やっと買えた！
ワンルームマンション。
不動産投資家デビューおめでとう！
ホンマ、アリガト。
でも、帳簿の付け方が分からんくて…。
OK！
じゃあ、今回は購入した不動産の帳簿の付け方を解説するね。
使うソフトは、もちろんfreee会計だよ。
本記事を見ているあなたは、きっとこんな投資家です。
- 物件を買えたのはいいが、どう帳簿付け（記帳）したらいいかで困っている。
- 確定申告の締め切り日（3月15日）が近い。
でも、何もしていないので途方に暮れている。 - 簡単な会計ソフトを探している。
そんなあなたにおすすめしたいのが、クラウド会計ソフトfreee(公式)です。
freee会計（クラウド会計ソフトfreee）なら、簿記の知識がなくても帳簿付けがこんなに簡単に済むのです。
［本日の帳簿付け］
- 1000万円のワンルームマンションを融資を使って購入した。
- 融資金額は900万円で、不足分は現金で支払った。
- 購入諸費用は全て現金で支払った。
「freee会計の使い方」に入るまでの予備知識の解説が長いけど、これは必須の知識だよ。最後までがんばってね。
さっそく、始めるよ！
ワンルームマンションの購入諸費用
1000万円の中古ワンルームマンションの購入諸費用の内訳は次の通りです。
［内訳］
- 仲介手数料 ＝39.6万円
- 登記関係費用 ＝16万円
- ローン手数料 ＝11万円
- 固都税清算金 ＝2万円
- 印紙代 ＝1.4万円
『1000万円の中古ワンルームの購入諸費用はズバリ！Ｘ万円 内訳も答えます』
不動産取得税や保険料も購入諸費用と考えるべきだけど、今回は割愛するね。
『freee会計で不動産投資 損害保険料（火災・地震）の帳簿付けはこうする！』
購入諸費用の経費化
購入諸費用は1年目に全額経費化できるモノとできないモノがあります。帳簿付の扱いが異なるので注意が必要です。（後で詳しく解説）
1年目に全額経費化できない購入諸費用
この2つの購入諸費用は、1年目に全額経費化できない。
- 仲介手数料
- 固定資産税清算金
仲介手数料と固定資産税清算金は、マンション本体の価格に加えて減価償却しなければならないというルールがあるからです。
参考：国税庁HP「取得費となるもの」
1年目に全額経費化できる購入諸費用
残りの3つの購入諸費用は、1年目に全額経費化できる。
- 登記関係費用
- ローンの手数料
- 印紙代
『ワンルーム投資の初期費用で節税はムリゲー！1年目の経費はこれっぽっち』
1年目に全額経費化できないモノ（仲介手数料と固定資産税清算金）をどう帳簿に付けるのでしょうか？
そこから解説しましょう！
ワンルームマンションの取得価格を土地・建物に按分する
マンション取得価格を計算するとこうです。
＝マンション価格+仲介手数料+固定資産税清算金
＝1000万円+39.6万円+0.4万円
＝1040万円
参考：国税庁「減価償却資産の取得価額に含めないことができる付随費用」
次は、マンション取得価格を土地価格と建物価格に案分する。
土地・建物の按分割合は投資家が自由に決められますが、税務署に突っ込まれない合理的な按分方法は「固定資産評価証明書の評価額を使う方法」です。
『税務署も脱帽！中古マンションの価格を土地・建物に按分計算する方法』
契約書に土地・建物の価格が記載されていたら、それを使ってもいいよ。
だから、ワンルーム取得価格をこう按分しました。
- 土地価格＝728万円（1040×0.7）
- 建物価格＝312万円（1040×0.3）
土地・建物価格を融資、現金に分ける
1000万円のワンルームマンションに9割融資を申し込んだ。
だから、融資額は900万円です。
現金100万円は土地の取得に利用しました。
仲介手数料と固定資産税清算金は全て現金で支払った。
したがって、ワンルームの土地建物を現金と融資に分けるとこうなります。
- 土地（現金）＝140万円（100+40）
- 建物（融資）＝312万円
- 土地（融資）＝588万円（900－312）
本番（クラウド会計ソフトfreee(公式)の使い方）はここからだよ！
freee会計を不動産投資用にカスタマイズ！
freee会計のデフォルトは事業所得です。
不動産所得が記録できるように、設定を変更する必要がある。
『freee会計を不動産投資用にカスタマイズ 初期設定はこれだけ！』より
