お久しぶりです。ワンルーム投資家のぴろりです！
いや～本当にお久しぶりです。
最後にブログ投稿してから、1年が経過してしまいましたね。
ようやく、孤独死事故が解決して入居者が決まり、メンタルが戻ってきたので、ブログを再開したいと思います。
この記事を読むと、このようなことがわかります。
- （タイトルバレしていますが）リアルな修繕金額
- 修繕期間の目安
- 募集にかかる空室期間の目安
- 賃料の下落の目安
孤独死事故は突然やってくる！
元入居者は、独居老人。
大量のゴミに囲まれた最期でした。
元入居者は、決まった時間に自転車で買い物など、習慣がありました。
事故ったワンルームマンションは、管理人さんがしっかりした方で、「最近見ない」とボクのワンルームマンションの管理会社へ連絡を入れたことがきっかけでした。
ワンルームマンションの訪問時、
ボクは不審者扱いを受けてしまったよ。
「独居老人は孤独死もありうる」とは思っていましたが、まさか自分のワンルームマンションで事故るとは…。
都会、独居老人の孤独死問題を目の当たりにした一日でした。
孤独死事故の復旧工事期間は長い！
コロナの影響を受け、特殊清掃・復旧工事に約5カ月の期間を要しました。
事故発見は孤独死から2週間経過していたと推測されます。
現場は腐敗臭と腐敗虫がはびこる、えげつない状況だったと伺っています。
孤独死関連で227万円の請求書がやって来た！
特殊清掃と室内フルリフォームで、227万円の請求書が上がってきました。
- 特殊清掃費：51万円
- 室内フルリフォーム費用：176万円
ええっ！！
全部払ろうたん？
まさか？
元入居者の保険と、ボクの孤独死保険を使ったので、
かすりキズ程度の手出しでフルリフォームできたよ。
よかったやん！
そうそう。でも、精神的にやられた。
でも本当の闘いはここからだったんだ。
孤独死物件は事故物件？
他殺などの事件性がないため事故物件ではありません。
しかしながら、孤独死は心理的瑕疵があるため、世間的には事故物件扱いです。
当然、告知が必要でした。
後日、マンション内の住民や近隣住民などから孤独死事故の事実を知らされ、「知っていたら契約しなかった」などと裁判を起こされる可能性があるからです。
「告知が必要でした？」なんで過去形なん？
2021年に、人の死の告知に関するガイドラインが、国土交通省から発表されたからなんだ。
ボクの事故はこのガイドライン前の話だからね。
老衰、持病による病死など、いわゆる自然死については、そのような死が発生することは当然に予想されるものであり、統計においても、自宅における死因割合のうち、老衰や病死による死亡が9割を占める一般的なものである。
また、判例においても、自然死について、心理的瑕疵への該当を否定したものが存在することから、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いものと考えられ、対象となる不動産において過去に自然死が生じた場合には、原則として、これを告げる必要はないものとする。
出典：宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン（案）
孤独死ワンルームは入居者募集で手こずる！
コロナ禍（ころなか）での入居募集で、募集から4カ月でようやく入居が決定しました。
つまり、事故発生から次の入居者決定まで、9カ月の期間を必要としました。
東京のワンルームマンションの平均空室期間26.21日
大阪のワンルームマンションの平均空室期間は39.85日
管理会社によると、もともと事故物件の多いエリアということもあり、そんなに賃料を下げなくても大丈夫だろうとのことです。
- 募集賃料：62,000円（相場6.5万円）
- 礼金：1カ月（相場０ｰ１カ月）
強気っ！
ところが！
入居希望の応募はたまに来るのですが、事故物件であることを告げると、ことごとく流れます。
結局、以下の条件でようやくまとまりました。
- 賃料：57,000円（相場6.5万円）
（1年後に62,000円に賃料改定する特約付） - 礼金：ゼロ（相場ゼロ～1カ月）
「大島てる」に事故物件認定（掲載）された？
不動産投資家が恐れる「大島てる」には未掲載でした。
大島てるがどのように情報を掴んでいるのかは定かではありませんが、隠し通すことができ、ワンルームマンション全体にご迷惑をかけることなくホッとしました。
まとめ
都会の孤独死問題なんて対岸の火事と思ってたけど、実体験しちゃいました。
もう、二度とゴメンです。
ただ、コロナが猛威を振るい、孤独死・自殺が増えていると聞きます。
これを機会に、すべてのワンルームマンションに孤独死保険を掛けました。
ワンルームマンション1戸あたり、2000-3000円（賃料による）しますが、これで数百万円の費用を賄えるなら、バーゲンプライスです。
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