プロでも間違える!不動産投資のイールドギャップはこう理解せよ

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偉そうな記事をたくさん書いているが、私も最初は不動産投資の初心者だった。
そのころ、お世話になっていた不動産用語サイトに「nomu.com/pro」がある。

そのサイトよると、イールドギャップはこのように解説されている。

投資利回りと長期金利との差のこと。

不動産投資では、借入金の金利と投資物件の利回りの差と考えれば良いでしょう。

実際、多くの不動産投資会社系サイトのイールドギャップの解説も「利回り-金利」である。

しかしながら、このイールドギャップを使っても何も得られない。不動産投資で失敗したくなかったら、意味のある指標を使いたい。

本記事は、不動産投資で使えるイールドギャップを提案する。

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イールドギャップでは何もわからない

「イールドギャップ=利回り-金利」

この公式には2つの問題がある。

第1に、不動産投資の利回りは初心者から上級者までいろいろな人が好き勝手に使っているため、このイールドギャップの利回りがどれを指しているのかがわからない。

ちなみに、「ワンルームマンション投資 | 失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ」の利回りはこのように統一している。

※リンクをクリックすると解説記事にジャンプする。

第2に、利回り8%と金利3%ならば、5%がイールドギャップとなるが、利回りと金利を比較することに何の意味があるのかがわからない。

「イールドギャップ=利回り-金利」がプラスであれば、レバレッジが効くと解説されているサイトもあるが、とんでもない間違いである。

「不動産投資のレバレッジ」はコチラの記事を参照してほしい。

レバレッジを狙え!不動産投資でキャッシュフローを増やす方法

不動産投資のイールドギャップはこう!

イールドギャップを不動産投資に活用したいなら、次のように改めるべきである。

イールドギャップ
=実質利回り(FCR)-銀行利回り(K%)

イールドギャップを日本語にすると「利回りの溝」なので、このほうが日本語訳でもピッタリだ。

実質利回りとは、不動産投資に関わる多くのファクター(家賃、入居率、運営費購入諸費用)を加味した利回りのことである。

実質利回りを計算すれば、その物件の収益力を丸裸できる。

実質利回り
=[年間相場家賃×入居率-運営費]÷[価格+購入諸費用]×100

実質利回り(FCR)を計算!区分マンションの収益力を丸裸にしよう

銀行利回りとは「その不動産投資から得た利益をどれだけ銀行に返上するか」である。つまりローンのレンタル代のことだ。

銀行利回りを計算すれば、融資の品質がわかる。

銀行利回り
=[年間ローン返済額]÷[ローン金額]×100

良い借金?悪い借金?融資の品質は銀行利回り(K%)が教えてくれる

[実質利回り(FCR)-銀行利回り(k%)]

不動産投資のイールドギャップはこう理解することを強く勧める。

なぜなら、こう使うことでレバレッジ判定が簡単にできるようになるからだ。

  • イールドギャップ(+)→ 正のレバレッジ
  • イールドギャップ(-)→ 負のレバレッジ

ワンルームマンション投資でハイレバレッジをかける2つの方法

イールドギャップとレバレッジ効果

不動産投資でレバレッジ効果を狙いたい


正のレバレッジのイメージ

実質利回り>銀行利回り

正のレバレッジ効果


例えば、あなたは実質利回り6.4%の物件への投資を検討しているとしよう。

銀行から提示された金利は2.5%である。

イールドギャップがプラスに働くように融資期間を設定するなら、21年以上の融資期間が必要である。

融資期間 15年 20年 25年 30年 35年
実質利回り 6.4%
銀行利回り 8.0% 6.4% 5.4% 4.7% 4.3%
イールドギャップ -1.6 0 1.0 1.6 2.1

イールドギャップに目安はないが、2.0くらい取れればかなりレバレッジが効く。

しかし、レバレッジは諸刃の剣なので、いったん負の方向へ働きだすと崖を下り落ちるように失敗投資家に変貌させる。

レバレッジはかけ過ぎ注意!ローン破綻リスクはDSCRを使って考えよう

まとめ

  • 多くの不動産投資会社は「イールドギャップ=利回り-金利」を採用しているが、このイールドギャップには明確な意味がない
  • 不動産投資のイールドギャップは[実質利回り(FCR)-銀行利回り(k%)]を使おう。
    これを使うことでレバレッジ判定が簡単にできるようになる