ワンルーム投資をバカにするなよ!アパート投資と比べるとココが違うんだぜ

ワンルームマンション投資VSアパート投資リスク
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このように、ワンルームマンション投資は懐疑的な意見が多い

女性投資家
女性投資家
  • 不動産投資といえば一棟モノやん?
  • そんなメンドクサイ(面倒臭い)投資をしてどうするん?
  • 儲からへんやん?
  • 信用棄損するやん!
  • 失敗してる人が多いと聞くで?

 

しかし、10年近く区分マンションを買い続けたボクは、ワンルームマンション投資をすることにリスクをあまり感じていない。

というのは、ワンルームマンション投資がアパート投資より勝るポイントがあるからだ

ひとつずつ解説しよう。

ワンルーム投資は都心を買える

(東京・川崎・横浜で)ワンルーム・アパート各不動産投資において、買いやすいエリアをイメージするとこんな感じだ。

東京、川崎、横浜の不動産投資エリア

赤:ワンルームマンション投資
青:アパート投資

 

ワンルームマンションは都心に建設されることが多い。

だから、山手線の内側はもちろん、超一等地の青山・六本木・麻布だって購入可能だ。
(ただ、超一等地は旧耐震だったり、利回りが恐ろしく低かったりするのがネックだ)

 

それに対して、アパートは郊外に建設されることが多い。

なぜなら、都心部は土地値だけで何億となり、サラリーマン投資家が買える価格帯(1億円前後)から外れ、売れないからだ。

ワンルーム投資は一階を回避できる

賃貸検索サイトには、条件を絞り込む機能がある。
そして、その条件のひとつに「2階以上」がある。

賃貸の絞り込み条件

出典:suumo

 

つまり、賃貸住宅において、一定の割合で1階を避ける傾向があることがわかる。

ワンルーム投資であれば、その不人気な1階を避けてサクッと購入できるのだ。

サラリーマン投資家がするアパートは、2階建て~3階建て(6室~9室)の規模が多い。
もし、2階建てプランであれば、その不人気な1階が半分を占め、賃貸付けに苦労するかもしれない。

ワンルーム投資は集金システムをそのまま買える

ワンルームマンション投資は集金システムを買っているのと同じである。

その理由はこうだ。

ワンルームマンション投資の投資先は区分マンションである。

区分マンションの建物全体は管理組合が運営し、室内はマンション管理会社が運営する。

建物全体の運営は、毎月、管理料と修繕積立金を支払えばそれで完了で、アパート投資のわずらわしい建物管理から解放される。
管理状態のいい区分マンションを買っていれば、毎月自動的にお金が降ってくるのだ。

ただし、ランニングコストでは「ワンルーム投資 > アパート投資」である。

修繕積立金という貯金がもらえる

区分マンションは買った瞬間【修繕積立金総額÷部屋数】相当の貯金が手に入ったのと同じである。

区分マンションは大規模修繕に向けて、毎月修繕積立金を集めている。だが、その全額は自分ではなく売主が積み立てたものだからだ。

 

例えば、購入した区分マンションの修繕積立金総額が1億円で、部屋数が100室だったとしよう。

100万円(1億÷100)の貯金をもらったようなものだ。

その100万円は自由に使うことはできないが、自分は1円も出すことなく運営中の建物の修繕にあてられるのだ。オイシすぎるじゃないか!

急な出費におびえなくていい

アパート投資にはワンルームマンション投資の修繕積立金のようなシステムがない。

だから、アパートを買った投資家は修繕積立金に相当する金額を積み立てる必要がある。

さらに付け加えれば、中古アパートは建物が劣化しているにも関わらず、修繕積立金はゼロ円スタートである。

1年後に屋上防水をしなくてはならないかもしれないし、建物が損傷してで急な出費を強いられるかもしれない。

一方、ワンルームマンション投資では、修繕積立金がごっそり貯まっていれば、そこから修繕することが可能だ。
急な出費におびえる必要はない。枕を高くして眠れるのだ。

初心者は見ちゃダメよ!ワンルームマンション投資で失敗する方法

複数所有でリスク分散できる

 

(サラリーマン投資家が融資を受けるのが前提でと考えると)

ワンルームマンションはいろいろなエリアに8室程度なら買うことができる
一方、普通のサラリーマンの買えるアパートは2棟くらいだろう

なぜなら、それくらいで融資枠(与信枠)の限界がくるからだ。
(これを超える投資規模に拡大するためには、事業用融資が必要になってくる)

 

2種類の投資を地図にプロットするとこんな感じになる。

<ワンルームマンション投資>

広いエリアにワンルームマンションを8室所有

東京、川崎、横浜、名古屋、京都、大阪、
神戸にワンルームマンションを8室所有

 

<アパート投資>

東京大阪にアパートを2棟所有

首都圏、関西圏にアパートを2棟所有

ワンルームマンションを8室所有しているほうが、アパート2棟(12~18室)所有しているより、エリア分散されリスクが低いのが一目瞭然だ。

失敗のリカバリーが効くかもしれない

不動産投資は目利きが必要だ。

しかし、その目利きは経験を積むことにより磨かれるため、初心者には無縁である。

もし、あなたの買ったアパートが2018年~2019年にかけて投資家を奈落の底へたたき落としたアノ物件だったらどうする?

  • スマートデイズ(かぼちゃの馬車)のような企画不良物件
  • レオパレスのような施工不良物件

1億円規模の融資を受けていたならば、普通のサラリーマンの給与ではリカバリーは不可能だろう。
一方、ワンルームマンションであれば、新築を複数室買っていない限り何とかなる可能性がある。

ただ、不良物件を数室買いこむと、中古ワンルームマンションでさえもリカバリーは難しい。

最後に、よくある失敗質問について言及しておこう。

専任業者に「ワンルーム投資 VS. アパート投資」を聞いてもムダ

専任業者とは、特定の不動産投資に特化した業者のことだ。

ワンルームならワンルームのみを、アパートならアパートのみを扱うという感じに。

<ワンルーム投資業者の例>
日本財託、FJネクスト、GA technologies
<アパート投資業者の例>
シノケン、TATERU、アイケンジャパン

 

ワンルーム業者はアパート投資を勧めない。

なぜなら、アパートを購入されると、区分マンションを買えるだけの融資枠が残らなくなり、売れなくなるからだ。

同じ理由で、アパート業者はワンルーム投資を勧めない。

だから、「ワンルーム投資とアパート投資のどちらがいい?」なんて聞いても時間のムダである。ワンルーム投資と決めたら、一途にそれを貫こう。

まとめ

ブログキャラ
ワンルームマンション投資がアパート投資より優れている点を7つにまとめるね。

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  1. 都心の区分マンションを狙える。
  2. 不人気な一階を避けて投資できる。
  3. 集金システムをそのまま買える。
  4. 修繕積立金という貯金がもらえる。
  5. 急な出費におびえなくていい。
  6. 複数所有でリスク分散できる。
  7. 失敗のリカバリーが効くかもしれない。

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