東京ワンルーム投資で勝ち組に!収支の実績を公開します

東京中古ワンルーム投資の収支公開 初心者
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東京ワンルーム投資は、不動産投資の中でも注目されている投資方法のひとつです。

その理由は、都心部の需要が高く、長期的な安定収入が期待できるということが挙げられます。

しかし、東京ワンルーム投資についてこのようなネガティブイメージがあるのではないでしょうか?

  • 利回りが低すぎる
  • 収支がマイナスが普通
  • 全然儲からない

 

そこで、今回は不動産投資歴10年超の現役サラリーマン大家『プロフィール』の東京エリアの中古ワンルーム投資の実績を公開し、その収支について詳しく解説します。

不動産投資に興味がある人はもちろん、まだ投資に踏み切れない人も必見の内容となっています。

東京ワンルーム投資で勝ちたい!儲けたい!という人は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

では、始めましょう。

所有する東京ワンルームマンションの概要

ボクが首都圏に所有するワンルームマンションは、バブル期の産物「築古3点ユニットマンション」です。

築古マンションの間取り

  • 物件所在地:
    東京23区内、川崎市、横浜市
  • 駅徒歩:3分~9分
  • 購入当時築年数:25年~37年
  • 専有面積:13㎡~24㎡
  • 投資マンション:
    3点ユニットのワンルームタイプ

 

3点ユニットは現在の入居者ニーズを満たしていませんが、控えめな家賃設定なら1カ月前後で普通に入居者が決まります。

ただ、コロナ禍においては、結構苦戦しているのも事実です。

コロナで空室期間延長?東京と大阪のワンルーム投資に与えた影響をボヤく

 

女性投資家
女性投資家

千葉・埼玉忘れてるやん?
買わへんの?

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

千葉は投資圏外なんだ。
埼玉はピンポイントに狙っていかないと難しいいからね。
それが今のボクにはできない。
だから、買わない。

東京ワンルーム投資の収支1:家賃収入

東京ワンルームマンションの家賃は次のとおりです。

家賃
(円)
専有面積
(㎡)
平米単価
(円/㎡)
最低 57,000 16 3,562
平均 60,000 17 3,529
最高 62,000 24 2,583

 

築古3点ユニットタイプの東京ワンルームマンションの家賃のボリュームラインは50,000円~80,000円です。

ボクの物件は家賃が安めですので、儲かってないですかね?

しかしながら、購入当初から7,000円も家賃が上がった物件もあり、それが東京ワンルーム投資の魅力です。

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

平米単価とリフォーム費用対効果を重視しているよ。
東京圏だと、平米単価は3,000円~5,000円/㎡かな。

東京ワンルーム投資の収支2:礼金収入

東京ワンルームマンションの礼金は、次のとおりです。

  • 0円!!!

 

女性投資家
女性投資家

はぁ?

ぴろり
ぴろり

築古3点ユニットだからね。
礼金取っている場合じゃないんだ。
礼金取るくらいなら、家賃が1,000円高くして月間収支を向上させる努力をするよ。

東京ワンルーム投資の収支3:管理委託手数料

東京ワンルームマンションの管理委託手数料は、定額2,000円~家賃の7%です。

  • 最低:2,000円
  • 平均:3,940円
  • 最高:4,340円

 

収支改善のために、ワンルームマンションは自主管理してる投資家も多いと聞きます。

でも、ボクは関西居住中ですし、大切な時間を失いたくありません。

4,000円前後の手数料で不動産投資がオートメーション化できるなら、管理委託手数料はバーゲンプライスです。

管理会社に不満のある投資家は、マンション貸す.com で管理委託手数料とサービス内容を確認してみてはいかがでしょうか?

