これを見よ!ワンルームマンション投資のリスクとリターンの現実だ

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現金投資&自己管理できる投資家は別であるが、ワンルームマンション投資は三者の連帯経営である。

  1. 投資家
    自己資金を使い、ワンルームマンションに直接投資する
  2. 銀行
    投資家に投資する(足りない資金をローンをいう形でバックアップする)
  3. 不動産会社(仲介&管理)
    投資家にワンルームマンションを紹介し、その後のマンション管理業務を行う

この三者の連携がうまくいかないとき、ワンルームマンション投資は失敗に終わる。
その失敗責任は投資家が負わなくてはならない。
だから、投資家は高いリターンを求める権利がある。

しかしながら、「銀行と不動産会社のみが確実なリターンを上げ、投資家はリスクに見合ったリターンを得られない」というのが、今のワンルームマンション投資の現実である。

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不動産投資家のリスクとリターン

初めに、不動産投資家のリスクとリターンの構造を見てみよう。

リスク

ワンルームマンション投資には多くリスクがある。

  • 空室リスク
  • 金利上昇リスク
  • 入居者のリスク(滞納)
  • 災害のリスク など

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リターン

これらのリスクと引き換えに得られるリターンがキャッシュフローである。

そして、ワンルームマンションのローンを完済したとき、そのワンルームマンションそのものを手に入れることができるのだ。

キャッシュフロー

あなたはこの条件の中古ワンルームマンション投資を行っている。

  • 価格:1000万円
  • 年間家賃:72万円
  • 入居率:95%
  • 年間運営費:20万円

この条件の中古区分マンションに、900万円(金利2.5%、返済期間30年、元利均等返済)のローンを組むと、1年目の返済はこうだ。

  • 元金返済:204,054円
  • 利息返済:222,666円

キャッシュフローは[家賃]-[運営費+ローン返済額]で計算できるので、年間のリターンは57,280円である。

間違いってない?不動産投資のリスクとリターンの考え方

不動産会社のリスクとリターン

次は不動産会社のリスクとリターンを見ていこう。

リスク

不動産会社の一番のリスクは不景気だ。
不景気になれば、不動産の流通が悪くなるからだ。

不動産会社は手数料商売である。契約が減ればダイレクトにリターンが減少する。
最悪の場合、倒産する。

リターン

不動産会社は仲介と管理を兼任しているところが多い。

第一に、不動産会社は投資家にワンルームマンションを紹介して、仲介手数料36万円のリターンを得る。

仲介手数料
=1000万円×3%+6万円
=36万円(+消費税)

売主と買主を自社でマッチングさせれば、この倍の72万円を稼ぎ出すことも可能だ。(この取引を両手取引という)

第二に、不動産会社はマンション投資家から支払われる管理委託手数料をリターンとして積み上げる。

サラリーマンよ マンション投資するなら管理委託手数料をケチるな!

管理委託手数料は3%~7%程度が相場なので、今回は中間を取って5%(税別)で計算すると、管理会社の年間リターンはこう計算できる。

72万円×95%×5%=34200円

銀行のリスクとリターン

最後に銀行のリスクとリターンを確認しよう。

リスク

銀行はリスクを取らない。

銀行は融資を実行するときに抵当権を設定しているからだ。

抵当権とは、投資家がローン返済を怠れば、ワンルームマンションを合法的に取り上げて売却し、資金を回収できる権利である。

不動産投資の長期ローンは万能ではない!30年に隠された2大リスク

リターン

第一に、銀行は融資手数料という名目で、融資額の1%程度のリターンを得る。

融資手数料
=900万円×1%=9万円(税別)

第二に、今回のワンルームマンション投資の1年目の元金返済は204,054円、利息返済は222,666円であるので、一年目のリターンは222,666円である。

元金と利息の返済バランスは毎月変わるので、少しずつリターンは減っていくが、投資家がワンルームマンションを売却しない限り、確実にリターンを上げられる。

投資家、不動産会社、銀行の30年間のリターン

投資家、不動産会社、銀行の30年間のリターンを合計してみよう。
(ただし、経費や売却を考慮しない)

売買リタ―ン 初年度リターン 30年間リターン合計
投資家 -75 5.7 96+1Rマンション
不動産会社 36 3.4 138
銀行 9 22.2 389

単位:万円

投資家はワンルームマンションを購入する際、購入諸費用が別途かかる。

1000万円のワンルームマンションであれば、購入諸費用は70万円~80万円でくらいあるので、今回は中間を取って75万円のマイナスとしている。

その内訳はこちらの記事を確認してほしい。

初心者必見!1000万円のワンルームの購入諸費用はズバリX万円

リスクフリーの銀行が最も高いリターンを上げ、2番目が不動産会社。
リスクの高い投資家が、キャッシュフローベースで最低のリターンである。

これがワンルームマンション投資の現実だ。

キャッシュフロー重視の投資が難しくなっている今、X年後のワンルームマンションにいくらの価値が残ってるか(いくらで売却できるか)が投資の鍵となるだろう。

サラリーマン大家は終わらない!成功失敗がハッキリするだけだ

まとめ

  • 投資は取ったリスクに対してリターンを得る権利があるが、ワンルームマンション投資にはそれがあてはまらない
  • リスク:投資家 > 不動産会社 >> 銀行
  • リターン:投資家 < 不動産会社 < 銀行