ワンルーム投資をバカにするなよ!アパート投資と比べるとココが違うんだぜ

ワンルームマンション投資VSアパート投資リスク
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女性投資家
女性投資家
  • 不動産投資といえば一棟モノやん!
  • ワンルーム投資のようなメンドクサイ(面倒臭い)投資をしてどうするん!
  • 儲からへんやん!
  • 信用棄損するやん!
  • 失敗してる人が多いやん!

 

ワンルームマンション投資は懐疑的な意見が多いので心配になりましたか?

しかし、10年近く区分マンションを買い続けたボクは、ワンルームマンション投資をすることにリスクをあまり感じていません。

というのも、ワンルームマンション投資がアパート投資より勝るポイントがあるからです。

 

ぴろり
ぴろり

今回の記事は、ワンルーム投資の神押しするよ!

ワンルーム投資は都心を買える!

(東京・川崎・横浜で)ワンルーム・アパート各不動産投資において、買いやすいエリアをイメージするとこんな感じです。

東京、川崎、横浜の不動産投資エリア

赤:ワンルームマンション投資
青:アパート投資

 

ワンルームマンションは都心に建設されることが多いです。

だから、山手線の内側はもちろん、超一等地の青山・六本木・麻布だって購入可能!
(ただ、超一等地は旧耐震だったり、利回りが恐ろしく低かったりするのがネックなんですね)

 

ぴろり
ぴろり

東京・川崎・横浜では、GAテクノロジーズ(リノシー)日本財託が有名だね。

 

それに対して、アパートは郊外に建設されることが多いです。

なぜなら、都心部は土地値だけで何億となり、サラリーマン投資家が買える価格帯(1億円前後)から外れて売れないからです。

ワンルーム投資は一階を回避できる!

賃貸検索サイトには、条件を絞り込む機能があります。
そして、その条件のひとつが「2階以上」です。

賃貸の絞り込み条件

出典:suumo

 

つまり、賃貸住宅において、一定の割合で1階を避ける傾向があることが分かります。

ワンルーム投資は不人気な1階を避けてサクッと購入できるのです。

 

サラリーマン投資家がするアパートは、2階建て~3階建て(6室~9室)の規模が多いです。

もし、2階建てプランであるなら、その不人気な1階が半分を占め、賃貸付けに苦労するかもしれません。

ワンルーム投資は集金システムをそのまま買える!

ワンルームマンション投資は集金システムを買っているのと同じです。

その理由はこう。

ワンルームマンション投資の投資先は区分マンションです。

区分マンションの建物全体は管理組合が運営し、室内はマンション管理会社が運営します。

ワンルームマンションの建物

建物は管理組合が運営

ワンルームマンションの室内

室内はマンション管理会社が運営

建物全体の運営は、毎月、管理料と修繕積立金を支払えばそれで完了で、アパート投資にあるわずらわしい建物管理から解放されます。

管理状態のいい区分マンションを買っておけば、自動的に毎月お金が降ってくるのです。

 

ただし、ランニングコストでは「ワンルーム投資 > アパート投資」です。

ぴろり
ぴろり

これはワンルーム投資のデメリットだね。

ワンルーム投資は修繕積立金という貯金がもらえる!

ワンルーム投資は買った瞬間【修繕積立金総額÷部屋数】相当の貯金が手に入ったのと同じです。

区分マンションは大規模修繕に向けて毎月修繕積立金を集めていますが、その全額は自分ではなく売主が積み立てたものだからです。

 

例えば、購入した区分マンションの修繕積立金総額が1億円で、部屋数が100室だったとしましょう。

100万円(1億÷100)の貯金をもらったのと同じなのです。

 

その100万円は自由に使うことはできないが、購入した投資家は1円も出すことなく建物の修繕にあてられるのです。

ぴろり
ぴろり

オイシすぎるじゃないか!

 

ワンルーム投資は急な出費におびえなくていい!