freee会計「現金で購入した土地代の帳簿付け方法」
現金140万円で購入した土地代の帳簿付け方法を解説します。
［取引］→［取引の一覧・登録］を選びます。
口座を［プライベート資金］にする。
勘定科目は「固定資産の購入→土地」を選択します。
参考：クラウド会計ソフトfreee(公式)
「【個人】プライベートの資金で事業の経費を支払った場合の登録方法は」
freee会計「ローンで購入した土地代の帳簿付け方法」
融資580万円を使って購入した、土地代の帳簿付け方法を解説します。
土地購入において融資を受けた情報の入力
［取引］→［取引の一覧・登録］を選びます。
［収入］を選択する。
口座を［融資を受けた銀行名］にする。
勘定科目は［長期借入金］を選択します。
最後に［収入を登録］をクリックして終了します。
参考：クラウド会計ソフトfreee(公式)「勘定科目はどう選べばよい？」
ローンを使って土地代を一括で支払った情報の入力
［支出］を選択する
口座を［融資を受けた銀行名］にする。
勘定科目は［土地］を選択します。
最後に［支出を登録］をクリックします。
参考：クラウド会計ソフトfreee(公式)「固定資産をローンで購入した場合の記帳方法」
freee会計「ローンで購入した建物代の帳簿付け方法」
融資312万円を使って購入した、建物代の帳簿付け方法を解説します。
建物購入において融資を受けた情報の入力
［取引］→［取引の一覧・登録］を選びます。
［収入］を選択する
口座を［融資を受けた銀行名］にする。
勘定科目は［長期借入金］を選択します。
最後に［収入を登録］をクリックして終了します。
ローンを使って建物代を一括で支払った情報の入力
［支出］を選択する
口座を［融資を受けた銀行名］にする。
勘定科目は［建物］を選択します。
最後に［詳細登録］をクリックします。
税区分を［対象外］にして［登録］をクリックします。
不動産の個人間取引は消費税がかからないからだよ。
売主が業者なら［課対仕入10％ もしくは8％］を選ぼうね。
参考：クラウド会計ソフトfreee(公式)「税区分の種類と選び方について」
freee会計「残り3つの購入諸費用の帳簿付け方法」
山場は越えたよ！もう少しです。
後は、この3つを勘定科目に分けるだけだから。
- 登記関係費用＝16万円
（司法書士手数料：8万円）
（登録免許税：8万円） - ローン手数料＝11万円
- 印紙代＝1.5万円
登記関係費用の帳簿付け
登記関係費用は「司法書士手数料」と「登録免許税」を分けて帳簿付けする。
使う勘定科目が違うからだよ。
［取引］→［取引の一覧・登録］を選びます。
［支出］を選択する
口座を［プライベート資金］にする。
勘定科目は［（不）租税公課］を選択します。
最後に［支出を登録］をクリックします。
［支出］を選択する
口座を［プライベート資金］にする。
勘定科目は［（不）支払い手数料］を選択します。
最後に［支出を登録］をクリックします。
ローン手数料の帳簿付け
［支出］を選択する
口座を［プライベート資金］にする。
勘定科目は［（不）支払い手数料］を選択します。
最後に［支出を登録］をクリックします。
印紙代の帳簿付け
［支出］を選択する
口座を［プライベート資金］にする。
勘定科目は［（不）租税公課］を選択します。
最後に［支出を登録］をクリックします。
不動産を買ったら、それを固定資産として登録しないとね。
『freee会計の使い方 | 不動産を固定資産登録して減価償却する方法』
ワンルームマンションを購入したときの帳簿付けのまとめ
ワンルームマンションの価格を土地・建物、そして現金・融資に按分するところが難しいよね？
でも、紹介した按分方法は一例にすぎず、確実なルールは存在しないんだ。
合理的な按分方法だと、税務署に説明できるなら別の方法でもOKだから！
今回の入力は、こんな具合に取引結果に反映されています。
こんな感じにじゃんじゃん入力していけば、freee会計(公式)が複式簿記で勝手に帳簿付けしてくれるよ。
この4つの条件がそろえば、青色申告特別控除65万円が狙えるよ！
- 事業的規模（5棟10室）
- 複式簿記で記帳
- 損益計算書を確定申告書に添付
- 貸借対照表（バランスシート）を確定申告書に添付
簿記初心者が青色申告特別控除65万円を目指すなら、何らかの会計ソフトが必須だね。