大阪のマンション投資おすすめエリアTOP5!失敗知らずの大家が厳選

大阪マンション投資のおすすめエリアリスク
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大阪市(以下、大阪)は人口270万人を抱える関西大都市圏の中心都市です。

だ・か・ら。

女性投資家
女性投資家

とりあえず、大阪のマンションを買っておけば、低リスクな不動産投資ができるはず!

医師投資家
男性投資家

キャピタルゲインも狙えっていくぜ!

 

そう考えていませんか?

 

しかし、その目論見は不動産投資の失敗を招く可能性があります。

なぜなら、大阪は投資適格エリアが狭く、知らぬ間にハイリスクな投資を強いられることがあるからです。

つまり、大阪マンション投資はどのエリアの物件を買うかで、成功・失敗がある程度決まるのです。

 

ところで、あなたは「大阪マンション投資 おすすめエリア」でネット検索しましたか?

そのキーワードで上位表示された記事を読むと、北区、中央区、福島区、西区、浪速区、天王寺区の6区と書いてありませんでしたか?

ですが、浪速区と天王寺区は土地勘が必要で、買ってはいけないエリアを買ってしまうリスクがあります

だから、「大阪マンション投資おすすめエリアは?」と、不動産投資の初心者さんに聞かれた場合は、ボクは「北区、中央区、福島区、西区」と答えています。

マンション投資で失敗を避けるためには、適切なエリアの選択が欠かせません。
特に大阪のマンション投資では、エリア選定がすごくすごく大切です。

今回の記事では、不動産投資歴10年超の現役サラリーマン大家兼、自称失敗知らずの大家(プロフィール)が、大阪のマンション投資のおすすめエリアTOP5をご紹介します。

「北区、中央区、福島区、西区」のエリアは、高い需要と安定的な賃貸収益が期待できることから、利益を上げることができると言われています。

各エリアの特徴や魅力、投資のポイントなども詳しく解説していますので、不動産投資の初心者からベテラン投資家まで参考になる情報が満載です。

これから大阪のマンション投資を考えている方や、既に投資をしているが新たなエリアを模索している方にとって、必見のブログ記事となっています。

熱くなって前置きが長くなってしまいました。
そろそろ、大阪マンション投資おすすめエリアの詳細を発表しましょう!

大阪のマンション投資を取り巻く現状

大阪マンション投資おすすめエリアを発表する前に、大阪をあまりご存じでないあなた向けに、現状をパパっとまとめます。

大阪マンション投資の利回り

日本不動産研究所が行った不動産投資家調査(2022年10月)によると、

大阪のワンルームマンション投資の期待利回りは4.5%で、東京の城南エリアでは3.9%となっています。

ワンルームタイプの期待利回り

  • 東京城南エリア:3.9%
  • 大阪:4.5%
  • 横浜:4.5%
  • 名古屋:4.8%
  • 神戸:4.8%
  • 京都:4.8%

不動産投資家調査の調査結果(2022年10月)より抜粋

※城南:港区、品川区、目黒区、大田区の4区

 

また、健美家(けんびや)の行った収益物件市場動向四半期レポート<2022年10月~12月期>によると、

大阪のワンルームマンション投資の期待利回りは4.8%~7.5%で、東京23区では4.1%~6.3%となっています。

<大阪のワンルームマンション投資の期待利回り>

エリア築年数2020年2021年2022年
10月~12月10月~12月10月~12月
大阪市築10年未満5.1%5.0%4.8%
築10年~5.7%5.6%5.2%
築20年~7.7%7.7%7.5%
東京23区築10年未満4.5%4.3%4.1%
築10年~4.9%4.7%4.5%
築20年~6.8%6.5%6.3%

 

期待利回りとは、投資金額に対してどのくらいの収益が見込まれるかという期待収益の割合のことです。

東京に比べて利回りが高い理由は、物件価格と家賃が安いからです。

 

築浅ワンルームマンション投資の価格、家賃、利回りの目安

エリア価格年間家賃利回り
坪単価25㎡換算坪単価25㎡換算
東京23区350万円2650万円1.2万円110万円4.1%
大阪市200万円1515万円0.8万円72万円4.8%

 

大阪は東京と比べて、築浅ワンルームマンションベースで1,000万円も安い!

