融資が厳格化!それでも東京ワンルームの価格が下落しない理由

ローン(融資)
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ワンルームマンション投資 | 失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ」でも何度が取り上げたが、不動産投資関係の不祥事が頻発している。

  • かぼちゃの馬車問題
  • レオパレス21の建築基準違反
  • スルガ銀行の不正融資問題
  • TARERUの資料改ざん問題

不祥事が発覚するたびに、融資の審査は厳しくなるばかり。
善良な不動産投資家たるあなたも、とんだとばっちりを食わされているだろう。

 

「融資の審査が厳しくなれば、不動産の価格がジリジリと下落するものである」

なぜなら、買える投資家が減るため、売主は価格を下げざるを得なくなるからだ。

しかし、東京のワンルームにはそのルールが適用されないようである。

その理由を考察する。

※本記事の東京ワンルームとは、都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)のワンルームを指す。

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東京ワンルームを現金買いする投資家の存在

サラリーマン投資家には理解しがたいが、東京のワンルームマンションの価格帯なら、現金買いする投資家は普通にいる。

(不動産投資を続けていると、ぶっとんだ金銭感覚の方に出会うことがあり、メンタルが負けそうになることがある)

先輩サラリーマン投資家がアパートだけではなくワンルームも買う理由

 

だから、融資が引き締まろうが何だろうが、好立地の東京ワンルームの価格は下落することなく維持されているのだ。(むしろ、超都心は上昇していないか?)

東京ワンルームを相続対策で買う投資家の存在

路線価の高い一等地は、投資目的より相続対策が理由で買われることも多い。

※路線価
本来は相続税などの計算に使う土地の評価であるが、銀行が積算評価の計算にも使われている。実際の取引価格の8割程度である。

東京ワンルームは土地の持ち分が小さいため、マンション価格の30%程度まで相続税評価額を落とすことができるからである。

ワンルームを使った相続対策の仕組みはコチラの記事で解説している。

東京都心マンション投資の利回りは爆下げ!価値はどこにあるのか?

だから、好立地の東京ワンルームの価格は下落することなく維持されているのである。

東京ワンルームを高価格で買う初心者投資家の存在

2019年現在、○○大家さん(メガ大家サラリーマン大家、…)というネーミングがうけているのか、不動産投資はサラリーマンの間でブームの真っただ中である。

だから、初心者が市場に流入し続ける。

サラリーマン大家の新階級制度 メガ大家と借金王は偉い?あなたのレベルはどれ?

 

その初心者は「不動産価格の相場感が弱い」と感じずにはいられない。

エンドユーザー向けサイト(楽待・健美家・ホームズ不動産投資・アットホーム投資など)に掲載されている「ワンルームの価格=相場」と思っている、投資家の卵に出会うことも多いからだ。

ここで、ボリュームをマックスにしてボクは叫ぶ。

ぴろり
ぴろり

エンドユーザー向けサイトのワンルームの掲載価格は高い!

(エンド向けサイトが悪いと言っているのではない。掲載価格が高いと言っている)

 

これを知らない初心者投資家が、とんでもない価格で東京のワンルームを買っている(買わされている)のである。

そんな投資家に支えられ、東京ワンルームの価格は下がらないのだ。

新発見!東京都心ワンルーム投資はバランスシート重視で儲ける

融資厳格化の影響を受けない投資家の存在

金融庁の資料(投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果)によると、銀行の融資実行金額は2017年(平成29年)をピークに減少している。

銀行の融資実行金額(金融庁資料)

 

しかし、融資が実行されていないわけではない。

多くの人が「融資が厳しい厳しい」と語るが、むしろ、融資実行金額の落ち込みは少ないと感じる。

融資する投資家を絞り込んで、集中的に融資を実行しているとも考えられる。

住宅ローンで鬼嫁と大喧嘩?ワンルームマンション投資もほどほどに

まとめ

ブログキャラ

東京ワンルームの価格が下がらない理由を4つ挙げるとこうだよ。

リンクをクリックすると、記事内の解説に戻るよ。

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