会計フリーの使い方 ワンルームマンションを現金と融資で購入したとき

確定申告
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女性投資家
女性投資家

やっと買えた!
ワンルームマンション。

ぴろり
ぴろり

不動産投資家デビューおめでとう!

女性投資家
女性投資家

ホンマ、アリガト。
でも、帳簿の付け方が分からんくて…。

ぴろり
ぴろり

OK!
じゃあ、今回は購入した不動産の帳簿の付け方を解説するね。
使うソフトは、もちろん会計フリーだよ。

 

本記事を見ているあなたは、きっとこんな投資家だ。

  • 物件を買えたのはいいが、どう帳簿付け(記帳)したらいいかで困っている
  • 確定申告の締め切り日(3月15日)が近い。
    でも、何もしていないので途方に暮れている
  • 簡単な会計ソフトを探している

 

そんなあなたにおすすめしたいのが、クラウド会計ソフトfreeeである。

会計フリー(クラウド会計ソフトfreee)なら、簿記の知識がなくても帳簿付けがこんなに簡単に済むのだ。

[本日の帳簿付け]

  • 1000万円のワンルームマンションを融資を使って購入した。
  • 融資金額は900万円で、不足分は現金で支払った。
  • 購入諸費用は全て現金で支払った。

 

ぴろり
ぴろり

「会計フリーの使い方」に入るまでの予備知識の解説が長いけど、これは必須の知識だよ。
最後までがんばってね。
さあ、始めるよ!

ワンルームマンションの購入諸費用

1000万円の中古ワンルームマンションの購入諸費用の内訳は次の通りだ。

購入諸費用合計 =70万円

[内訳]

  • 仲介手数料 =39.6万円
  • 登記関係費用 =16万円
  • ローン手数料 =11万円
  • 固都税清算金 =2万円
  • 印紙代 =1.4万円
詳細はこちら!

1000万円の中古ワンルームの購入諸費用はズバリ!X万円 内訳も答えます

 

ぴろり
ぴろり

不動産取得税や保険料も購入諸費用と考えるべきたんだけど、今回は割愛するね。

会計フリーで不動産投資 損害保険料(火災・地震)の帳簿付けはこうする!

購入諸費用の経費化

購入諸費用は1年目に全額経費化できるモノとできないモノがある。帳簿付の扱いが異なるので注意が必要だ。(後で詳しく解説)

1年目に全額経費化できない購入諸費用

この2つの購入諸費用は、1年目に全額経費化できない

  • 仲介手数料
  • 固定資産税清算金

 

仲介手数料と固定資産税清算金は、マンション本体の価格に足して減価償却しなければならないというルールがあるからだ。

減価償却のルール

参考:国税庁HP「取得費となるもの

1年目に全額経費化できる購入諸費用

残りの3つの購入諸費用は、1年目に全額経費化できる

  • 登記関係費用
  • ローンの手数料
  • 印紙代

 

購入諸費用経費化の詳細記事

「ワンルームの購入諸費用で節税」はムリゲー!1年目の経費はこれっぽっち

 

1年目に全額経費化できないモノ(仲介手数料と固定資産税清算金)をどう帳簿に付けるのか?

そこから解説しよう。

ワンルームマンションの取得価格を土地・建物に按分する

ワンルームマンション購入において、仲介手数料:39.6万円(税込)固定資産税清算金:0.4万円の費用を必要とした。

 

マンション取得価格を計算するとこうだ。

マンション取得価格
=マンション価格+仲介手数料+固定資産税清算金
=1000万円+39.6万円+0.4万円
=1040万円

参考:国税庁「減価償却資産の取得価額に含めないことができる付随費用

 

次は、マンション取得価格を土地価格と建物価格に案分する。

按分(あんぶん)とは、合理的な割合で分けること

 

土地・建物の按分割合は投資家が自由に決められるが、税務署に突っ込まれない合理的な按分方法は「固定資産評価証明書の評価額を使う方法である。

詳しくはコチラ!

税務署も黙る!中古マンションの価格を土地と建物に按分する方法

 

ぴろり
ぴろり

契約書に土地・建物の価格が記載されていたら、それを使ってもいいよ。

 

固定資産評価証明書の評価額で土地建物比率を計算すると70:30であった。

 

だから、ワンルーム取得価格をこう按分した。

  • 土地価格=728万円(1040×0.7)
  • 建物価格=312万円(1040×0.3)

土地・建物価格を融資、現金に分ける

1000万円のワンルームマンションに9割融資を申し込んだ。
だから、融資額は900万円である。

現金100万円は土地の取得に利用した。
仲介手数料と固定資産税清算金は全て現金で支払った

したがって、ワンルームの土地建物を現金と融資に分けるとこうなる。

  • 土地(現金)=140万円(100+40)
  • 建物(融資)=312万円
  • 土地(融資)=588万円(900-312)

 

ぴろり
ぴろり

本番(クラウド会計ソフトfreeeの使い方)はここからだよ!

会計フリーを不動産投資用にカスタマイズ!

