融資が厳格化!それでも東京ワンルームの価格が下落しない理由

ローン(融資)
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ワンルームマンション投資 | 失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ」でも何度が取り上げましたが、不動産投資関係の不祥事が頻発しています。

  • かぼちゃの馬車問題
  • レオパレス21の建築基準違反
  • スルガ銀行の不正融資問題
  • TARERUの資料改ざん問題

 

不祥事が発覚するたびに、融資の審査は厳しくなるばかり。
善良な不動産投資家たるあなたも、とんだとばっちりを食わされているでしょう。

 

ただ、融資の審査が厳しくなれば、不動産の価格がジリジリと下落するものです。

買える投資家が減るため、売主は価格を下げざるを得なくなるからです。

しかし、東京のワンルームにはそのルールが適用されないようです。

その理由を考察します。

※本記事の東京ワンルームとは、都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)のワンルームを指します。

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東京ワンルームを現金買いする投資家の存在

サラリーマン投資家には理解しがたいですが、東京のワンルームマンションの価格帯なら、現金買いする投資家は普通にいます。

ぴろり
ぴろり

不動産投資を続けていると、ぶっとんだ金銭感覚の方に出会うことがあり、メンタルが負けそうになることがあるよ。

先輩サラリーマン投資家がアパートだけではなくワンルームも買う理由

 

だから、融資が引き締まろうが何だろうが、好立地の東京ワンルームの価格は下落することなく維持されているのです。

むしろ、中古マンションの時価を調べられるサイト住まいサーフィンによると、都内(特に山手線内側)は微増していようにも感じます。

東京ワンルームを相続対策で買う投資家の存在

路線価の高い一等地は、投資目的より相続対策が理由で買われることも多いです。

路線価とは?

本来は相続税などの計算に使う土地の評価ですが、銀行が積算評価の計算にも使われています。実際の取引価格の8割程度です。

 

東京ワンルームは土地の持ち分が小さいため、マンション価格の30%程度まで相続税評価額を落とすことができるからです。

ワンルームを使った相続対策の仕組みはコチラの記事で解説しています。

東京都心マンション投資の利回りは爆下げ!価値はどこにあるのか?

 

だから、好立地の東京ワンルームの価格は下落することなく維持されているのです。

東京ワンルームを高価格で買う初心者投資家の存在

2019年現在、○○大家さん(メガ大家サラリーマン大家、…)というネーミングがうけているのか、不動産投資はサラリーマンの間でブームの真っただ中です。

だから、初心者が市場に流入し続けます。

成功レベルを問われる!サラリーマン大家の新階級制度にご用心

 

しかし、その初心者は「不動産価格の相場感が弱い」と感じずにはいられません。

エンドユーザー向けサイト(楽待・健美家・ホームズ不動産投資・アットホーム投資など)に掲載されている「ワンルームの価格=相場」と思っている、投資家の卵に出会うことも多いからです。

ここで、ボリュームをマックスにしてボクは叫ぶ。

ぴろり
ぴろり

エンドユーザー向けサイトのワンルームの掲載価格は高い!

 

これを知らない初心者投資家が、とんでもない価格で東京のワンルームを買っている(買わされている)のです。

そんな投資家に支えられ、東京ワンルームの価格は下がらないのです。

誰だ!東京都心ワンルーム投資は儲からないって言ったの ココ見てますか?

融資厳格化の影響を受けない投資家の存在

金融庁の資料(投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果)によると、銀行の融資実行金額は2017年(平成29年)をピークに減少しています。

銀行の融資実行金額(金融庁資料)

 

しかし、融資が実行されていないわけではありません。

多くの人が「融資が厳しい厳しい」と語りますが、むしろ、融資実行金額の落ち込みは少ないと感じます。

融資する投資家を絞り込んで、集中的に融資を実行していると考えられます。

住宅ローンで鬼嫁と大喧嘩?ワンルームマンション投資もほどほどに

まとめ

ブログキャラ

東京ワンルームの価格が下がらない理由を4つ挙げるとこうだよ。

リンクをクリックすると、記事内の解説に戻るよ。

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