サラリーマンのワンルーム投資 | 確定申告「損益計算書」の書き方

確定申告
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国税庁の確定申告書作成コーナー(平成30年Ver.を利用して確定申告書を作成すると、いつか「損益計算書作成画面」に移行する。

不動産所得の損益計算書

 

これを埋めきるのが本記事の目標である。

 

ふるさと納税・住宅ローン控除・医療費控除を受けるために確定申告をした経験がある。

でも、不動産所得の決算書(不動産投資の確定申告書)を作るのは初めて

ぴろり
ぴろり

本記事はそんなビギナー向けの記事だよ。

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損益計算書「収入金額の書き方」

まず、損益計算書の収入金額から書いていこう。

青色確定申告決算書の「収入金額」を選択欄

 

[賃貸料][礼金・権利金・更新料]のどちらかを選ぶと次の画面に進む。

不動産所得の収入の内訳の入力

 

迷わず、[新規に不動産所得の収入を入力する]を選ぼう。

 

11項目もあるので意識が遠のくかもしれない。でも、落ち着いてひとつずつ書き込んでいこう。

不動産所得の決算書(収入)の入力

1.貸家・貸地等の別

[貸マンション(居住用)]を選ぼう。

2.用途(住宅用、住宅用以外等の別)

[居住用]を選ぼう。

3.4.不動産の所在地と賃借人の住所

たいてい同じ記載になるだろう。

[賃借人の住所が不動産の所在地と同じ]を選んでもよい。

5.賃借人の氏名

賃借人(ちんしゃくにん)とは、部屋を借りている人のことだ。その人の氏名を書こう

ちなみに、大家は賃貸人(ちんたいにん)である。

不動産投資の確定申告はe-Taxに変更せよ!リミットはすぐそこだ

6.7.賃貸契約期間と貸付面積

賃貸借契約書(ちんたいしゃくけいやくしょ)を確認して、その通りに書こう。

8.賃貸料

賃貸料(ちんたいりょう)とは、共益費を含む家賃のことだ。

月額は賃貸料を書き、年額は年間の収入額を書く。

ぴろり
ぴろり

だから、必ずしも[月額×12=年額]となるわけではないよ。

9.礼金等

礼金と更新料を書く。

該当しないところは[0]と書く。

10.その他の収入

きっと[0]だろう。

思い当たる収入があるなら、その通り記入する。

会計フリーと不動産投資は相性抜群!家賃の帳簿付けも半自動化で楽チン

11.預かり金の年末残高

預かった敷金を書こう。

すべて記入して[入力終了(次へ)]をクリックすると、記入内容がこのように反映される。

不動産所得の損益計算書(収入)の書き方

 

ワンルームマンションを複数所有しているサラリーマン投資家は、このペースでどんどん書いていこう。

損益計算書「必要経費の書き方」

不動産所得の損益計算書では、最初から10の勘定科目が用意されている。

区分マンション投資の15の勘定科目(必要経費)

 

そこへ5つの勘定科目を加え、合計15の勘定科目が使える。

5つの勘定科目は投資家が自由に記載できるが、ワンルームマンション投資で使うであろうこの5つを加えたい。

  • 管理費・修繕積立金
  • 手数料等
  • 宣伝広告費
  • 旅費交通費
  • 通信費

1.租税公課

租税公課(そぜいこうか)とは、税金や公の負担金のことである。

2.損害保険料

投資したワンルームマンションに掛けた「火災保険料」「地震保険料」の本年度にかかわる保険料を計算して書こう。

例えば、火災保険(10年)・地震保険(5年)の保険料がそれぞれ1万円・5千円であるなら、
本年度にかかわる保険料は、1000円(1万円÷10年)+1000円(0.5万円÷5年)の2000円だ。

会計フリーで不動産投資 損害保険料(火災・地震)の帳簿付けはこうする!