大阪の地理(路線)

大阪の商業地は大阪環状線の内側に集まっていため、カネもヒトもそこへ集まります。

 

女性投資家
女性投資家

そうに決まっているやん!
環状線の内側こそが大阪やねんから

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

「山手線の内側が東京」って言う人と同じだね。

女性投資家
女性投資家

だって、そうやん。

 

大阪環状線には4つのターミナル駅があり、そこへ向かってJR各線・地下鉄・私鉄線が張り巡らされています

①大阪駅(梅田駅)周辺をキタといい、なんば駅(下の地図で「大阪市」あたり)をミナミといいます。(東京で例えるなら、東の東京駅。西の新宿駅ですね)

この2つが大阪の2大繁華街で、環状線は4つのターミナル駅から成り立っています。

大阪環状線と4つのターミナル駅(地図)

  • 大阪駅(1日平均乗降客数 約44万人)
  • 天王寺駅(てんのうじ:15万人)
  • 京橋駅(きょうばし:13万人)
  • 鶴橋駅(つるはし:10万人)

JR西日本HP「なんでもランキング(2017年)」より

大阪マンション投資のおすすめエリア

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

魚のいない場所に釣り糸を垂れるべからず。

女性投資家
女性投資家

いきなり何言い出すん?
そんなん、あたり前やん!

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

でも、不動産投資になった途端、これをやってしまう投資家が多いんだね。
だから、「大阪の人口がどうなるのか」をマクロで確かめてみよう!

 

2040年にかけて、大阪の人口は13%減少するという予測がある。

(大阪市の将来推移人口(2014年)より)

 

しかし、大阪全域が等しく人口が減少するわけではありません。人口が増加するエリアもあるのです。

それがこの5区です。

5区(北区、中央区、西区、福島区、天王寺区)の地図

 

人口の増加が見込めるエリアは、不動産価格の値崩れが起こりづらいと予測できます。

実際、新築・中古マンションの騰落率を調べられるサイト「住まいサーフィン」でも「大阪府では、大阪市西区、北区、中央区、浪速区、福島区が上位を占めた」とコメントされています。

また、大阪では、大阪駅、中之島、御堂筋、難波、大阪城公園・森之宮・京橋・大阪ビジネスパーク、天王寺において、壮大な再開発が繰り広げられています。

再開発により、これらのエリアはますます魅力が増し、この周辺エリアにて賃貸の需要も一層高まる可能性が高いです。

大阪マンション投資おすすめエリア1&2:北区

大阪市北区にあるグランフロント

高級路線のグランフロント大阪

 

大阪市北区はこのあたりを指します。

大阪市北区(地図)

 

北区を拡大するとこうです。

大阪市北区ワンルーム投資エリア(詳細地図)

 

大阪市北区は、マンション投資のおすすめエリアです。
特に、大阪駅(梅田駅、東梅田、西梅田)にアクセスしやすいエリアがおすすめです。

なぜなら、大阪駅はJR線、大阪メトロ、阪急線、阪神線が乗り入れる、西日本一の乗降客数(日本第4位)を誇るビッグターミナルからです。

このエリアは、今後も大規模な再開発が進み、大阪らしい魅力を生み出すこと間違いなしです。常に変化し続ける、大阪の顔とも言える場所なのです。

 

大阪市北区のマンション投資おすすめエリアの具体例を2つ挙げます。

大阪駅(梅田駅)エリア大阪天満宮(南森町駅)エリアです。

大阪駅は(梅田駅)エリアは、説明済みですので割愛します。

大阪天満宮エリアは南森町駅を中心に発展しており、大阪市内の主要エリアへの通勤・通学が便利なため、賃貸需要が安定しています。

南森町のワンルーム・1Kタイプの家賃相場と谷町線の家賃相場を比較したグラフ

 

また、交通インフラが充実しており、商業施設や飲食店、観光スポットも多いため、不動産投資の魅力的なエリアのひとつです

 

ぴろり
ぴろり

半沢直樹(大阪編)のロケ地は阪急百貨店(梅田)だよ。

阪急百貨店(梅田)

出典:Wikipedia

 

かつての大阪中心地は「ミナミ」と呼ばれる難波(なんば)・心斎橋(しんさいばし)・本町(ほんまち)でしたが、もうそれは過去の話です。

大阪の中心地はミナミからキタ(大阪・梅田)に変わりつつあります。

うめきた(大阪駅北地区)プロジェクトにそって、JR大阪駅北側の元貨物駅跡地の再開発も現在進行中です。

うめきた(大阪駅北地区)プロジェクト

出典:うめきた(大阪駅北地区)プロジェクト

 

その結果、近年ではキタ周辺のマンション需要が増加しています。

リノシー資料請求した?失敗しない不動産投資の理由がココにあった!

大阪マンション投資おすすめエリア3:中央区

大阪道頓堀(中央区)

飛び込み禁止の道頓堀

 

大阪市中央区はこのあたりを指します。

大阪市中央区(地図)

 

中央を拡大するとこうです。

大阪市中央区ワンルーム投資エリア(詳細地図)

 

大阪の有名ロケ地「道頓堀」があるのも中央区です。

道頓堀

 

