サラリーマンのワンルーム投資はやめとけ?2022年年末に考えた

リスク
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  • サラリーマンのワンルーム投資はやめとけ!
  • ワンルーム投資はたいして儲からない!
  • ワンルーム投資はリターンの割にはリスクが多くて割に合わない!

「ワンルーム投資」のワードネット検索すると、このような意見が目立ちませんか?

不動産投資を10年間継続しているボクとしても、わからなくはありません。

毎年のようにワンルームマンションを買いあさってきたわけですが、2022年の購入はナシで終了です。(たぶん)

というよりは、ワンルームマンションの購入を見送って、別のことに注力していました。

本記事は「サラリーマンのワンルーム投資はやめとけ!」と言われる理由をボク目線で解説し、購入を見送って何をしていたのかを明かします。

不動産投資の初心者にはツライ内容ですが、ワンルームオーナーには役に立つ内容です。

では、始めましょう!

ワンルーム投資の初心者投資家の増加

昨今、あらゆるモノが値上げされるインフレ傾向にありますが、本業の年収は停滞してます。

そんな最中、20代後半~40代サラリーマンを中心に、少ない自己資金でスタートできると噂の副業「ワンルーム投資」に関心が集まっています。

実際、リノシーの面談に行ったとき、営業マンはこう言っていました。

コンサルタント
リノシー営業

面談にくるほとんどの人は、物件を保有されていない方です。

 

あなたのデスクの隣でカチカチPCを打っている同僚(上司・部下・先輩・後輩)も、ワンルーム投資を検討しているかも。もしくは、密かに実行しているかもしれません。

リノシーの資料をチェックする!

ワンルームマンション購入者・売却者のバランスの崩壊

ネットサーフィン中の男性

ワンルーム投資を希望するサラリーマン投資家が増加していることがわかりました。

では、ワンルームマンションの売却希望者はどうでしょうか?

実は、このような理由で、ワンルームマンションの売却希望者も増加傾向です。

新築ワンルーム投資で失敗して売却希望増

新築ワンルーム投資で失敗したため、売却せざるを得なくなった投資家が非常に多いです。

新築ワンルーム投資の危険性は、こちらの記事で解説しています。

新築ワンルームマンション投資は危険!やめとけと言われる7つの理由

ワンルームマンション売却のDM攻撃で売却増

2021年あたりから、尋常ではない数のワンルームマンション売却DMが届きます。

勝手に査定して、買い取りますだとか。
〇万円で買いたい方がいますだとか。

言って、売却を促すDMがしょっちゅうきます。

ぴろり
ぴろり

読んでるヒマがないので、最近は開封せずポイ捨てだから詳細はわからないけど、首都圏のワンルームマンションが欲しいみたいだよ。

 

すでに不動産投資を実行しているサラリーマン投資家の方であれば、この点については共感していただけると思います。

あなたにも届いてるはず!ワンルーム投資の売却DMは無視でOK

それでもワンルームマンション購入者希望者が多い

このように、ワンルームマンションの売却希望者も増えていますが、購入希望者が圧倒的に多いです。

ワンルームマンション購入者・売却者のバランスの崩壊が、価格上昇を後押しします。

ワンルームマンションの価格上昇が止まらない

不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家( けんびや) 」によると、全国的にワンルームマンションの価格(掲載価格)が値上がりしていることがわかります。

ぴろり
ぴろり

いつもお世話になってなっています。

ワンルームマンションの価格推移(2022年)

健美家より引用

 

エリアをピックアップして表にまてめ直すとこうです。

2021年11月2022年11月価格上昇率
首都圏1,826万円2,061万円113%
東海圏1,207万円1,247万円103%
関西圏1,074万円1,239万円115%

※東海圏:謎の価格変動があるため価格上昇は軽度

 

ボクの所有するワンルームマンション群も、今ではアノ値段では買えない。この値段ならやめておこう。という判断を行うことでしょう。

サラリーマンのワンルーム投資はやめとけ!となるわけです。

ワンルーム投資の利回り低下

ワンルームマンションの価格が上がっても、賃料がそれに伴って上がっていれば、利回りは担保されます。

表面利回り=[年間賃料]÷[価格]×100

 

例えば、首都圏の価格は1年間で約110%上がっていますが、賃料も110%上昇していれば、表面利回りは変わりません。

  • 100万円÷1820万円×100=約5.5%
  • 110万円÷2000万円×100=約5.5%

 

ですが、コロナの影響を受け、賃料は上がるどころか減少傾向です。
空室期間も延長しています。

コロナで空室期間延長?東京と大阪のワンルーム投資に与えた影響をボヤく

 

ワンルーム投資の利回りはダダ下がりです。

利回りだけでみると、サラリーマンのワンルーム投資はやめとけ!となるわけです。

不動産投資の利回り最低ラインを告白!ワンルームならX%は欲しい

繰り上げ返済をひたすら実行していた

サラリーマンのワンルーム投資はやめとけ!と言われる昨今、ボクたち既存の不動産投資は物件の価格上昇を指をくわえて見ていないといけないのでしょうか。

否。

こういうときこそ、ローンの借り換えか繰り上げ返済を行うときです。

ボクの場合、ローンの借り換えはNGだったので、繰り上げ返済を優先しました。

不動産投資ローンの借り換えを検討する

 

繰り上げ返済は地味ですが、ローン定数分の投資をした効果が得られます。

ローン定数
=年間ローン返済額 ÷ ローン残高 ×100

 

例えば、あなたの年間ローン返済額が80万円でローン残高が1000万円だったとします。

このときのローン定数は8%(80万円÷1000万円)です。

100万円分の繰り上げ返済(返済額軽減型)を行ったなら、年間8万円キャッシュフローが得られます。

これは8%の不動産投資をしたのと同じなのです。

しかも、リスクはありません。ローン定数分のリターンがあるのです。

マンション投資のリスクを減らす繰り上げ返済は「返済額軽減型」だ!

 

ぴろり
ぴろり

2022年は、繰り上げ返済で1件完済しちゃいました!
当時のローン定数は8.5%だったよ。
ローリスクで8.5%の不動産投資ができたと思えば、悪くないね。

ワンルーム投資ローン完済!自分で抵当権抹消登記する方法・費用・必要書類

「ワンルーム投資はやめとけ?2022年年末に考えた」のまとめ

ワンルーム投資家ぴろり

「サラリーマンのワンルーム投資はやめとけ!」とネットで騒がれるのも無理はないと思う。

現在のワンルーム投資は3重苦で厳しいから。

  1. ワンルームマンション価格の上昇
  2. ワンルームマンションの賃料停滞
  3. ワンルーム投資の利回り低下

 

不動産ホルダーの投資家は繰り上げ返済し、初心者は不動産投資会社資料請求&面談で、目利き力を上げよう。

ローンを使える投資家は選ばれし投資家だから、今買える投資家はスゴいのかもしれない。

今のところ不動産が下がる気配はないから、買える投資家はキャピタルゲイン(売却利益)を狙えるかもしれないね。

ボクの不動産投資はインカムゲイン(家賃収入)が目的なので遠慮しとくけど…。

ローンがいくらくらい借りられるかは、INVASE バウチャーサービスを使えばわかるよ。結果はすぐにでるから、キャピタルゲイン狙いの強気のサラリーマン投資家は使ってみよう!

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