あなたは東京のワンルームマンション投資について、どんなイメージをお持ちでしょうか?

利回りが低すぎる。

収支がマイナスが普通。

全然儲からない。
「儲かる・儲からない」は売却してみないと判定できないため置いておいて、「利回りが低い・収支がマイナス」というのは惜しいかもしれません。
しかしながら、全ての東京ワンルーム投資が「利回りが低くて、収支がマイナス」というわけではありません。
じっくり待ち、ピンポイントに購入すれば、そこそこいい収支がでます。
今回は、ボクの東京ワンルーム投資の収支(最高、最低、平均)を限定公開します。
では、さっそく始めましょう。
ボクのプロフィール。
所有するワンルームマンションの概要
ボクが首都圏に所有するワンルームマンションは、バブル期の産物「築古3点ユニットマンション」です。
- 物件所在地:
東京都内、川崎市、横浜市 - 駅徒歩:3分~9分
- 購入当時築年数:25年~37年
- 専有面積:13㎡~24㎡
- 投資マンション:
3点ユニットのワンルームタイプ
3点ユニットは現在の入居者ニーズを満たしていませんが、控えめな家賃設定なら1カ月前後で普通に入居者が決まります。
ただ、コロナ禍においては、結構苦戦しているのも事実です。
『コロナで空室期間延長?東京と大阪のワンルーム投資に与えた影響をボヤく』

千葉・埼玉忘れてるやん?
買わへんの?

千葉は投資圏外なんだ。
埼玉はピンポイントに狙っていかないと難しいいからね。
それが今のボクにはできない。
だから、買わない。
東京圏ワンルーム投資の収支1:家賃収入
東京圏ワンルームマンションの家賃は次のとおりです。
家賃 (円) | 専有面積 (㎡) | 平米単価 (円/㎡) | |
---|---|---|---|
最低 | 57,000 | 16 | 3,562 |
平均 | 60,000 | 17 | 3,529 |
最高 | 62,000 | 24 | 2,583 |
築古3点ユニットタイプの東京圏ワンルームマンションの家賃のボリュームラインは50,000円~80,000円です。
ボクの物件は家賃が安めですので、儲かってないですかね?
しかしながら、購入当初から7000円も家賃が上がった物件もあります。
それが東京ワンルーム投資の魅力です。

平米単価とリフォーム費用対効果を重視しているよ。
東京圏だと、平米単価は3,000円~5,000円/㎡かな。
東京圏ワンルーム投資の収支2:礼金収入
東京圏ワンルームマンションの礼金は、次のとおりです。
- 0円

はぁ?

築古3点ユニットだからね。
礼金取っている場合じゃないんだ。
礼金取るくらいなら、家賃が1,000円高くして月間の収支をよくする努力をするよ。
東京圏ワンルーム投資の収支3:管理委託手数料
東京圏ワンルームマンションの管理委託手数料は、定額2,000円~家賃の7%です。
- 最低:2,000円
- 平均:3,940円
- 最高:4,340円
収支改善のために、ワンルームマンションは自主管理してる投資家も多いと聞きます。
でも、ボクは関西居住中ですし、大切な時間を失いたくありません。
4,000円前後で不動産投資がオートメーション化できるなら、管理委託手数料はバーゲンプライスです。
管理会社に不満タラタラの投資家は、賃貸管理比較君 で管理委託手数料とサービス内容を確認してみてはいかがでしょうか?

最近全部ネット通帳にしたので、
確認する作業も怠っているよ。
東京圏ワンルーム投資の収支4:管理費・修繕積立金
東京圏ワンルームマンションの管理費・修繕積立金は次のとおりです。
- 最低:7,650円
- 平均:8,878円
- 最高:10,100円
管理費・修繕積立金の合計が1万円を超える物件は収支を悪化させます。
だから、買わないようにしてきました。
しかしながら、築古で修繕積立金月額392円/㎡と高額であるため、これ以上は収支を圧迫しないと判断して購入に踏み切りました。
出典:マンションの修繕積立金に関するガイドライン(国土交通省)
東京圏ワンルーム投資の収支5:固定資産税・都市計画税
固定資産税・都市計画税(以下、固定資産税)は年4回に分割して納税しますが、今回は年間固定資産税を12カ月で割った、月間あたりの支出を記載します。
- 最低:1,666円
- 平均:1,788円
- 最高:2,000円
築古かつ専有面積が狭いため、固定資産税は激安バーゲンプライスです。
やはり、専有面積に比例してワンルームマンションの固定資産税は高くなりますね。
東京圏ワンルーム投資の支出6:ローン返済金
ボクはサラリーマン大家なので、豊富な自己資金を持ち合わせていません。常に金欠です。
すべての物件を融資を使って購入し、ひとつずつ完済する戦略を取っています。
融資条件は金利2.525%~2.675%、期間19年~25年です。

GAテクノロジーズ などの大手だと、1%台で期間35年とかもいけるけど、ボクのは築古だからね。
ローン条件が悪いのは仕方がないね。
フルローンで買える物件もありましたが、フルローンは収支を悪化させるため、価格の5~10%の自己資金を投入しています。
毎月の返済額はこのとおりです。
- 最低:7,870円
- 平均:30,230円
- 最高:49,900円
東京圏ワンルーム投資のキャッシュフロー(収支の合計)
東京圏ワンルームマンションの月間キャッシュフロー(収支の合計)は次のとおりです。
- 最低:-3,753円
- 平均:18,840円
- 最高:40,736円

収支マイナスやん!
大丈夫なん?

他の物件が稼いでいるから大丈夫!
それに、近い間に繰り上げ返済して解消するから
不動産投資会社を決めきれないアナタは、イエベスト不動産投資で探してみてはいかがですか?
まとめ:東京圏ワンルーム投資の収支
東京圏ワンルーム投資の収支を表にまとめるとこうだよ。
収支 | 最低 | 平均 | 最高 |
---|---|---|---|
家賃収入 | 57,000 | 60,000 | 62,000 |
礼金収入 | 0 | 0 | 0 |
管理委託費 | 2,000 | 3,940 | 4,340 |
管理費・修繕積立金 | 7,650 | 8,878 | 10,100 |
ローン返済金 | 7,870 | 30,230 | 49,900 |
キャッシュフロー | -3,753 | 18,840 | 40,736 |
収支マイナスで儲かってない物件もあるけど、東京圏ワンルーム投資(融資利用)は1室あたり2万円弱のキャッシュフローが得られるんだ。
初心者の間は、とにかく融資期間を最長にしてキャッシュフローを取ることが大切だよ。
『大変!破綻しちゃう!不動産投資の初心者はキャッシュフローを重視せよ』

へぇ~。
そんだけ物件持ってたら、確定申告はたいへんなんちゃうん?
税理士は使ってるの?

自分でやってるよ!
不動産所得の確定申告は税理士を使うまでもないからね。
クラウド会計ソフトfreeeがあれば、日々の帳簿付けから確定申告まで楽勝だよ!

不動産投資で節税したければ、開業届と青色申告承認申請書の提出が必須だからね。しっかり提出しておこう!
開業届や青色申告承認申請書の作成は、開業freee(公式)なら無料で3分以内に作れるよ。

へえ~。もっと早く知りたかったわ。
で、どこの業者から買ってるの?

いろいろなところだよ。
資料請求や業者訪問は、ボクのルーチンワークだからね。
最近はAI投資はどうかな?と思って、GAテクノロジーズ に資料請求したよ。
興味が沸けば資料請求して業者の姿勢を確認する。
これの繰り返し。