投資の表面利回りを信じる者は地獄行き』
- 『初心者こそ知ってほしい ネット利回り（NOI）の計算方法はこうだ！』
- 『実質利回り(FCR)を計算！そうすればマンション投資の収益力が丸裸だ』
- 『不動産投資の成績表が全期間利回り（IRR）だ！エクセルで計算しよう』
ワンルーム投資の利回り最低ライン
ある一定条件を元に、ボクが算出したワンルームマンション投資の利回り最低ラインはこうだ。
- 表面利回り：約7％
- ネット利回り：約4.5％
- 実質利回り：約4％
こうなったのか理由を、「実質利回り→ネット利回り→表面利回り」の順番に解説する。
理屈っぽくネットリしているかもしれないが、最後まで付いてきてほしい。
途中で意味がわからなくなったら、3タイプの利回り記事へ戻ろう。
そこには理解するヒントが書かれているはずだから。
実質利回りの最低ライン
まず、実質利回りベースで考えてみよう。
そのワンルームマンションが平均的に運用できたとき、実質利回りは4.5％～4％が最低ラインだろう。
その理由はこうだ。
実質利回りはそのマンションが持つ収益力を数字に反映しているが、すべてのランニングコスト（経費）が反映されているわけではない。
つまり、キャッシュアウトという失敗をしないためには、4％以上のゆとりが欲しい。
実質利回りの計算に含まれない経費の例
- 広告料（AD）
- 原状回復費（修繕費）
- 設備の入替費用
- 税金
広告料（AD）と原状回復費は区分マンションが空室になるたびに発生し、合計で家賃の2カ月分～6カ月分程度かかる。
『超簡単！ワンルームマンションの広告料 大阪が東京より高い理由』
また、エアコン、給湯器、フローリング、ユニットバス、トイレなどは永遠に使えるわけではない。
いつか、入れ替えの時期がやってくる。
それは区分マンションを買った次の日かもしれないし、売却するまでおとずれないかもしれない。
さらに、不動産所得が黒字になったときにかかる税金もキャッシュフローを減少させる。
『マンション投資は税引き後キャッシュフローが本命！計算方法はこう』
タイムリー！
この記事を書いていたら、初めて買ったワンルームマンションに付いていた2001年製のエアコンが故障した。
新品エアコンの入れ替えに合計8万円近くの支出を余儀なくされた。（2018年7月）
こんな感じに、単発的に収益を悪化させるイベントがやってくるのだ。
これらの費用を考えると、実質利回りの最低ラインは4.5％～4％あたりとなるだろう。
ネット利回りの最低ライン
ネット利回りの最低ラインは4.3％である。
その理由はこうだ。
実質利回りの最低ラインを厳しめに4％と見ると、失敗しないワンルームマンション投資のイメージはこうだ。
- マンション価格：1120万円
- 購入諸費用：80万円
- 年間相場家賃：72万円
- 入居率：95％
- ランニングコスト（運営費）：20万円
『区分マンション投資を甘く見るな！ランニングコストはこんなにドッサリ』
実質利回りからネット利回りを逆算しよう。
＝[年間相場家賃×入居率－運営費]÷[価格]×100
＝[72万円×95％－20万円]÷1200万円×100
＝4.3％
ネット利回りの最低ラインは4.3％となる。
『初心者こそ知ってほしい ネット利回り（NOI）の計算方法はこうだ！』
表面利回りの最低ライン
最後に、表面利回りの最低ラインを計算してみよう。
現在の入居者の家賃を6.3万円と仮定する。
＝[年間満室家賃]÷[価格]×100
＝75.6万円÷1120万円×100
＝6.8％
表面利回りの最低ラインは6.8％となる。
『失敗確率99％！マンション投資の表面利回りを信じる者は地獄行き』
不動産投資の利回り最低ラインの補足
不動産投資は成功と失敗が分かりにくい投資だ。
なぜなら、投資の成功と失敗は売却したときに初めてわかるからである。
その具体的にはこうこうことだ。
中古マンションは築年数の経過につれ、売却価格が落ちていく。
例えば、1000万円で購入した区分マンションを10年間運用した後、売却価格が500万だったらどうなるだろうか。
運営中に貯めたキャッシュフローは売却損で一気に吹っ飛び、その不動産投資は失敗という結果に終わるに違いない。
その点、東京都心ワンルームマンションはこの手のリスクが低い。
『東京都心マンション投資の利回りは爆下げ！価値はどこにあるのか？』
つまり、不動産投資で成功するためには、目先のキャッシュフローも大切であるが、価格の下がりにくいエリアに投資することも大切である。
『新発見！東京都心ワンルーム投資はバランスシート重視で儲ける』
したがって、今回考察した利回り最低ラインは、運営中にキャッシュアウトするのを回避するための利回りにすぎない。
では、低利回りの反対「高利回り物件は失敗しにくいか？」
否。
これは低利回り物件以上に失敗する可能性が高い。
『高利回りのワンルーム投資にだまされるな！実はハイリスク物件だ』
つまり、不動産投資家は利回りとリスクのバランスを取って投資すべきなのである。
『あなたのワンルームマンション投資は大丈夫？9つの失敗例とその教訓』
まとめ
利回りの最低ラインは実質利回りで4.5％～4％、ネット利回りで4.5％前後、表面利回りで7％前後あたりだよ。
でも、この利回りの最低ラインは運営中にキャッシュが回らなくなるのを回避するための利回りにすぎないよ。
