不動産投資界隈では、このような景気のいい話があふれている。
- たった3年で資産10億円！
- 普通のサラリーマンが資産3億円！
- 年間家賃1億円達成！
初心者のサラリーマン大家からみれば、この投資家こそ神とあがめ、教えを乞おうとするかもしれない。
しかし、このような派手なうたい文句でコンサルタントとしても活躍するメガ大家さんには、サラリーマン投資家に言えないヒミツを持っているものだ。
「メガ大家」とは
メガ大家とは、不動産投資で高額の家賃収入や巨額の資産を持つ大家さんのことである。
家賃収入と資産規模の定義はないが、家賃1億円、資産10億円がひとつの基準である。
現在のメガ大家さんは、2009年から2010年の間に不動産投資を始めた人が多い。
「なぜ、この時代に始めた不動産投資家がメガ大家になれたのだろうか？」
それは、当時の不動産市場と銀行融資の影響が大きい。
- リーマンショックで不動産市場が凍りつき、不動産価格が大きく下落
- フルローン、オーバーローンを出す銀行の存在
- 不動産評価が積算評価だったので、実売価格と積算評価に大きなかい離
（主に地方物件）
『残念！銀行から見た区分マンションの価値（積算評価）はこの程度』
不動産は空前のバーゲンセールだったのだ。
さらに、ほとんど自己資金を使うことなく、不動産をドッカンドッカン買えたのだ。
「1億円の一棟マンション +800万円」の購入諸費用に対して、「200万円の自己資金」と「1億600万のローン」を組み合わせて買うという具合にである。
この不動産投資のバランスシート（貸借対照表）を書くとこうなる。
| 資産：1.08億円 | 負債：1.06億円 |
| 純資産：0.02億円 |
『【不動産投資のバランスシート】成功するサラリーマン大家はこう使っている』
このように、レバレッジの高い不動産投資を10回繰り返せば、資産10億円のメガ大家さんの誕生だ。
メガ大家の不都合な真実
先ほどの例は極端に思えるかもしれない。
しかし、実際この方法で地方物件を買いあさり、資産を拡大してメガ大家まで登りつめた不動産投資家は多い。
『サラリーマン大家の新階級制度 メガ大家と借金王は偉い？あなたのレベルはどれ？』
だが、このスキームで資産を作ったメガ大家は、資産と同じくらいの多額の負債を抱えており、純資産はわずかである。
このようにだ。
| 資産：10億円 | 負債：9.5億円 |
| 純資産：0.5億円 |
また、資産規模10億くらいになると、家賃収入は1億を超えるだろう。
家賃収入1億円と言えばインパクトがあるかもしれない。
ただ、本当の儲け（キョッシュフロー）は別である。
どれくらいのキャッシュフロー（儲け）が残るのかを計算してみよう。
対象は地方物件である。
条件
- 不動産価格の合計：10億円
- 家賃の合計：1億円
- ローン：10億円（金利4.5％、期間30年）
- 空室率：15％
- 運営費率：15％
年間キャッシュフローはたったの920万円だ。
計算方法はコチラの記事で確認してほしい。
『マンション投資はキャッシュフローが命！初心者もこう計算すれば楽勝だ』
ローンを借り換えて、金利を1％近くまで下げていたとしても、メガ大家の現実は厳しい。
金利1％・期間20年（←たいてい短くなる）で再計算すると、キャッシュフローは1482万円だからだ。
これは税引き前キャッシュフローである。
税金を考慮した税引き後キャッシュフローはもっと厳しい。
『マンション投資は税引き後キャッシュフローが本命！計算方法はこう』
普通のサラリーマン大家が10億のローンを勝ち取るは大変であるが、メガ大家さんの場合は親が地主や資産家だったりする。だが、それはヒミツだ。
自力で成功したことにしておかないと、サラリーマン投資家から注目されないからだ。
不動産投資は規模を競うと失敗する
書店に行けば、聞こえのいい不動産投資の本はたくさんある。
しかし、そのほとんどは再現性の低いメガ大家のサクセスストーリー本だ。
- たった3年で資産10億円！
- 普通のサラリーマンが資産3億円！
- 年間家賃1億円達成！
『サラリーマン大家は終わらない！成功失敗がハッキリするだけだ』
資産10億円あるメガ大家なら、わざわざ本を出版して小銭を稼がなくても贅沢な生活ができるはずだ。
しかし、多くのメガ大家が先に解説した裏事情があるため、本を出版してコンサルタントとしても稼がなくてはならないのである。
サラリーマンはワンルーム投資でコツコツいこう
サラリーマンを続けながら不動産投資をするなら、「ワンルームマンション投資」や8室規模くらいの「小規模アパート投資」の複数所有が最適だ。
『初心者サラリーマンも納得！ワンルームマンション投資は3室でワンセットだ』
一棟RCモノと比べると、特にワンルームマンション投資のキャッシュフローは雀の涙であるが、長い年月をかけて純資産の向上に励めば、資産1億円規模は達成できる。
実際、筆者もワンルーム投資のみで、資産1億円を数年前に達成した。
ワンルームも複数買い込めば、アパート大家の資産規模に匹敵するのだ。
『ワンルームマンション投資が7戦全勝！アパート投資と比べるとココが違う』
サラリーマン投資家のバランスシートの目標はこうだ。
| 資産：1億円 | 負債：0万円 |
| 純資産：1億円 |
資産規模ではメガ大家の足元にもおよばないが、そこで勝負をする必要はない。
不動産投資で大切なことは資産と負債のバランスであり、純資産の向上である。
都心ワンルームマンションのバランスシート型投資はコチラの記事で解説している。
『新発見！東京都心ワンルーム投資はバランスシート重視で儲ける』
とはいえ、ワンルームマンション投資も下手をすると不動産業者と銀行に食われる弱肉強食の世界なので、しっかり理論武装してリスクコントロールが大切だ。
「ハイリスク・マイナスリターン」「ローリスク・ノーリターン」物件はザラにある。
『ワンルーム投資家・業者・銀行のリスク＆リターンを比較！残念な現実が赤裸々に』
※メガ大家を失敗投資家の代表のように書いたが、良好なバランスシートを持つメガ大家もいる。
実際、50室所有する先輩投資家と話す機会があったが、苦労も多いが良質な不動産を積み上げられていた。
『先輩サラリーマン投資家がアパートだけではなくワンルームも買う理由』
まとめ
- 資産が多くても負債が多ければ、成功とはいえない。
- 失敗を隠してコンサルタント業をする「自称成功メガ大家」に注意。
本当は、失敗メガ大家かもしれない。 - 不動産投資は規模を競いだすと、我を失い失敗する可能性がある。
- サラリーマンには、足が地に付くコツコツ投資がおすすめ
