サラリーマンの区分マンション投資!確定申告「損益計算書」の書き方

なるほど!と思ったらシェアしよう

スポンサーリンク

あなたはふるさと納税・住宅ローン控除・医療費控除などで確定申告をした経験があるかもしれない。

しかし、不動産所得の決算書(不動産投資の確定申告書)を作るのは初めてだろう。
本記事はそんなサラリーマン投資家のビギナー向けの記事である。

本記事は国税庁が提供している「確定申告書作成コーナー(平成30年Ver.)」を利用する。

確定申告書を作成していくと、次のような「損益計算書作成画面」に移行する。

不動産所得の損益計算書

損益計算書は大きくわけて2つの項目に分かれる。

  1. 収入金額
  2. 必要経費

ひとつずつ解説していく。

スポンサーリンク

損益計算書の収入金額の書き方

まず、不動産投資の損益計算書の収入金額から書いていこう。

青色確定申告決算書の「収入金額」を選択欄

「賃貸料」「礼金・権利金・更新料」のどちらかを選ぶと次の画面に進む。

不動産所得の収入の内訳の入力

迷わず、「新規に不動産所得の収入を入力する」を選ぼう。

11項目もあり、気が遠のくかもしれないが、ひとつずつ書き込んでいこう。

不動産所得の決算書(収入)の入力

1.貸家・貸地等の別

区分マンション投資は「貸マンション(居住用)」を選ぼう。

2.用途(住宅用、住宅用以外等の別)

区分マンション投資は「居住用」を選ぼう。

3.4.不動産の所在地と賃借人の住所

たいてい同じ記載になるだろう。
「賃借人の住所が不動産の所在地と同じ」を選んでもよい。

5.賃借人の氏名

賃借人(ちんしゃくにん)とは、部屋を借りている人のことだ。その人の氏名を書こう。
ちなみに、大家は賃貸人(ちんたいにん)である。

不動産投資の確定申告はe-Taxが必須になる2つの理由

6.7.賃貸契約期間と貸付面積

賃貸借契約書(ちんたいしゃくけいやくしょ)を確認して、その通りに書こう。

8.賃貸料

賃貸料(ちんたいりょう)とは、共益費を含む家賃のことだ。
月額は賃貸料を書き、年額は年間の収入額を書く。

だから、必ずしも[月額×12=年額]となるわけではない。

9.礼金等

区分マンション投資なら、礼金と更新料を書く。
該当しないところは「0」と書く

不動産投資スタート!サラリーマンも確定申告前にするべき2つの届出

10.その他の収入

区分マンション投資なら「0」だろう。
該当するならその通り記入する。

11.預かり金の年末残高

区分マンション投資なら預かった敷金を書こう。
(関西では保証金を預かる習慣があったが、今はほとんど敷金に移行している)

すべて記入して「入力終了(次へ)」をクリックすると、記入内容がこのように反映される。

不動産所得の損益計算書(収入)の書き方

(他の記事からリンクをたどってきたユーザーは、違和感があるかもしれない。投資家と賃借人の名前が一緒になっているからだ。ツッコまないでほしい)

区分マンションを複数所有しているサラリーマン投資家は、このペースでどんどん書いていこう。

損益計算書の必要経費の書き方

不動産投資の損益計算書では、最初から10の必要経費(勘定科目)が用意されている。

区分マンション投資の15の勘定科目(必要経費)

それに5つの勘定科目を加え、15が必要経費として使える。

5つの勘定科目は投資家が自由に記載できるが、区分マンション投資で使うであろうこの5つを加えたい。

  1. 管理費・修繕積立金
  2. 手数料等
  3. 宣伝広告費
  4. 旅費交通費
  5. 通信費

1.租税公課

租税公課(そぜいこうか)とは「税金や公の負担金のこと」である。

2.損害保険料

投資した区分マンションに掛けた「火災保険料」「地震保険料」の本年度にかかわる保険料を計算して書こう。

例えば、火災保険(10年)・地震保険(5年)の保険料がそれぞれ1万円・5千円であるなら、
本年度にかかわる保険料は、1000円(1万円÷10年)+1000円(0.5万円÷5年)の2000円だ。

3.修繕費

区分マンションに備え付けられた備品の修理や入れ替えにかかった費用は修繕費として計上できる。

4.減価償却費

解説が長くなるためコチラの記事で解説している

区分マンションの確定申告「損益計算書の減価償却費」の書き方

5.借入金利子

ここにローン返済金の全額を書いてはいけない。
借入金利子とは「ローンの利息」のことであるからだ。
(元金返済分は経費にならない)

借入金利子(ローンの利息)

不動産所得が赤字になるときは、土地にかかわる利息分も書こう。
(不動産所得が赤字のときは「土地にかかわる利息」は必要経費にできない)

不動産投資ローンで経費にできるのは利息返済 じゃあ元金返済は?

6.地代家賃

区分マンションの土地権利が「所有権」ではない物件(定期借地権など)を買ったときは地代が発生する。

7.給料賃金

不動産所得を得るために従業員を雇用した場合、給料賃金として必要経費に計上できる。
ただし、配偶者などを専従者として雇用したときは「20:専従者給与」を使う。

8.税理士等の報酬

確定申告を税理士に依頼したとき、その顧問料は税理士等の報酬として必要経費にできる。

9.震災関連経費

東日本大震災にかかわる経費のことだろうが、この勘定科目を使ったことがないのでわからない。

10.その他の経費

どの項目にも該当しない必要経費をその他の経費で計上しよう。

11.管理費・修繕積立金

管理費・修繕積立金は区分マンション投資特有の必要経費である。

ワンルームマンションの修繕積立金は安い?高い?相場はどれくらい?

12.手数料等

区分マンション運営にかかる全ての手数料は必要経費である。

ただし、不動産売買にかかわる仲介手数料は一括で経費にできないので注意してほしい。
仲介手数料はいったん資産に計上して減価償却しなくてはならないからだ。

くわしくはコチラの記事で解説している。

初心者も楽勝!中古ワンルームマンションの減価償却費の計算方法

13.宣伝広告費

宣伝広告費とは主に広告料のことである。
大家は広告料として家賃の数カ月分を仲介業者に支払っている。

14.旅費交通費

旅費交通費とは、不動産調査や不動産セミナー、不動産関係者との懇親会など。
マンション経営に欠かせないイベントに参加するためにかかった交通費や宿泊費のことである。

15.通信費

マンション経営に必要な通信費(電話代、ネット代、送料)は必要経費にできる。

ただし、毎月の電話代とネット代が通信費として計上できるわけではない。
私用と賃貸用を「合理的な基準」で按分して計上しなくてはならない。

15の必要経費はコチラで詳しく解説している。

区分マンション投資の15の勘定科目(必要経費)はこう使い分けよう

不動産所得の損益計算書完成

不動産所得の損益計算書はこんな感じにできあがっただろう?

不動産所得の損益計算書(記入後)

これで不動産所得の確定申告の山場は越えた。オメデトウ。

初心者も楽勝!マンション投資家の確定申告書はこう書くとOK!

まとめ

  • 損益計算書は「収入金額」と「必要経費」の2つの項目に分かれる
  • 賃貸料(ちんたいりょう)とは共益費を含む家賃のことである。
    月額は賃貸料を書き、年額は年間の収入額を書く
  • 不動産投資の損益計算書では10の必要経費(勘定科目)が用意されており、任意で5個の勘定科目が作れる
  • その勘定科目は管理費・修繕積立金、手数料等、宣伝広告費、旅費交通費、通信費を使うと便利
  • 借入金利子とは「ローンの利息」のことである(元金返済分は経費にならない)