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

最近、すべての紙通帳をネット通帳にしたので、
入金を確認する作業も怠っているよ。

東京ワンルーム投資の収支4:管理費・修繕積立金

東京ワンルームマンションの管理費・修繕積立金は次のとおりです。

  • 最低:7,650円
  • 平均:8,878円
  • 最高:10,100円

大阪人のボクが東京ワンルームをノルマのように買い続ける理由

 

管理費・修繕積立金の合計が1万円を超える物件は収支を悪化させます。

だから、買わないようにしてきました。

しかしながら、築古で修繕積立金月額392円/㎡と高額であるため、これ以上は収支を圧迫しないと判断して購入に踏み切りました。

修繕積立金の目安

出典:マンションの修繕積立金に関するガイドライン(国土交通省)

東京ワンルーム投資の収支5:固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税(以下、固定資産税)は年4回に分割して納税しますが、今回は年間固定資産税を12カ月で割った、月間あたりの支出を記載します。

  • 最低:1,666円
  • 平均:1,788円
  • 最高:2,000円

 

築古かつ専有面積が狭いため、固定資産税は激安バーゲンプライスです。

やはり、専有面積に比例してワンルームマンションの固定資産税は高くなりますね。

東京ワンルーム投資の支出6:ローン返済金

ボクはサラリーマン大家なので、豊富な自己資金を持ち合わせていません。常に金欠です。

すべての物件を融資を使って購入し、ひとつずつ完済する戦略を取っています。

融資条件は金利2.525%~2.675%、期間19年~25年です。

ぴろり
ぴろり

GA technologies などの大手だと、1%台で期間35年とかもいけるけど、ボクのは築古だからね。
ローン条件が悪いのは仕方がないね。

 

INVASE バウチャーサービスを使えば、あなたが借りられる融資枠の目安がわかります。

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フルローンで買える物件もありましたが、フルローンは収支を悪化させるため、価格の5~10%の自己資金を投入しています。

 

毎月の返済額はこのとおりです。

  • 最低:7,870円
  • 平均:30,230円
  • 最高:49,900円

 

リノシーの利回りでは儲からない?成功する方法は〇〇しかなかった

東京ワンルーム投資のキャッシュフロー(収支の合計)

東京ワンルームマンションの月間キャッシュフロー(収支の合計)は次のとおりです。

  • 最低:-3,753円
  • 平均:18,840円
  • 最高:40,736円

禁断の不動産投資術!マイナスキャッシュフロー物件を買った2つの理由

 

女性投資家
女性投資家

収支マイナスやん!
大丈夫なん?

ぴろり
ぴろり

他の物件が稼いでいるから大丈夫!
それに、近い間に繰り上げ返済して解消するから

まとめ:東京ワンルーム投資の収支

ワンルーム投資家ぴろり

東京ワンルーム投資の収支を表にまとめるとこうだよ。

収支 最低 平均 最高
家賃収入 57,000円 60,000円 62,000円
礼金収入 0 0 0
管理委託費 2,000円 3,940円 4,340円
管理費・修繕積立金 7,650円 8,878円 10,100円
ローン返済金 7,870円 30,230円 49,900
キャッシュフロー -3,753円 18,840円 40,736円

 

収支マイナスで儲かってない物件もあるけど、東京ワンルーム投資(融資利用)は1室あたり2万円弱のキャッシュフローが得られるんだ。

初心者の間は、とにかく融資期間を最長にしてキャッシュフローを取ることが大切だよ。

ワンルーム投資で破産回避!初心者が知るべきマイナスキャッシュフローの恐怖と回避策

 

女性投資家
女性投資家

へぇ~。
そんだけ物件持ってたら、確定申告はたいへんなんちゃうん?
税理士は使ってるの?

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

自分でやってるよ!
不動産所得の確定申告は税理士を使うまでもないからね。
クラウド会計ソフトfreee(公式)があれば、日々の帳簿付けから確定申告まで楽勝だよ!

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

不動産投資で節税したければ、開業届と青色申告承認申請書の提出が必須だからね。しっかり提出しておこう!
開業届や青色申告承認申請書の作成は、freee開業(公式)なら無料で3分以内に作れるよ。

女性投資家
女性投資家

へえ~。もっと早く知りたかったわ。
で、どこの業者から買ってるの?

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

いろいろなところだよ。
資料請求や業者訪問は、ボクのルーチンワークだからね。

最近はAI投資はどうかな?と思って、GA technologies に資料請求したよ。
興味が沸けば資料請求して業者の姿勢を確認する。
これの繰り返し。

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