プロでも間違える!不動産投資のイールドギャップはこう理解せよ

ローン(融資)
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ボクも最初は不動産投資の初心者だった。
そのころ、お世話になっていた不動産用語サイトに「nomu.com/pro」があります。

そのサイトよると、イールドギャップはこのように解説されています。

投資利回りと長期金利との差のこと。

不動産投資では、借入金の金利と投資物件の利回りの差と考えれば良いでしょう。

 

実際、多くの不動産投資会社系サイトのイールドギャップの解説も「利回り-金利」です。

しかしながら、このイールドギャップは何の役にも立ちません。どうせ使うなら、意味のある指標を使いたいとは思いませんか?

本記事は、不動産投資で使えるイールドギャップを提案します!

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あのイールドギャップでは何も分からない

イールドギャップ = 利回り-金利

この公式には2つの問題があります。

第一に、不動産投資の利回りは初心者から上級者まで、さまざまな投資家がが好き勝手に使っているため、このイールドギャップの利回りがどれを指しているのか分かりません。

ちなみに、「ワンルームマンション投資 | 失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ」の利回りはこのように統一しています。

ぴろり
ぴろり

リンクをクリックすると、各利回りの解説記事へジャンプするよ。

 

第二に、利回り8%と金利3%なら、5%がイールドギャップとなりますが、利回りと金利を比較することに何の意味があるのか分かりません。

「イールドギャップ=利回り-金利」がプラスであるなら、レバレッジが効くと解説されているサイトもありますが、とんでもない間違いです!

レバレッジを狙え!不動産投資でキャッシュフローを増やす方法

不動産投資のイールドギャップはこう!

イールドギャップを不動産投資に活用したいなら、次のように改めるべきです。

イールドギャップ
=実質利回り(FCR)-ローン定数(K%)

 

イールドギャップを日本語にすると「利回りの溝」なので、このほうが日本語訳でもピッタリです。

実質利回りとは、不動産投資に関わる多くのファクター(家賃、入居率、運営費購入諸費用)を加味した利回りのことです。

実質利回りを計算すれば、その物件の収益力を丸裸にできます。

実質利回り
=[年間相場家賃×入居率-運営費]÷[価格+購入諸費用]×100

実質利回り(FCR)を計算!区分マンションの収益力を丸裸にしよう

 

ローン定数とは「その不動産投資から得た利益をどれだけ銀行に返上するか」です。つまりローンのレンタル代のことです。

ローン定数を計算すれば、融資の品質が分かります。

ローン定数
=[年間ローン返済額]÷[ローン金額]×100

ローン定数(K%)で融資を比較 | 良い借金?悪い借金?が見えてくるぞ

 

[実質利回り(FCR)-ローン定数(k%)]

不動産投資のイールドギャップはこう理解することを強くオススメします。

こう使うことで、簡単にレバレッジ判定ができるようになるからです。

  • イールドギャップ(+)→ 正のレバレッジ
  • イールドギャップ(-)→ 負のレバレッジ

ワンルームマンション投資でハイレバレッジをかける2つの方法

イールドギャップとレバレッジ効果

不動産投資でレバレッジ効果を狙いたい


正のレバレッジのイメージ

実質利回り>銀行利回り

正のレバレッジ効果


 

例えば、あなたは実質利回り6.4%の物件への投資を検討しているとしましょう。

銀行から提示された金利は2.5%です。

イールドギャップがプラスに働くように融資期間を設定するなら、21年以上の融資期間が必要です。

融資期間15年20年25年30年35年
実質利回り6.4%
ローン定数8.0%6.4%5.4%4.7%4.3%
イールドギャップ-1.601.01.62.1

 

イールドギャップに目安はないが、2.0くらい取れればかなりレバレッジが効きます。

しかし、レバレッジは諸刃の剣なので、いったん負の方向へ働きだすと崖を下り落ちるように失敗投資家に変貌させます。

レバレッジはかけ過ぎ注意!ローン破綻リスクはDSCRを使って考えよう

まとめ

ブログキャラ

多くの不動産投資会社やブロガーは「イールドギャップ=利回り-金利」を使うけど、このイールドギャップを利用する意味はないことが分かったかな?

これからは、不動産投資のイールドギャップは[実質利回り(FCR)-ローン定数(k%)]を使おうね。

これを使うことでレバレッジ判定が簡単にできるようになるから。

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