あなたも間違えている！不動産投資のイールドギャップはこう理解せよ

イールドギャップはこう解説されている場合が多いです。

投資利回りと長期金利との差のこと。

不動産投資では、借入金の金利と投資物件の利回りの差と考えれば良いでしょう。

しかしながら、この理解では不動産投資に役立てることができません。

どうせなら、役に立つレベルまでイールドギャップ理解したいと思いませんか？

そこで、本ブログ（本記事）の登場です！

本記事を最後まで読めば、不動産投資に使えるイールドギャップが身に尽きます。

さあ、始めましょう。

あのイールドギャップは役に立たない

この公式には2つの問題があります。

第一に、不動産投資の利回りは初心者から上級者まで、さまざまな投資家がが好き勝手に使っているため、このイールドギャップの利回りがどれを指しているのか分かりません。

ちなみに、「ワンルームマンション投資 ｜ 失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ」の利回りはこのように統一しています。

• 表面利回り（役に立たない利回り）
• ネット利回り（不動産の個別性を考慮した利回り）
• 実質利回り（現実的な利回り）
• 自己資金利回り（不動産投資に突っ込んだ現金の利回り）
• 全期間利回り（総合的な利回り）

ぴろり

リンクをクリックすると、各利回りの解説記事へジャンプするよ。

第二に、利回り8％と金利3％なら、5％がイールドギャップとなりますが、利回りと金利を比較することに何の意味があるのか分かりません。

「イールドギャップ＝利回り－金利」がプラスであるなら、レバレッジが効くと解説されているサイトもありますが、とんでもない間違いです！

正しい不動産投資のイールドギャップはこう！

イールドギャップを不動産投資に活用したいなら、次のように改めるべきです。

イールドギャップを日本語にすると「利回りの溝」なので、このほうが日本語訳でもピッタリです。

でも、チョット聞きなれない言葉がでてきましたね。

実質利回りとは、不動産投資に関わる多くのファクター（家賃、入居率、運営費、購入諸費用）を加味した利回りのことです。

実質利回りを計算すれば、その物件の持つ収益力がわかります。

『実質利回りを制する者は不動産投資を制する！FCR使いこなし術を大公開』

ローン定数とは「その不動産投資から得た利益をどれだけ銀行に返上するか」です。つまりローンのレンタル代のことです。

ローン定数を計算すれば、融資の品質が分かります。

『ローン定数（K％）で融資を比較！良い借金？悪い借金？が見えるぞ』

不動産投資のイールドギャップは、こう理解することを強くオススメします。

そうすれば、簡単にレバレッジ判定ができるようになるからです。

• イールドギャップ（＋）→ 正のレバレッジ
• イールドギャップ（－）→ 負のレバレッジ

イールドギャップとレバレッジの関係

ここからは実践編です。

あなたはこんな条件のワンルームマンションを紹介されました。

融資は金利に注目されがちですが、ローン定数に大きな影響を与えるのはむしろ融資期間の方です。

実質利回りとローン定数に着目してみましょう。

融資期間25年では、イールドギャップ（実質利回り－ローン定数）がプラスなので、正のレバレッジがかかります。

不動産投資シミュレーション「エクセルLITE版」より

不動産投資シミュレーションを使う

一方、融資期間20年に短縮すると、イールドギャップ（実質利回り－ローン定数）がマイナスになり負のレバレッジになってしまいます。

不動産投資シミュレーション「エクセルLITE版」より

『レバレッジ大爆発！不動産投資でキャッシュフローを増やす方法』

まとめ

多くの不動産投資会社やブロガーは「イールドギャップ＝利回り－金利」を使うけど、このイールドギャップを利用する意味はないことが分かったかな？

これからは、不動産投資のイールドギャップは[実質利回り(FCR)－ローン定数(k%)]を使おうね。

これを使うことでレバレッジ判定が簡単にできるようになるから。