空室。
いやな言葉ですよね？
ワンルーム投資（不動産投資）で、最も注意したいリスクが空室リスクです。
空室期間は家賃が入ってきませんが、管理費・修繕費の支払いとローン返済は止まることはありません。
つまり、空室期間中はマイナスキャッシュフローなのです。現金で買ってない限りは。
ボクは東京エリアと大阪エリアの両方に、複数のワンルームマンションを所有しています。
コロナ以前は、東京ワンルームの空室期間は大阪ワンルームの空室期間より短く、広告料も安かったです。
しかしながら、コロナ禍（ころなか）においては、完全に逆転しています。
なぜでしょうか？
この記事を読むことで、次の2点がわかります。
- コロナがワンルーム投資の空室にどれくらい影響を与えたか？
- コロナで空室期間が延びた理由
さあ、はりきって始めましょう。
ワンルーム投資の空室とは？
空室の定義は、投資家や管理会社によって様々ですので、しっかり定義づけしておきます。
「ワンルームマンション投資 ｜ 失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ」では、空室をこのように定義しています。
つまり、空室とは「入居者が退去し、原状回復し、募集をかけ、次の入居者が決まり、家賃が発生するまで」を言います。
入居申し込みがあったら「非空室」としている管理会社が多い中、GA technologies はボクと同じ空室の定義を使っていました。
ボクのワンルームマンションの空室期間
ボクのワンルームマンションの平均空室期間をまとめるとこの通りです。
| エリア | コロナ前 | コロナ禍 |
|---|---|---|
| 東京 | 39日 | 97日 |
| 大阪 | 44日 | 38日 |
コロナ前：2012年-2019年
コロナ禍：2019年-2020年
東京どうしたん？
なんだかね～。
東京のワンルームの退去連絡が入ると恐怖でしかない。
ご愁傷様。
大阪ワンルームの空室期間短いやん！
なぜか、退去しない。
退去しても、今のところコロナ前と同じ水準で決まってる。
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コロナ禍の東京エリアは好立地であればあるほど、空室期間が長いです。
さらに、コロナ前は広告料1カ月で十分客付けできていましたが、コロナ禍の動きの悪い物件（入居案内数の少ない物件）に関しては、広告料1.5カ月分使わざるを得なくなっています。
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2020年の緊急事態宣言下から急激にテレワークが普及し、都心離れから空室率が上がるのではと懸念されていましたが、ボクのワンルームマンションではその懸念が現実のことになっています。
コロナ禍で東京ワンルームの空室期間が長くなる理由
コロナ禍において、東京ワンルームの空室期間が長くなる理由を3つあげます。
外国人需要の低下
コロナ禍においては、外国人の入国が制限され、外国人の賃貸需要が著しく低下しています。
今回のコロナショックにより、東京の賃貸需要は外国人によって支えられていたことが浮き彫りになりました。
外国人人口減少数ナンバー1の新宿区も持っていますが、退去したらどうなるのでしょうか？
出るなぁぁっ！（神頼み）
＜東京区部の外国人人口＞
| 区名 | 2020年1月1日現在 | 2021年1月1日現在 | 変化 |
|---|---|---|---|
| 新宿区 | 42,598 | 37,827 | -4771 |
| 豊島区 | 29,672 | 26,458 | -3214 |
| 中野区 | 20,095 | 17,809 | -2286 |
| 杉並区 | 18,576 | 16,735 | -1841 |
| 港区 | 20,314 | 18,718 | -1596 |
| 板橋区 | 28,782 | 27,254 | -1528 |
| 江戸川区 | 38,172 | 36,748 | -1424 |
| 練馬区 | 21,490 | 20,128 | -1362 |
| 文京区 | 11,635 | 10,333 | -1302 |
| 北区 | 23,550 | 22,271 | -1279 |
| 大田区 | 25,287 | 24,122 | -1165 |
| 荒川区 | 19,298 | 18,264 | -1034 |
| 台東区 | 15,757 | 14,788 | -969 |
| 世田谷区 | 23,034 | 22,164 | -870 |
| 葛飾区 | 23,126 | 22,363 | -763 |
| 渋谷区 | 11,266 | 10,577 | -689 |
| 江東区 | 31,021 | 30,392 | -629 |
| 品川区 | 13,900 | 13,342 | -558 |
| 墨田区 | 12,979 | 12,431 | -548 |
| 目黒区 | 9,673 | 9,195 | -478 |
| 足立区 | 34,040 | 33,606 | -434 |
| 中央区 | 8,474 | 8,291 | -183 |
| 千代田区 | 3,228 | 3,057 | -171 |
| 東京23区部 | 485,967 | 456,873 | -29094 |
都心居住の魅力の低下
総務省によると、2021年9月の東京の人口の動きは、転入25151人、転出28684人で、転出が転入を3533人上回り、5か月連続で「転出超過」となりました。
「都会は交通インフラが完璧で、人の交流が多く便利である」
これが、コロナ前の都会のイメージでした。
しかしながら、コロナ禍においては、満員電車通勤はコロナ感染のリスク大で、人が多いと入場制限が行われています。
これでは、都心の魅力が下がる一方です。
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ワンルームマンションの需要低下
東京のワンルームマンションは、立地重視の山の手線内側15㎡～20㎡のコンパクトタイプが人気でした。
しかしながら、コロナ禍においては、人の密を避けたいというニーズが高まりました。
そのため、立地ソコソコの山の手線外側で家賃が安い、やや広めのマンション需要が高まています。
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コロナが東京と大阪のワンルームの空室期間に与えた影響（まとめ）
書いてて、思わずため息がでてしまったね。
ボクは元々大阪でワンルーム投資を始めて、増やしていったんだ。
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その過程で、リスク分散のため東京に進出したことが、完全に裏目に出ている。
ぴえん。
古ぅ
コロナ禍の東京ワンルームは、一回退去したら、次の入居がなかなが決まらない。
これが、ボクの東京ワンルームマンション投資の現状。
あぁ、辛すぎる。
一度マンション貸す.com(公式)に相談してみようかな。
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