激務に追われる中で、将来の安定を願って資産形成を考えるのは、ボクたちサラリーマン共通の性ではないでしょうか？
そんな中、「不動産投資」という選択肢が、頭をよぎることもあると思います。実際、このブログを書いているボクがそうでした。
しかし、不動産投資を始める前に、一つ大きな壁が立ちはだかります。それが「青色申告」と「白色申告」の選択です。この選択は、不動産投資の税金面での成功を大きく左右します。
「青色申告って具体的には？白色申告との違いって何？」こんな疑問を持つ方も多いと思います。
そこで今回の記事では、不動産投資歴10年超の現役サラリーマン大家（プロフィール）が、青色申告と白色申告の違い、そしてそれぞれのメリット・デメリットについて、実体験をもとに詳しく解説していきます。
あなたがこの記事を読むことで、不動産投資の道をより確実に、そして有利に進めるヒントを得られることを願っています。
さあ、一緒に学びの旅を始めましょう。
不動産投資の青色申告と白色申告の違い
不動産所得の青色申告と白色申告の違いを表にまとめるとこうです。
| 青色申告 | 白色申告 | |||
|---|---|---|---|---|
| 規模 | 事業的規模 | 小規模 | 事業的規模 | 小規模 |
| 控除 | 65万円、55万円 （青色申告特別控除） | 10万円 （青色申告特別控除） | ー | |
| 専従者控除 | 届出額※まで （青色事業専従者給与） | ー | 86万円まで | ー |
| 赤字の翌年繰越 | 3年間 | ー | ||
| 赤字の前年繰戻 | 1年間 | ー | ||
| 減価償却費の即時経費化 | 30万円未満まで （年間合計300万円まで） | 10万円未満まで | ||
重要なところを、ピックアップして解説するよ。
不動産投資の青色申告のメリット1 青色申告特別控除で大きく節税できる
不動産所得を青色申告すると、10万円～65万円の控除が受けられます。
【10万円の青色申告特別控除】
- 簡易簿記（おこづかい帳のような単純な簿記）で損益計算書を作成する。
【55万円の青色申告特別控除】
- 不動産投資が事業的規模（10室もしくは5棟以上）である。
- 複式簿記（正規の簿記）で損益計算書と貸借対照表を作成している。
『サラリーマン大家のe-Tax確定申告！知らなきゃ損するメリット・デメリット』
一方、白色申告で不動産所得を確定申告した場合は、控除はゼロ円です。
控除10万円って、たいしたことないやん！
確かに、ワンルームマンション1室持っているだけでは、
55万円もしくは65万円の青色申告特別控除は受けられないね。
せやろ。
でも、ワンルームマンション1室から3室の小規模不動産投資の10万円控除は、けっこう大きいよ。
ウソや！
じゃあ、この記事を読んでみて！
『ワンルームマンション1室からOK！確定申告は青色申告しないと損』
不動産投資の青色申告のメリット2： 専従者控除の金額が無制限
不動産投資をする際の確定申告には、青色申告と白色申告という2つの選択肢がありますが、その中で「専従者控除」というポイントが大きく異なります。
青色申告を選ぶと、ある一定の条件下で「青色事業専従者給与」として届け出た金額を、経費として計上することが可能です。
ただし、この特典を享受するためには、不動産投資が10室以上もしくは5棟以上の事業的規模で、「青色事業専従者給与に関する届出書」を提出していることが条件です。
一方、白色申告を選んだ場合、どれだけ大きな不動産投資をしても、専従者控除の上限は86万円と定められています。
この違いをグラフで見ると、一目瞭然です。
事業的規模での不動産投資を行う場合、青色申告を選ぶと税金面で大きなメリットが得られます。
不動産投資の青色申告のメリット3： 赤字の繰越（繰戻）ができる！
青色申告を選択した場合、赤字が出た年があっても、その赤字を過去・将来の所得に対して繰越し、税金の控除を受けられます。
これにより、一時的な赤字が出た場合でも、長期的な視点で税金の負担を軽減できます。
一方、白色申告の場合、赤字の繰越しの期間や条件が青色申告とは異なり、その年のみに制限されます。そのため、赤字が出た年の前後の税金負担を軽減することができません。
この「赤字の繰越（繰戻）」の違いは、不動産投資の戦略を立てる上で非常に重要なポイントとなります。青色申告を選ぶことで、税金面で大きなメリットを得られるのです。
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不動産投資の青色申告のメリット4： 減価償却費の即時経費化金額が大きい！
青色申告を選択すると、30万円までの設備や備品は減価償却することなく必要経費として一括で経費にできます（「少額減価償却資産の特例」といいます）。これにより、購入初年度の税金負担を大きく軽減することができます。
一方、白色申告の場合、即時経費化できる金額に10万円の制限が設けられています。そのため、同じ投資を行ったとしても、税金の面での負担が異なることが考えられます。
この「減価償却費の即時経費化可能金額」の違いは、不動産投資の初期段階でのキャッシュフローを大きく左右する要因となります。
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不動産投資の青色申告のデメリット 開業届・青色申告承認申請書の手続きが面倒
不動産投資の確定申告を行う際、「青色申告」を選択することで多くのメリットが得られます。しかしながら、メリットもあればデメリットも存在します。
不動産投資の青色申告のデメリットのとして「開業届」と「青色申告承認申請書」手続きが挙げられます。
青色申告を選択するためには、まず税務署への「開業届」の提出が必要となります。さらに、青色申告の特典を受けるためには「青色申告承認申請書」の提出も必要です。
これらの手続きは、初めて行う場合や毎年の更新時には、書類の準備や提出の手間がかかり、面倒と感じるかもしれません。
特に、不動産投資をサラリーマンの副業として行っている方や、忙しい日常の中で投資を行っている方にとっては、これらの手続きは負担となることも考えられます。
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青色申告と白色申告のメリット・デメリットのまとめ
もう、不動産投資をしているサラリーマンの確定申告は、青色申告の一択でしょ？
青色申告は4つ（事業的規模でない場合は3つ）のメリットがあるからね。
- 青色申告特別控除
- 青色事業専従者給与（事業的規模のみ）
- 不動産所得の赤字の繰越・繰戻
- 減価償却費の即時経費化
デメリットは、下記の届け出が必要なくらいかな？
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