東京ワンルーム投資の収支を公開!儲からないとは言わせない

東京中古ワンルーム投資の収支公開初心者
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あなたは東京のワンルームマンション投資について、どんなイメージをお持ちでしょうか?

女性投資家
女性投資家

利回りが低すぎる。

医師投資家
医師投資家

収支がマイナスが普通。

コンサルタント
男性投資家

全然儲からない。

「儲かる・儲からない」は売却してみないと判定できないため置いておいて、「利回りが低い・収支がマイナス」というのは惜しいかもしれません。

しかしながら、全ての東京ワンルーム投資が「利回りが低くて、収支がマイナス」というわけではありません。

じっくり待ち、ピンポイントに購入すれば、そこそこいい収支がでます。

今回は、ボクの東京ワンルーム投資の収支(最高、最低、平均)を限定公開します。

では、さっそく始めましょう。

東京(首都圏)と大阪(関西圏)のワンルーム投資は戦略が異なります。
その違いは、リノシーの資料に詳しくまとめられています。

ボクのプロフィール

所有するワンルームマンションの概要

ボクが首都圏に所有するワンルームマンションは、バブル期の産物「築古3点ユニットマンション」です。

築古マンションの間取り

  • 物件所在地:
    東京都内、川崎市、横浜市
  • 駅徒歩:3分~9分
  • 購入当時築年数:25年~37年
  • 専有面積:13㎡~24㎡
  • 投資マンション:
    3点ユニットのワンルームタイプ

3点ユニットは現在の入居者ニーズを満たしていませんが、控えめな家賃設定なら1カ月前後で普通に入居者が決まります。

ただ、コロナ禍においては、結構苦戦しているのも事実です。

コロナで空室期間延長?東京と大阪のワンルーム投資に与えた影響をボヤく

 

女性投資家
女性投資家

千葉・埼玉忘れてるやん?
買わへんの?

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

千葉は投資圏外なんだ。
埼玉はピンポイントに狙っていかないと難しいいからね。
それが今のボクにはできない。
だから、買わない。

東京圏ワンルーム投資の収支1:家賃収入

東京圏ワンルームマンションの家賃は次のとおりです。

家賃
(円)
専有面積
(㎡)
平米単価
(円/㎡)
最低57,000163,562
平均60,000173,529
最高62,000242,583

 

築古3点ユニットタイプの東京圏ワンルームマンションの家賃のボリュームラインは50,000円~80,000円です。

ボクの物件は家賃が安めですので、儲かってないですかね?

しかしながら、購入当初から7000円も家賃が上がった物件もあります。
それが東京ワンルーム投資の魅力です。

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

平米単価とリフォーム費用対効果を重視しているよ。
東京圏だと、平米単価は3,000円~5,000円/㎡かな。

東京圏ワンルーム投資の収支2:礼金収入

東京圏ワンルームマンションの礼金は、次のとおりです。

  • 0円

 

女性投資家
女性投資家

はぁ?

ぴろり
ぴろり

築古3点ユニットだからね。
礼金取っている場合じゃないんだ。
礼金取るくらいなら、家賃が1,000円高くして月間の収支をよくする努力をするよ。

東京圏ワンルーム投資の収支3:管理委託手数料

東京圏ワンルームマンションの管理委託手数料は、定額2,000円~家賃の7%です。

  • 最低:2,000円
  • 平均:3,940円
  • 最高:4,340円

 

収支改善のために、ワンルームマンションは自主管理してる投資家も多いと聞きます。

でも、ボクは関西居住中ですし、大切な時間を失いたくありません。

4,000円前後で不動産投資がオートメーション化できるなら、管理委託手数料はバーゲンプライスです。

管理会社に不満タラタラの投資家は、賃貸管理比較君 で管理委託手数料とサービス内容を確認してみてはいかがでしょうか?