大阪市中央区でマンション投資するなら、難波・心斎橋・本町にアクセスしやすいエリアがおすすめです。

特に、梅田駅~(本町・心斎橋・難波)~天王寺駅に縦に走る大阪メトロ御堂筋沿線がおすすめです。

中央区はビジネス街や商業施設が多いため住宅地こそ少ないのですが、最近ではタワーマンションの建設も増えています。

その結果、賃貸需要が高まり、人気のあるエリアとなっています。

大阪市中央区の家賃相場(ワンルーム・1Kタイプ)と他の区の家賃相場を比較したグラフ

ただし、本町駅周辺にはワンルームマンション過密エリアがあるので、場所と投資するマンションタイプに注意が必要です。

大阪マンション投資の失敗を回避せよ!買ってはいけないエリアはココだ

大阪マンション投資おすすめエリア4:西区

靱公園(大阪市西区)の川のせせらぎ

都会のオアシス「靱公園

 

大阪市西区はこのあたりを指します。

大阪市西区(地図)

 

西区を拡大するとこうです。

大阪市西区のワンルーム投資エリア(詳細地図)

 

大阪市西区はパッとした駅がありませんが(西区の方スミマセン)、靱(うつぼ)公園周辺は住環境が良く昔から人気の高いエリアです。

都会のど真ん中にある靱公園

 

堀江」と呼ばれる大阪おしゃれエリアがあるのも西区です。
(東京で言えば青山・代官山あたり)

堀江エリアの東側はおしゃれなカフェ、アパレルショップ、インテリアショップが集まり、若者から人気があり、西側は閑静な住宅街エリアになっています。

大阪市西区の家賃相場(ワンルーム・1Kタイプ)と他の区の家賃相場を比較したグラフ

他の区と比べて、昼夜問わず若者の人口が多く、高齢者の人口が少ないのも特徴です。

女性投資家
女性投資家

関西圏外の人が大阪市に住むんやったら、街がキレイ目な西区と鶴見区がオススメやで!

 

大阪市西区でマンション投資をするなら、梅田・心斎橋・本町にアクセスしやすいエリアがおすすめです。

女性投資家
女性投資家

ただし、このエリアは新築ワンルームもめちゃあるで。
マンション投資で失敗したくなかったら、新築マンション投資は手出し無用や。

ぴろり
ぴろり

大阪市内で、一番家賃上昇が見込まれているのが西区だよ。

新築マンション投資は失敗する!借金地獄の世界をノゾいてみる?

大阪マンション投資おすすめエリア5:福島区

大阪市福島区はこのあたりを指します。

大阪市福島区(地図)

 

福島区を拡大するとこうです。

大阪市福島区のワンルーム投資エリア(詳細地図)

 

大阪市福島区でマンション投資をするなら、大阪駅にアクセスしやすい福島駅周辺がおすすめです。

なぜなら、福島駅から徒歩でも行ける大阪駅北エリアが大規模開発中であり、そこへ向かって大阪のカネとヒトが流れると考えられるからです。

大阪市福島区の家賃相場(ワンルーム・1Kタイプ)と他の区の家賃相場を比較したグラフ

 

最近では、大規模タワマンの建設が急増しており、人口が急速に増加しています。

  • シティタワー西梅田(177m, 50階)
  • The Tower Osaka(177m, 50階)
  • OSAKA福島タワー(160m, 45階)

画像引用:スーモ物件ライブラリー

 

女性投資家
女性投資家

2023年にできた大阪新駅(通称:北梅田駅)は徒歩圏やで!

 

梅田エリアは大阪駅を中心に東西南北に駅を構える最強立地となるでしょう。

未来の大阪駅(梅田駅)周辺地図

 

福島駅周辺のワンルームマンションは、価格が安い割にはそこそこの家賃が取れるため、コアな投資家に人気のエリアです。

しかしながら、2015年に800万で買えていた物件が、2019年は1000万、2023年には1300万円を超しています。

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

2015年ごろから、ずっと狙っていた物件が福島区にあったんだけど、結局買えなかったよ。

 

福島駅周辺は不動産バブルエリアのひとつです。

大阪の不動産投資で失敗する7つの理由!東京人が陥りがちなトラップとは?

大阪マンション投資のおすすめエリア4区のまとめ

ブログキャラ女子

大阪4区の人の流れはこうやで。

大阪中心部の人の動き(地図)

 

この地図からもわかるやろ?

大阪でマンション投資をするんやったら、大阪駅(梅田駅)にサクッと行けるエリアに投資するんがおすすめやってことが。

そういうトコやったら、住みやすくて人気あって、需要と供給もちょうどええ感じやし、リスクも少ないねん。

でもな、物件選びは場所だけやなくて、周りの状況とか将来の計画もちゃんと考えなあかんねん。全部見て、バランス取ることが大事やで。

不動産会社ってのは、得意な分野とそうでない分野があるから、いろんなトコに資料請求したり、面談行ったりして、ガッツリ比べてみなあかんねん。

ちなみにこのブログの筆者@ぴろりは、最初の物件手に入れるまでになんと10軒も回ったってさ。昔は1軒1軒探してアポ取って、手間かかって大変やったみたいやで。

がんばってな。アタシも応援しとるから。

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