「ワンルームマンション投資 ｜ 失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ」でも何度が取り上げたが、不動産投資関係の不祥事が頻発している。
- かぼちゃの馬車問題
- レオパレス21の建築基準違反
- スルガ銀行の不正融資問題
- TARERUの資料改ざん問題
不祥事が発覚するたびに、融資の審査は厳しくなるばかり。
善良な不動産投資家たるあなたも、とんだとばっちりを食わされているだろう。
「融資の審査が厳しくなれば、不動産の価格がジリジリと下落するものである」
なぜなら、買える投資家が減るため、売主は価格を下げざるを得なくなるからだ。
しかし、東京のワンルームにはそのルールが適用されないようである。
その理由を考察する。
※本記事の東京ワンルームとは、都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）のワンルームを指す。
東京ワンルームを現金買いする投資家の存在
サラリーマン投資家には理解しがたいが、東京のワンルームマンションの価格帯なら、現金買いする投資家は普通にいる。
（不動産投資を続けていると、ぶっとんだ金銭感覚の方に出会うことがあり、メンタルが負けそうになることがある）
『先輩サラリーマン投資家がアパートだけではなくワンルームも買う理由』
だから、融資が引き締まろうが何だろうが、好立地の東京ワンルームの価格は下落することなく維持されているのだ。（むしろ、超都心は上昇していないか？）
東京ワンルームを相続対策で買う投資家の存在
路線価の高い一等地は、投資目的より相続対策が理由で買われることも多い。
本来は相続税などの計算に使う土地の評価であるが、銀行が積算評価の計算にも使われている。実際の取引価格の8割程度である。
東京ワンルームは土地の持ち分が小さいため、マンション価格の30％程度まで相続税評価額を落とすことができるからである。
ワンルームを使った相続対策の仕組みはコチラの記事で解説している。
『東京都心マンション投資の利回りは爆下げ！価値はどこにあるのか？』
だから、好立地の東京ワンルームの価格は下落することなく維持されているのである。
東京ワンルームを高価格で買う初心者投資家の存在
2019年現在、○○大家さん（メガ大家、サラリーマン大家、…）というネーミングがうけているのか、不動産投資はサラリーマンの間でブームの真っただ中である。
だから、初心者が市場に流入し続ける。
『サラリーマン大家の新階級制度 メガ大家と借金王は偉い？あなたのレベルはどれ？』
その初心者は「不動産価格の相場感が弱い」と感じずにはいられない。
エンドユーザー向けサイト（楽待・健美家・ホームズ不動産投資・アットホーム投資など）に掲載されている「ワンルームの価格＝相場」と思っている、投資家の卵に出会うことも多いからだ。
ここで、ボリュームをマックスにしてボクは叫ぶ。
（エンド向けサイトが悪いと言っているのではない。掲載価格が高いと言っている）
これを知らない初心者投資家が、とんでもない価格で東京のワンルームを買っている（買わされている）のである。
そんな投資家に支えられ、東京ワンルームの価格は下がらないのだ。
『新発見！東京都心ワンルーム投資はバランスシート重視で儲ける』
融資厳格化の影響を受けない投資家の存在
金融庁の資料（投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果）によると、銀行の融資実行金額は2017年（平成29年）をピークに減少している。
しかし、融資が実行されていないわけではない。
多くの人が「融資が厳しい厳しい」と語るが、むしろ、融資実行金額の落ち込みは少ないと感じる。
融資する投資家を絞り込んで、集中的に融資を実行しているとも考えられる。
『住宅ローンで鬼嫁と大喧嘩？ワンルームマンション投資もほどほどに』
まとめ
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