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

最近全部ネット通帳にしたので、
確認する作業も怠っているよ。

東京圏ワンルーム投資の収支4:管理費・修繕積立金

東京圏ワンルームマンションの管理費・修繕積立金は次のとおりです。

  • 最低:7,650円
  • 平均:8,878円
  • 最高:10,100円

 

管理費・修繕積立金の合計が1万円を超える物件は収支を悪化させます。

だから、買わないようにしてきました。

しかしながら、築古で修繕積立金月額392円/㎡と高額であるため、これ以上は収支を圧迫しないと判断して購入に踏み切りました。

修繕積立金の目安

出典:マンションの修繕積立金に関するガイドライン(国土交通省)

東京圏ワンルーム投資の収支5:固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税(以下、固定資産税)は年4回に分割して納税しますが、今回は年間固定資産税を12カ月で割った、月間あたりの支出を記載します。

  • 最低:1,666円
  • 平均:1,788円
  • 最高:2,000円

 

築古かつ専有面積が狭いため、固定資産税は激安バーゲンプライスです。

やはり、専有面積に比例してワンルームマンションの固定資産税は高くなりますね。

東京圏ワンルーム投資の支出6:ローン返済金

ボクはサラリーマン大家なので、豊富な自己資金を持ち合わせていません。常に金欠です。

すべての物件を融資を使って購入し、ひとつずつ完済する戦略を取っています。

融資条件は金利2.525%~2.675%、期間19年~25年です。

ぴろり
ぴろり

GAテクノロジーズ(リノシー) などの大手だと、1%台で期間35年とかもいけるけど、ボクのは築古だからね。
ローン条件が悪いのは仕方がないね。

INVASE バウチャーサービスを使えば、あなたが借りられる融資枠の目安がわかります。

INVASEで融資枠を無料診断する

 

フルローンで買える物件もありましたが、フルローンは収支を悪化させるため、価格の5~10%の自己資金を投入しています。

 

毎月の返済額はこのとおりです。

  • 最低:7,870円
  • 平均:30,230円
  • 最高:49,900円

リノシーで失敗する投資家、成功する投資家!儲からない説を検証

東京圏ワンルーム投資のキャッシュフロー(収支の合計)

東京圏ワンルームマンションの月間キャッシュフロー(収支の合計)は次のとおりです。

  • 最低:-3,753円
  • 平均:18,840円
  • 最高:40,736円

 

女性投資家
女性投資家

収支マイナスやん!
大丈夫なん?

ぴろり
ぴろり

他の物件が稼いでいるから大丈夫!
それに、近い間に繰り上げ返済して解消するから

不動産投資会社を決めきれないアナタは、イエベスト不動産投資で探してみてはいかがですか?

まとめ:東京圏ワンルーム投資の収支

ワンルーム投資家ぴろり

東京圏ワンルーム投資の収支を表にまとめるとこうだよ。

収支最低平均最高
家賃収入57,00060,00062,000
礼金収入000
管理委託費2,0003,9404,340
管理費・修繕積立金7,6508,87810,100
ローン返済金7,87030,23049,900
キャッシュフロー-3,75318,84040,736

 

収支マイナスで儲かってない物件もあるけど、東京圏ワンルーム投資(融資利用)は1室あたり2万円弱のキャッシュフローが得られるんだ。

初心者の間は、とにかく融資期間を最長にしてキャッシュフローを取ることが大切だよ。

大変!破綻しちゃう!不動産投資の初心者はキャッシュフローを重視せよ

 

女性投資家
女性投資家

へぇ~。
そんだけ物件持ってたら、確定申告はたいへんなんちゃうん?
税理士は使ってるの?

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

自分でやってるよ!
不動産所得の確定申告は税理士を使うまでもないからね。
クラウド会計ソフトfreeeがあれば、日々の帳簿付けから確定申告まで楽勝だよ!

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

不動産投資で節税したければ、開業届と青色申告承認申請書の提出が必須だからね。しっかり提出しておこう!
開業届や青色申告承認申請書の作成は、開業freee(公式)なら無料で3分以内に作れるよ。

女性投資家
女性投資家

へえ~。もっと早く知りたかったわ。
で、どこの業者から買ってるの?

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

いろいろなところだよ。
資料請求や業者訪問は、ボクのルーチンワークだからね。

最近はAI投資はどうかな?と思って、GAテクノロジーズ(リノシー) に資料請求したよ。
興味が沸けば資料請求して業者の姿勢を確認する。
これの繰り返し。

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