3.修繕費

ワンルームマンションに備え付けられた備品の修理や入れ替えにかかった費用は修繕費として計上できる。

4.減価償却費

解説が長くなるため、コチラの記事で解説している

サラリーマンの区分マンション投資 | 確定申告[減価償却費の書き方]

5.借入金利子

ここにローン返済金の全額を書いてはいけない。

借入金利子とは「ローンの利息」のことを言うからだ。

借入金利子(ローンの利息)

 

不動産所得が赤字になるときは、土地にかかわる利息分も書こう。

その理由はコチラ!

不動産投資のローン返済 経費にできるのは利息だけ!例外も解説

6.地代家賃

ワンルームマンションの土地権利が「所有権」ではない物件(定期借地権など)を買ったときは地代が発生する。

7.給料賃金

不動産所得を得るために従業員を雇用した場合、給料賃金として必要経費に計上できる。

ただし、配偶者などを専従者として雇用したときは[20:専従者給与]を使おう。

8.税理士等の報酬

確定申告を税理士に依頼したとき、その顧問料は税理士等の報酬として必要経費にできる。

ただ、ワンルームマンション投資の確定申告は税理士に頼むまでもない。

クラウド会計ソフトfreeeがあれば十分だ。

9.震災関連経費

東日本大震災にかかわる経費のことだろうが、この勘定科目を使ったことがないのでわからない。

10.その他の経費

どの項目にも該当しない必要経費をその他の経費で計上しよう。

11.管理費・修繕積立金

管理費・修繕積立金は区分マンション投資特有の必要経費である。

 

女性投資家
女性投資家
修繕してないのに、必要経費にしてもええの?
ぴろり
ぴろり
本来はダメだけど、次の4つの条件を満たすときは、例外的に必要経費化が認められているんだ。
  1. 区分所有者となった者は、管理組合に対して修繕積立金の支払義務を負うことになること
  2. 管理組合は、支払を受けた修繕積立金について、区分所有者への返還義務を有しないこと
  3. 修繕積立金は、将来の修繕等のためにのみ使用され、他へ流用されるものでないこと
  4. 修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づき各区分所有者の共有持分に応じて、合理的な方法により算出されていること

国土交通省[賃貸の用に供するマンションの修繕積立金の取扱い]より

12.手数料等

マンション経営にかかる全ての手数料は必要経費である。

ただし、不動産売買にかかわる仲介手数料は一括で経費にできないので注意してほしい。

仲介手数料はいったん資産に計上して減価償却しなくてはならないからだ。

5分で読める!中古マンションの減価償却費の計算方法を7つステップで解決

13.宣伝広告費

宣伝広告費とは主に広告料のことである。

超簡単!ワンルームマンションの広告料 大阪が東京より高い理由

14.旅費交通費

旅費交通費とは、不動産調査や不動産セミナー、不動産関係者との懇親会など。

マンション経営に欠かせないイベントに参加するためにかかった交通費や宿泊費のことである。

15.通信費

マンション経営に必要な通信費(電話代、ネット代、送料)は必要経費にできる。

ただし、毎月の電話代とネット代が通信費として計上できるわけではない。
プライベート用と賃貸用を「合理的な基準」で按分して計上しなくてはならない。

 

これら15の勘定科目はコチラで詳しく解説している。

ワンルーム投資の15の経費 | サラリーマン大家はこう使い分けよう

不動産所得の損益計算書完成

不動産所得の損益計算書はこんな感じにできあがっただろう。

不動産所得の損益計算書(記入後)

 

これで確定申告(不動産所得)の山場は越えた。オメデトウ。

初心者も楽勝!マンション投資家の確定申告書はこう書くとOK!

まとめ

ブログキャラ

損益計算書は「収入金額」と「必要経費」の2つの項目に分かれているよ。

 

賃貸料(ちんたいりょう)とは共益費を含む家賃のことだよ。

月額は賃貸料を書き、年額は年間の収入額を書こう。

 

不動産投資の損益計算書では10の勘定科目が用意されており、任意で5個の勘定科目が作れるよ。

その勘定科目は管理費・修繕積立金、手数料等、宣伝広告費、旅費交通費、通信費を使うと便利だよ。

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