ワンルームマンションを資産防衛や相続対策に使うなら、利回りにこだわり過ぎると失敗する。
反対に、ワンルームマンションを投資目的で使うなら、利回りが低すぎるとマイナスキャッシュフローで失敗する。
なぜなら、キャッシュフローの出ない低利回りな区分マンションを複数室持つと、売却までにキャッシュが回らなくなるからだ。
本記事は、ワンルームマンションの利回りとその最低ラインを考察する。
利回りの復習
本記事では3タイプの利回りを使う。
区分マンション投資の初心者はこちらの記事に目を通してから、本記事を読むことをおすすめする。
- 『マンション投資の表面利回りを信じる者は地獄行き！失敗確率99％』
- 『初心者こそ知ってほしい ネット利回り（NOI）の計算方法はこうだ！』
- 『実質利回り(FCR)を計算！そうすればマンション投資の収益力が丸裸だ』
- 『不動産投資の成績表が全期間利回り（IRR）だ！エクセルで計算しよう』
実質利回りの最低ライン
まず、実質利回りベースで考えてみよう。
そのワンルームマンションが平均的に運用できたとき、実質利回りは4.5％～4％が最低ラインだろう。
その理由はこうだ。
実質利回りはそのマンションが持つ収益力を数字に反映しているが、マンション運営で発生するすべての経費が反映されているわけではないからだ。
実質利回り計算に含まない経費を例示する。
- 広告料（AD）
- 原状回復費（修繕費）
- 設備の入替費用
- 税金
広告料（AD）と原状回復費は区分マンションが空室になるたびに発生し、合計で家賃の2カ月分～6カ月分程度かかる。
『超簡単！ワンルームマンションの広告料 大阪が東京より高い理由』
また、エアコン、給湯器、フローリング、ユニットバス、トイレなどは永遠に使えるわけではない。
いつか、入れ替えの時期がやってくる。区分マンションを買った次の日かもしれないし、売却するまでおとずれないかもしれない。
さらに、不動産所得が黒字になったときにかかる税金もキャッシュフローを減少させる。
『マンション投資は税引き後キャッシュフローが本命！計算方法はこう』
タイムリー！
この記事を書いていたら、初めて買ったワンルームマンションに付いていた2001年製のエアコンが故障した。
新品エアコンの入れ替えに合計8万円近くの支出を余儀なくされた。（2018年7月）
こんな感じに、単発的に収益を悪化させるイベントがやってくるのだ。
これらの費用を考えると、実質利回りの最低ラインは4.5％～4％あたりとなるだろう。
ネット利回りの最低ライン
実質利回りの最低ラインを厳しめに4％と見ると、あなたが狙うべきワンルームマンションはこんなイメージである。
- マンション価格：1120万円
- 購入諸費用：80万円
- 年間相場家賃：72万円
- 入居率：95％
- 運営費：20万円
それでは、実質利回りからネット利回りを逆算して計算してみよう。
＝[年間相場家賃×入居率－運営費]÷[価格]×100
＝[72万円×95％－20万円]÷1200万円×100
＝4.3％
ネット利回りの最低ラインは4.3％となる。
『初心者こそ知ってほしい ネット利回り（NOI）の計算方法はこうだ！』
表面利回りの最低ライン
最後に表面利回りの最低ラインを計算してみよう。
現在の入居者の家賃は6.3万円と仮定する。
＝[年間満室家賃]÷[価格]×100
＝75.6万円÷1120万円×100
＝6.8％
表面利回りの最低ラインは6.8％となる。
『マンション投資の表面利回りを信じる者は地獄行き！失敗確率99％』
利回りの最低ライン4.5％～4％の補足
ワンルームマンション投資は成功と失敗が分かりにくい投資だ。
なぜなら、投資の成功と失敗は売却したときに初めてわかるからである。
その具体的にはこうこうことだ。
中古マンションは築年数の経過につれ、売却価格が落ちていく。
例えば、1000万円で購入した区分マンションを10年間運用した後、売却価格が500万だったらどうなるだろうか。
運営中のキャッシュフローは売却損で一気に吹っ飛び、そのマンション投資は失敗という結果に終わるだろう。
『そのワンルームマンション投資は成功？失敗？はこう判断する』
つまり、ワンルームマンション投資で成功するためには、目先のキャッシュフローも大切であるが、価格の下がりにくいエリアに投資することも大切である。
総括すると、ワンルームマンション投資の成功のカギは、キャッシュフローと資産価値のバランスといえる。
『新発見！東京都心マンション投資はバランスシート重視で儲ける』
したがって、今回解説した利回り4.5％～4％の最低ラインは、運営中にキャッシュが回らなくなるのを回避するための利回りにすぎない。
そうであれば、こんな疑問もわくだろう。
「高利回り物件はキャッシュに関してはリスクが低いか？」
が、これも良い結果を生まないことが多い。
『高利回りのワンルーム投資にだまされるな！実はハイリスク物件だ』
不動産投資家は利回りとリスクのバランスを取って投資すべきである。
まとめ
- ワンルームマンションを投資目的で使うなら、利回りが低すぎると赤字経営になり失敗する
- 利回りの最低ラインは実質利回りで4.5％～4％。ネット利回りで4.5％前後、表面利回りで7％前後
- ただし、これらの利回りの最低ラインは運営中にキャッシュが回らなくなるのを回避するための利回りにすぎない
- ワンルームマンション投資の成功のカギは、キャッシュフローと資産価値のバランスである
