メガ大家は儲からない!サラリーマン投資家が知らない衝撃の事実

メガ大家を反面教師とせよ初心者
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不動産投資界隈では、このような景気のいい話であふれています。

女性投資家
女性投資家
  • たった3年で資産10億円!
  • 普通のサラリーマンが資産3億円!
  • 年間家賃1億円達成!

 

初心者のサラリーマン大家目線では、メガ資産を保有する投資家こそ神とあがめ、教えを乞おうとするかもしれません。一種の新興宗教とでも言うべきでしょうか?

しか~し!

コンサルタントとしても活躍するメガ大家さんには、初心者サラリーマン投資家には言えないヒミツがあるのです。

それは、メガ大家が必ずしも儲かっているわけではないという事実です。

サラリーマン投資家の中には、一攫千金を夢見てメガ大家を目指す方もいますが、高いリスクと厳しい競争に直面し、最終的には借金まみれになるのが関の山です。

そこで今回の記事では、不動産投資歴10年超の現役サラリーマン大家(プロフィール)が、サラリーマン大家が知っておくべきメガ大家の真実について詳しく解説します。

「メガ大家は純資産が乏しく、借金まみれで、いかに儲かっていないか」

ひっそりと消えていくメガ大家の実態をすべて暴露します。

では、始めましょう。

「メガ大家」の定義とは?

 

メガ大家とは、不動産投資で高額の家賃収入や巨額の資産を持つ大家さんのことです。

メガ大家の家賃収入と資産規模の定義はありませんが、家賃1億円資産10億円がひとつの基準のようです。(本ブログでは、この規模を「メガ大家」と定義しています)

 

ぴろり
ぴろり

メガ大家の類義語に、メガ大家の最上位「ギガ大家」があるよ!

女性投資家
女性投資家

その上は「テラ大家」?

 

現在のメガ大家さんは、2009年から2010年の間に不動産投資を始めた人が多いという特徴があります。

 

女性投資家
女性投資家

この時代に始めた不動産投資家は、何でメガ大家になれたん?

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

当時の不動産市場と銀行融資が、メガ大家を生み出したんだ。

 

  • リーマンショック(2008年)で不動産市場が凍りつき、不動産価格が大きく下落していた。
  • フルローン・オーバーローンを出す銀行があった。
  • 銀行の不動産評価が積算評価だったため、実売価格と積算評価に大きなかい離があった。(主に地方物件)

結果に泣いた!区分マンションの積算価格(担保評価)を計算してみた

通常のローン 通常のローン 不足分のみ借りるローン
フルローン フルローン:自己資金も融資に頼る 購入諸費用以外はすべて借りるローン
オーバーローン オーバーローンは自己資金と購入諸費用も融資に頼る 自己資金と購入諸費用も含めて借りるローン

 

2009年から空前の不動産バーゲンセールが始まり、ほとんど自己資金を使うことなく、不動産をドッカンドッカン買えたのです。

「1億円の一棟マンション + 800万円の購入諸費用」に対して、「200万円の自己資金」と「1億600万のローン」を組み合わせて買うという具合に。

 

ただ、この不動産投資をバランスシート(貸借対照表)に書くと、純資産に対して負債(借金)が異常なほど多く、風が吹けば吹き飛ばされる経営状態が続くことが見て取れます。

メガ大家の失敗バランスシート1

女性投資家
女性投資家

借金だらけやん!

 

バランスシートはこちらで確認してね。

不動産投資のバランスシート | サラリーマン大家はこう使おう!

 

返済比率がマックスとはいえ、このようなレバレッジの効いた不動産投資を10回繰り返せば、借金まみれの資産10億円のメガ大家さんが誕生します。

※レバレッジ:少ない自己資金で多くの資産を買うこと。テコの原理。
※返済比率:家賃収入のうち、銀行に返済する金額の割合のこと。

メガ大家の純資産はほぼゼロ!

先ほどの例は極端に思えるかもしれません。

しかし、この方法で地方物件を買いあさり、資産を急増させ、借金マックスでメガ大家まで一気に登りつめた不動産投資家は多いです。

サラリーマン大家の階級社会

メガ大家は偉い?成功者?サラリーマン大家の新階級制度にご用心』より

 

しかしながら、このスキームで資産を作ったメガ大家さんは、資産と同じくらいの多額の借金を抱えています。

こんな感じに、純資産はわずかだったりするのです。

メガ大家の失敗バランスシート2(純資産少ない)

デッドクロスにハマるメガ大家!

落ち込む男女

借金が膨大であるため、すさまじいデッドクロスで苦しんでいるメガ大家も多いです。

デッドクロスとは?

