大阪ワンルーム投資事情 東京の感覚でやったらアカンで!

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東京のワンルームマンションの価格が高騰している。利回りも低い。
だから、大阪のワンルームマンションを検討する投資家も多いだろう。

これは、戦略としては正しい。

しかし、東京の物件を買うのと同じ感覚で大阪の物件を買ってしまったら、どうなるだろうか?

「その投資は失敗に終わるだろう。場合によっては、地獄を見るかもしれない」

なぜなら、大阪は東京のようにストライクゾーンが広くないからだ。
ピンスポットで攻めていかないと、デッドボールを食らって退場処分を受ける。

※今回紹介した物件が投資として適格かどうかは検討していない
※本記事は「楽待」「suumo」の画像を引用している

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大阪ワンルームの価格と利回り

東京の繁華街「渋谷駅周辺」のワンルームの価格を、大阪と比較するために見てみよう。

渋谷のワンルームの価格帯は1000万円~3000万円であるが、投資として成り立つのは1000万円台の物件になるだろう。

こんな感じだ。

東京(渋谷)のワンルームの価格と利回り

価格1200万円で、表面利回り6.7%。

この条件と似た大阪の繁華街「心斎橋周辺」のワンルームはこうなる。

大阪(心斎橋)のワンルームの価格と利回り

価格920万円で、表面利回り8.86%。

東京よりも価格が安く、利回りが高い。
だから、単純によく見える。かもしれない。

大阪ワンルームの間取り

次は、東京・大阪のワンルームの間取りを見てみよう。

東京ワンルームの間取り

東京ワンルームの間取り

大阪ワンルームの間取り

大阪ワンルームの間取り

どちらも3点ユニットの間取りで、専有面積が東京12㎡・大阪22㎡である。

東京の渋谷であれば、この間取りでも需要がある。

だが、大阪の3点ユニットはツライ。
大きな家賃値引きと空室を覚悟しなくてはならない。

だから、大阪でマンション投資をするなら、このようなトイレ・バス別の1Kマンションに投資するのが無難である。

大阪1Kマンションの間取り

1Kタイプマンションの価格と利回りはこれくらいだ。

大阪1Kマンションの価格と利回り

価格1380万円、表面利回り5.5%

1Kマンションは築年数が短い分、価格が高く・利回りが低い。
東京と価格・利回りが逆転してしまった。

大阪ワンルームの投資エリア

東京の「人の移動の様子」をイメージするとこうだ。

東京中心部の人の動き(地図)

  1. 新宿(1日平均乗降客数:約78万人)
  2. 池袋(57万人)
  3. 東京(45万人)
  4. 品川(38万人)
  5. 渋谷(37万人)
    7.新橋(27万人)
    9.秋葉原(25万人)

※JR東日本HP「各駅の乗車人員(2017)」より

「山手線へ向かって、さらにその内側にも縦横無尽に人が移動している」

だから、よっぽどマニアックなエリアに手を出さなければ大失敗はない。
(「東京であればどのエリアのワンルームに投資してもいい」と言っているわけではない)

東京都心マンション投資の利回りは爆下げ!価値はどこにあるのか?

一方、大阪の人の流れはどうだろう。

大阪中心部の人の動き(地図)

  1. 大阪駅(1日平均乗降客数 約44万人)
  2. 天王寺駅(てんのうじ:15万人)
  3. 京橋駅(きょうばし:13万人)
  4. 鶴橋駅(つるはし:10万人)

※JR西日本HP「なんでもランキング(2017年)」より

大阪環状線の内側まで人は流れてくる。だが、限定的である。
(東京が矢印で真っ赤なのに比べて、地図が鮮明に見えること…)

大阪(梅田)、難波(なんば)、心斎橋、本町にアクセスしやすいエリアのワンルームマンションに投資することが絶対条件となる。

広告料とは、仲介手数料以外に賃貸業者に支払う料金のことだ。
不動産業界用語で、「AD」「B」「バック」といわれている。

大阪の広告料は東京と比べると、家賃約1カ月分くらい高いと見ておいた方がいい。

  • 東京:0.5カ月分~1カ月分
  • 大阪:1.5カ月分~2カ月分

なぜなら、大阪は東京と比較すると、家賃が安く、賃貸需要も弱いからだ。

家賃の安いエリア(4万円台)や、ワンルーム激戦地区になれば、3カ月分以上の広告料が必要なケースもある。

超簡単!ワンルームマンションの広告料 大阪が東京より高い理由

大阪ワンルームの賃貸需要と空室率

東京・大阪に限らず、全国的に賃貸需要が2月・3月に集中することは間違いない。

しかし、東京に関しては4月に入ってからもダラダラ~と需要が続き、9月・10月に再び需要の第二波が訪れる感じだ。年間を通して一定の賃貸需要が続く。

大阪はどうだろう。

4月に入った途端、「??」といった具合に急激に賃貸需要がなくなり、ゴールデンウィークを過ぎたあたりから少しずつ持ち直し、9月・10月に再び弱い需要が訪れる感じだ。

東京・大阪の賃貸需要の違い

大阪ワンルームは、年間を通して一定の賃貸需要が続く東京ワンルームとは違うのだ。

東京・大阪の賃貸需要の違いが空室率に表れる。

(適切な管理を前提とするなら)東京都心部の空室率は5%(超都心になると3%)くらいであるが、大阪中心地の空室率は約8%を見越しておいた方がいい(エリアを外すと簡単に10%を超える)

ワンルームマンション投資を大阪でするなら このエリアしかない!

まとめ

大阪ワンルーム投資は東京ワンルーム投資と比べるとリスクが高い。
その理由は主に4つ。

  1. 投資適格エリアの大きさの違い
  2. 広告料の違い
  3. 賃貸需要の違い
  4. 空室率の違い