不動産投資界隈では、このような景気のいい話があふれている。
- たった3年で資産10億円！
- 普通のサラリーマンが資産3億円！
- 年間家賃1億円達成！
初心者のサラリーマン大家からみれば、この投資家こそ神とあがめ、教えを乞おうとするかもしれない。
しかし、このような派手なうたい文句でコンサルタントとしても活躍するメガ大家さんには、初心者サラリーマン投資家に言えないヒミツがあるのだ。
「メガ大家」とは
メガ大家とは、不動産投資で高額の家賃収入や巨額の資産を持つ大家さんのことである。
家賃収入と資産規模の定義はないが、家賃1億円、資産10億円がひとつの基準である。
現在のメガ大家さんは、2009年から2010年の間に不動産投資を始めた人が多い。
この時代に始めた不動産投資家は、何でメガ大家になれたん？
当時の不動産市場と銀行融資が、メガ大家を生み出したんだ。
- リーマンショック（2008年）で不動産市場が凍りつき、不動産価格が大きく下落した。
- フルローン、オーバーローンを出す銀行があった。
- 銀行の不動産評価が積算評価だったため、実売価格と積算評価に大きなかい離があった。（主に地方物件）
2009年から不動産のバーゲンセールが始まり、ほとんど自己資金を使うことなく、不動産をドッカンドッカン買えたのである。
「1億円の一棟マンション +800万円」の購入諸費用に対して、「200万円の自己資金」と「1億600万のローン」を組み合わせて買うという具合に。
この不動産投資のバランスシート（貸借対照表）を書くとこうなる。
『【不動産投資のバランスシート】成功するサラリーマン大家はこう使っている』
このようなレバレッジの効いた不動産投資を10回繰り返せば、資産10億円のメガ大家さんの誕生だ。
メガ大家の危ないバランスシート
先ほどの例は極端に思えるかもしれない。
しかし、この方法で地方物件を買いあさり、資産を急増させ、メガ大家まで一気に登りつめた不動産投資家は多い。
だが、このスキームで資産を作ったメガ大家は、資産と同じくらいの多額の負債を抱えている。
純資産はわずかであり、このような危なすぎるバランスシートが完成する。
『サラリーマン大家の新階級制度 メガ大家と借金王は偉い？あなたのレベルはどれ？』
メガ大家の極貧キャッシュフロー
資産規模10億くらいになると、家賃収入は1億を超えるだろう。
家賃収入1億円！と言えばインパクトがあるかもしれない。
ただ、本当の儲け（キョッシュフロー）は別である。
どれくらいのキャッシュフロー（儲け）が残るのかを計算してみよう。
投資対象は地方物件である。
＜投資条件＞
- 不動産価格の合計：10億円
- 家賃の合計：1億円
- ローン：10億円（金利4.5％、期間30年）
- 空室率：15％
- 運営費率：15％
年間キャッシュフローはたったの920万円となる。
『マンション投資はキャッシュフローが命！初心者もこう計算すれば楽勝だ』
10億円借金抱えて、年間キャッシュフローが920万円って、悲しすぎるやん！
ローンを借り換えて、金利を1％近くまで下げていたとしても、メガ大家の現実は厳しい。
金利1％・期間20年（←たいてい短くなる）で再計算すると、キャッシュフローは1482万円だからだ。
普通のサラリーマン大家が10億のローンを勝ち取るは大変であるが、メガ大家さんの場合は親が地主や資産家だったりする。だが、それはヒミツだ。
自力で成功したことにしておかないと、サラリーマン投資家から注目されないからだ。
不動産投資は規模を競うと失敗する
書店に行けば、聞こえのいい不動産投資の本はたくさんある。
しかし、そのほとんどは再現性の低いメガ大家のサクセスストーリー本だ。
- たった3年で資産10億円！
- 普通のサラリーマンが資産3億円！
- 年間家賃1億円達成！
『サラリーマン大家は終わらない！成功失敗がハッキリするだけだ』
資産10億円あるメガ大家なら、わざわざ本を出版して小銭を稼がなくても贅沢な生活ができるはずだ。
しかし、多くのメガ大家が先に解説した裏事情があるため、本を出版してコンサルタントとしても稼がなくてはならないのである。
サラリーマンはワンルーム投資でコツコツいこう！
サラリーマンを続けながら不動産投資をするなら、「ワンルームマンション投資」や8室規模くらいの「小規模アパート投資」の複数所有が最適だ。
『初心者サラリーマンも納得！ワンルームマンション投資は3室でワンセットだ』
一棟RCモノと比べると、特にワンルームマンション投資のキャッシュフローは雀の涙であるが、長い年月をかけて純資産の向上に励めば、資産1億円規模は達成できる。
実際、ボクもワンルーム投資のみで、数年前に資産1億円を達成したよ。
ワンルームも複数買い込めば、アパート大家の資産規模に匹敵するんだ！
『ワンルーム投資をバカにするなよ！アパート投資と比べるとココが違うんだぜ』
サラリーマン投資家のバランスシートの目標はこうだ。
資産規模ではメガ大家の足元にもおよばないが、そこで勝負をする必要はない。
不動産投資で大切なことは、資産と負債のバランスであり、純資産の向上である。
『新発見！東京都心ワンルーム投資はバランスシート重視で儲ける』
とはいえ、ワンルームマンション投資も下手をすると不動産業者と銀行に食われる弱肉強食の世界なので、しっかり理論武装してリスクコントロールが大切だ。
「ハイリスク・マイナスリターン」「ローリスク・ノーリターン」物件はザラにある。
気を付けて取り組もう。
『ワンルームマンション投資の収支公開！最高/最低/平均は？【大阪関西版】』
「メガ大家」と「純資産」のまとめ
資産が多くても負債が多ければ、成功とはいえないよ。
失敗を隠してコンサルタント業をする「自称成功メガ大家」も多いから注意しようね。
有名だから成功しているわけではないよ。本当は、失敗メガ大家かもしれないよ。
サラリーマンは不動産投資の規模を競わず、足が地に付くコツコツ投資。
つまり、ワンルーム投資がおすすめだよ。