アパート投資にはワンルームマンション投資の修繕積立金のようなシステムがありません。

だから、アパートを買った投資家は修繕積立金に相当する金額を積み立てる必要があります。

 

ぴろり
ぴろり

中古アパートは建物が劣化しているにも関わらず、修繕積立金はゼロ円スタートだよ。

 

1年後に屋上防水をしなくてはならないかもしれないし、建物が損傷してで急な出費を強いられるかもしれません。

一方、ワンルームマンション投資では、修繕積立金がごっそり貯まっていれば、そこから修繕することが可能です。

ぴろり
ぴろり

ワンルーム投資は急な出費におびえる必要はないよ。
だから、枕を高くして眠れるんだ。

人気リノシー資料請求その後!サラリーマンが不動産投資で勝つ方法

ワンルーム投資は複数所有でリスク分散できる!

 

(サラリーマン投資家が融資を受けるのが前提でと考えると)

ワンルームマンションはさまざまなエリアに8室程度なら買うことができます。

一方、普通のサラリーマンの買えるアパートは2棟くらいではないでしょうか?

 

なぜなら、それくらいで融資枠(与信枠)の限界がくるからです。

融資枠の限界

 

ぴろり
ぴろり

サラリーマン投資家の苦しい融資状況はこちらで綴っているよ。

関連サラリーマン大家不況到来!ボクの融資もカウントダウンか?

 

ワンルーム&アパート投資を地図にプロットするとこんな感じです。

<ワンルームマンション投資>

広いエリアにワンルームマンションを8室所有

東京、川崎、横浜、名古屋、京都、大阪、
神戸にワンルームマンションを8室所有

<アパート投資>

東京大阪にアパートを2棟所有

首都圏、関西圏にアパートを2棟所有

 

ワンルームマンションを8室所有しているほうが、アパート2棟(12~18室)所有しているよりエリア分散され、リスクが低いのが一目瞭然ですよね。

ワンルーム投資は失敗のリカバリーが効く!

不動産投資は目利きが必要です。

しかし、その目利きは経験を積むことにより磨かれるため、初心者には無縁の産物です。

もし、あなたの買ったアパートが2018年~2019年にかけて投資家を奈落の底へたたき落としたアノ物件だったらどうしますか?

  • スマートデイズ(かぼちゃの馬車)のような企画不良物件
  • レオパレスのような施工不良物件

 

1億円規模の融資を受けていたならば、普通のサラリーマンの給与ではリカバリーは不可能。つまり、ジ・エンドです。

一方、ワンルームマンションなら、新築を複数室買っていない限り何とかなる可能性があります。

 

ぴろり
ぴろり

不良物件を数室買いこむと、中古ワンルームマンションでさえもリカバリーは難しいからね!

 

最後に、よくある失敗質問について言及しておきます。

専任業者に「ワンルーム投資 VS. アパート投資」を聞いてもムダ!

専任業者とは、特定の不動産投資に特化した業者のことです。

ワンルームならワンルームマンションのみを、アパートならアパートのみを扱うという感じに。

<ワンルーム投資業者の例>

<アパート投資業者の例>
シノケン、TATERU、アイケンジャパン

 

ワンルーム業者はアパート投資を勧めません。

なぜなら、アパートを購入されると、ワンルームを買えるだけの融資枠が残らなくなり、売れなくなるからです。

同じ理由で、アパート業者はワンルーム投資を勧めません。

だから、「ワンルーム投資とアパート投資のどちらがいい?」なんて聞いても時間のムダなのです。

 

ワンルーム投資とすると決めたら、一途にそれを貫こう!

\ 都市型ワンルーム投資に特化 /

まとめ

ブログキャラ

これだけワンルーム投資を推しておいて何なんだけど、アパート投資家にコンプレックスを感じることはあるよ。

でも、自分の資産背景と性格を考えると、ワンルーム投資が最適なんだ。

  1. 都心の区分マンションを狙える。
  2. 不人気な一階を避けて投資できます。
  3. 集金システムをそのまま買える。
  4. 修繕積立金という貯金がもらえる。
  5. 急な出費におびえなくていい。
  6. 複数所有でリスク分散できます。
  7. 失敗のリカバリーが効くかもしれません。
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