サラリーマンの区分マンション投資 | 不動産所得の減価償却費の書き方

不動産所得の減価償却費の書き方確定申告
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区分マンションを買ったら、不動産所得の決算書を作って確定申告が必要です。

不動産所得の決算書の作成は慣れれば簡単ですが、確定申告をしたことのないサラリーマンが難所と感じるところが数カ所あります。

そのひとつが「損益計算書の減価償却費」ではないでしょうか?

決算書の減価償却費

 

見るからに嫌な感じですね。

でも、大丈夫!

この損益計算書の減価償却費の書き方を、国税庁が提供している「確定申告書作成コーナー(令和最新バージョン)」を使って解説しますからね。

 

純粋に減価償却費の計算方法が知りたいサラリーマン投資家は『5分で達人級!中古マンションの減価償却費の計算方法を7ステップで』をチェックしよう!

不動産所得の減価償却費とは?

確定申告の初心者向けに、減価償却費というワードを解説します。

区分マンションの土地は永遠のモノ(下グラフの青棒)ですが、建物本体と付帯設備は時間とともに価値が減少します。(下グラフの赤棒・緑棒)

土地・建物・設備の減価償却費のグラフ

 

減少した価値分だけ毎年経費として計上できます。この毎年経費化する費用を減価償却費といいます。

さあ、ここからが本番です。決算書の減価償却費を書いていきましょう!

不動産所得の減価償却費の書き方(前半)

減価償却費の書き方(前半)

 

前半は「1.減価償却資産の種類等」~「4.面積又は数量」を取り扱います。

1.減価償却資産の種類等

区分マンションは建物に該当します。

[建物・車両・機械・備品等(定額法)]を選びます。

2.減価償却資産の細目

減価償却資産の細目は[建物およびその附属設備]を選びます。

3.減価償却資産の名称

減価償却資産の名称は[マンション名]を書くとわかりやすいですね。

ぴろり
ぴろり

見てわかるように、自由に書けばいいよ。
ボクはストレートにマンション名にしてるね。

4.面積又は数量

面積又は数量は区分マンションの専有面積を書きます。

不動産所得の減価償却費の書き方(中間)

減価償却費の書き方(中間)

 

中間は「5.取得年月」~「8.耐用年数」を取り扱います。

5.取得年月

取得年月は区分マンションの購入年月を書きます。

ぴろり
ぴろり

契約日ではなく引き渡し日の年月だよ。

6.取得価額

取得価格は不動産投資の初心者が見落としやすい項目です。

なぜなら、取得価格=マンションの購入価格]ではないからです。

ここでいう取得価格とは、区分マンションを購入するのにかかった購入諸費用(仲介手数料と固定資産税・都市計画税の清算金)を盛り込んだ建物分の価格です。

例えば、[仲介手数料=38.88万円、固定資産税などの清算金=1.12万円]する1000万円の区分マンション全体の取得価格は1040万円になります。

 

さらに、土地:建物の比率が60:40であるなら、区分マンションの建物の取得価格を計算するとこうです。

建物の取得価格
=[マンションの取得価格]×0.4
=1040万円×0.4
=416万円

 

区分マンションの土地・建物比率の計算方法はコチラの記事で。

中古区分マンションは土地・建物に按分しよう!計算方法はこう

7.前年末未償却残高

前年末未償却残高は、前年末の減価償却残高を書きます。
(前年度の確定申告書を見て書く)

初めての確定申告の場合、未償却残高はゼロなので空白でOKです。

8.耐用年数

区分マンションの法定耐用年数(以下、耐用年数)を書きます。

耐用年数とは(会計上で)建物・備品の価値がゼロになる年数のことです。

例えば、鉄筋コンクリートの新築区分マンションの耐用年数は47年となります。
(築47年で価値がゼロになる)

耐用年数表

出典:確定申告作成コーナー「よくある質問」

 

中古区分マンションの耐用年数は、次の公式を利用して計算します。

中古区分マンションの耐用年数
=47年-築年数+(築年数×0.2)
※計算した結果の小数点以下は切り捨てる

不動産所得の減価償却費の書き方(後半)

減価償却費の書き方(後半)

 

後半は「10.本年中の償却期間」と「11.事業専用(貸付)割合」を取り扱います。

10.本年中の償却期間

年の途中で購入した区分マンションは、その年に使用する月分のみ減価償却できます。

例えば、5月に区分マンションを購入しているなら、本年中の償却期間は「8カ月」となります。

ぴろり
ぴろり

5月~12月までを減価償却費にするんだよ。

11.事業専用(貸付)割合

事業専用(貸付)割合は、区分マンションを貸し付けている割合を書きます。

普通は部屋の全て100%を貸し出すので、[100.00]でOKです。

サラリーマンのワンルーム投資 | 確定申告「損益計算書」の書き方

複数の区分マンションを所有しているときの対処方法

区分マンションを複数所有している投資家は、同じ要領で複数分書いていこう!

→[もう一件入力する]

すべての減価償却費の終了後、[入力終了「次へ」]をクリックします。

 

すると、不動産所得の減価償却費はこのような感じに計算されているはずです。

決算書の減価償却費の書き方

記事を読んだけれどギブアップって方へ

不動産所得の減価償却費の書き方が分からなくて悔しがる男性

医師投資家
男性投資家

ん~サッパリだがや!

女性投資家
女性投資家

よう分からん!

ぴろり
ぴろり

気持ちは分かるよ。
確定申告の減価償却関係を苦手にしている投資家は多いからね。

女性投資家
女性投資家

ほんじゃ、どないしたらええん?
税理士に頼まなアカン?

ぴろり
ぴろり

税理士に頼んだら楽かもしれないけど、結構高いよ。
税理士.comによると、税理士費用は年間16万円~だからね。
それに、不動産投資の税金は知っておいて絶対損はない!

ぴろり
ぴろり

クラウド会計ソフトfreeeを使ってみたらどうかな?
毎日の帳簿付けから確定申告まで楽チンだよ。
わずらわしい減価償却費の計算も不要だし。

女性投資家
女性投資家

えっホンマに?

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