大阪ワンルーム投資は失敗する!東京の感覚でやったらアカンで

大阪ワンルーム投資は東京感覚でしてはいけないリスク
この記事は約6分で読めます。

東京ワンルームマンション投資は魅力的です。

しかし、価格が高騰しているため、利回りで劣ると感じる投資家も多いのではないでしょうか?

代替案として、大阪ワンルームマンション投資が挙げられます。

これは、戦略としては正しいです。

しかし、東京の物件を買うのと同じ感覚で大阪の物件を買うと、どうなると思いますか?

 

その投資は失敗に終わるでしょう。
場合によっては、地獄を見るかもしれません。

 

ドキッとした、投資家のみなさん!
特に首都圏のワンルーム投資に特化した投資家のみなさん!

そんなあなた向けの記事がこちらです。

本記事を読めば、東京・大阪のワンルーム投資の違いが霧が晴れるように理解できます。

では、始めましょうか。

東京・大阪ワンルーム投資の期待利回り

大阪のワンルームマンションの価格は東京よりも安く利回りが高いです。 だから、単純にいい投資に見えるでしょう。

ワンルームタイプの期待利回り

  • 東京城南エリア:4.2%
  • 東京城東エリア:4.5%
  • 大阪:4.9%
  • 横浜・名古屋:5.0%
  • 京都・神戸:5.2%

不動産投資家調査の調査結果(2019年10月)より抜粋

 

期待利回りとは、投資金額に対してどのくらいの収益が見込まれるかという期待収益の割合のことです。

より簡単にするために、次は表面利回りで比較してみましょう!

東京・大阪ワンルーム投資の表面利回り

東京の繁華街「渋谷駅周辺」と大阪の繁華街「心斎橋周辺」のワンルームマンションの表面利回りを比較します。

東京ワンルーム投資の表面利回り

渋谷のワンルームマンションの価格帯は1000万円~3000万円ですが、不動産投資として成り立つのは1000万円台の物件になるでしょう。

例えばこんな感じです。

東京(渋谷)のワンルームの価格と利回り

価格1200万円で、表面利回り6.7%

大阪ワンルーム投資の表面利回り

大阪の繁華街「心斎橋周辺」のワンルームマンションの価格と利回りはこうです。

大阪(心斎橋)のワンルームの価格と利回り

価格920万円で、表面利回り8.86%

東京・大阪ワンルームの間取りの特徴

次は、東京・大阪のワンルームマンションの間取りを比較してみましょう。

東京ワンルームの間取り

東京ワンルームの間取り

大阪ワンルームの間取り

大阪ワンルームの間取り

 

どちらも3点ユニットの間取りで、専有面積が東京12㎡・大阪22㎡です。

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

この間取りでも、東京の渋谷だったら需要があるよね。

女性投資家
女性投資家

大阪で3点ユニットはツライわ。
家賃値引きと空室率の増加を覚悟せなアカンな。

 

だから、大阪でマンション投資をするなら、このようなトイレ・バス別の1Kマンションに投資するのが無難です。

大阪1Kマンションの間取り

 

1Kタイプマンションの価格と表面利回りはこれくらいです。

大阪1Kマンションの価格と利回り

価格1380万円、表面利回り5.5%

 

1Kマンションは築年数が短い分、価格が高く・利回りが低くなります。

ブログキャラぴろり
ぴろり

あっ!
東京大阪で価格・利回りが逆転してしまったよ。

東京・大阪ワンルーム投資の適格エリアはここ

これがポイント

東京の「人の移動の様子」をイメージするとこうです。

東京中心部の人の動き(地図)

  1. 新宿(1日平均乗降客数:約78万人)
  2. 池袋(57万人)
  3. 東京(45万人)
  4. 品川(38万人)
  5. 渋谷(37万人)
  6. (余白)
  7. 新橋(27万人)
  8. (余白)
  9. 秋葉原(25万人)

JR東日本HP「各駅の乗車人員(2017)」より

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

山手線へ向かって、さらにその内側にも縦横無尽に人が移動しているね。

 

だから、よっぽどマニアックなエリアに手を出さなければ大失敗はないでしょう。

 

一方、大阪の人の流れはどうでしょうか?

大阪中心部の人の動き(地図)

  1. 大阪駅(1日平均乗降客数 約44万人)
  2. 天王寺駅(てんのうじ:15万人)
  3. 京橋駅(きょうばし:13万人)
  4. 鶴橋駅(つるはし:10万人)

JR西日本HP「なんでもランキング(2017年)」より

 

女性投資家
女性投資家

大阪環状線の内側まで人は流れてくるけど限定的やわ。

ブログキャラぴろり
ぴろり

東京が矢印で真っ赤なのに比べて、大阪の地図が鮮明に見えること…。

女性投資家
女性投資家

何か言った?

ブログキャラぴろり
ぴろり

いえ、何も。

 

大阪(梅田)、難波(なんば)、心斎橋、本町にアクセスしやすいエリアのワンルームマンションに投資することが絶対条件となります。

また、不動産投資で成功するためには、価格の下がりづらいエリアに投資することも大切です。

価格が下がりづらいエリアに、東京(首都圏)と大阪(関西圏)がありますが、その違いは、リノシーの資料に詳しくまとめられています。

東京・大阪ワンルームの賃貸需要と空室率

東京・大阪に限らず、全国的に賃貸需要が2月・3月に集中することは間違いありません。

しかし、東京は4月に入ってからもダラダラ~と需要が続き、9月・10月に再び需要の第二波が訪れる感じです。年間を通して一定の賃貸需要が続きます

大阪はどうでしょうか?

4月に入った途端、「??」といった具合に急激に賃貸需要がなくなり、ゴールデンウィークを過ぎたあたりから少しずつ持ち直し、9月・10月に再び弱い需要が訪れる感じです。

東京・大阪の賃貸需要の違い

 

大阪のワンルームマンション需要は、年間を通して一定の賃貸需要が続く東京とは違うのです。

そして、東京・大阪の賃貸需要の違いが空室率に表れます。

GAテクノロジーズ(リノシー)の管理物件では、東京のワンルームマンションの平均空室期間26.21日ですが、大阪のワンルームマンションの平均空室期間は39.85日になっています。

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まとめ:東京・大阪のワンルーム投資の違い

ブログキャラ女子

大阪ワンルーム投資のディスリ記事になってしもうたけど、東京ワンルーム投資と比べるとリスクが高いで。

でも、でも。

大阪ワンルーム投資も、ちゃんと取り組んだら勝てるんやで!

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

いい事言うね!
ボクは首都圏と関西圏のワンルームマンションに投資しているけど、勝ち方が違うだけだと思うよ。

 

ブログキャラ女子

当たり前やん!

東京と大阪の不動産投資の違いは、リノシーの資料に詳しく書いてあるで。

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