サラリーマン必見!ワンルーム投資で夢のFIRE(早期リタイア)を実現する戸数

ワンルーム投資でFIREするのに何戸必要?初心者
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〇〇投資・〇〇副業で「FIRE」した!「セミリタイア」した!

最近、こういう見出しがミレニアム世代(1980年序盤から1990年代中盤に生まれた世代)を中心に注目を集めています。

ミレミアム世代は「会社に頼らずに自らの力で、自由な暮らしを実現したい」という願いが強く、それ以前の世代に比べ、FIREに向けて投資・副業などの行動を起こしている方が多いからです。

そこで今回の記事では、不動産投資歴10年超の現役サラリーマン大家(プロフィール)が、ワンルーム投資を軸に、サラリーマンがどのようにしてFIREを実現できるのかを深掘りします。

具体的には、「ワンルーム投資でサラリーマンがFIREするには何戸必要か?」という疑問に答えていきます。

あなたがこの記事を読み終える頃には、心の底から「これだ!」と感じていることでしょう。

今すぐにでも始めたくなるような、具体的で役立つ情報がここにあります。さあ、一緒に早期リタイアへの道を歩み始めましょう!

一般的FIREの「4%ルール」とは?

疑問でいっぱいの3人の女性投資家

FIREは、あなたがいつでも好きなときに仕事を辞められる自由を意味します。

この素晴らしいコンセプトは、「経済的自立と早期リタイア」という意味の「Financial Independence, Retire Early」の頭文字から来ています。

つまり、自分の手で生活費を稼ぐ力を持ち、会社の給料に依存しない生活を送ることができるのです。これは、あなたがいつでもリタイアできる自由と安心を得られる状態を指します。

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さて、FIREには「4%ルール」というシンプルながら強力な原則があります。

このシンプルなルールによれば、年間に使うお金の25倍の貯金があれば、年間4%の利益を生み出す投資によって、その資産を減らすことなく生活できるとされています。

例えば、もし年間に360万円(月30万円)使う生活をしているなら、FIREを実現するためには、9,000万円の資産が必要ということです。

360万円×25=9000万円

 

この金額があれば、仕事を辞めても安心して生活を続けることができるのです。

 

ぴろり
ぴろり

月額30万円の支出のライフスタイルをイメージするとこんな感じだよ。

月額30万円のライフスタイルの例

  • 家賃:10万円
  • 食費:8万円
  • 光熱費:2万円
  • 日用品:2万円
  • 教育費:3万円
  • 通信費:2万円
  • 交際費:3万円

 

女性投資家
女性投資家

キュ!キュ!9000万円!
1000万円でも厳しいのに、9000万円なんてムリやわ!

ぴろり
ぴろり

だよね。
でも、不動産投資(ワンルーム投資)のFIREは、4%ルールを使わないんだ。

ワンルーム投資のFIREは「4%ルール」はない

しかしながら、ワンルーム投資でFIREを考える場合、4%ルールは適応されません。

ワンルーム投資はローンを使う場合が多く、ローン返済と資産形成のハイブリッドだからです。

こんな感じに、ローンを返済して資産を増やしながらキャッシュフローを積み上げられるのが、ワンルーム投資の醍醐味なのです。

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含み資産が決めて!築浅ワンルーム投資で成功する人失敗する人

 

では、売却せずにローン返済に集中した場合、どれだけのワンルームマンションを持っている必要があるのでしょうか。

この疑問に答えるために、まず年間の生活費を360万円と仮定します。

そして、ワンルームマンション投資を築古物件と築浅物件の2つのタイプに分けて考えます

これらの違いを踏まえた上で、どちらの投資がどのように影響するのかをわかりやすく解説していきます。

築古ワンルーム投資でFIRE実現するための戸数

OKとサインしているOL

9戸の築古ワンルームマンションを購入して、ローンをゼロにすればFIREできます。

その、根拠を解説します。

エリア、築浅・築古、空室率などを考慮した実質利回りを使えば、より正確に計算できます。ですが、本記事は簡略のため割愛します。

 

