不動産投資ローンで経費にできるのは利息返済 じゃあ元金返済は?

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ローン(融資)

不動産投資の初心者が確定申告で陥りやすいこと。それは「正しい経費の計上」である。

「不動産投資に関する支出であれば経費にできるのが原則」であるが、原則に従わない支出もあるからだ。

そのひとつがローン返済金である。

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ローン返済金は「元金返済」と「利息返済」の総和

あなたが次の条件の融資を受けたとしよう。

  • 金額:1000万円
  • 金利:2.5%
  • 期間:25年
  • 返済方式:元利均等返済

 

不動産投資の融資を受けると、速ければ融資実行日の翌月からローン返済が始まる。
毎月44,861円を(金利が変わらなければ)25年間返済していくわけだ。

この融資条件の1年間のローン返済金は約54万円となり、ローン返済金の内訳はこのようになっている。

  • 元金返済=約29万円
  • 利息返済=約25万円

ワンルームマンション投資は繰り上げ返済が有効である。
繰り上げ返済に充てた資金は元金返済に充当される。

ワンルームマンション投資で繰り上げ返済をしていいときダメなとき


ローン返済の内、経費にできるのは利息返済のみ

先ほどの条件の融資を受けると、現金(預貯金)が54万円出ていく。

しかし、元金返済は費用と認められていない。
だから、経費にできるのは利息返済分の25万円のみである。

利息返済は経費にできるが元金返済はできない

なぜなら、(投資家から見れば)利息返済は余計に支払う費用であるからだ。

<元金と利息の支払合計>

ローンの元金返済と利息返済

反対に、銀行から見れば利息返済は当然であり、それが利益である。

良い借金?悪い借金?融資の品質は銀行利回り(K%)が教えてくれる

ローンの元金返済はどこへ?

ではでは、ローンの元金返済はどこへ行くのかという疑問がわいてくる。

答えは「元金返済は負債(元金残高)の減少にあてられる」である。

先ほどの条件の融資を受けると、ローン返済前では負債が1000万円あるが、毎月ローンを返済していく間に、負債がどんどん減って行くのだ。

ローン返済とともに負債(元金残高)が減る

そして、25年後には負債がゼロになる。

ローン返済は地味であるが、資産を拡大するには最適の手段である。
その理由はコチラの記事で解説している。

新発見!東京都心ワンルーム投資はバランスシート重視で儲ける

まとめ

  • 不動産投資ローンの返済金は「利息返済」と「元金返済」に分かれている
  • 不動産投資ローンのうち、経費にできるのは「利息返済」のみである
  • 不動産投資ローンの「元金返済」は負債の減少に関わっている
  • 不動産投資ローンの返済が進むほど、資産は拡大する
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