不動産投資のローン返済 経費にできるのは利息だけ!例外も解説

ローン(融資)
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不動産投資の初心者がつまづきやすいこと。

それは「正しい経費の計上」である。

原則は「不動産投資に係る支出は経費にできる」であるが、原則に従わない支出(例外)もあるからだ。

そのひとつがローン返済金である。

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ローン返済金は「元金返済」と「利息返済」の総和である

あなたは、次の条件の融資を受けた。

  • 金額:1000万円
  • 金利:2.5%
  • 期間:25年
  • 返済方式:元利均等返済

元利均等返済とは?

毎月利息と元金の返済割合変わるが、ローン返済金はずっと一定のローン返済方式のこと。

元利均等返済

元金均等返済とは?

元金返済がずっと一定であるが、毎月ローン返済金が減少するローン返済方式のこと。

元金均等返済

 

この融資条件の1年間のローン返済金は約54万円(毎月44861円)であるが、ローン返済金の内訳はこうなっている。

  • 元金返済=約29万円
  • 利息返済=約25万円

 

また、ローンの繰り上げ返済を実行したときは、元金返済に充当される。

ぴろり
ぴろり

ワンルームマンション投資は繰り上げ返済が有効だよ。

ワンルームマンション投資で繰り上げ返済をしていいときダメなとき

ローン返済で経費にできるのは利息だけである

ローン返済をすると、年間54万円の現金(預貯金)が出ていくことになる。

だが、全額経費とすることはできない

なぜなら、元金返済は費用(経費)にすることが認められていないからだ。(理由は後で解説)

 

本年の経費にできるのは、利息返済分の25万円のみである。

利息返済は経費にできるが元金返済はできない

リノシーと面談 AI×ワンルーム投資についてガッツリ質問してきたよ

ローンの利息返済が経費にできる理由

ローンの利息返済が経費にできる理由。

それは、利息は投資家が余計に支払う費用であるに他ならない。

 

ぴろり
ぴろり

銀行さん。
今から乱暴な言い方するけど、ごめんね。

投資家は銀行に対して25年間で1345万円の返済が必要であるが、1000万円が正当な支払いで、345万円は余計な費用なのだ。

25年間で支払うローンの元金返済と利息返済の関係図

 

反対に、利息返済345万円こそが銀行の利益であり、1000万円は提供した資金を回収したにすぎない。

ワンルーム投資家・業者・銀行のリスク&リターンを比較!残念な現実が赤裸々に

ローンの元金返済が経費にできない理由

ローンの元金返済はどこへ行くのか?経費にできない理由は?という疑問がわいてくる。

その答えは「元金返済は負債(元金残高)の減少にあてられる」

である。

 

ローン返済開始当初、負債が1000万円あった。

だが、毎月ローンを返済していく間に負債がどんどん減少し、25年後には負債がゼロになるのだ。

ローン返済を続けると、負債(元金残高)が減る

 

ローン返済は地味であるが、資産を拡大するには最適の手段である。

その理由はコチラの記事で解説中!

新発見!東京都心ワンルーム投資はバランスシート重視で儲ける

ローンの利息返済が経費にできない場合がある[例外規定]

不動産所得が赤字の場合、土地を取得するために組んだローンの利息返済も経費にできない。

ただし、不動産所得の赤字額が土地を取得するために組んだローンの利息返済額以下のときは、経費化できない土地の利息は不動産所得の赤字額を上限とする

不動産所得の損失(赤字)の金額があるときは、他の所得の金額(黒字)と差引計算(損益通算)を行うことになっています。

ただし、不動産所得の金額の損失のうち、次に掲げる損失の金額は、損益通算の対象となりません。(中略)

  • 不動産所得の金額の計算上必要経費に算入した土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額

国税庁「不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」より

 

女性投資家
女性投資家

えっ?どういうことなん?
何のこっちゃサッパリやわ。

ぴろり
ぴろり

不動産は土地と建物に分かれることは知っているよね。
その土地を買うためにローンを組んだ場合、その部分は利息返済であっても○△■…。

女性投資家
女性投資家

…。(ぐ~ぐぅ~ぐ~)

ぴろり
ぴろり

図で解説するね。 

不動産所得が黒字のときは、元金返済が経費化できない
不動産所得が赤字のときは、元金返済に加えて土地の利息返済も経費化できない

 

ぴろり
ぴろり

具体例を出すとこう!

[土地:建物=40:60の不動産に対して銀行融資を受けたが、不動産所得15万円の赤字が発生した]

  • 土地利息10万円(25×0.4)は経費にできない。
  • 建物利息15万円(25×0.6)のみが経費にできる。

ただし、不動産所得の赤字が6万円(8万円)だった場合、6万円を超える金額4万円(8万円を超える2万円)は経費にできる。

損益通算の解説

節税の仕組み | サラリーマンが「ワンルーム投資」をすると税金はどう変わる?

まとめ

ブログキャラ

不動産投資ローンの返済金は「利息返済」と「元金返済」に分かれているよ。

そのうち、経費にできるのは「利息返済」のみだよ。

でも、不動産所得が赤字のときは「土地部分の利息返済」も経費にできないよ。

「元金返済」は負債の減少に関わっているよ。

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