ローンの元金返済額が減価償却費を上回るその瞬間のこと。
デッドクロスを迎えると、税金が重くのしかかります。

不動産投資家必見!デッドクロスに隠された税金地獄を解き明かす

 

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

ボクもデッドクロスにハマっているけど、借金が少なめなのでダメージは小さいよ。

 

東京中古ワンルームで節税失敗!嘘だろ?いきなりデッドクロスかい!

借金まみれのメガ大家は破産寸前

落ち込むメガ大家

 

不動産投資の資産規模が10億くらいになると、家賃収入は1億円を超えます!

家賃収入1億円!と言えばインパクトがあるかもしれません。

ただ、本当の手残り(キョッシュフロー)は別です。

 

ここで、どれくらいの手残りが残るのかをお節介で計算してみましょう。

投資対象は地方物件です。

アパート

  • 不動産価格の合計:10億円
  • 家賃の合計:1億円
  • ローン:10億円
    (金利4.5%、期間30年)
  • 空室率:15%
  • 運営費率:15%

 

資産10億円規模のメガ大家の年間キャッシュフローはたったの920万円で、全然儲かりません。

メガ大家の収支とキャッシュフロー

計算方法はコチラ

失敗しない大家になる!不動産投資で必須のキャッシュフロー計算方法を学ぼう

 

女性投資家
女性投資家

10億円借金抱えて年間の手残りが920万円って、全然儲かってないやん!風が吹けば破産するやん!

ぴろり
ぴろり

姫路のトランプこと大○護○さんは、
銀行取引処分喰らったよ。

 

ローンを借り換えて金利を1%近くまで下げられたとしても、メガ大家の現実と未来は厳しいです。

すべて見せます!ワンルーム投資ローンの借り換え費用トップ5

 

金利1%・期間20年(←たいてい短くなる)で再計算すると、手残り1482万円だからです。

この手残りは税引き前キャッシュフローです。
税金を考慮した税引き後キャッシュフローはもっと厳しいです。

 

普通のサラリーマン大家が10億のローンを勝ち取るはほぼ不可能ですが、メガ大家さんの親が地主や資産家だったりします。

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

でも、それはヒミツだよ。
自力で成功したように演出しておかないと、サラリーマン投資家から注目されないからね。

 無料で不動産投資ローンを見直してみる

儲からないメガ大家は消える運命にある

落ち込む男女

書店に行けば、聞こえのいい不動産投資の本はたくさんあります。
しかし、そのほとんどは再現性の低いメガ大家のサクセスストーリー本です。

  • たった3年で資産10億円!
  • 普通のサラリーマンが資産3億円!
  • 年間家賃1億円達成!

 

資産10億円ある真のメガ大家なら、わざわざ本を出版して小銭を稼がなくても、不動産投資の儲けで贅沢な生活ができるはずです。

しかし、多くのメガ大家は儲かっていないため、本を出版してコンサルタントとしても稼がなくてはならないのです。

それでも、あなたはメガ大家を目指しますか?

サラリーマンはワンルーム投資でコツコツいこう!

サラリーマンを続けながら不動産投資をするなら、サラリーマンの信用枠(融資枠)をフルに使ってワンルームマンションの複数所有が最適です。

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不動産投資のハードルがグッと下がります。

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一棟RCモノと比べると、ワンルームマンション投資のキャッシュフローは雀の涙ですが、長い年月をかけて純資産の向上に励めば、資産1億円規模は達成できます。

ワンルーム投資家ぴろり
ぴろり

実際、ボクもワンルーム投資のみで数年前に資産1億円を達成したよ。

ワンルームも複数所有すれば、アパート大家の資産規模に匹敵するんだ!
日本財託のセミナーに登壇しているFIREサラリーマンもそのタイプだね。

 

マンション投資の収支を初公開!サラリーマン大家兼ブロガーでもこれだけ稼げます

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サラリーマン投資家のバランスシートの目標はこうです。

サラリーマン投資家のバランスシートの目標

 

資産規模ではメガ大家の足元にもおよびませんが、そこで勝負をする必要はありません。

不動産投資で大切なことは、資産と負債のバランスであり、純資産の向上だからです。

とはいえ、ワンルームマンション投資も不動産業者と銀行に食われる弱肉強食の世界です。

理論武装してリスクコントロールが必要なのは言うまでもありません。

人気リノシーに騙された!やばい!失敗した!と不動産投資家に噂される理由

サラリーマン投資家が知らないメガ大家の真実のまとめ

ワンルーム投資家ぴろり

資産が多くても負債が多ければ、成功とはいえないよ。大切なのは純資産。

失敗を隠してコンサルタント業をする「自称成功メガ大家」も多いから注意しようね。
有名だから成功しているわけではないよ。

本当は、全然儲かってない系メガ大家かもしれないよ。

サラリーマンは不動産投資の規模を競わず、足が地に付くコツコツ投資。つまり、ワンルーム投資がおすすめだよ。

本ブログの動画版もあるので、見ていってね。

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