ぴろり
ぴろり

ちなみに、ワンルームマンション投資は中古でやらないとダメだよ。
新築は絶対ダメ!
詳細はコチラの記事で解説しているからね。

新築ワンルームマンション投資は危険!やめとけと言われる7つの理由

 

築古ワンルーム投資の経費は30%と仮定します。

すると、築古ワンルームマンション投資で年間支出360万円分のキャッシュフローを得るためには、年間家賃515万円必要だとわかります。

360万円 ÷ (100%-70%)=約515万円

 

税金や不測の事態を考慮して、年間家賃600万円を目指してみましょう。

ワンルーム投資の表面利回りを7%と仮定すると、8570万円分のワンルームマンションを購入すると、年間家賃600万円を達成できます。

600万円 ÷ 7% =8,570万円

 

築古ワンルームマンション1戸あたりの年間家賃を72万円(月間6万円)とすると、9戸(計算上は8.3戸)のワンルームマンションを購入して、ローンをゼロにするとFIREです。

600万円 ÷ 72万円 =8.3戸
築古ワンルームマンションを9戸買うのは、ローンのハードルがかなり高いです。
次は、築浅ワンルームマンションを例にして考えてみましょう。

築浅ワンルーム投資でFIRE実現するための戸数

OKとサインしているOL

6戸の築浅ワンルームマンションを購入して、ローンをゼロにすればFIREできます。

その、根拠を解説します。

築古ワンルームマンション投資と同様に、税金や不測の事態を考慮して年間家賃600万円を目指してみます。

築浅ワンルーム投資の表面利回りを5%と仮定すると、12,000万円分のワンルームマンションを購入すると、年間家賃600万円を達成できます。

600万円 ÷ 5% =12,000万円

 

築浅ワンルームマンション1戸あたりの年間家賃を108万円(月間9万円)とすると、6戸(計算上は5.5戸)の築浅ワンルームマンションを購入して、ローンをゼロにするとFIREです。

600万円 ÷ 108万円 =5.5戸
築古ワンルームマンション投資に比べて、築浅ワンルームマンション投資はローンのハードルが低いですが、1億超えの不動産投資を強いられるメンタル的なハードルが高いです。

ワンルーム投資でFIREを実現するための戦略

まず、3戸のワンルームマンションを購入します。

初心者だけ見て!サラリーマンのワンルーム投資は3室所有を第一目標とせよ

 

ワンルームマンション3戸買うことは、造作もないと思いませんか?

実は、結構な難関なんです。

なぜなら、2021年現在、コロナの影響を受けて融資が非常に厳しいからです。

でも、安心してください。

融資はGA technologies などの大手不動産会社を使えば、好条件で借りられることが多いからです。

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また、INVASE バウチャーサービスを使えば、あなたが借りられる融資枠の目安がわかります。

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無事、3戸のワンルームマンションが買えたら、ローン返済を続けながら毎年1戸づつ買い増ししていきます。

でも、残念なことに、いつか融資の与信枠を使い果たし、ワンルームマンションが買えなくなる日がやってきます。

次は、繰り上げ返済を駆使して、融資枠を復活させます。

繰り上げ返済で資産拡大を狙え!ワンルーム投資で成功するための鉄則とは?

 

これを築浅ワンルームマンション6戸、もしくは築古ワンルームマンション9戸買えるまで繰り返し、最後に完済すれば、ワンルーム投資という副業を使ったFIREが完成します。

サラリーマン副業の最高峰が不動産投資と言われる5つの理由

ワンルーム投資でFIREできる方法と戸数のまとめ

ワンルーム投資家ぴろり

ワンルーム投資でFIRE(リタイア)できる戸数がわかったかな?

 

でも、ボクはFIREできる状態になっても、リタイアはオススメしないよ。
完全にリタイアしちゃうと、仕事を通して社会に貢献する楽しみがなくなっちゃうからね。

実話を言うと、ボクも一度、ワンルーム投資だけで2カ月生活してみたことがあるんだ。

でも、その間、なんだか社会から離れちゃったみたいで、ちょっと変な気分だったんだ。
やっぱりね、仕事っていうのはいいものだよ。
働くってことが、僕たちを社会の一部にしてくれるし、なんだかんだで充実感もあるんだ。

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