メガ大家の失敗を暴露する!サラリーマン投資家はイメージに騙されるな

メガ大家を反面教師とせよ初心者
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不動産投資界隈では、このような景気のいい話であふれています。

女性投資家
女性投資家
  • たった3年で資産10億円!
  • 普通のサラリーマンが資産3億円!
  • 年間家賃1億円達成!

 

初心者のサラリーマン大家目線では、この投資家こそ神とあがめ、教えを乞おうとするかもしれません。一種の新興宗教とでも言うべきでしょうか?

しか~し!コンサルタントとしても活躍するメガ大家さんには、初心者のサラリーマン投資家には言えないヒミツがあるのです。

すべて暴露します。

「メガ大家」とは?

メガ大家とは、不動産投資で高額の家賃収入や巨額の資産を持つ大家さんのことです。

家賃収入と資産規模の定義はありませんが、家賃1億円資産10億円がひとつの基準です。(本ブログでは、メガ大家をこのように定義しています)

現在のメガ大家さんは、2009年から2010年の間に不動産投資を始めた人が多いという特徴があります。

 

女性投資家
女性投資家

この時代に始めた不動産投資家は、何でメガ大家になれたん?

ブログキャラぴろり
ぴろり

当時の不動産市場と銀行融資が、メガ大家を生み出したんだ。

 

  • リーマンショック(2008年)で不動産市場が凍りつき、不動産価格が大きく下落していた。
  • フルローン・オーバーローンを出す銀行があった。
  • 銀行の不動産評価が積算評価だったため、実売価格と積算評価に大きなかい離があった。(主に地方物件)

あぁ泣けてきた!区分マンションの銀行価値(積算評価)はこれっぽっち?

通常のローン 通常のローン 不足分のみ借りるローン
フルローン フルローン:自己資金も融資に頼る 購入諸費用以外はすべて借りるローン
オーバーローン オーバーローンは自己資金と購入諸費用も融資に頼る 自己資金と購入諸費用も含めて借りるローン

 

2009年から空前の不動産バーゲンセールが始まり、ほとんど自己資金を使うことなく、不動産をドッカンドッカン買えたのです。

「1億円の一棟マンション + 800万円の購入諸費用」に対して、「200万円の自己資金」と「1億600万のローン」を組み合わせて買うという具合に。

 

ただ、この不動産投資をバランスシート(貸借対照表)に書くと、純資産に対して負債(借金)が異常なほど多く、風が吹けば吹き飛ばされる経営状態が続くことが見て取れます。

メガ大家の失敗バランスシート1

 

バランスシートはこちらで確認してね。

不動産投資のバランスシート | サラリーマン大家はこう使おう!

 

とはいえ、このようなレバレッジの効いた不動産投資を10回繰り返せば、資産10億円のメガ大家さんが誕生します。

※レバレッジ:少ない自己資金で多くの資産を買うこと。テコの原理。

メガ大家がハマった借金という甘い汁

先ほどの例は極端に思えるかもしれません。

しかし、この方法で地方物件を買いあさり、資産を急増させ、フル借金でメガ大家まで一気に登りつめた不動産投資家は多いです。

サラリーマン大家の階級社会

成功レベルを問われる!サラリーマン大家の新階級制度にご用心』より

 

しかしながら、このスキームで資産を作ったメガ大家さんは、資産と同じくらいの多額の借金を抱えています。

こんな感じに、純資産はわずかだったりするのです。

メガ大家の失敗バランスシート2(借金多額)

 

また、借金が膨大であるため、すさまじいデッドクロスで苦しんでいるメガ大家もいます。

デッドクロスとは?

ローンの元金返済額が減価償却費を上回るその瞬間のこと。
デッドクロスを迎えると、税金が重くのしかかります。

不動産投資のデッドクロスでチーン!今始まる税金地獄に耐えられるか?

 

ブログキャラぴろり
ぴろり

ボクもデッドクロスにハマっているけど、借金が少なめなのでダメージは小さいよ。

 

東京中古ワンルームで節税失敗!嘘だろ?いきなりデッドクロスかい!

借金まみれのメガ大家の手残りは極貧

落ち込むメガ大家

資産規模10億くらいになると、家賃収入は1億円を超えるでしょう!

