あなたはこんなこだわりやイメージを持っているのではないでしょうか？
- 利回りX％以下の物件には投資したくない！
- 利回りが低いとモッタイナイ！
- 利回りが低いと失敗する！
そのお気持ちはよくわかります。
しかしながら、不動産投資はジャンル（ワンルーム、アパート、戸建て）、エリア（都心・地方）、築年数（新築・築浅・築古）などにより、利回り事情は異なります。
| 利回り | 高 | 中 | 低 |
|---|---|---|---|
| ジャンル | 戸建て | アパート | ワンルーム |
| エリア | 地方都市 | 政令都市 | 東京 |
| 築年数 | 築古 | 築浅 | 新築 |
だから、利回りだけを単純比較することに意味はありません。
とはいえ、不動産投資は利回りが低すぎると、マイナスキャッシュフローが発生します。
それが原因で、売却までにキャッシュが回らなくなり、納得のいかない売却を迫られるリスクがあるのも事実です。
ワンルームマンション投資を例に挙げ、失敗しない利回り最低ラインを考察してみましょう。
3タイプの利回り
表面利回り（役に立たない利回り）の理解OKだと思いますが、ネット利回りと実質利回りは大丈夫ですか？
不動産投資の初心者はこちらの記事（上の文字が記事のリンクになっています）に目を通してから、本記事を読むことを強くおすすめします。
さあ、本題を始めましょう！
【結論】ワンルーム投資の利回り最低ライン
ある一定条件を元に、ボクが算出したワンルームマンション投資の利回り最低ラインはこうです。
- 表面利回り：約7％
- ネット利回り：約4.5％
- 実質利回り：約4％
こうなったのか理由を、「実質利回り→ネット利回り→表面利回り」の順番に解説します。
途中で意味がわからなくなったら、3タイプの利回り記事へ戻りましょう。
そこには理解するヒントが書かれているはずです。
何か…この記事、理屈っぽい？
うん。
でも、そう言わずに最後まで付き合ってね。
さあ、いくぞ！
実質利回りの最低ライン
まず、実質利回りベースで利回り最低ラインを考えるよ
『実質利回りを制する者は不動産投資を制する！FCR使いこなし術を大公開』
実質利回りはそのマンションが持つ収益力を数字に反映していますが、すべてのランニングコスト（経費）が反映されているわけではありません。
つまり、4％の実質利回りを切ると、売却前にキャッシュアウトする可能性が高まるのです。
広告料と原状回復費は、ワンルームマンションが空室になるたびに発生し、合計で家賃の2カ月分～6カ月分程度かかります。
ここで朗報です！
都市型中古ワンルームマンション投資を得意とするGA technologies は、原状回復費・広告料無料で対応しています。
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また、エアコン、給湯器、フローリング、ユニットバス、トイレなどは永遠に使えるわけではありません。
いつか、入れ替えの時期がやってきます。
それはワンルームマンションを買った次の日かもしれないし、売却するまでおとずれないかもしれません。
タイムリー！
この記事を書いていたら、ワンルームマンションに付いていた2001年製のエアコンが故障しました。
新品エアコンの入れ替えに合計8万円近くの支出を余儀なくされました。
こんな感じに、単発的に収益を悪化させるイベントがやってくるのです。
ネット利回りの最低ライン
次は、ネット利回りベースで利回り最低ラインを考えるよ！
『表面利回りとは大違い！ネット利回り（NOI）は不動産投資家の相棒だ』
実質利回りの最低ラインを厳しめに4％と見ると、失敗しないワンルームマンション投資のイメージはこうです。
- マンション価格：1120万円
- 購入諸費用：80万円
- 年間相場家賃：72万円
- 入居率：95％
- ランニングコスト（運営費）：20万円
実質利回りからネット利回りを逆算してみましょう！
＝[年間相場家賃×入居率－運営費]÷[価格]×100
＝[72万円×95％－20万円]÷1120万円×100
＝4.3％
ネット利回りの最低ラインは4.3％となります。
表面利回りの最低ライン
最後に、表面利回りの利回り最低ラインを計算するよ！
『まだ知らないの？不動産投資の表面利回りは騙し文句ってことを』
現在の入居者の家賃を6.3万円と仮定します。
＝[年間満室家賃]÷[価格]×100
＝75.6万円÷1120万円×100
＝6.8％
表面利回りの最低ラインは6.8％となります。
『不動産投資歴10年が直伝！ワンルームのキャッシュフローの計算方法』
［重要］不動産投資の利回り最低ラインの補足
不動産投資は成功と失敗が分かりにくい投資です。
なぜなら、投資の成功と失敗は売却したときに初めて判明するからです。
不動産は築年数の経過につれ、売却価格は落ちます。
例えば、1000万円で購入したワンルームマンションを10年間運用した後、売却価格が500万だったらどうなりますか？
運営中に貯めたキャッシュフローは売却損で一気に吹っ飛び、その不動産投資は失敗という結果に終わるに違いありません。
その点、東京都心ワンルームマンションはこの手のリスクが低いです。
つまり、不動産投資で成功するためには、目先のキャッシュフローも大切だけど、価格の下がりづらいエリアに投資することも大切ということです。
したがって、今回考察した利回り最低ラインは、運営中にキャッシュアウトするのを回避するための利回りにすぎません。
では、反対に高利回り物件は失敗しづらいのでしょうか？
否。
これは低利回り物件以上に失敗する可能性が高いです。
『高利回りのワンルーム投資にだまされるな！実はハイリスク物件だ』
つまり、不動産投資家は利回りとリスクのバランスを取って投資すべきなのです。
コチラの記事でまとめています。
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失敗しない不動産投資の利回り最低ラインのまとめ
利回りの最低ラインはこのあたりだよ。
- 実質利回りで4.5％～4％
- ネット利回りで4.5％前後
- 表面利回りで7％前後
でも、この利回りの最低ラインは運営中にキャッシュが回らなくなるのを回避するための利回りにすぎないよ。
大切なことは、いろいろな人に聞いたり資料を比較したりして、自分の利回りを確立していくことだね。