コロナで空室期間延長?東京と大阪のワンルーム投資に与えた影響をボヤく

コロナ禍のワンルーム投資 空室期間編リスク
この記事は約6分で読めます。

空室。

いやな言葉ですよね?

ワンルーム投資(不動産投資)で、最も注意したいリスクが空室リスクです。

空室期間は家賃が入ってきませんが、管理費・修繕費の支払いとローン返済は止まることはありません。

つまり、空室期間中はマイナスキャッシュフローなのです。現金で買ってない限りは。

ボクは東京エリアと大阪エリアの両方に、複数のワンルームマンションを所有しています。

コロナ以前は、東京ワンルームの空室期間は大阪ワンルームの空室期間より短く、広告料も安かったです。

しかしながら、コロナ禍(ころなか)においては、完全に逆転しています。

なぜでしょうか?

この記事を読むことで、次の2点がわかります。

  1. コロナがワンルーム投資の空室にどれくらい影響を与えたか?
  2. コロナで空室期間が延びた理由

 

さあ、はりきって始めましょう。

ワンルーム投資の空室とは?

空室の定義は、投資家や管理会社によって様々ですので、しっかり定義づけしておきます。

ワンルームマンション投資 | 失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ」では、空室をこのように定義しています。

 

空室=家賃が発生しない期間

 

つまり、空室とは「入居者が退去し、原状回復し、募集をかけ、次の入居者が決まり、家賃が発生するまで」を言います。

ブログの提唱する「空室の定義」

 

入居申し込みがあったら「非空室」としている管理会社が多い中、GA technologies はボクと同じ空室の定義を使っていました。

ボクのワンルームマンションの空室期間

ボクのワンルームマンションの平均空室期間をまとめるとこの通りです。

エリアコロナ前コロナ禍
東京39日97日
大阪44日38日

コロナ前:2012年-2019年
コロナ禍:2019年-2020年

 

女性投資家
女性投資家

東京どうしたん?

ぴろり
ぴろり

なんだかね~。
東京のワンルームの退去連絡が入ると恐怖でしかない。

女性投資家
女性投資家

ご愁傷様。
大阪ワンルームの空室期間短いやん!

ぴろり
ぴろり

なぜか、退去しない。
退去しても、今のところコロナ前と同じ水準で決まってる。

知らないと損!大阪でワンルームマンション投資するなら このエリア

 

コロナ禍の東京エリアは好立地であればあるほど、空室期間が長いです。

さらに、コロナ前は広告料1カ月で十分客付けできていましたが、コロナ禍の動きの悪い物件(入居案内数の少ない物件)に関しては、広告料1.5カ月分使わざるを得なくなっています。

超簡単!ワンルームマンションの広告料 大阪が東京より高い理由

 

2020年の緊急事態宣言下から急激にテレワークが普及し、都心離れから空室率が上がるのではと懸念されていましたが、ボクのワンルームマンションではその懸念が現実のことになっています。

コロナ禍で東京ワンルームの空室期間が長くなる理由

コロナ禍において、東京ワンルームの空室期間が長くなる理由を3つあげます。

外国人需要の低下

コロナ禍においては、外国人の入国が制限され、外国人の賃貸需要が著しく低下しています。

今回のコロナショックにより、東京の賃貸需要は外国人によって支えられていたことが浮き彫りになりました。

外国人人口減少数ナンバー1の新宿区も持っていますが、退去したらどうなるのでしょうか?

ぴろり
ぴろり

出るなぁぁっ!(神頼み)

<東京区部の外国人人口>

区名2020年1月1日現在2021年1月1日現在変化
新宿区42,59837,827-4771
豊島区29,67226,458-3214
中野区20,09517,809-2286
杉並区18,57616,735-1841
港区20,31418,718-1596
板橋区28,78227,254-1528
江戸川区38,17236,748-1424
練馬区21,49020,128-1362
文京区11,63510,333-1302
北区23,55022,271-1279
大田区25,28724,122-1165
荒川区19,29818,264-1034
台東区15,75714,788-969
世田谷区23,03422,164-870
葛飾区23,12622,363-763
渋谷区11,26610,577-689
江東区31,02130,392-629
品川区13,90013,342-558
墨田区12,97912,431-548
目黒区9,6739,195-478
足立区34,04033,606-434
中央区8,4748,291-183
千代田区3,2283,057-171
東京23区部485,967456,873-29094

東京都総務局統計部の「外国人人口」より抜粋

 

都心居住の魅力の低下

総務省によると、2021年9月の東京の人口の動きは、転入25151人、転出28684人で、転出が転入を3533人上回り、5か月連続で「転出超過」となりました。

都会は交通インフラが完璧で、人の交流が多く便利である

これが、コロナ前の都会のイメージでした。

しかしながら、コロナ禍においては、満員電車通勤はコロナ感染のリスク大で、人が多いと入場制限が行われています

これでは、都心の魅力が下がる一方です。

ワンルームマンションの需要低下

東京のワンルームマンションは、立地重視の山の手線内側15㎡~20㎡のコンパクトタイプが人気でした。

しかしながら、コロナ禍においては、人の密を避けたいというニーズが高まりました。

そのため、立地ソコソコの山の手線外側で家賃が安い、やや広めのマンション需要が高まています。

間違いだらけの空室対策!ワンルーム投資で後悔する前に知るべきこと

コロナが東京と大阪のワンルームの空室期間に与えた影響(まとめ)

ワンルーム投資家ぴろり

書いてて、思わずため息がでてしまったね。

ボクは元々大阪でワンルーム投資を始めて、増やしていったんだ。

今だけ!ワンルームマンション投資の収支を大公開するよ【大阪関西版】

 

その過程で、リスク分散のため東京に進出したことが、完全に裏目に出ている。

ぴろり
ぴろり

ぴえん。

女性投資家
女性投資家

古ぅ

 

コロナ禍の東京ワンルームは、一回退去したら、次の入居がなかなが決まらない。

これが、ボクの東京ワンルームマンション投資の現状。

あぁ、辛すぎる。

タイトルとURLをコピーしました