東京のワンルームマンションの価格が高騰している。利回りも低い。
だから、大阪のワンルームマンションを検討する投資家も多いだろう。
これは、戦略としては正しい。
しかし、東京の物件を買うのと同じ感覚で大阪の物件を買ってしまったら、どうなるだろうか？
場合によっては地獄を見るかもしれない。
なぜなら、大阪の賃貸市場は東京のそれよりストライクゾーンが狭いからだ！
ピンスポットで攻めていかないと、即退場処分を受けるのである。
※本記事は「楽待」「suumo」の画像を引用している。
大阪ワンルームの価格と利回り
大阪と比較するために、東京の繁華街「渋谷駅周辺」のワンルームマンションの価格を見てみよう。
渋谷のワンルームの価格帯は1000万円～3000万円であるが、投資として成り立つのは1000万円台の物件になるだろう。
こんな感じだ。
この条件と似た大阪の繁華街「心斎橋周辺」のワンルームはこうなる。
大阪のワンルームマンションは、東京よりも価格が安く利回りが高い。
だから、単純にいい投資に見えるかもしれない。
大阪ワンルームの間取り
次は、東京・大阪のワンルームの間取りを見てみよう。
東京ワンルームの間取り
大阪ワンルームの間取り
どちらも3点ユニットの間取りで、専有面積が東京12㎡・大阪22㎡である。
東京の渋谷だったら、この間取りでも需要があるね。
大阪で3点ユニットはツライわ。
家賃値引きと空室率の増加を覚悟せなアカンな。
だから、大阪でマンション投資をするなら、このようなトイレ・バス別の1Kマンションに投資するのが無難である。
1Kタイプマンションの価格と利回りはこれくらいだ。
1Kマンションは築年数が短い分、価格が高く・利回りが低い。
あっ！
東京大阪で価格・利回りが逆転してしまったよ。
大阪ワンルームの投資エリア
東京の「人の移動の様子」をイメージするとこうだ。
- 新宿（1日平均乗降客数：約78万人）
- 池袋（57万人）
- 東京（45万人）
- 品川（38万人）
- 渋谷（37万人）
- （余白）
- 新橋（27万人）
- （余白）
- 秋葉原（25万人）
※JR東日本HP「各駅の乗車人員（2017）」より
山手線へ向かって、さらにその内側にも縦横無尽に人が移動しているね。
だから、よっぽどマニアックなエリアに手を出さなければ大失敗はない。
『東京都心マンション投資の利回りは爆下げ！価値はどこにあるのか？』
一方、大阪の人の流れはどうだろう。
- 大阪駅（1日平均乗降客数 約44万人）
- 天王寺駅（てんのうじ：15万人）
- 京橋駅（きょうばし：13万人）
- 鶴橋駅（つるはし：10万人）
※JR西日本HP「なんでもランキング（2017年）」より
大阪環状線の内側まで人は流れてくるけど限定的やわ。
東京が矢印で真っ赤なのに比べて、大阪の地図が鮮明に見えること…。
何か言った？
いえ、何も。
大阪（梅田）、難波（なんば）、心斎橋、本町にアクセスしやすいエリアのワンルームマンションに投資することが絶対条件となる。
『ワンルームマンション投資を大阪でするなら このエリアしかない！』
大阪ワンルームの広告料（AD）
広告料とは、仲介手数料以外に賃貸業者に支払う料金のことだ。
不動産業界用語で、「AD」「B」「バック」といわれているよ。
大阪の広告料は東京と比べると、家賃約1カ月分くらい高いと見ておいた方がいい。
- 東京：0.5カ月分～1カ月分
- 大阪：1.5カ月分～2カ月分
なぜなら、大阪のワンルームマンションはは東京のそれと比較すると、家賃が安く、賃貸需要も弱いからだ。
家賃の安いエリア（4万円台）や、ワンルーム激戦地区になれば、3カ月分以上の広告料が必要なケースもある。
『超簡単！ワンルームマンションの広告料 大阪が東京より高い理由』
大阪ワンルームの賃貸需要と空室率
東京・大阪に限らず、全国的に賃貸需要が2月・3月に集中することは間違いない。
しかし、東京に関しては4月に入ってからもダラダラ～と需要が続き、9月・10月に再び需要の第二波が訪れる感じだ。年間を通して一定の賃貸需要が続く。
大阪はどうだろう。
4月に入った途端、「？？」といった具合に急激に賃貸需要がなくなり、ゴールデンウィークを過ぎたあたりから少しずつ持ち直し、9月・10月に再び弱い需要が訪れる感じだ。
大阪ワンルームは、年間を通して一定の賃貸需要が続く東京ワンルームとは違うのだ。
東京・大阪の賃貸需要の違いが空室率に表れる。
東京都心部の空室率は5％（超都心になると3％）くらいであるが、大阪中心地の空室率は約8％を見越しておいた方がいい。
大阪はエリアが悪いと、空室率10％くらいすぐに超えるで
『関西ワンルーム投資歴10年 絶対買わない大阪エリアはココだ！』
まとめ
大阪ワンルーム投資は東京ワンルーム投資と比べるとリスクが高いで。
その理由を4つ紹介しとくわ。
- 投資適格エリアの大きさの違い
- 広告料の違い
- 賃貸需要の違い
- 空室率の違い