あなたは東京のワンルームマンション投資について、どんなイメージをお持ちでしょうか？
利回りが低すぎる。
収支がマイナスが普通。
全然儲からない。
「儲かる・儲からない」は売却してみないと判定できないため置いておいて、「利回りが低い・収支がマイナス」というのは惜しいかもしれません。
しかしながら、全ての東京ワンルーム投資が「利回りが低くて、収支がマイナス」というわけではありません。
じっくり待ち、ピンポイントに購入すれば、そこそこいい収支がでます。
今回は、ボクの東京ワンルーム投資の収支（最高、最低、平均）を限定公開します。
では、さっそく始めましょう。
ボクのプロフィール。
所有するワンルームマンションの概要
ボクが首都圏に所有するワンルームマンションは、バブル期の産物「築古3点ユニットマンション」です。
- 物件所在地：
東京都内、川崎市、横浜市 - 駅徒歩：3分～9分
- 購入当時築年数：25年～37年
- 専有面積：13㎡～24㎡
- 投資マンション：
3点ユニットのワンルームタイプ
3点ユニットは現在の入居者ニーズを満たしていませんが、控えめな家賃設定なら1カ月前後で普通に入居者が決まります。
ただ、コロナ禍においては、結構苦戦しているのも事実です。
『コロナで空室期間延長？東京と大阪のワンルーム投資に与えた影響をボヤく』
千葉・埼玉忘れてるやん？
買わへんの？
千葉は投資圏外なんだ。
埼玉はピンポイントに狙っていかないと難しいいからね。
それが今のボクにはできない。
だから、買わない。
東京圏ワンルーム投資の収支1：家賃収入
東京圏ワンルームマンションの家賃は次のとおりです。
| 家賃 （円） | 専有面積 （㎡） | 平米単価 （円/㎡） | |
|---|---|---|---|
| 最低 | 57,000 | 16 | 3,562 |
| 平均 | 60,000 | 17 | 3,529 |
| 最高 | 62,000 | 24 | 2,583 |
築古3点ユニットタイプの東京圏ワンルームマンションの家賃のボリュームラインは50,000円～80,000円です。
ボクの物件は家賃が安めですので、儲かってないですかね？
しかしながら、購入当初から7000円も家賃が上がった物件もあります。
それが東京ワンルーム投資の魅力です。
平米単価とリフォーム費用対効果を重視しているよ。
東京圏だと、平米単価は3,000円～5,000円/㎡かな。
東京圏ワンルーム投資の収支2：礼金収入
東京圏ワンルームマンションの礼金は、次のとおりです。
- 0円
はぁ？
築古3点ユニットだからね。
礼金取っている場合じゃないんだ。
礼金取るくらいなら、家賃が1,000円高くして月間の収支をよくする努力をするよ。
東京圏ワンルーム投資の収支3：管理委託手数料
東京圏ワンルームマンションの管理委託手数料は、定額2,000円～家賃の7％です。
- 最低：2,000円
- 平均：3,940円
- 最高：4,340円
収支改善のために、ワンルームマンションは自主管理してる投資家も多いと聞きます。
でも、ボクは関西居住中ですし、大切な時間を失いたくありません。
4,000円前後で不動産投資がオートメーション化できるなら、管理委託手数料はバーゲンプライスです。
管理会社に不満タラタラの投資家は、賃貸管理比較君 で管理委託手数料とサービス内容を確認してみてはいかがでしょうか？
最近全部ネット通帳にしたので、
確認する作業も怠っているよ。
東京圏ワンルーム投資の収支4：管理費・修繕積立金
東京圏ワンルームマンションの管理費・修繕積立金は次のとおりです。
- 最低：7,650円
- 平均：8,878円
- 最高：10,100円
管理費・修繕積立金の合計が1万円を超える物件は収支を悪化させます。
だから、買わないようにしてきました。
しかしながら、築古で修繕積立金月額392円/㎡と高額であるため、これ以上は収支を圧迫しないと判断して購入に踏み切りました。
出典：マンションの修繕積立金に関するガイドライン（国土交通省）
東京圏ワンルーム投資の収支5：固定資産税・都市計画税
固定資産税・都市計画税（以下、固定資産税）は年4回に分割して納税しますが、今回は年間固定資産税を12カ月で割った、月間あたりの支出を記載します。
- 最低：1,666円
- 平均：1,788円
- 最高：2,000円
築古かつ専有面積が狭いため、固定資産税は激安バーゲンプライスです。
やはり、専有面積に比例してワンルームマンションの固定資産税は高くなりますね。
東京圏ワンルーム投資の支出6：ローン返済金
ボクはサラリーマン大家なので、豊富な自己資金を持ち合わせていません。常に金欠です。
すべての物件を融資を使って購入し、ひとつずつ完済する戦略を取っています。
融資条件は金利2.525％～2.675％、期間19年～25年です。
GAテクノロジーズ などの大手だと、1%台で期間35年とかもいけるけど、ボクのは築古だからね。
ローン条件が悪いのは仕方がないね。
フルローンで買える物件もありましたが、フルローンは収支を悪化させるため、価格の5～10％の自己資金を投入しています。
毎月の返済額はこのとおりです。
- 最低：7,870円
- 平均：30,230円
- 最高：49,900円
東京圏ワンルーム投資のキャッシュフロー（収支の合計）
東京圏ワンルームマンションの月間キャッシュフロー（収支の合計）は次のとおりです。
- 最低：-3,753円
- 平均：18,840円
- 最高：40,736円
収支マイナスやん！
大丈夫なん？
他の物件が稼いでいるから大丈夫！
それに、近い間に繰り上げ返済して解消するから
不動産投資会社を決めきれないアナタは、イエベスト不動産投資で探してみてはいかがですか？
まとめ：東京圏ワンルーム投資の収支
東京圏ワンルーム投資の収支を表にまとめるとこうだよ。
| 収支 | 最低 | 平均 | 最高 |
|---|---|---|---|
| 家賃収入 | 57,000 | 60,000 | 62,000 |
| 礼金収入 | 0 | 0 | 0 |
| 管理委託費 | 2,000 | 3,940 | 4,340 |
| 管理費・修繕積立金 | 7,650 | 8,878 | 10,100 |
| ローン返済金 | 7,870 | 30,230 | 49,900 |
| キャッシュフロー | -3,753 | 18,840 | 40,736 |
収支マイナスで儲かってない物件もあるけど、東京圏ワンルーム投資（融資利用）は1室あたり2万円弱のキャッシュフローが得られるんだ。
初心者の間は、とにかく融資期間を最長にしてキャッシュフローを取ることが大切だよ。
『大変！破綻しちゃう！不動産投資の初心者はキャッシュフローを重視せよ』
へぇ～。
そんだけ物件持ってたら、確定申告はたいへんなんちゃうん？
税理士は使ってるの？
自分でやってるよ！
不動産所得の確定申告は税理士を使うまでもないからね。
クラウド会計ソフトfreeeがあれば、日々の帳簿付けから確定申告まで楽勝だよ！
不動産投資で節税したければ、開業届と青色申告承認申請書の提出が必須だからね。しっかり提出しておこう！
開業届や青色申告承認申請書の作成は、開業freee(公式)なら無料で3分以内に作れるよ。
へえ～。もっと早く知りたかったわ。
で、どこの業者から買ってるの？
いろいろなところだよ。
資料請求や業者訪問は、ボクのルーチンワークだからね。
最近はAI投資はどうかな？と思って、GAテクノロジーズ に資料請求したよ。
興味が沸けば資料請求して業者の姿勢を確認する。
これの繰り返し。