家賃収入1億円!と言えばインパクトがあるかもしれません。

ただ、本当の手残り(キョッシュフロー)は別です。

 

ここで、どれくらいの手残りが残るのかを計算してお節介します。

投資対象は地方物件です。

アパート

  • 不動産価格の合計:10億円
  • 家賃の合計:1億円
  • ローン:10億円(金利4.5%、期間30年)
  • 空室率:15%
  • 運営費率:15%

 

資産10億円規模のメガ大家の年間キャッシュフローは、たったの920万円となります。

メガ大家の収支とキャッシュフロー

計算方法はコチラ

不動産投資歴10年が直伝!ワンルームのキャッシュフローの計算方法

 

女性投資家
女性投資家

10億円借金抱えて年間の手残りが920万円って、悲しすぎるやん!

 

ローンを借り換えて金利を1%近くまで下げていたとしても、メガ大家の現実と未来は厳しいです。

すべて見せます!ワンルーム投資ローンの借り換え費用トップ5

 

金利1%・期間20年(←たいてい短くなる)で再計算すると、手残り1482万円だからです。

この手残りは税引き前キャッシュフローです。
税金を考慮した税引き後キャッシュフローはもっと厳しいです。

 

普通のサラリーマン大家が10億のローンを勝ち取るは大変ですが、メガ大家さんの場合は親が地主や資産家だったりします。

ブログキャラぴろり
ぴろり

でも、それはヒミツだよ。
自力で成功したように演出しておかないと、サラリーマン投資家から注目されないからね。

不動産投資は借金で規模を競うと失敗する

落ち込む男女

書店に行けば、聞こえのいい不動産投資の本はたくさんあります。
しかし、そのほとんどは再現性の低いメガ大家のサクセスストーリー本です。

  • たった3年で資産10億円!
  • 普通のサラリーマンが資産3億円!
  • 年間家賃1億円達成!

 

資産10億円ある真のメガ大家なら、わざわざ本を出版して小銭を稼がなくても贅沢な生活ができるはずです。

しかし、多くのメガ大家は借金まみれであるため、本を出版してコンサルタントとしても稼がなくてはならないのです。

それでも、あなたはメガ大家を目指しますか?

サラリーマンはワンルーム投資でコツコツいこう!

サラリーマンを続けながら不動産投資をするなら、「ワンルームマンション投資」や8室規模くらいの「小規模アパート投資」の複数所有が最適です。

初心者だけ見て!サラリーマンのワンルーム投資は3室所有を第一目標とせよ

 

一棟RCモノと比べると、ワンルームマンション投資のキャッシュフローは雀の涙ですが、長い年月をかけて純資産の向上に励めば、資産1億円規模は達成できます。

ブログキャラぴろり
ぴろり

実際、ボクもワンルーム投資のみで数年前に資産1億円を達成したよ。

ワンルームも複数所有すれば、アパート大家の資産規模に匹敵するんだ!

 

今だけ!ワンルームマンション投資の収支を大公開するよ【大阪関西版】

 

ボクがワンルーム投資にこだわる理由

だから、ボクは選んだ!アパート投資ではなくワンルーム投資を

 

サラリーマン投資家のバランスシートの目標はこうです。

サラリーマン投資家のバランスシートの目標

 

資産規模ではメガ大家の足元にもおよびませんが、そこで勝負をする必要はありません。

不動産投資で大切なことは、資産と負債のバランスであり純資産の向上です。

とはいえ、ワンルームマンション投資も下手をすると不動産業者と銀行に食われる弱肉強食の世界です。

理論武装してリスクコントロールが必要なのは言うまでもありません。

人気リノシー資料請求した?失敗しない不動産投資の理由がココにあった!

まとめ

ブログキャラ

資産が多くても負債が多ければ、成功とはいえないよ。

失敗を隠してコンサルタント業をする「自称成功メガ大家」も多いから注意しようね。
有名だから成功しているわけではないよ。本当は、失敗メガ大家かもしれないよ。

サラリーマンは不動産投資の規模を競わず、足が地に付くコツコツ投資。つまり、ワンルーム投資がおすすめだよ。

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