東京のワンルームマンションの価格が高騰している。利回りも低い。
だから、大阪のワンルームマンションを検討する投資家も多いだろう。
これは、戦略としては正しい。
しかし、東京の物件を買うのと同じ感覚で大阪の物件を買ってしまったら、どうなるだろうか？
「その投資は失敗に終わるだろう。場合によっては、地獄を見るかもしれない」
なぜなら、大阪は東京のようにストライクゾーンが広くないからだ。
ピンスポットで攻めていかないと、デッドボールを食らって退場処分を受ける。
※今回紹介した物件が投資として適格かどうかは検討していない
※本記事は「楽待」「suumo」の画像を引用している
大阪ワンルームの価格と利回り
東京の繁華街「渋谷駅周辺」のワンルームの価格を、大阪と比較するために見てみよう。
渋谷のワンルームの価格帯は1000万円～3000万円であるが、投資として成り立つのは1000万円台の物件になるだろう。
こんな感じだ。
価格1200万円で、表面利回り6.7％。
この条件と似た大阪の繁華街「心斎橋周辺」のワンルームはこうなる。
価格920万円で、表面利回り8.86％。
東京よりも価格が安く、利回りが高い。
だから、単純によく見える。かもしれない。
大阪ワンルームの間取り
次は、東京・大阪のワンルームの間取りを見てみよう。
東京ワンルームの間取り
大阪ワンルームの間取り
どちらも3点ユニットの間取りで、専有面積が東京12㎡・大阪22㎡である。
東京の渋谷であれば、この間取りでも需要がある。
だが、大阪の3点ユニットはツライ。
大きな家賃値引きと空室を覚悟しなくてはならない。
だから、大阪でマンション投資をするなら、このようなトイレ・バス別の1Kマンションに投資するのが無難である。
1Kタイプマンションの価格と利回りはこれくらいだ。
価格1380万円、表面利回り5.5％
1Kマンションは築年数が短い分、価格が高く・利回りが低い。
東京と価格・利回りが逆転してしまった。
大阪ワンルームの投資エリア
東京の「人の移動の様子」をイメージするとこうだ。
- 新宿（1日平均乗降客数：約78万人）
- 池袋（57万人）
- 東京（45万人）
- 品川（38万人）
- 渋谷（37万人）
7.新橋（27万人）
9.秋葉原（25万人）
※JR東日本HP「各駅の乗車人員（2017）」より
「山手線へ向かって、さらにその内側にも縦横無尽に人が移動している」
だから、よっぽどマニアックなエリアに手を出さなければ大失敗はない。
（「東京であればどのエリアのワンルームに投資してもいい」と言っているわけではない）
『東京都心マンション投資の利回りは爆下げ！価値はどこにあるのか？』
一方、大阪の人の流れはどうだろう。
- 大阪駅（1日平均乗降客数 約44万人）
- 天王寺駅（てんのうじ：15万人）
- 京橋駅（きょうばし：13万人）
- 鶴橋駅（つるはし：10万人）
※JR西日本HP「なんでもランキング（2017年）」より
大阪環状線の内側まで人は流れてくる。だが、限定的である。
（東京が矢印で真っ赤なのに比べて、地図が鮮明に見えること…）
大阪（梅田）、難波（なんば）、心斎橋、本町にアクセスしやすいエリアのワンルームマンションに投資することが絶対条件となる。
大阪ワンルームの広告料（AD）
広告料とは、仲介手数料以外に賃貸業者に支払う料金のことだ。
不動産業界用語で、「AD」「B」「バック」といわれている。
大阪の広告料は東京と比べると、家賃約1カ月分くらい高いと見ておいた方がいい。
- 東京：0.5カ月分～1カ月分
- 大阪：1.5カ月分～2カ月分
なぜなら、大阪は東京と比較すると、家賃が安く、賃貸需要も弱いからだ。
家賃の安いエリア（4万円台）や、ワンルーム激戦地区になれば、3カ月分以上の広告料が必要なケースもある。
『超簡単！ワンルームマンションの広告料 大阪が東京より高い理由』
大阪ワンルームの賃貸需要と空室率
東京・大阪に限らず、全国的に賃貸需要が2月・3月に集中することは間違いない。
しかし、東京に関しては4月に入ってからもダラダラ～と需要が続き、9月・10月に再び需要の第二波が訪れる感じだ。年間を通して一定の賃貸需要が続く。
大阪はどうだろう。
4月に入った途端、「？？」といった具合に急激に賃貸需要がなくなり、ゴールデンウィークを過ぎたあたりから少しずつ持ち直し、9月・10月に再び弱い需要が訪れる感じだ。
大阪ワンルームは、年間を通して一定の賃貸需要が続く東京ワンルームとは違うのだ。
東京・大阪の賃貸需要の違いが空室率に表れる。
（適切な管理を前提とするなら）東京都心部の空室率は5％（超都心になると3％）くらいであるが、大阪中心地の空室率は約8％を見越しておいた方がいい（エリアを外すと簡単に10％を超える）。
『ワンルームマンション投資を大阪でするなら このエリアしかない！』
まとめ
大阪ワンルーム投資は東京ワンルーム投資と比べるとリスクが高い。
その理由は主に4つ。
- 投資適格エリアの大きさの違い
- 広告料の違い
- 賃貸需要の違い
- 空室率の違い