会計フリーのデフォルトは事業所得である。

不動産所得が記録できるように、設定を変更する必要がある

 

 

会計freeeを不動産投資用にカスタマイズ 初期設定はこれだけ!』より

会計フリー「現金で購入した土地代の帳簿付け方法」

現金で購入した土地

 

現金140万円で購入した土地代の帳簿付け方法を解説する。

 

[取引]→[取引の一覧・登録]を選ぶ。

会計freee「取引(帳簿付け)開始」

 

口座を[プライベート資金]にする。
勘定科目は「固定資産の購入→土地」を選択しよう。

会計freee「現金で購入した土地代の帳簿付け方法」

参考:クラウド会計ソフトfreee(公式)
【個人】プライベートの資金で事業の経費を支払った場合の登録方法は

会計フリー「ローンで購入した土地代の帳簿付け方法」

ローンで購入した土地

 

融資580万円を使って購入した、土地代の帳簿付け方法を解説する。

土地購入において融資を受けた情報の入力

[取引]→[取引の一覧・登録]を選ぶ。

会計freee「取引(帳簿付け)開始」

 

収入]を選択する。
口座を[融資を受けた銀行名]にする。
勘定科目は[長期借入金]を選択しよう。

最後に[収入を登録]をクリックして終了する。

会計freee「融資を受けた情報の入力(土地)」

参考:クラウド会計ソフトfreee(公式)「勘定科目はどう選べばよい?

ローンを使って土地代を一括で支払った情報の入力

支出]を選択する
口座を[融資を受けた銀行名]にする。
勘定科目は[土地]を選択しよう。

最後に[支出を登録]をクリックする。

会計freee「ローンを使って土地代を一括で支払った情報の入力」

参考:クラウド会計ソフトfreee(公式)「固定資産をローンで購入した場合の記帳方法

会計フリー「ローンで購入した建物代の帳簿付け方法」

ローンで購入した建物

 

融資312万円を使って購入した、建物代の帳簿付け方法を解説する。

建物購入において融資を受けた情報の入力

[取引]→[取引の一覧・登録]を選ぶ。

会計freee「取引(帳簿付け)開始」

 

収入]を選択する
口座を[融資を受けた銀行名]にする。
勘定科目は[長期借入金]を選択しよう。

最後に[収入を登録]をクリックして終了する。

会計freee「建物購入において融資を受けた情報の入力」

ローンを使って建物代を一括で支払った情報の入力

支出]を選択する
口座を[融資を受けた銀行名]にする。
勘定科目は[建物]を選択しよう。

最後に[詳細登録]をクリックする。

会計freee「ローンを使って建物代を一括で支払った情報の入力1」

 

税区分を[対象外]にして[登録]をクリックする。

会計freee「ローンを使って建物代を一括で支払った情報の入力2」

ぴろり
ぴろり

不動産の個人間取引は消費税がかからないからだよ。
売主が業者なら[課対仕入10% もしくは8%]を選ぼうね。

参考:クラウド会計ソフトfreee(公式)「税区分の種類と選び方について

 

[不動産売買の消費税の取り扱い]

  • 土地:非課税
  • 建物:課税

個人の売主は両方が非課税

参考:国税庁「課税標準(建物と土地を一括譲渡した場合の建物代金)

会計フリー「残り3つの購入諸費用の帳簿付け方法」

ぴろり
ぴろり

山場は越えたよ!もう少しだ。
後は、この3つを勘定科目に分けるだけだから。

  • 登記関係費用=16万円
    (司法書士手数料:8万円)
    (登録免許税:8万円)
  • ローン手数料=11万円
  • 印紙代=1.5万円

登記関係費用の帳簿付け

登記関係費用は「司法書士手数料」と「登録免許税」を分けて帳簿付けする。

ぴろり
ぴろり

使う勘定科目が違うからだよ。

 

[取引]→[取引の一覧・登録]を選ぶ。

会計freee「取引(帳簿付け)開始」

 

支出]を選択する
口座を[プライベート資金]にする。
勘定科目は[(不)租税公課]を選択しよう。

最後に[支出を登録]をクリックする。

会計freee「登録免許税の入力」

 

支出]を選択する
口座を[プライベート資金]にする。
勘定科目は[(不)支払い手数料]を選択しよう。

最後に[支出を登録]をクリックする。

会計freee「司法書士手数料の入力」

ローン手数料の帳簿付け

支出]を選択する
口座を[プライベート資金]にする。
勘定科目は[(不)支払い手数料]を選択しよう。

最後に[支出を登録]をクリックする。

会計freee「ローン手数料の入力」

印紙代の帳簿付け

支出]を選択する
口座を[プライベート資金]にする。
勘定科目は[(不)租税公課]を選択しよう。

最後に[支出を登録]をクリックする。

会計freee「印紙代の入力」

 

ぴろり
ぴろり

不動産を買ったら、それを固定資産として登録しないとね。

会計フリーで迷わない!不動産を固定資産登録して減価償却する方法

ワンルームマンションを購入したときの帳簿付けのまとめ

ブログキャラ

ワンルームマンションの価格を土地・建物、そして現金・融資に按分するところが難しいと思う。

でも、紹介した按分方法は一例にすぎず、確実なルールは存在しないんだ。

合理的な按分方法だと税務署に説明できるなら別の方法でもOK!

 

今回の入力は、こんな具合に取引結果に反映されている。

会計freee「取引結果」

 

こんな感じにじゃんじゃん入力していけば、クラウド会計ソフトfreeeが複式簿記で勝手に帳簿付けしてくれるよ。

この4つの条件がそろえば、青色申告特別控除65万円が狙えるよ!

  • 事業的規模(5棟10室)
  • 複式簿記で記帳
  • 損益計算書を確定申告書に添付
  • 貸借対照表(バランスシート)を確定申告書に添付

 

簿記初心者が青色申告特別控除65万円を目指すなら、何らかの会計ソフトが必須だね。

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