あなたも間違えている!不動産投資のイールドギャップはこう理解せよ

不動産投資のイールドギャップローン(融資)
この記事は約4分で読めます。

イールドギャップはこう解説されている場合が多いです。

投資利回りと長期金利との差のこと。

不動産投資では、借入金の金利と投資物件の利回りの差と考えれば良いでしょう。

 

しかしながら、この理解では不動産投資に役立てることができません。

どうせなら、役に立つレベルまでイールドギャップ理解したいと思いませんか?

そこで、本ブログ(本記事)の登場です!

本記事を最後まで読めば、不動産投資に使えるイールドギャップが身に尽きます。

さあ、始めましょう。

あのイールドギャップは役に立たない

この公式には2つの問題があります。

イールドギャップ = 利回り-金利

 

第一に、不動産投資の利回りは初心者から上級者まで、さまざまな投資家がが好き勝手に使っているため、このイールドギャップの利回りがどれを指しているのか分かりません。

ちなみに、「ワンルームマンション投資 | 失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ」の利回りはこのように統一しています。

ブログキャラぴろり
ぴろり

リンクをクリックすると、各利回りの解説記事へジャンプするよ。

 

第二に、利回り8%と金利3%なら、5%がイールドギャップとなりますが、利回りと金利を比較することに何の意味があるのか分かりません。

「イールドギャップ=利回り-金利」がプラスであるなら、レバレッジが効くと解説されているサイトもありますが、とんでもない間違いです!

正しい不動産投資のイールドギャップはこう!

イールドギャップを不動産投資に活用したいなら、次のように改めるべきです。

イールドギャップ
=実質利回り(FCR)-ローン定数(K%)

 

イールドギャップを日本語にすると「利回りの溝」なので、このほうが日本語訳でもピッタリです。

でも、チョット聞きなれない言葉がでてきましたね。

実質利回りとは、不動産投資に関わる多くのファクター(家賃、入居率、運営費購入諸費用)を加味した利回りのことです。

実質利回りを計算すれば、その物件の持つ収益力がわかります。

実質利回り
=[年間相場家賃×入居率-運営費]÷[価格+購入諸費用]×100

実質利回りを制する者は不動産投資を制する!FCR使いこなし術を大公開

 

ローン定数とは「その不動産投資から得た利益をどれだけ銀行に返上するか」です。つまりローンのレンタル代のことです。

ローン定数を計算すれば、融資の品質が分かります。

ローン定数
=[年間ローン返済額]÷[ローン金額]×100

ローン定数(K%)で融資を比較!良い借金?悪い借金?が見えるぞ

 

不動産投資のイールドギャップは、こう理解することを強くオススメします。

[実質利回り(FCR)-ローン定数(k%)]

 

そうすれば、簡単にレバレッジ判定ができるようになるからです。

  • イールドギャップ(+)→ 正のレバレッジ
  • イールドギャップ(-)→ 負のレバレッジ

イールドギャップとレバレッジの関係

ここからは実践編です。

あなたはこんな条件のワンルームマンションを紹介されました。

ワンルームマンション

  • 価格:1000万円
  • 家賃:7万円
  • ランニングコスト:17000円
  • 融資金額:900万円
  • 金利:2%
  • 期間:20年 or 25年

 

融資は金利に注目されがちですが、ローン定数に大きな影響を与えるのはむしろ融資期間の方です。

実質利回りとローン定数に着目してみましょう。

融資期間25年では、イールドギャップ(実質利回り-ローン定数)がプラスなので、正のレバレッジがかかります。

イールドギャップ(+)→ 正のレバレッジ

正のレバレッジ

不動産投資シミュレーションより

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一方、融資期間20年に短縮すると、イールドギャップ(実質利回り-ローン定数)がマイナスになり負のレバレッジになってしまいます。

イールドギャップ(-)→ 負のレバレッジ

不動産投資シミュレーションより

 

レバレッジ大爆発!不動産投資でキャッシュフローを増やす方法

まとめ

ブログキャラ

多くの不動産投資会社やブロガーは「イールドギャップ=利回り-金利」を使うけど、このイールドギャップを利用する意味はないことが分かったかな?

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これからは、不動産投資のイールドギャップは[実質利回り(FCR)-ローン定数(k%)]を使おうね。

これを使うことでレバレッジ判定が簡単にできるようになるから。

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